Ændring af skøde: Hvornår og hvordan gør du?

Af Skøde Centret

Ændring af skøde betyder, at ejerskabet til en fast ejendom ændres og registreres ved digital tinglysning. Du bruger et nyt skøde, når en ejer skal tilføjes, fjernes eller have ændret sin ejerandel.

Hvornår er en ændring af skøde nødvendig?

Du skal ændre skødet, når den tinglyste ejerregistrering ikke længere skal svare til det nuværende ejerforhold. Det kan ske, fordi en ny medejer køber sig ind, fordi en ejer overtager hele boligen, eller fordi ejerandelene mellem nuværende ejere skal ændres.

Et skøde handler om ejendomsretten til selve ejendommen. Tinglysningsloven definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den, og et skøde kan være endeligt eller betinget. Det er derfor skødet, der bruges, når ejerskab skal flyttes fra én person til en anden.

En ændring af skøde er blandt andet relevant i disse situationer:

• Du vil sætte din ægtefælle eller samlever på skødet.
• Du vil fjerne en tidligere ægtefælle eller samlever fra skødet.
• Du vil ændre ejerandele, for eksempel fra 50/50 til 70/30.
• Du overtager en bolig efter separation, skilsmisse, samlivsophør eller arv.
• Du overdrager en andel af en bolig til et familiemedlem.

Hvis der kun skal ændres navn, adresse eller andre oplysninger uden et reelt ejerskifte, er det ikke altid et almindeligt ejerskifteskøde, der er løsningen. Her skal du først afklare, om der faktisk sker en overdragelse af ejendomsret, eller om der kun er tale om en registreringsmæssig ændring.

Hvad ændrer skødet, og hvad ændrer det ikke?

Skødet ændrer den tinglyste adkomst. Det betyder, at Tingbogen viser, hvem der ejer ejendommen, og i hvilken ejerandel ejerskabet er registreret, når skødet er tinglyst.

Skødet ændrer derimod ikke automatisk alt omkring boligen. Det er et centralt skel, fordi mange skødeændringer sker i situationer, hvor økonomi, lån, interne aftaler og praktisk råden over boligen hænger tæt sammen.

En skødeændring ændrer som udgangspunkt:

• hvem der står som ejer i Tingbogen
• hvilken andel af ejendommen den enkelte ejer har
• hvem der kan råde over ejendommen som ejer efter tinglysningen

En skødeændring ændrer ikke af sig selv:

• hvem banken eller realkreditinstituttet anser som låntager
• hvem der hæfter for eksisterende lån, hvis långiver ikke har accepteret en ændring
• om parterne internt har aftalt købesum, overtagelsesdag eller betaling
• om boligen er delingsformue, særeje eller omfattet af en anden familieretlig aftale
• om en købsaftale, bodelingsaftale eller samejeaftale er tilstrækkelig klar

Den praktiske konsekvens er, at du bør behandle skødet som ét dokument i et større forløb. Det nye skøde kan registrere ejerskiftet, men det løser ikke nødvendigvis finansiering, hæftelse, intern afregning eller fremtidige konflikter mellem ejerne.

Hvilke oplysninger skal være afklaret før skødet ændres?

Et nyt skøde skal bygge på klare oplysninger om ejendommen, de nuværende ejere, den eller de nye ejere og selve overdragelsen. Hvis en central oplysning mangler eller ikke hænger sammen med aftalen mellem parterne, kan tinglysningen blive forsinket eller afvist.

Du bør normalt have disse oplysninger klar, før skødet udarbejdes:

• ejendommens adresse og matrikulære identifikation
• navne og CPR- eller CVR-oplysninger på overdrager og erhverver
• den ejerandel, der overdrages
• den ejerandel, hver ejer skal have efter ændringen
• købesum eller andet vederlag, hvis der betales for andelen
• overtagelsesdag og eventuelle betingelser
• oplysning om eksisterende lån og pant, hvis de påvirker forløbet
• eventuel dokumentation for bodeling, arv, familieoverdragelse eller anden særlig baggrund

Det er ikke nok, at parterne er enige i grove træk. Skødet skal kunne omsætte aftalen til en tinglysbar registrering. Hvis I eksempelvis er enige om, at én part skal overtage huset, men ikke har afklaret pris, overtagelsesdag, lån og frigørelse for hæftelse, er skødet kun en del af løsningen.

Hvordan foregår ændringen trin for trin?

En ændring af skøde følger et praktisk forløb, hvor aftalegrundlag, dokument, underskrift, afgift og tinglysning skal passe sammen. Rækkefølgen kan variere efter situationen, men processen bør normalt ikke begynde med selve tinglysningen, før grundlaget er afklaret.

1. Afklar hvorfor skødet skal ændres, og hvilken ejerregistrering der skal stå tilbage.
2. Afklar overdragelsens økonomi, herunder købesum, overtagelse af gæld eller anden betaling.
3. Kontrollér, om banken eller realkreditinstituttet skal godkende en ændring af lån eller hæftelse.
4. Udarbejd skødet med korrekt ejerandel, ejendomsoplysninger, vederlag og eventuelle betingelser.
5. Beregn og betal den tinglysningsafgift, der knytter sig til skødeændringen.
6. Underskriv skødet digitalt med MitID via tinglysning.dk.
7. Anmeld skødet til tinglysning og afvent registrering eller eventuelle bemærkninger.
8. Kontrollér Tingbogen efter tinglysning, så du kan se, at ejerregistreringen svarer til aftalen.

Danmarks Domstole beskriver, at tinglysning af rettigheder foregår digitalt på tinglysning.dk, og at Tingbogen bruges til fast ejendom. Det digitale spor ændrer ikke på, at indholdet i skødet skal være juridisk og praktisk korrekt.

Hvornår bør skødet være betinget?

Et betinget skøde kan være relevant, når ejerskiftet ikke bør stå endeligt, før en bestemt forudsætning er opfyldt. Det kan for eksempel være betaling af købesum eller en afklaring, der skal falde på plads, før overdragelsen skal have endelig virkning.

Tinglysningsloven skelner mellem betingede og endelige skøder. Loven angiver samtidig, at et skøde, der skal tinglyses som adkomst, ikke må være knyttet til andre betingelser end købesummens berigtigelse inden for en nærmere angiven frist. Den regel betyder, at du ikke frit kan gøre skødet betinget af alle tænkelige private forhold.

I praksis skal du derfor skelne mellem betingelser, der hører hjemme i skødet, og forhold der bør løses i aftalegrundlaget før tinglysning. Bankgodkendelse, intern afregning, bodelingsvilkår eller en samejeaftale kan være afgørende for parterne, men det betyder ikke automatisk, at alle forhold kan stå som tinglysningsbetingelser i selve skødet.

Den ikke-indlysende del er, at et for tidligt endeligt skøde kan give en ejerregistrering, før de økonomiske forudsætninger er afklaret, mens et forkert betinget skøde kan give problemer i tinglysningsprocessen. Derfor skal betingelserne formuleres snævert og passe til det, der faktisk kan tinglyses.

Hvordan hænger skødeændring sammen med lån og bank?

Skødet og lånet er to forskellige spor. Skødet registrerer ejerskabet. Låneaftalen afgør, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling fra. Hvis du overtager en bolig alene, er det derfor ikke nok, at den anden ejer fjernes fra skødet.

Hvis den fraflyttende part også skal frigøres fra hæftelsen, kræver det normalt, at långiver accepterer en ændring af låneforholdet. Den vurdering er et tredjepartskrav fra banken eller realkreditinstituttet, ikke en regel der følger alene af skødet.

Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte samlevende ejer huset 50/50 og hæfter begge for realkreditlånet. Den ene køber den anden ud og bliver eneejer ved nyt skøde. Hvis långiver ikke samtidig accepterer, at den fraflyttende part frigøres fra lånet, kan personen være fjernet fra skødet, men stadig være bundet af låneforholdet.

Det er derfor et selvstændigt kontrolpunkt, at skødeændring og låneændring passer sammen. Du bør se på, om der skal ske debitorskifte, omlægning af lån, indfrielse, nyt lån eller anden dokumentation, før ejerændringen gennemføres endeligt.

Hvad koster det at ændre et skøde?

Den sikre offentlige omkostning ved en almindelig skødeændring er tinglysningsafgiften. Der kan også være omkostninger til bank, realkredit, vurdering, dokumentudarbejdelse eller andre tredjeparter, men de afhænger af den konkrete sag og bør ikke blandes sammen med den offentlige afgift.

Efter tinglysningsafgiftsloven § 4 udgør afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den procentvise del afrundes opad til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, før det faste beløb lægges til.

Eksempel med fiktive tal: Du køber en ejerandel for 2.000.000 kr. Den variable afgift er 0,6 procent af 2.000.000 kr., altså 12.000 kr. Beløbet er allerede deleligt med 100. Den samlede skødeafgift bliver derfor 12.000 kr. + 1.850 kr. = 13.850 kr.

Hvis ejerskiftet ikke sker i almindelig fri handel, kan afgiftsgrundlaget afhænge af særlige regler om værdiangivelse og ejendomsværdi. Det gælder blandt andet ved visse overdragelser, hvor den aftalte betaling ikke uden videre kan bruges som eneste afgiftsgrundlag. I sådanne situationer skal afgiften beregnes ud fra de konkrete forudsætninger for overdragelsen.

Du kan finde en særskilt gennemgang af hvad det koster at ændre skøde, hvis omkostningssporet er dit hovedspørgsmål.

Hvordan ændrer du skødet, hvis en medejer skal tilføjes?

Når en person skal tilføjes på skødet, sker det ved, at den nuværende ejer overdrager en andel af ejendommen til den nye medejer. Det kan være en ægtefælle, samlever, kæreste, forælder, barn eller en anden person.

Det afgørende er ejerandelen efter ændringen. Hvis den nye medejer skal eje halvdelen, skal skødet vise, at 50 procent overdrages, eller at ejerandelene efter overdragelsen bliver 50/50. Hvis ejerandelene skal være skæve, skal skødet vise den konkrete fordeling.

Du skal også afklare, om den nye medejer skal betale for andelen, overtage en del af gælden eller modtage andelen på anden måde. Det påvirker både aftalegrundlag, afgift og de økonomiske relationer mellem parterne.

Hvis du primært vil forstå tilføjelsen af en ny medejer, kan du læse mere om ekstra navn på skøde. Denne artikel handler bredere om selve ændringsprocessen.

Hvordan fjerner du en ejer fra skødet?

Når en ejer skal fjernes fra skødet, sker det normalt ved, at den anden ejer overtager den fraflyttende eller udtrædende ejers andel. Det er stadig et ejerskifte, fordi ejerandelen overdrages fra én person til en anden.

Det er ikke nok at skrive et navn ud af dokumentet. Den ejer, der fjernes, skal overdrage sin ejerandel, og skødet skal vise, hvem der overtager andelen, på hvilke vilkår og med hvilken ejerfordeling efter ændringen.

Tre forhold bør afklares særskilt:

• Den tinglyste ejerandel: Hvem skal stå som ejer efter ændringen?
• Den økonomiske afregning: Skal den udtrædende ejer betales ud, og hvordan beregnes beløbet?
• Lånehæftelsen: Skal den udtrædende ejer frigøres fra bank- eller realkreditlån?

Ved separation eller skilsmisse kan skødeændringen hænge sammen med bodelingen. Ved samlivsophør mellem ugifte afhænger løsningen af ejerandel, aftaler, lån og den konkrete økonomiske afregning mellem parterne. Du bør derfor ikke behandle fjernelse fra skødet som en ren navnerettelse.

Hvad gælder ved skilsmisse, samlivsophør og familieoverdragelse?

Baggrunden for skødeændringen kan ændre både aftalegrundlag, dokumentation og afgift. Selve skødet er stadig dokumentet, der ændrer ejerregistreringen, men årsagen til overdragelsen kan have betydning for, hvilke oplysninger og bilag der skal være på plads.

Ved skilsmisse eller separation skal skødeændringen ses sammen med bodelingen. Det centrale spørgsmål er, hvem der skal overtage boligen, hvilken værdi der lægges til grund mellem parterne, og om lån og hæftelse kan placeres hos den, der bliver ejer. En særskilt guide om overdragelse af skøde ved skilsmisse går tættere på det spor.

Ved samlivsophør mellem ugifte er der ikke samme formuedelingssystem som ved ægteskab. Her bliver ejerandel, låneaftaler, samejeaftale og konkret afregning særlig centrale. Hvis din situation handler om ugifte medejere, kan skøde ved samlivsophør være det mere præcise emnespor.

Ved familieoverdragelse skal parterne afklare både ejerandel, vederlag, vurderingsgrundlag og eventuelle særlige dokumenter. En skødeguide skal først og fremmest forklare, hvad der ændres i ejerregistreringen, og hvordan overdragelsen tinglyses korrekt.

Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke tinglysningen?

En skødeændring kan blive forsinket, hvis oplysningerne i skødet, aftalegrundlaget eller tinglysningsanmeldelsen ikke passer sammen. Det er ikke nødvendigvis et spørgsmål om uenighed mellem parterne; nogle stop opstår, fordi dokumentet ikke kan registreres i den form, det er indsendt.

Forhold, der kan stoppe eller forsinke processen, er blandt andet:

• ejerandele, der ikke stemmer med den aftalte overdragelse
• manglende eller uklar købesum, når der er vederlag
• uklarhed om, hvorvidt skødet skal være betinget eller endeligt
• manglende digital underskrift fra en part, der skal underskrive
• uafklaret bankgodkendelse, hvis låneændring er en forudsætning for parterne
• uoverensstemmelse mellem skøde, bodelingsaftale, købsaftale eller samejeaftale
• forkert afgiftsgrundlag eller manglende oplysninger til afgiftsberegningen

Et godt kontrolspørgsmål er, om en udenforstående kan læse dokumenterne og forstå, hvem der ejer hvad før ændringen, hvem der ejer hvad efter ændringen, og hvilken betaling eller anden modydelse der ligger bag. Hvis svaret er nej, bør grundlaget strammes op før tinglysning.

Hvornår er en aftale nok, og hvornår kræves tinglysning?

En privat aftale kan være bindende mellem parterne, men den ændrer ikke i sig selv den offentlige ejerregistrering i Tingbogen. Hvis ejendomsretten til fast ejendom skal flyttes, skal ændringen normalt tinglyses for at blive registreret som adkomst.

Efter tinglysningsloven § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Forklaret i almindeligt dansk betyder det, at tinglysningen beskytter rettigheden over for senere rettigheder og kreditorforfølgning.

Det betyder ikke, at alle aftaler om boligen skal tinglyses som skøde. En købsaftale, bodelingsaftale, samejeaftale eller intern aftale kan regulere parternes indbyrdes forhold. Men hvis aftalen reelt går ud på, at ejendomsretten eller ejerandelen ændres, skal den følges op af tinglyst skøde for at ændre adkomsten.

Det er her mange forvekslinger opstår: Aftalen forklarer, hvorfor og på hvilke vilkår ejerskiftet sker. Skødet gennemfører ejerændringen i Tingbogen. De to dokumenttyper kan støtte hinanden, men de løser ikke samme opgave.

Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysning?

Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere Tingbogen. Kontrollen handler ikke kun om, at anmeldelsen er gået igennem. Den handler om, at resultatet faktisk svarer til den aftale, du ville gennemføre.

Du bør kontrollere:

• at den rette person eller de rette personer står som ejere
• at ejerandelene er registreret korrekt
• at skødet er endeligt, hvis det skulle være endeligt
• at eventuelle betingelser eller anmærkninger er forstået og håndteret
• at låne- og pantesporet er afsluttet separat, hvis det var en del af aftalen

Hvis Tingbogen viser noget andet end forventet, skal fejlen afklares hurtigt. Det kan være en simpel registreringsmæssig misforståelse, men det kan også vise, at aftalegrundlag, skøde eller låneforhold ikke var koordineret godt nok.

Du kan læse mere om den særskilte afgiftsside i artiklen om tinglysningsafgift ved ændring af skøde, hvis efterkontrollen især handler om afgiftsberegning.

Efterkontrollen kan også vise, at skødeændring slet ikke er den rigtige løsning. En skødeændring bør kun bruges, når ejerskabet til ejendommen skal ændres. Hvis problemet handler om noget andet, kan et nyt skøde være unødvendigt eller utilstrækkeligt.

En anden løsning kan være relevant, hvis:

• du kun vil regulere, hvordan nuværende medejere betaler udgifter mellem sig
• du vil aftale forkøbsret, salgsvilkår eller brugsret mellem medejere
• du vil ændre låneforhold uden at ændre ejerforhold
• du vil gøre en bolig til særeje uden at ændre ejer
• du vil dokumentere en intern gæld eller et lån mellem familiemedlemmer

I de situationer kan en samejeaftale, ægtepagt, gældsbrev, bodelingsaftale eller bankaftale være mere præcis end et skøde. Det afhænger af, om formålet er at ændre ejerregistreringen, regulere økonomien mellem parterne eller ændre et låneforhold.

Hvis du er i tvivl, kan du begynde med at formulere ønsket resultat i én sætning: Skal en person eje mere, mindre eller intet af ejendommen efter ændringen? Hvis svaret er ja, peger det mod et skøde. Hvis svaret er nej, bør du undersøge, om et andet dokument løser problemet bedre.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på de centrale regler og myndighedskilder om skøde, tinglysning og offentlig registrering af ejerændringer.

• Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om rettigheder over fast ejendom, skødebegrebet og digital tinglysning.
• Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven, herunder afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom og afrundingsreglen.
• Danmarks Domstole: vejledning om, at tinglysning af rettigheder foregår digitalt på tinglysning.dk, og at Tingbogen bruges til fast ejendom.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald