Ved familieoverdragelse af sommerhus kan du overdrage hele huset eller en ejerandel til dine børn. I skal afklare pris, betaling, lån og overtagelsesdag og få ejerskiftet tinglyst. Skal du fortsat bruge huset, eller overtager flere børn sammen, bør I også aftale brug og samarbejde. Skødet løser ikke i sig selv spørgsmål om gæld eller retten til at bo i huset hele året.
Artiklen tager udgangspunkt i en overdragelse mellem levende forældre og voksne børn. Start med at beslutte, hvem der skal eje huset bagefter, og hvilken rådighed forældrene ønsker at beholde. Det giver et bedre grundlag for dokumenterne end at begynde med skødet alene.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ved familieoverdragelse af sommerhus skal I aftale ejerandele, betaling, lån og overtagelse. Forældrenes fortsatte brug og flere børns fælles ejerskab kræver særskilt afklaring.
- Skødet registrerer ejerskiftet, men frigør ikke automatisk forældrene fra gælden.
- Aftal brugsrettens varighed og beskyttelse. En privat brugsret giver ikke i sig selv ret til helårsbeboelse.
- Flere ejere bør aftale ferieuger, udgifter, beslutninger og en fremgangsmåde ved udtræden.
- Afklar dokumenter og finansiering før underskrift, og kontrollér ejerandele, frister og anmærkninger efter tinglysningen.
- Budgettér med tinglysningsafgift og mulige udgifter til lån, vurdering, dokumenter, rapporter og forsikring.
Skal børnene overtage hele sommerhuset eller en andel?
Du kan beholde en ejerandel og overdrage resten eller lade børnene overtage hele ejendommen. En ejerandel beskriver en del af ejendomsretten til det samlede sommerhus. Den fortæller ikke i sig selv, hvilke ferieuger ejeren må bruge, eller hvem der bestemmer over en ombygning.
Skriv den ønskede fordeling op for hver person før og efter overdragelsen. Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem den del af sælgerens egen andel, som sælges, og den del af hele ejendommen, som køberen erhverver. Det skel har betydning, hvis begge forældre ejer huset, eller barnet allerede er medejer.
Illustrativt, fiktivt eksempel: En mor ejer halvdelen af sommerhuset og overdrager hele sin andel til sin datter. Faren beholder sin halvdel. Moren sælger hele sin egen andel, mens datteren køber halvdelen af hele ejendommen. Datteren bliver dermed medejer sammen med faren. Hvis faren også overdrager sin halvdel, bliver datteren eneejer.
En overdragelse af en andel kan passe til et ønske om fortsat fælles ejerskab. Til gengæld skal forældre og børn så også aftale, hvordan de træffer beslutninger sammen. Ønsker I kun at sikre bestemte ferieuger til forældrene, er en aftale om brugsret et andet spørgsmål end at bevare en ejerandel.
Hvordan sikrer I forældrenes fortsatte brug?
Hvis du afgiver hele ejerskabet, bør en fortsat brugsret fremgå klart af aftalen. Beskriv, hvem der må bruge huset, hvilke perioder retten omfatter, hvordan ugerne vælges, og hvem der betaler for forbrug og vedligeholdelse. Tag også stilling til varighed og ophør, så en ret for begge forældre ikke bliver uklar, hvis den ene dør eller flytter.
En længerevarende brugsret skal som udgangspunkt tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler om ejendommen og kreditorforfølgning. Tinglysningsloven har dog en undtagelse for brugsrettigheder på sædvanlige tidsvilkår. En livsvarig ret bør derfor ikke behandles som en almindelig, kort opsigelig brugsaftale.
Afklar samtidig brugsrettens placering i forhold til eksisterende pant. At en ret står i Tingbogen, betyder ikke i sig selv, at den har forrang frem for allerede tinglyste lån. Familiens aftale kan ikke alene ændre långiverens rettigheder. Brugsrettens konkrete beskyttelse skal derfor vurderes sammen med de rettigheder, der allerede er tinglyst.
Brugsret er heller ikke en tilladelse til at bo i sommerhuset hele året. Efter planlovens regler om sommerhuse er pensionistens personlige helårsret knyttet til ejerskab og den krævede ejertid. En forælder, der overdrager hele sin ejerandel, kan derfor ikke alene støtte fortsat helårsbeboelse på den hidtidige pensionistret. Kommunale dispensationer og andre grundlag skal undersøges særskilt.
Hvis fortsat helårsbeboelse er en forudsætning for handlen, bør du få grundlaget afklaret med kommunen før overdragelsen. En formulering i familiens aftale kan ikke i sig selv gøre helårsbeboelsen lovlig.
Hvad sker der med betaling og eksisterende lån?
Hold sommerhusets pris, måden prisen betales på og de eksisterende lån adskilt. Betalingen kan efter jeres aftale omfatte kontanter, gældsovertagelse eller et lån fra forældrene. Et familielån bør dokumenteres særskilt med beløb og tilbagebetalingsvilkår, så det fremgår, hvad barnet faktisk skylder.
Skødet frigør ikke automatisk forældrene fra gælden. Ved gældsovertagelse skal I undersøge lånets vilkår og grundlaget for, at den tidligere ejer bliver frigjort. Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel, når barnet efter aftale overtager pantegælden. Den kræver også, at pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og at barnets ejerskab er tinglyst ubetinget.
Også i den situation kan långiveren kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil långiveren har modtaget meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for långiveren ved en aftale med den nye ejer. En nødvendig kreditgodkendelse skal derfor være på plads, før I indretter jer på, at forældrene er ude af lånet.
Prisfastsættelse og et eventuelt gaveelement kræver desuden særskilt afklaring. Skattestyrelsen kan kontrollere værdiansættelsen; familiens enighed om prisen er ikke i sig selv en skattemæssig godkendelse. Gem grundlaget for værdien sammen med aftalen og dokumentationen for betalingen.
Hvad skal flere børn aftale indbyrdes?
Hvis du skal eje sommerhuset sammen med dine søskende, bør I aftale driften, mens I planlægger overtagelsen. En samejeoverenskomst kan samle de indbyrdes aftaler. Den erstatter ikke skødet, som registrerer ejerændringen.
- Fordel ferieuger, helligdage og adgang til at låne huset ud.
- Aftal, hvordan løbende udgifter og større reparationer betales, og hvem der må bestille arbejdet.
- Beskriv, hvilke beslutninger I skal være enige om, og hvordan en fastlåst uenighed håndteres.
- Fastlæg en fremgangsmåde, hvis en ejer vil ud: varsel, prisfastsættelse, betaling og eventuel forkøbsret.
- Tag stilling til, hvordan aftalen skal fungere ved en ejers dødsfald eller ønske om at overdrage sin andel.
Det er praktiske aftalepunkter, som skal tilpasses jeres ejerforhold. En fordeling af ferieuger bør eksempelvis hænge sammen med en eventuel brugsret for forældrene. Ellers kan børnene komme til at fordele uger, som allerede er lovet væk.
Ikke alt i en samejeoverenskomst kan tinglyses. Ifølge Tinglysningsretten skal en bestemmelse stifte en ret over ejendommen; en almindelig aftale om at dele et salgsprovenu kan ikke registreres som servitut. Derfor skal I skelne mellem jeres interne økonomiske aftaler og de rettigheder, der skal sikres i Tingbogen.
Hvilke dokumenter skal være afklaret før underskrift?
Saml ejeroplysninger, lån og servitutter, og gennemgå sommerhusets forhold. At du kender huset fra familieferier, erstatter ikke en gennemgang af bygningernes tilstand, ejendomsoplysninger og aftaler om brug. Ved hus på lejet grund skal grundens lejevilkår også indgå i afklaringen.
Ved et salg kan huseftersynsordningen også være relevant for et sommerhus. Skal sælger bruge ordningens ansvarsfritagelse, skal køber rettidigt have gyldig tilstandsrapport, gyldig elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring. Ved et forsikringstilbud skal sælger desuden skriftligt love at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis køber tegner en forsikring, der opfylder ordningens krav. Dokumenterne og løftet skal foreligge inden aftalen, dog senest inden det købstilbud, sælger accepterer.
Køber skal også være bekendt med ordningens retsvirkninger. Ansvarsfritagelsen dækker ikke alt; blandt undtagelserne er garantier og svig eller grov uagtsomhed. Afgør derfor spørgsmålet om rapporter og forsikring før underskrift, hvis I vil bruge ordningen.
Overdragelsesaftalen bør samle pris, betaling, den overdragne andel, overtagelsesdag og aftalte betingelser. Ved behov supplerer I med gældsbrev, samejeoverenskomst og brugsretsaftale. Kontrollér, at dokumenterne beskriver samme handel, og at en brugsret eller en betalingsforpligtelse ikke kun optræder i et enkelt bilag.
Hvordan gennemfører I overdragelsen og kontrollerer resultatet?
Du kan bruge denne rækkefølge til at samle de forskellige afklaringer. Nogle dokumenter kan forberedes samtidig, men uafklaret finansiering eller usikker ret til fortsat helårsbeboelse bør være løst, før familien binder sig.
- Fastlæg ejere og ejerandele før og efter overdragelsen samt forældrenes eventuelle fortsatte brug.
- Afklar pris, betalingsform, ejendommens forhold og nødvendige aftaler med långiver eller andre rettighedshavere.
- Udarbejd overdragelsesaftale og relevante tillægsdokumenter. Tag stilling til rapporter og forsikring i tide.
- Udarbejd skødet med de korrekte andele, den samlede ejerskiftesum og oplysninger om familiehandlen.
- Sørg for de nødvendige underskrifter og anmeldelse til tinglysning. En underskrift er ikke i sig selv en anmeldelse.
- Gennemgå tinglysningssvaret, ejerandele, eventuelle frister og anmærkninger samt registreringen af aftalte rettigheder. Afstem også betaling og låneforhold.
Skødets funktion er at få ejerskiftet registreret. Tinglysningsrettens vejledning om skøder skelner mellem betinget og endeligt skøde. Dokumenttypen skal passe til handlens gennemførelse; et tinglyst skøde er ikke i sig selv bevis for, at alle familiens øvrige aftaler er opfyldt.
Hvilke udgifter skal I have med i budgettet?
Ud over betalingen for sommerhuset skal du tage højde for tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til vurdering, dokumentarbejde, rapporter og forsikring. Hvis lån ændres eller erstattes, kan der komme omkostninger til långiver og tinglysning af pant.
Bed om en opdeling af udgifterne efter opgave. Skøde, en særskilt brugsret og finansiering er forskellige dele af overdragelsen. Tinglysningsrettens vejledning viser desuden, at handelstype og ejendomstype har betydning for afgiftsgrundlaget. En familiehandel kan derfor ikke uden videre budgetteres som et almindeligt salg mellem uafhængige parter.
Tag også en konkret kommende reparation med i jeres driftsbudget, hvis huset står foran den. Den ændrer ikke automatisk ejerandelene, men kan afgøre, om alle kommende ejere kan og vil deltage på de aftalte vilkår.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om ejerskab, brugsrettigheder og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, ejerandele, servitutter og samejeoverenskomster.
- Planloven om sommerhuse og pensionisters helårsbeboelse.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og Boligejer.dk om huseftersynsordningen.
- Skattestyrelsens vejledning om gaver ved overdragelse af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
