Når kæresten flytter ind og skal købe sig ind i din bolig, opstår spørgsmålet ofte: Skal vi køre den helt store pakke med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring? Det er en situation, hvor jura møder hverdagsliv, og svaret er ikke altid sort-hvidt. Her får du overblikket over fordele, ulemper og omkostninger.
Hvad gælder når en samlever køber sig ind i boligen?
Når du vælger at lade din samlever købe halvdelen af dit hus, betragtes det juridisk set som en almindelig ejendomshandel. Det betyder, at I principielt har mulighed for at benytte huseftersynsordningen. Denne ordning er den, der normalt frigør sælger for det 10-årige mangelansvar mod at fremlægge tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Selvom det juridisk er en handel, adskiller situationen sig markant fra et køb på det åbne marked. I kender hinanden, og ofte har den part, der flytter ind, allerede boet i huset i en periode. Derfor er behovet for beskyttelse mod skjulte fejl og mangler ofte mindre udtalt end ved handel mellem fremmede.
Det er vores erfaring, at mange par vælger at spare omkostningerne til rapporter og forsikring i denne situation. Det skyldes primært, at tilliden mellem parterne er højere, og at man alligevel skal bo sammen i huset og fælles løse eventuelle problemer, der måtte dukke op.
Hvis I vælger ikke at bruge huseftersynsordningen, bærer den oprindelige ejer stadig et ansvar for skjulte fejl og mangler i 10 år. Men i praksis vil det sjældent føre til retssager mellem samlevende, da økonomien ofte bliver fælles over tid.
Hvad koster det at etablere en ejerskifteforsikring?
For at kunne tegne en ejerskifteforsikring kræves det, at der udarbejdes både en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Disse rapporter koster typisk mellem 8.000 og 12.000 kroner tilsammen, afhængigt af husets størrelse og alder.
Dertil kommer selve præmien på forsikringen. Prisen på en ejerskifteforsikring varierer, men ligger ofte mellem 10.000 og 20.000 kroner for en standarddækning. I en almindelig handel deles denne udgift ofte mellem køber og sælger, men når I er samlevende, går pengene i sidste ende fra den samme husholdningskasse.
I skal derfor gøre op med jer selv, om trygheden ved en forsikring står mål med de kontante udgifter her og nu. Det er værd at huske på, at der findes typiske undtagelser i en ejerskifteforsikring, som gør, at den ikke dækker alt.
Hvis huset er af nyere dato, eller hvis den oprindelige ejer har fuldt kendskab til husets historik, kan pengene måske bruges bedre på vedligeholdelse eller afdrag på gæld. Det er en individuel vurdering, som I bør tage sammen.
Hvornår kan en ejerskifteforsikring alligevel være en god idé?
Selvom mange fravælger forsikringen ved interne overdragelser, er der situationer, hvor det kan være fornuftigt at overveje den. Hvis huset fx er næsten nybygget, eller hvis den oprindelige ejer har arvet huset og derfor ikke kender dets stand i detaljer, kan risikoen for skjulte skader være stor.
I disse tilfælde kan en ejerskifteforsikring skabe ro i maven. Det sikrer, at hvis der dukker svamp eller råd op i konstruktionen, så er det ikke noget, der potentielt kan skabe splid i parforholdet eller ødelægge jeres fælles økonomi.
Det kan også være relevant, hvis I har fuldstændig adskilt økonomi og ønsker at opretholde en klar linje mellem, hvad der var “dit” før købet, og hvad der er “vores” nu. Her fungerer forsikringen som en neutral tredjepart.
Vi oplever ofte, at banken spørger ind til forsikring, når lånet skal omlægges. Det er dog sjældent et krav fra bankens side ved delvis overdragelse, men det er en god anledning til at drøfte, om det er vigtigt at tegne en ejerskifteforsikring i netop jeres situation.
Hvad koster tinglysningen ved overdragelse til samlever?
Når I har besluttet jer for overdragelsen, skal der udarbejdes et skøde, som skal tinglyses. Da I ikke er gift, gælder der særlige regler for beregning af tinglysningsafgiften. I kan ikke nøjes med den lave afgift, som ægtefæller har adgang til ved bodeling eller gaver.
Afgiften til staten består af en fast afgift på 1.850 kroner. Dertil kommer en variabel afgift på 0,6 % af købesummen for den andel, der overdrages. Hvis din samlever køber 50 % af boligen, beregnes de 0,6 % altså af halvdelen af ejendommens værdi.
Beregningen af afgiftsgrundlaget tager typisk udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre den faktiske handelspris er højere. I så fald beregnes afgiften af den højeste værdi. Det er vigtigt at få beregnet dette korrekt for at undgå efterregninger fra Tinglysningsretten.
Disse omkostninger ved huskøb og overdragelse er faste udgifter til staten, som I skal budgettere med ud over eventuelle udgifter til rådgiver eller bank.
Hvorfor er en samejeoverenskomst vigtigere end forsikring?
Mens ejerskifteforsikringen kan diskuteres, er der ét dokument, vi altid anbefaler på det kraftigste til ugifte samlevende, der ejer bolig sammen: En samejeoverenskomst. Når I ikke er gift, har I ingen automatisk lovgivning, der regulerer, hvad der skal ske, hvis I går fra hinanden.
En samejeoverenskomst fungerer som en kontrakt, der beskriver, hvordan I skal forholde jer ved et eventuelt salg eller samlivsophør. Hvem har ret til at blive boende? Hvordan fastsættes prisen, hvis den ene vil købe den anden ud? Og hvordan fordeler I udgifterne i hverdagen?
Uden en sådan aftale risikerer I at ende i en fastlåst situation, hvor I ikke kan blive enige om at sælge, eller hvor den ene part nægter at medvirke. Det kan have store økonomiske konsekvenser og skabe unødig konflikt i en i forvejen svær tid.
Det er også her, I kan aftale, hvad der skal ske med eventuelt indbo og forbedringer, I laver på huset. Det giver en tryghed, som rækker langt ud over, hvad en forsikring kan tilbyde. Du kan læse mere om reglerne for boligejere på Boligejer.dk.
Husk testamentet når I ikke er gift
Når I køber hus sammen som ugifte, skal I være opmærksomme på, at I ikke arver hinanden automatisk. Hvis den ene af jer går bort, vil afdødes andel af huset gå til dennes arvinger (typisk børn eller forældre), og ikke til den efterlevende samlever.
Dette kan tvinge den længstlevende til at gå fra hus og hjem for at kunne udbetale arven. Derfor er det afgørende at oprette et testamente, der sikrer hinanden. Det er ofte muligt at lave et udvidet samlevertestamente, der stiller jer næsten som om I var ægtefæller.
Kombinationen af et korrekt tinglyst skøde, en samejeoverenskomst og et testamente er det fundament, der sikrer jeres fælles fremtid i boligen. Det er juridisk “husfred”, som er langt vigtigere end diskussionen om en ejerskifteforsikring.
Vi hjælper dagligt par med at få styr på netop disse dokumenter, så I kan fokusere på at bo og leve sammen uden bekymringer om juraen.
Skal samlever være medejer af ejendommen?
Som ugifte har I ikke samme automatiske formuefællesskab som ægtefæller. Hvis I ønsker at eje boligen lige, eller hvis den ene part køber sig ind hos den anden, er det nødvendigt at tinglyse et samleverskøde for at sikre jeres rettigheder korrekt.
