Hvad koster det at ændre skøde? Undgå ekstra gebyrer

Af Skøde Centret

Prisen afhænger af, hvad der konkret skal ændres, og hvilken livssituation du står i. Nøglen er tinglysningsafgiften – og at undgå de gebyrer, der ofte sniger sig ind undervejs. Her får du et gennemskueligt overblik, så du kan træffe sikre og billige valg.

Hvad indebærer en ændring af skøde i praksis?

At ændre et skøde betyder, at der tinglyses en ny ejerregistrering på ejendommen. Det kan være, fordi du tilføjer eller fjerner en medejer, ændrer ejerandele (for eksempel fra 50/50 til en anden fordeling), overdrager ved skilsmisse, giver en del af boligen i gave, eller fordi ejerskabet skifter ved dødsfald. I alle tilfælde skal ændringen afspejle den aftale, I faktisk har indgået – både om pris, finansiering og eventuelle særlige vilkår.

Rent teknisk sker ændringen ved, at der udarbejdes et nyt skøde, som underskrives digitalt og tinglyses. Skødet skal oplyse den samlede overdragelsessum (inklusive eventuelle overtagne lån), hvilke rettigheder der følger med, og om der er særlige forbehold. I dødsboer kan adkomsten i stedet registreres med skifteretsattest eller arveudlægsskøde alt efter boets behandling.

Det er værd at overveje, om din situation kalder på en særlig skødetype. Ved ægtefæller arbejder man typisk med ægtefælleskøde (gave eller salg), ved samlivsophør med bodelings- eller overdragelsesskøde, og ved familiehandler med skøde understøttet af en klar købsaftale og eventuelt et gældsbrev. Du kan få et hurtigt overblik i vores guide til ændring af skøde, hvor vi beskriver de mest almindelige scenarier.

Husk også, at ændringen i Tingbogen først er gyldig, når den er tinglyst uden anmærkninger. Har I pant i ejendommen, kræver tinglysningen oftest samtykke fra långiver, og reelle ændringer i hæftelsen fordrer bankens godkendelse af gældsovertagelse.

Hvordan beregnes tinglysningsafgiften ved skødeændring?

Tinglysningsafgiften for et skøde består af to dele: en fast afgift (1.850 kr.) og en procentafgift på 0,6% af overdragelsessummen. Overdragelsessummen er ikke kun kontantprisen; den omfatter også eventuelle lån, som køber overtager som led i handlen. Den procentvise del afrundes op til nærmeste hele hundrede kroner.

Udgangspunktet er, at enhver adkomstændring på ejendommen udløser afgiften. Nogle ændringer i Tingbogen er dog afgiftsfri – eksempelvis aflysning af visse dokumenter eller rettelser af rent tekniske fejl. Men hvis ejerskabet skifter, eller ejerandele ændres, vil der som hovedregel skulle betales afgift efter satsen ovenfor.

Der findes undtagelser og lempelser, som du bør kende. I særlige situationer – fx ved overdragelse mellem ægtefæller under ægteskabet og ved bodeling i forbindelse med separation/skilsmisse – betales ofte kun den faste afgift. Det afhænger af den konkrete konstruktion, og dokumenterne skal udformes korrekt, så lempelsen kan anvendes.

Det er derfor klogt at afklare afgiftsgrundlaget tidligt. Læs mere om principperne i vores artikel om tinglysningsafgift ved skødeændringer, hvor vi gennemgår opgørelsen, afrundingsreglen og de typiske undtagelser. Selve tinglysningen foregår via det digitale tinglysningssystem, hvor både parter og eventuelle panthavere typisk skal godkende digitalt.

Hvilke situationer ændrer prisen – og hvornår er der særlige regler?

Livssituationen styrer ofte både dokumenterne og den endelige pris. Ved overdragelse mellem ægtefæller under ægteskabet kan den procentvise afgift i mange tilfælde bortfalde, så der kun betales det faste beløb. Det kræver, at overdragelsen falder ind under reglerne, og at skødet er formuleret korrekt. Du kan dykke ned i principperne i vores viden om overdragelser og skødeændring, hvor vi forklarer de typiske modeller.

Ved separation og skilsmisse behandles ejendomsoverdragelsen normalt som led i bodelingen. Her er praksis, at man ofte kun betaler den faste afgift, hvis overdragelsen sker som led i bodeling efter reglerne. Det kræver klare dokumenter om bodelingen og bankens godkendelse af gældsovertagelse. Se hvad der særligt gælder ved overdragelse af bolig ved skilsmisse, herunder bankens krav og typiske tidsforløb.

Ved dødsfald registreres ejerskiftet som udgangspunkt på baggrund af skifteretsattest eller arveudlæg. Der betales fast afgift ved tinglysning af adkomsten. Valget mellem privat skifte, boudlæg eller arveudlæg kan påvirke proces og dokumenter – læs om de praktiske trin ved tinglysning af skøde ved dødsfald.

Familieoverdragelser (forældre/barn mv.) følger som udgangspunkt de almindelige afgiftsregler. Om prisen bliver lav eller høj, afhænger særligt af den overdragelsessum, I fastsætter, og om der samtidig oprettes gældsbrev. Her er det afgørende, at jeres prisfastsættelse og dokumenter spiller sammen, så I undgår skattemæssige og afgiftsmæssige overraskelser.

Hvem betaler omkostningerne – og hvad bør I aftale på forhånd?

I almindelige handler er det typisk køberen, der betaler tinglysningsafgiften og udgifter til skødet. Men I kan aftale noget andet. Ved skilsmisse vælger mange at dele udgifterne, og i familiehandler lader nogle sælger betale honoraret som del af den “gode handel”. Uanset model bør betalingsfordelingen stå klart i jeres skriftlige aftale.

Ud over tinglysningsafgiften kan der være øvrige omkostninger. Realkreditinstituttet kan tage gebyr for ændringer i pantsætningen, banken kan beregne ekspeditionsgebyrer ved gældsovertagelse, og der kan være udgifter til nødvendige dokumenter (fx tingbogsattester og oplysninger fra ejerforening). Hvis der skal ændres i eksisterende pant, kan panthavers samtykke udløse separate gebyrer.

Det er klogt at lægge et budget for alle poster, før I går i gang. Aftal også, hvem der betaler, hvis tinglysningen må indsendes igen (for eksempel fordi en bank ikke har godkendt i tide). Og undersøg, om jeres situation falder ind under lempelserne, så I undgår at betale unødvendig procentafgift.

• Få bankens (og realkredittens) tilsagn om gældsovertagelse før indsendelse
• Beslut, hvem der betaler afgift og honorar – og skriv det ned
• Afklar panthaveres samtykker og eventuelle gebyrer
• Sørg for, at overdragelsessum og dokumenter hænger sammen
• Tjek tidsfrister, så aftaler ikke udløber under tinglysningen

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er

at ugifte samlevende tror, at “halvt af alt” gælder ved boligen, bare fordi man har boet sammen længe. Sådan er det ikke. Uden klare aftaler har ugifte ingen lovbestemt arveret og ingen automatisk ret til kompensation, selv om man har betalt med på lån, forbedringer eller drift. Ejerandelene følger som udgangspunkt skødet – og den, der står på skødet, har rådigheden.

Kommer den ene senere på skødet, overser mange, at ejerandele, indskud og fremtidige udgifter bør reguleres skriftligt. Det samme gælder ved samlivsophør: Banken kræver som regel, at den fraflyttende part frigøres fra lånene, før vedkommende kan slettes fra skødet, og uden aftale om kompensation kan det blive svært at få en retfærdig økonomisk afregning. I praksis ser vi konflikter, der kunne være undgået med få, klare linjer.

Vores erfaring er, at en skriftlig aftale om økonomien er lige så vigtig som selve skødet. En samejeoverenskomst om fast ejendom kan fastlægge ejerandele, fordeling af udgifter, håndtering af forbedringer og, vigtigst, hvad der sker ved salg eller brud. Det giver jer et fælles regelsæt og gør tinglysningen langt mere smertefri, når livet ændrer kurs.

Hvordan undgår du unødige gebyrer gennem hele processen?

De største ekstraregninger opstår, når dokumenter ikke passer sammen, eller når banker og panthavere først reagerer efter, skødet er sendt til tinglysning. En god tommelfingerregel er: Få på plads, hvad der skal ske med lånene, før du rører ved skødet. Er der gældsovertagelse, skal banken godkende debitorskiftet. Er der nye lån, skal prioritetsrækkefølgen afklares, så tinglysningen kan ske uden anmærkninger.

Undgå også fejl i overdragelsessummen. Summen skal afspejle den reelle økonomi – inklusiv overtagne lån – for at passe til afgiftssystemet. Ved gaver eller delvise handler skal I have styr på værdien og den skriftlige konstruktion (købsaftale og eventuelt gældsbrev), så afgiftslempelser kan bruges korrekt.

• Indhent bankens samtykker skriftligt, før skødet indsendes
• Sørg for, at alle parter og panthavere kan signere digitalt samtidig
• Tjek, om jeres situation udløser afgiftslempelser – og dokumentér det
• Brug korrekte person- og ejendomsdata, så tinglysningen ikke afvises
• Følg op i tinglysningssystemet, hvis sagen trækker ud

Når der er tale om dødsbo, skilsmisse eller overdragelse i familien, er det ekstra vigtigt at vælge den rigtige dokumenttype fra start. Er du i tvivl om sats, beregning og undtagelser, kan du hente overblik i vores viden om tinglysningsafgift og se de særlige trin ved adkomst ved dødsfald og overdragelse ved skilsmisse. Når processerne og dokumenterne spiller sammen, bliver tinglysningen både hurtigere og billigere.