Når ejerforholdet i en fast ejendom skal justeres, kræver det altid en formel ændring i tingbogen. Det er ikke nok blot at aftale ændringen mundtligt eller i en privat kontrakt. Rettigheden skal registreres offentligt for at være gyldig over for omverdenen.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Krav og proces: Der skal udarbejdes et nyt skøde med den korrekte ejerfordeling, som alle involverede parter skal underskrive digitalt med MitID, før det sendes til tinglysning i tingbogen.
- Økonomi: Udgifterne dækker honorar for juridisk bistand samt tinglysningsafgift til staten. Købesummen for andelen skal fastsættes, hvilket kan påvirke ejendomsskatterne.
- Gældsfordeling: Gældshæftelsen bør altid afspejle ejerandelen. Ejer man eksempelvis 50% af boligen, bør man som hovedregel også hæfte for 50% af gælden for at undgå økonomisk skævdeling.
- Vigtigt opmærksomhedspunkt: Reglerne om sælgers mangelansvar gælder også ved interne overdragelser. Det bør derfor overvejes at indhente tilstandsrapport og tegne ejerskifteforsikring for at sikre parterne mod fremtidige krav.
Hvad indebærer en ændring af ejerandel juridisk?
Et skøde fungerer som det officielle bevis på, hvem der ejer en bestemt ejendom. Når man ændrer i ejerandelen, opretter man teknisk set et nyt skøde for den andel, der overdrages. Det betyder, at hvis du går fra at eje 50 procent til at eje 100 procent, skal der laves et skøde på de sidste 50 procent.
Det juridiske ejerskab medfører både rettigheder og pligter. Ejeren har ret til at råde over boligen og få del i et eventuelt overskud ved salg. Samtidig hæfter ejeren for ejendomsskatter, forbrugsafgifter og vedligeholdelse. En justering af ejerbrøken flytter derfor også det økonomiske ansvar.
Vi ser ofte, at folk glemmer sammenhængen mellem ejerandel og gældshæftelse. Hvis man overtager en større del af ejendommen, bør man som udgangspunkt også overtage en tilsvarende del af gælden. Dette kræver accept fra banken og realkreditinstituttet.
Hvornår bliver en ændring af skødet aktuel?
Behovet for at ændre ejerandele opstår typisk, når livssituationen ændrer sig. Det kan være i forbindelse med samlivsophør, hvor den ene part ønsker at blive boende og købe den anden ud. Her skal den udtrædende part fjernes fra skødet, og den blivende part skal registreres som eneejer.
En anden hyppig situation er, når kærester flytter sammen i en bolig, som den ene part allerede ejer. Her kan man vælge at lade den tilflyttende part købe sig ind i ejendommen, så begge parter står som ejere. Dette sikrer begge parter juridisk og økonomisk.
Overdragelse sker også ofte mellem generationer. Forældre kan vælge at overdrage en del af et sommerhus eller en forældrekøbslejlighed til deres børn. Ved en sådan familieoverdragelse af fast ejendom gælder der særlige regler for værdiansættelsen, som kan være økonomisk fordelagtige.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften ved ændringer?
Staten opkræver en afgift for at registrere ændringer i tingbogen. Størrelsen på denne afgift afhænger af, hvem der handler, og hvad årsagen er. Ved en almindelig fri handel består afgiften af et fast grundbeløb på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen eller den offentlige vurdering.
Ved overdragelse mellem ægtefæller er reglerne anderledes. Her betales grundbeløbet på 1.850 kr. samt 0,6 procent af den overdragne andels værdi. Værdien beregnes typisk ud fra den offentlige ejendomsvurdering minus 20 procent. Det er kun den andel, der skifter ejer, som danner grundlag for afgiften.
I forbindelse med skilsmisse eller separation findes en særlig undtagelse. Hvis parterne har en bevilling til separation eller skilsmisse, kan man nøjes med at betale den faste afgift på 1.850 kr. Den variable afgift på 0,6 procent bortfalder i disse tilfælde. Dette gælder dog kun, hvis man har den formelle bevilling fra Familieretshuset.
Hvad skal ugifte samlevende være opmærksomme på?
Ugifte samlevende har ikke samme automatiske fællesskab som ægtefæller. Hvis man køber sig ind i kærestens bolig, betragtes det som en almindelig handel. Det betyder, at tinglysningsafgiften beregnes fuldt ud som 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen.
Ved samlivsophør gælder der heller ingen afgiftsfritagelse for ugifte. Hvis den ene part skal overtage den andens halvdel, skal der betales fuld variabel afgift af den halvdel, der overdrages. Det er en omkostning, man bør indregne i bodelingen.
Det er vores erfaring, at mange ugifte par glemmer at sikre sig med en samejeoverenskomst. Når man ændrer ejerandel, er det et oplagt tidspunkt at få lavet klare aftaler om, hvad der skal ske ved et eventuelt fremtidigt salg eller brud.
Hvordan fastsættes prisen på ejerandelen?
Prisen for den andel, der overdrages, skal som udgangspunkt afspejle markedsprisen. Hvis prisen sættes for lavt mellem parter, der ikke er i nær familie, kan SKAT betragte differencen som en skattepligtig gave. Det kan udløse en uventet skatteregning til køberen.
Mellem nærtstående familiemedlemmer, såsom forældre og børn, accepterer myndighederne ofte en værdiansættelse baseret på den offentlige vurdering +/- 20 procent. Dette kaldes ofte 20 % reglen, og den benyttes flittigt ved generationsskifte.
Ved en overdragelse af hus mellem ægtefæller har man stor frihed til at fastsætte prisen, da gaver mellem ægtefæller er afgiftsfrie. Det er dog stadig nødvendigt at angive en købesum i skødet for at kunne beregne tinglysningsafgiften korrekt.
Hvilken rolle spiller banken og realkreditinstituttet?
Et skøde kan teknisk set tinglyses uden bankens underskrift, men det ændrer ikke på gældsforholdene. Hvis der er lån i ejendommen, hæfter de oprindelige låntagere fortsat, indtil kreditor har godkendt et debitorskifte. Man kan altså ikke frigøre sig fra gæld blot ved at ændre skødet.
Banken vil foretage en kreditvurdering af den part, der skal overtage ejendommen. Hvis økonomien ikke kan bære at sidde alene med udgifterne, vil banken typisk modsætte sig, at den anden part slettes som debitor. I den situation kan en ændring af ejerandelen være vanskelig at gennemføre i praksis.
Det anbefales altid at få en forhåndsgodkendelse fra banken, inden man igangsætter processen med skødeskrivning. Det sparer parterne for omkostninger til tinglysning, hvis finansieringen senere viser sig at falde til jorden.
Er en tilstandsrapport nødvendig ved delvis overdragelse?
Ved interne overdragelser mellem ægtefæller eller ved ændring af ejerandele i familien, udarbejdes der sjældent tilstandsrapport eller el-installationsrapport. Huseftersynsordningen, som danner grundlag for ejerskifteforsikring, bruges primært ved handel med tredjemand.
Køber accepterer typisk ejendommen, som den er og forefindes. Det betyder, at køber overtager risikoen for eventuelle skjulte fejl og mangler. Da køber ofte allerede har boet i ejendommen, har vedkommende som regel et godt kendskab til boligens stand.
Hvordan foregår den digitale tinglysning?
Selve tinglysningen foregår digitalt på Tinglysning.dk. Processen starter med, at skødet oprettes i systemet med de nye ejerandele og vilkår. Herefter skal begge parter underskrive digitalt med MitID. Hvis der er tale om en advokat eller rådgiver, der anmelder skødet, skal denne også signere.
Når dokumentet er underskrevet og afgiften er betalt, behandles sagen af Tinglysningsretten. I ukomplicerede sager sker tinglysningen ofte automatisk inden for få dage. Hvis sagen udtages til manuel behandling, kan ekspeditionstiden være længere.
Efter tinglysningen modtager parterne besked via email. Det er først her, at ejerskiftet er endeligt registreret. Herefter sørger systemet automatisk for at orientere kommunen og SKAT om de nye ejerforhold, så ejendomsskatten fremover opkræves korrekt hos de nye ejere.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
