Ændring af skøde i 2026: Sådan gør du det online

Af Skøde Centret

Når livet ændrer sig, skal skødet ofte følge med. Her får du en rolig, trinvis forklaring på, hvordan du ændrer skødet rigtigt – med fokus på klare vilkår, korrekt tinglysning og de omkostninger, der faktisk gælder.

Hvad betyder det egentlig at ændre et skøde?

En ændring af skødet er den formelle registrering af nye ejerforhold til en bolig. Det kan være, at én part skal ud og en anden ind, at ejerandele skal justeres, eller at en ægtefælle eller samlever skal skrives på. Juridisk sker det ved at tinglyse et nyt adkomstdokument, så tingbogen viser præcis, hvem der ejer hvad.

Typiske situationer er skilsmisse eller samlivsophør, hvor en af jer overtager boligen; familieoverdragelse, hvor bolig eller sommerhus skifter hænder i familien; og dødsfald, hvor ejendomsretten skal registreres korrekt på arving eller længstlevende. Også tilføjelse af ægtefælle eller kæreste kræver en ændring – uanset om det sker som gave, køb eller en kombination.

Det afgørende er, at ændringen bliver tinglyst. Først når ændringen står i tingbogen, er den gyldig over for omverdenen. Tinglysningen fungerer som dit bevis på ejerskab og sikrer samtidig, at banker, forsyningsselskaber og offentlige myndigheder kan se de retlige forhold.

En ændring af skødet er mere end blot et navn i et dokument. Den skal passe sammen med økonomien bag (lån, eventuel gældsovertagelse og prioriteter), med det aftalegrundlag, I har (købsaftale, bodeling, arveudlæg), og med de ønsker, I har til den fremtidige fordeling (fx samejeprocenter). Det er grunden til, at de fleste får ændringen udarbejdet og tinglyst i ét sikkert forløb, så der ikke opstår misforståelser eller anmærkninger i tingbogen.

Hvordan foregår tinglysningen trin for trin i praksis?

Ændringen laves digitalt og underskrives med MitID. Første skridt er at afklare jeres grundlag: Er der tale om køb mellem parter, en gave mellem ægtefæller, bodeling ved skilsmisse, eller arveudlæg efter dødsfald? Det styrer både dokumentationen og afgiften.

Næste skridt er at afstemme finansieringen. Skal en part ud af eksisterende lån, vil banken typisk kræve en formel gældsovertagelse, nye lånedokumenter eller indfrielse. Det bør være på plads, før du tinglyser selve ændringen – ellers lander du med et skøde, der ikke kan frigive den fraflyttende part fra gælden.

Herefter udfylder du anmeldelsen i det digitale system med oplysninger om ejendommen (matrikel, adresse), parterne, ejerandele, overtagelsesdato og eventuelle servitutter og pant. Selve anmeldelsen sker via Tinglysningsrettens digitale portal, hvor du også betaler tinglysningsafgiften.

Til sidst underskriver alle relevante parter med MitID. Systemet kontrollerer automatisk, om alt stemmer, men det er almindeligt, at Tinglysningsretten stiller afklarende spørgsmål, hvis der mangler dokumentation – fx bodelingsoverenskomst, separations- eller skilsmissebevilling, skifteretsattest eller købsaftale. Målet er en anmærkningsfri registrering.

Vil du have en overordnet procesguide, gennemgår vi trin og faldgruber i vores praktiske artikel om sådan ændrer du et skøde, hvor du også får overblik over, hvad Tinglysningsretten typisk ser efter i sager som disse.

Hvad koster det – og hvornår kan afgiften reduceres?

Tinglysningsafgiften ved ændring af skøde består af en fast afgift plus 0,6% af den værdi, overdragelsen sker på. Værdien kan være købesummen, eller den dokumenterede handelsværdi, hvis der ikke betales et kontant beløb. Den faste afgift betales altid, mens procentdelen afhænger af situationen.

I visse tilfælde kan du nøjes med den faste afgift. Det gælder typisk ved overdragelser mellem ægtefæller (i forbindelse med separation eller skilsmisse, når der foreligger bevilling eller dom) samt når efterlevende ægtefælle overtager fra dødsbo, når der foreligger skifteretsattest og korrekt grundlag. Ved familieoverdragelser mellem forældre og børn gælder procentdelen almindeligvis, også selv om prisen fastsættes efter gældende værdi-regler.

Husk desuden de praktiske omkostninger ved selve sagsbehandlingen (udfærdigelse og tinglysning af skødet) og eventuelle dokumenter som gældsbrev eller samejeoverenskomst. Den samlede pris afhænger derfor både af afgiften til staten og det arbejde, der følger med at få sagen sikkert i mål.

Vi har samlet de typiske scenarier og udgiftsposter – inklusiv hvornår den variable afgift kan bortfalde – i vores gennemgang af hvad det koster at ændre skødet, så du kan planlægge økonomien uden overraskelser.

Hvilke dokumenter skal du have klar, før du ændrer skødet?

Dokumentationen afhænger af, hvorfor skødet ændres – men målet er altid det samme: at vise Tinglysningsretten, banken og omverdenen, at aftalen er klar, lovlig og gennemført på korrekte vilkår.

Som tommelfingerregel bør du have følgende på plads:

• Gyldig legitimation på alle involverede (MitID og billed-ID).
• Aftalegrundlag: købsaftale, bodelingsoverenskomst eller arveudlæg/skiftepapirer.
• Bankens godkendelser: gældsovertagelse, indfrielser eller nye lån.
• Eventuelt gældsbrev mellem parterne ved privat mellemværende.
• Eventuel samejeoverenskomst, hvis I bliver medejer(e) med aftalt fordeling.

Ved familiehandler giver det ro at have en enkel, skriftlig købsaftale, der beskriver pris, overtagelsesdato, hvem der står for udgifter fra hvilken dato og håndteringen af eventuel mellemfinansiering. Det gennemgår vi i vores guide til familieoverdragelse, hvor du også finder typiske dokumenter, der følger med.

Køber I som ugifte, er det værd at overveje en aftale om økonomi og fordeling – ikke kun i gode tider, men også ved et muligt brud. En klar, skriftlig samejeoverenskomst kan beskrive ejerandele, udbetaling, udgifter, forbedringer og, ikke mindst, hvordan I gør op, hvis den ene vil ud eller I går fra hinanden. Det er ofte det dokument, der redder jer fra dyre konflikter.

Hvordan ændrer du skødet ved skilsmisse eller samlivsophør?

Ved skilsmisse eller separation sker ændringen typisk som en del af bodelingen, hvor én part overtager boligen. Her udarbejdes et skilsmisseskøde, og i mange sager kan du nøjes med at betale den faste afgift til staten. Forudsætningen er, at der foreligger en gyldig bevilling eller dom, og at banken godkender gældsovertagelsen. Uden bankens godkendelse står den fraflyttende part fortsat på lånene – uanset hvad der står i skødet.

Er I ugifte samlevende, findes der ikke bodeling på samme måde. I laver i stedet en overdragelsesaftale og et nyt skøde, og der betales normalt både fast og procentvis afgift. Her er det ekstra vigtigt med en klar aftale om værdiansættelse, overtagelsesdato, løsøre og håndtering af forbedringer.

Selve skilsmisseprocessen håndteres hos Familieretshuset, mens tinglysningen af skødet håndteres separat. Når jeres aftale er på plads, udfærdiges skødet, afgiften betales, og I underskriver digitalt. Mange vælger at køre bankens gældsovertagelse og tinglysningen i takt, så frigivelsen fra lån og ejerskiftet sker samtidig.

Du kan læse mere om dokumenter, afgift og typiske bankkrav i vores artikel om skilsmisseskøde, hvor vi også gennemgår, hvordan du undgår, at der dukker anmærkninger op i tingbogen efterfølgende.

Hvad skal du vide om at tilføje ægtefælle eller samlever på skødet?

Tilføjes en ægtefælle, kan det ske som gave eller køb – eller en kombination. Gaver mellem ægtefæller udløser typisk kun den faste tinglysningsafgift, men valget bør passe til jeres økonomi og ønsker. Har I aftaler om særeje, skal det sikres med en ægtepagt. Særeje på boligen kræver tinglysning af ægtepagten på ejendommen.

Når en samlever skrives på skødet, sker det normalt som et køb af en ideel andel (fx 50%). Her betales både fast afgift og 0,6% af den aftalte værdi. Samtidig bør I overveje en samejeoverenskomst om fordeling af udgifter, forbedringer, opsparing i ejendommen og, ikke mindst, hvordan I gør op ved salg eller brud. Ugifte arver ikke hinanden – selv om I står på skødet – og bør derfor også overveje testamente og eventuel livsforsikring.

Et praktisk råd er at tænke finansiering og jura sammen. Hvis I begge skal hæfte for lån, vil banken ofte kræve, at begge står på skødet. Omvendt kan I godt eje sammen, selv om kun én hæfter for et lån – men så bør aftalen mellem jer være krystalklar, så den ikke kolliderer med bankens dokumenter, afdrag og sikkerheder.