Købe hus sammen uden at være gift – hvordan gør vi?

Af Skøde Centret

At investere i en fælles bolig er en af de største økonomiske beslutninger, I kommer til at træffe. Når I ikke er gift, er der dog ingen automatisk lovgivning, der griber jer, hvis livet slår en kolbøtte. Det kræver, at I selv tager stilling til juraen, før I skriver under.

Hvad er forskellen på at købe bolig som gift og ugift?

Mange par lever i dag papirløst sammen og tror fejlagtigt, at de efter et par år opnår samme rettigheder som ægtefæller. Det er en myte, der kan blive dyr. I dansk lovgivning findes der ikke noget, der hedder “fælleseje” for ugifte samlevende, uanset hvor længe I har boet sammen, eller om I har børn.

Når I vælger at købe hus sammen uden at være gift, betragtes I juridisk set som to selvstændige individer, der køber et aktiv sammen. Det svarer i princippet til, at du købte et sommerhus med en god ven eller en forretningspartner. Der er intet sikkerhedsnet, der regulerer, hvordan værdierne skal deles, hvis I går fra hinanden.

For ægtefæller gælder reglerne om formuefællesskab, som sikrer en ligelig deling ved skilsmisse. For jer gælder kun de aftaler, I selv får skrevet ned. Uden skriftlige aftaler risikerer I at stå i en situation, hvor den ene part står svagere økonomisk, eller hvor I ikke kan blive enige om, hvorvidt huset skal sælges.

Hvordan sikrer vi os med en samejeoverenskomst?

For at undgå konflikter anbefaler vi altid, at ugifte par får udarbejdet en samejeoverenskomst. Dette dokument fungerer som jeres private lovbog for ejendommen. Det er her, I aftaler spillereglerne for jeres fælles ejerskab, mens I stadig er gode venner og kan tale rationelt om tingene.

En samejeoverenskomst bør blandt andet tage stilling til, hvad der skal ske, hvis I går fra hinanden. Hvem har fortrinsret til at blive boende? Hvordan skal prisen på boligen fastsættes, hvis den ene vil købe den anden ud? Skal det være den offentlige vurdering, eller skal der en ejendomsmægler ind over?

Vi oplever ofte, at par glemmer at aftale, hvordan de løbende udgifter skal fordeles. Hvis den ene tjener mere end den anden, skal I så betale lige meget til realkreditlånet? En samejeoverenskomst skaber klarhed over disse forhold, så I undgår misforståelser i hverdagen.

Hvem ejer hvor meget af huset?

I udgangspunktet vil I typisk stå som ejere af 50 procent hver i skødet. Det er den mest almindelige løsning, men den er ikke altid retfærdig. Hvis den ene part indskyder en større udbetaling end den anden – for eksempel fra salg af en tidligere lejlighed eller en arv – bør dette afspejles i ejerforholdene eller via en samejeoverenskomst.

Hvis I tinglyser et ejerskab på 50/50, men den ene har betalt hele udbetalingen på 400.000 kroner, har denne part i praksis foræret den anden part 200.000 kroner. Det er en gave, der kan udløse gaveafgift, hvis I ikke har været samlevende i mindst to år, og det er sjældent hensigten.

I kan vælge at tinglyse en skæv fordeling, eksempelvis at den ene ejer 60 procent og den anden 40 procent. Alternativt kan I fastholde et 50/50 ejerskab, men oprette et rentefrit familielån (gældsbrev), hvor den part, der har betalt mindst, skylder den anden part penge. Det sikrer, at I begge får jeres indskud med ud igen ved et eventuelt salg.

Arver vi hinanden automatisk hvis en af os dør?

Dette er et af de mest kritiske punkter for ugifte samlevere. Svaret er nej. I arver ikke hinanden automatisk, uanset hvor længe I har boet sammen. Hvis den ene af jer går bort, og I ikke har oprettet et testamente, vil afdødes andel af huset gå til dennes arvinger ifølge arveloven. Det kan du læse mere om hos Danmarks Domstole.

I praksis betyder det, at den efterlevende part risikerer at skulle eje huset sammen med svigerforældrene eller afdødes børn fra et tidligere forhold. Hvis den efterlevende ikke har råd til at købe arvingerne ud, kan konsekvensen være, at huset skal sælges, og den efterlevende må flytte midt i sorgen.

For at sikre hinanden skal I oprette et testamente, ofte kaldet et udvidet samlevertestamente. Her kan I bestemme, at I skal arve hinanden næsten som om I var ægtefæller. Det er også værd at kigge på jeres pensionsordninger og livsforsikringer for at sikre, at den rette er begunstiget.

Hvad koster det at få skødet på plads?

Når I skal købe hus sammen uden at være gift, skal handlen registreres officielt. Det sker ved tinglysning af skødet. Staten opkræver en afgift for denne registrering, og den kan ikke forhandles.

Ved en almindelig bolighandel består tinglysningsafgiften af to dele:

• En fast afgift på 1.850 kroner.
• En variabel afgift på 0,6 procent af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis denne er højere).

Hvis I køber et hus til 3 millioner kroner, vil afgiften til staten altså være 1.850 kr. plus 18.000 kr. (0,6% af 3 mio.), hvilket giver en samlet afgift på 19.850 kroner. Denne udgift kommer oveni prisen for selve rådgivningen og skødeskrivningen.

Hvordan foregår processen i praksis?

Når købsaftalen er underskrevet af både jer og sælger, starter arbejdet med berigtigelsen. Det er her, de juridiske dokumenter udarbejdes. Skødet er det dokument, der officielt overfører ejendomsretten fra sælger til jer. Det skal tinglyses digitalt, hvilket I gør ved at underskrive med MitID på Tinglysning.dk.

Det er vigtigt, at skødet indeholder præcise oplysninger om, hvordan I fordeler ejerskabet, og om der er særlige vilkår knyttet til handlen. Fejl i skødet kan være besværlige og dyre at rette senere hen, da det ofte kræver en ny tinglysning og dermed nye afgifter.

Hos Skøde Centret sørger vi for, at både skøde og eventuel samejeoverenskomst bliver udformet korrekt fra starten. Vi sikrer, at jeres aftaler om at købe hus sammen uden at være gift holder vand juridisk, så I kan fokusere på at indrette jeres nye fælles hjem med ro i maven.