De mest almindelige fejl som førstegangskøber – og hvordan du undgår dem

Af Skøde Centret

At købe sin første bolig er en af de største økonomiske beslutninger i livet, og processen kan virke uoverskuelig. Mange førstegangskøbere begår fejl, der kunne have været undgået med den rette forberedelse. Her gennemgår vi de typiske faldgruber, så du kan handle trygt.

Hvorfor er budgettet ofte den største fælde for nye købere?

Den mest klassiske fejl, vi ser blandt førstegangskøbere, er en mangelfuld gennemgang af økonomien. Det er ikke nok blot at vide, hvad banken vil låne dig. Du skal vide, hvad du reelt har råd til at sidde for, når hverdagen melder sig.

Mange fokuserer udelukkende på købsprisen og glemmer de mange engangsomkostninger, der følger med handlen. Det gælder udgifter til tinglysning, flytning, eventuel istandsættelse og rådgivning. Disse poster kan hurtigt løbe op i mange tusinde kroner, som skal finansieres ved siden af selve boliglånet.

Derudover undervurderer mange de løbende omkostninger ved boligkøb. Når du går fra at være lejer til ejer, skal du selv betale for ejendomsskatter, renovation, forsikringer og ikke mindst vedligeholdelse. En tommelfingerregel er at afsætte et fast beløb hver måned til uforudsete udgifter på huset.

Vi oplever ofte, at købere sætter sig for hårdt økonomisk, fordi de ikke har lagt et realistisk budget, der tager højde for renteændringer eller ændringer i livssituationen. Det skaber en sårbarhed, som kan give søvnløse nætter senere hen.

For at få det fulde overblik kan det være en god idé at benytte en skabelon til budget. Det sikrer, at du husker alle poster og får et retvisende billede af dit fremtidige rådighedsbeløb.

Hvad skal du være særligt opmærksom på i købsaftalen?

Når drømmeboligen er fundet, og prisen er forhandlet på plads, præsenterer ejendomsmægleren en købsaftale. Dette er det centrale juridiske dokument i handlen, og det er her, mange førstegangskøbere skriver under for hurtigt.

En underskrift på en købsaftale er bindende. Det betyder, at du ikke bare kan fortryde gratis, medmindre du gør brug af den lovpligtige fortrydelsesret, som koster 1% af købesummen. Det er en dyr måde at komme ud af en aftale på.

Derfor er det afgørende at få indsat et rådgiverforbehold i aftalen, inden du skriver under. Et rådgiverforbehold sikrer, at din underskrift er betinget af, at din rådgiver kan godkende handlen i sin helhed. Det giver dig tid til at få gennemgået alle dokumenterne grundigt efterfølgende.

Det er vores erfaring, at købsaftalens indhold ofte indeholder individuelle vilkår, der stiller køber ringere end standardvilkårene. Det kan være fraskrivelser af ansvar fra sælgers side eller specifikke klausuler om ejendommens stand.

Uden professionel gennemgang risikerer du at acceptere vilkår, du ikke forstår konsekvensen af. Det er derfor vigtigt at nærlæse alle bilag og servitutter, der er knyttet til ejendommen, da de kan begrænse din brugsret over boligen.

Hvordan undgår du ubehagelige overraskelser i tilstandsrapporten?

For huse er tilstandsrapporten et nøgledokument, men den kan være svær at afkode for en lægmand. Rapporten beskriver bygningens fysiske tilstand og lister eventuelle skader. Fejlen, mange begår, er at skimme rapporten for hurtigt eller misforstå alvoren af de nævnte skader.

Selvom en skade er kategoriseret som mindre alvorlig byggeteknisk, kan den stadig være dyr at udbedre. Omvendt kan en alvorlig skade være billig at fikse. Det er derfor vigtigt at sætte sig grundigt ind i en tilstandsrapport på hus og eventuelt tage en byggesagkyndig med ud at se på boligen.

Tilstandsrapporten er også forudsætningen for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring. Denne forsikring er din sikkerhed mod skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i rapporterne. Mange førstegangskøbere overvejer at spare denne udgift, men det frarådes generelt.

Hvis der dukker skjulte skader op efter overtagelsen, står du uden dækning, hvis du har fravalgt forsikringen. Du bør derfor nøje overveje, om det er vigtigt at tegne en ejerskifteforsikring i netop din situation. I langt de fleste hushandler er det en tryghed, der er pengene værd.

Husk også at tjekke elinstallationsrapporten, som er et separat dokument. Ulovlige elinstallationer er hyppige og kan udgøre en brandfare, som du overtager ansvaret for.

Glemmer du at tænke på gensalgsværdien?

Når man forelsker sig i en bolig, er det nemt at overse beliggenhedens betydning for et fremtidigt salg. Som førstegangskøber bor man sjældent i den samme bolig resten af livet. Derfor er det vigtigt at vurdere, om boligen vil være attraktiv for andre om 5 eller 10 år.

Undersøg lokalplanerne for området. Er der planlagt store byggeprojekter, veje eller vindmøller i nærheden, som kan påvirke herlighedsværdien? Du kan finde mange af disse oplysninger via offentlige portaler som Boligejer.dk.

Vær også opmærksom på boligens placering på grunden og i forhold til naboer. Støjgener fra trafik eller jernbane kan være svære at abstrahere fra i længden og kan trække prisen ned, når du engang skal sælge igen.

Det kan være fristende at købe det billigste hus i et dyrt område og sætte det i stand. Men pas på med at købe det dyreste hus i et billigt område. Det kan være svært at få pengene hjem igen ved renoveringer, hvis kvadratmeterprisen i området generelt er lav.

Har du styr på tinglysningsafgiften og skødet?

En udgift, der ofte kommer bag på førstegangskøbere, er afgiften til staten for tinglysning af skødet. I Danmark er det et krav, at ejerskiftet registreres officielt, og det koster penge.

Afgiften består af et fast grundbeløb på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6% af købesummen. Hvis du køber en bolig til 3 millioner kroner, løber afgiften altså op i næsten 20.000 kr. Det er vigtigt at have afklaret, hvem der betaler denne afgift.

Kutymen varierer afhængigt af, hvor i landet du køber bolig. I Jylland deles man ofte om udgifterne til skøde og tinglysning, mens det på Sjælland oftest er køber, der afholder hele udgiften. Dette bør fremgå tydeligt af købsaftalen.

Selve tinglysningen foregår digitalt via Tinglysning.dk. Det er vigtigt, at skødet indeholder de korrekte juridiske formuleringer og vilkår, så din ejendomsret er sikret korrekt i tingbogen.

Lader du følelserne styre forhandlingen?

Det er helt naturligt at blive følelsesmæssigt involveret, når man finder sit drømmehjem. Men følelser er sjældent en god makker i en prisforhandling. Hvis sælger eller mægler mærker, at du for enhver pris vil have boligen, svækkes din forhandlingsposition markant.

Mange førstegangskøbere tør ikke byde under prisen af frygt for at fornærme sælger. Men udbudsprisen er netop et udbud – ikke en facitliste. Undersøg kvadratmeterpriserne for solgte boliger i nabolaget for at få en idé om det reelle prisniveau.

Vær også opmærksom på liggetiden. Hvis boligen har været til salg længe, er sælger måske mere villig til at forhandle. Det gælder også for ejerlejligheder, hvor der kan være specifikke tips til at forhandle prisen, som adskiller sig fra hushandler.

Husk, at en ejendomsmægler er sælgers mand. Mæglerens opgave er at sælge boligen til den højest mulige pris. Som køber står du stærkest ved at holde hovedet koldt og basere dit bud på fakta og økonomi frem for drømme og følelser.