En købsaftale med forbehold gør dit boligkøb afhængigt af bestemte betingelser, eksempelvis finansiering, rådgiverens godkendelse eller salg af din nuværende bolig. Du skal aftale både betingelsen, fristen og konsekvensen, hvis den ikke bliver opfyldt. Betegnelsen betinget købsaftale giver dig ikke i sig selv en fri adgang til at træde tilbage.
Artiklen handler om køb af en ejerbolig til egen beboelse. Her skal du holde aftalens forbehold adskilt fra køberens lovbestemte fortrydelsesret.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En købsaftale med forbehold beskytter kun inden for de aftalte betingelser. Aftal præcist, hvad der skal afklares, inden hvilken frist og med hvilken konsekvens.
- Rådgiverens godkendelse, bankens godkendelse og eget salg kan kræve forskellige forbehold.
- Beskriv, hvornår din egen bolig tæller som solgt, og hvilken dokumentation der kræves.
- Følg hver frist særskilt. En ønsket fristforlængelse skal være accepteret.
- Fortrydelsesretten følger egne regler og kræver som udgangspunkt betaling af 1 % af købesummen.
- Rådgivning og undersøgelser kan koste penge, selv om handlen bortfalder. Kontrollér betalingsvilkårene.
Hvilket forbehold passer til det, du mangler?
Tag udgangspunkt i den konkrete usikkerhed. En gennemgang af ejendommens dokumenter, et lånetilsagn og salget af din nuværende bolig løser forskellige problemer. Et enkelt forbehold dækker derfor kun de forhold, som det efter sin formulering omfatter.
- Et rådgiverforbehold gør handlen afhængig af rådgiverens godkendelse. Kontrollér, om godkendelsen omfatter hele handlen eller kun bestemte forhold.
- Et bankforbehold kan knytte købet til bankens godkendelse. Få præciseret, hvad banken skal godkende, og hvordan et afslag skal meddeles.
- Et forbehold for eget salg kan gøre købet afhængigt af, at du får solgt din nuværende bolig inden en aftalt frist.
- En særskilt undersøgelsesbetingelse kan handle om et konkret uafklaret forhold ved ejendommen, eksempelvis en yderligere byggeteknisk undersøgelse.
Boligejer.dk beskriver i sin vejledning om rådgivergodkendelse, hvordan forbeholdets ordlyd og frist kan variere. Få de nødvendige vilkår med i købstilbuddet. Sælger skal acceptere dem; et ønske, du kun har drøftet med banken, bliver ikke derved en del af købsaftalen.
Hvornår tæller din egen bolig som solgt?
Hvis du køber med forbehold for eget salg, bør aftalen præcisere, hvad der skal være sket, før betingelsen er opfyldt. Er en underskrift nok, eller skal den nye købers forbehold og fortrydelsesfrist også være afklaret? Hvem skal modtage dokumentation, og hvornår?
Som praktisk forberedelse kan du samle den ønskede salgsfrist, en eventuel minimumspris, dokumentationskravet og den overtagelsesdato, som økonomien kan bære. Få også aftalt, hvad der sker med dit nye køb, hvis salget ikke lykkes. Den konkrete virkning afhænger af klausulen; der gælder ikke én fælles formulering for alle betingede handler.
Fiktivt eksempel: Dit nye køb kræver udtrykkeligt, at din egen bolig er solgt uden resterende forbehold senest den aftalte dato. Din køber underskriver inden datoen, men bankforbeholdet er stadig åbent. Underskriften opfylder da ikke alene den beskrevne betingelse. Hvis banken godkender i tide, og de øvrige aftalte krav også er opfyldt, kan resultatet blive et andet.
Undersøg samtidig aftalens regler om andre købere. Må sælger fortsætte fremvisninger, og kan et andet tilbud udløse en frist, hvor du skal beslutte, om du vil frafalde dit salgsforbehold? Få både udløsende tilbud, svarfrist og konsekvens beskrevet. Ordene betinget købsaftale fortæller ikke alene, om du har en sådan ret, eller om sælger kan komme ud af aftalen.
Hvilke frister skal du holde adskilt?
Lav én samlet oversigt over hvert forbehold med starttidspunkt, sidste dato, klokkeslæt, ansvarlig person og modtager. En lang frist for eget salg betyder ikke, at rådgiveren eller banken også har lige så lang tid. Deres frister kan være udløbet, mens du stadig venter på en køber.
Ved et rådgiverforbehold skal du læse, om manglende indsigelse inden fristen medfører, at handlen bliver bindende på de foreliggende vilkår. En frist på fem hverdage er ikke et generelt lovkrav. Også den begivenhed, der starter fristen, kan være forskellig fra aftale til aftale.
Hvis et svar eller et dokument mangler, bør du få afklaret en forlængelse inden udløbet. En anmodning om mere tid er ikke det samme som en accepteret forlængelse. Gem den skriftlige accept med den nye frist, og sørg for dokumentation for, at nødvendige meddelelser er kommet frem til den rette modtager.
Kan du bruge fortrydelsesretten i stedet?
For boligkøb omfattet af lovens regler skal skriftlig fortrydelse være kommet frem til sælger inden seks hverdage. Fristen regnes fra aftalens indgåelse; accepterer du sælgers tilbud, regnes den fra din kundskab om tilbuddet. Lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag tæller ikke med.
Du skal som udgangspunkt også betale sælger 1 % af købesummen inden samme frist. Betaling kræves ikke, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje, eller har salg af fast ejendom som hovederhverv og handler som led heri. Er aftalen tinglyst, skal du sørge for det nødvendige til aflysning. Har du taget boligen i brug, skal den tilbagegives. Ændringer og uagtsomme skader udløser desuden lovens krav om retablering. Også disse krav skal opfyldes inden fristen.
Reglerne gælder blandt andet ikke auktionskøb eller landbrugsejendomme med landbrugspligt. De nærmere betingelser fremgår af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Fortrydelsesfristen løber sideløbende med rådgiverforbeholdets frist; den begynder ikke først, når rådgiveren har svaret.
Hvis du træder tilbage med hjemmel i et gyldigt og rettidigt anvendt forbehold, bruger du en aftalt mulighed. Lovens godtgørelse følger ikke automatisk med. Din fortrydelsesret ved huskøb er et særskilt spor, som skal vurderes med sin egen frist og sine egne betingelser.
Hvad kan koste penge, hvis handlen bortfalder?
En mulighed for at træde ud af handlen uden godtgørelse til sælger betyder ikke nødvendigvis, at alle dine udgifter forsvinder. Undersøg aftalerne om rådgivning, bankarbejde og eventuelle undersøgelser. Prisen kan afhænge af det udførte arbejde og af, om betaling er aftalt uafhængigt af, at du faktisk køber boligen.
For køberrådgivere omfattet af bekendtgørelsen om erhvervsmæssig køberrådgivning skal rådgivningsaftalen oplyse, om der skal betales, selv om købet ikke gennemføres. Selvstændig advokatvirksomhed er undtaget fra netop denne bekendtgørelse. Læs derfor den konkrete opdragsaftale, når du afklarer dine udgifter.
Alternativet til at underskrive med et forbehold kan være at få dokumenter og finansiering afklaret først. Det ændrer tidspunktet for dit tilbud, men giver dig ikke i sig selv krav på, at sælger holder boligen til dig. Vurder derfor både den manglende afklaring og vilkårene for at binde dig.
Hvordan afklarer du forbeholdene inden næste skridt?
- Gennemgå købsaftalens individuelle vilkår og bilag. Sammenhold dem med de betingelser, du faktisk har behov for.
- Send det relevante materiale til bank og rådgiver, og aftal, hvem der følger hver frist og sender eventuelle indsigelser.
- Få dokumenteret, om hver betingelse er opfyldt, fortsat åben eller skal påberåbes. En godkendelse fra banken besvarer ikke nødvendigvis rådgiverens spørgsmål til ejendommen.
- Afklar sælgers svar på nye krav. En rådgivergodkendelse med ekstra betingelser er ikke i sig selv bevis på, at sælger har accepteret dem.
- Saml den endelige aftale, eventuelle tillæg og beskeder om forbeholdene, før du planlægger videre ud fra, at alle betingelser er afklaret.
For rådgivere omfattet af bekendtgørelsen skal det afklares, om sælger accepterer betingelser i rådgiverens godkendelse, og om der kan meddeles endelig handel. Hvis der fortsat er uenighed om et forbehold eller en overskredet frist, bør du få retsstillingen afklaret, før du behandler aftalen som enten endelig eller bortfaldet.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven om bindende tilbud og accept.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om køberens fortrydelsesret.
- Bekendtgørelse om erhvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejendom om rådgivning, betaling og betingede godkendelser.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsens vejledninger om købsaftaler og rådgiverforbehold.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: