Ejendomsskat: Nye regler for boligskat i 2024

Af Skøde Centret

De nye boligskatteregler fra 2024 har ændret landskabet for boligejere markant. Mange oplever lavere satser, men systemet kan virke komplekst med nye vurderinger og rabatordninger. Her får du overblikket over, hvad det betyder for dig og din pengepung i hverdagen.

Hvad går de nye boligskatteregler fra 2024 egentlig ud på?

Det danske boligskattesystem har gennemgået en omfattende reform, som trådte i kraft ved indgangen til 2024. Formålet har været at skabe en tættere sammenhæng mellem boligens aktuelle værdi og den skat, du betaler. Tidligere har mange boligejere betalt skat af vurderinger, der var fastfrosset eller forældede, hvilket skabte skævheder.

Med de nye regler er der indført lavere skattesatser for både ejendomsværdiskat og grundskyld. Det lyder umiddelbart som en god nyhed for alle, men det er vigtigt at se det i sammenhæng med de nye offentlige ejendomsvurderinger. Disse vurderinger er i mange områder steget markant, hvilket isoleret set ville føre til højere skatter.

For at modvirke at boligejere bliver ramt af pludselige stigninger, har politikerne lavet en balancegang. De lavere satser skal sikre, at selvom din bolig er vurderet højere, skal den samlede regning ikke nødvendigvis stikke af. Det er et system designet til at være mere robust over tid.

Vi oplever ofte, at boligejere er forvirrede over, om de samlet set skal betale mere eller mindre. Det er helt forståeligt, da regnestykket består af flere bevægelige dele. Det er ikke kun satsen, men også vurderingen og eventuelle rabatter, der afgør det endelige beløb på din årsopgørelse.

Hvordan fungerer den nye skatterabat i praksis?

En af hjørnestenene i det nye system er den såkaldte skatterabat. Denne rabat er indført for at holde hånden under de boligejere, der ejede deres bolig før overgangen til de nye regler i 2024. Princippet er ganske enkelt, at du ikke skal betale mere i skat i 2024, end du ville have gjort under de gamle regler.

Hvis de nye vurderinger og satser viser, at din boligskat stiger, får du en rabat svarende til stigningen. Denne rabat trækkes automatisk fra din skat, så du i praksis ikke mærker stigningen her og nu. Det giver en stor tryghed for eksisterende boligejere, der ellers kunne frygte for deres rådighedsbeløb.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at denne rabat er en nominel rabat. Det betyder, at beløbet fastfryses i kroner og øre. Det vil ikke stige i takt med inflationen eller fremtidige vurderinger, men det vil heller ikke forsvinde, så længe du ejer boligen.

Når du en dag sælger boligen, bortfalder rabatten. Den nye køber vil altså skulle betale den fulde boligskat uden rabat. Det er en væsentlig detalje, da det potentielt kan påvirke salgsprisen på boligen, hvis de løbende udgifter for en ny ejer bliver markant højere.

Det er vores erfaring, at mange glemmer at tage højde for denne mekanisme, når de kigger på boligmarkedet. Som køber er det afgørende at se på, hvad skatten bliver for dig, og ikke hvad sælger har betalt, da sælgers rabat ikke følger med i handlen.

Hvad betyder indefrysningsordningen for din likviditet?

Udover skatterabatten findes der også en indefrysningsordning, som er relevant for mange boligejere. Hvis din boligskat stiger i fremtiden på grund af stigende boligpriser, skal du ikke betale stigningen her og nu. I stedet bliver beløbet indefrosset som et lån hos staten.

Du har altid mulighed for at fravælge indefrysningen og betale skatten løbende over forskudsopgørelsen. Det kan være en fordel for dem, der ønsker at være gældfri, når de en dag skal sælge boligen. Lånet skal nemlig indfries, den dag ejendommen skifter ejer.

Vi ser ofte i forbindelse med skilsmisser eller dødsboer, at denne indefrosne grundskyld kommer som en overraskelse. Det er en latent gældspost, der skal afregnes, og som kan spise en del af friværdien.

Hvordan påvirker de nye vurderinger familieoverdragelser?

Når vi hjælper med overdragelse af fast ejendom inden for familien, spiller den offentlige vurdering en helt central rolle. Det er nemlig denne vurdering, der ofte danner grundlag for købesummen, når forældre vil sælge billigt til deres børn, eller når ægtefæller skal overdrage andele til hinanden.

Med de nye og ofte højere offentlige vurderinger, ændres regnestykket for, hvor billigt en bolig kan overdrages uden at udløse gaveafgift. Selvom man stadig kan benytte sig af +/- 15% reglen i mange tilfælde (eller de nye 20% regler afhængig af den konkrete situation og vurderingstype), så betyder en højere basissats, at minimumsprisen stiger.

Dette har også en direkte effekt på tinglysningsafgiften. Når vi tinglyser et skøde ved en familieoverdragelse, beregnes den variable afgift typisk ud fra købesummen eller den offentlige vurdering.

Reglerne for tinglysningsafgift ved familieoverdragelse er, at man betaler 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6% af afgiftsgrundlaget. Dette grundlag beregnes typisk af den offentlige vurdering minus 20%, medmindre købesummen er højere – så beregnes de 0,6% af købesummen.

Stiger den offentlige vurdering, stiger afgiftsgrundlaget altså også. Det betyder, at det bliver dyrere i rene omkostninger til staten at overdrage ejendomme internt i familien, selvom selve skattesatsen på boligen er faldet. Det er en detalje, man bør have med i sit budget, når man planlægger generationsskifte.

Hvilken betydning har ejendomsskatten ved skilsmisse og bodeling?

I en skilsmissesituation er der mange bolde i luften, og de nye boligskatteregler gør ikke situationen mindre kompleks. Hvis den ene part vælger at blive boende i huset og købe den anden ud, er det vigtigt at forstå, hvordan skatterabatten håndteres.

Skatterabatten er personlig og knyttet til ejerskabet. Hvis den ene part overtager hele ejendommen, vil vedkommende typisk kunne beholde sin andel af rabatten, men det er vigtigt at få klarhed over, om man mister den del af rabatten, der tilhørte den fraflyttende ægtefælle, eller om der gælder særlige overgangsregler.

Det må antages, at den part som overtager en fælles ejendom ved skilsmisse, ikke kan overtage skatterabatten, medmindre ejendommen overdrages inden skilsmissen (mens man stadig er gift). Men så går man i stedet glip af muligheden for at spare 0,6% tinglysningsafgiften på skødet.

Hvordan beregnes grundskyld og ejendomsværdiskat fremadrettet?

Fremadrettet vil din boligskat bestå af to hovedelementer, præcis som før, men med nye beregningsgrundlag. Ejendomsværdiskatten går til staten og beregnes af boligens værdi minus et forsigtighedsnedslag. Grundskylden går til kommunen og beregnes af grundens værdi, ligeledes med et nedslag.

Det nye forsigtighedsprincip betyder, at man trækker 20% fra vurderingen, før skatten beregnes. Det er indført for at tage højde for den usikkerhed, der altid vil være forbundet med at vurdere en ejendom. Det sikrer, at du ikke kommer til at betale skat af en for høj værdi, hvis vurderingen rammer lidt skævt.

Du kan se dine specifikke vurderinger på Vurderingsportalen. Her kan du også se detaljer om, hvordan din grund og bygning er blevet vurderet i forhold til sammenlignelige ejendomme i dit område.

Det er værd at bemærke, at grundskyldspromillen varierer fra kommune til kommune. Selvom loftet over stigninger beskytter dig mod chok, kan der stadig være lokale forskelle, der gør det dyrere eller billigere at bo i bestemte dele af landet.