Et skilsmisseskøde er det dokument, der ændrer ejerskabet til boligen, når den ene af jer beholder huset eller lejligheden efter skilsmisse eller separation. Skødet viser, hvem der herefter ejer ejendommen, fra hvilken dato ejerskiftet gælder, og på hvilke vilkår det sker. Det er skødet, der bliver tinglyst i tingbogen og dermed gør ændringen synlig og gyldig for omgivelserne – banker, myndigheder og eventuelle købere i fremtiden.
I praksis bruges skilsmisseskødet, når I ikke sælger boligen, men i stedet aftaler, at den ene part overtager hele eller den anden parts andel. Skødet bygger på jeres aftale om vilkår, typisk nedfældet i en bodelingsaftale. Aftalen kan rumme betaling af et udligningsbeløb, opsigelse eller omlægning af lån og en konkret overtagelsesdato.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Mange spørger, om det er nok “bare” at blive enige mundtligt, men uden et tinglyst skøde står den fraflyttende part fortsat som ejer i tingbogen. Det kan give problemer med lån, forsikringer og ansvar. Derfor er det vigtigt at få ændringen gennemført korrekt og inden for rimelig tid efter bruddet.
Vil du læse mere om, hvad et skilsmisseskøde er, og hvilke oplysninger det skal rumme, eller se hvordan en overdragelse af skøde ved skilsmisse typisk er skruet sammen, har vi samlet det i vores guides.
Hvilke trin følger du for at ændre skødet?
Processen er digital, men den kræver, at du får styr på både jeres aftale, bankens krav og de oplysninger, tinglysningen forlanger. Tænk i tre spor: jeres aftale, bankens godkendelse og selve tinglysningen.
Start med en klar skriftlig aftale om, hvem der overtager, fra hvilken dato, og hvordan I udligner værdien. Aftalen bør også adressere praktiske forhold som fraflytning, forbrug og forsikringer frem til overtagelsen. Banken eller realkreditinstituttet skal herefter godkende, at den fraflyttende part frigives fra lånene, og at den blivende kan bære gælden alene.
Selve skødet udfyldes i den digitale tingbog og underskrives med MitID af både køber og sælger (jer to). Skødet skal indeholde de korrekte erklæringer om bodeling og afgift, ellers bliver det afvist. Tinglysningen foregår via tinglysning.dk, og det er en god idé at afstemme felterne med jeres aftale, så der ikke opstår forskelle i formuleringerne.
Vil du se kravene trin for trin, kan du dykke ned i vores guide om tinglysning af skilsmisseskøde, hvor vi gennemgår formuleringer, bilag og håndtering af eventuelle anmærkninger i tingbogen.
- Aftal overtagelse, pris/udligning og overtagelsesdato
- Få bankens skriftlige godkendelse af gældsovertagelse
- Udfyld og underskriv det digitale skøde
- Vedhæft bevilling for separation/skilsmisse
- Betal tinglysningsafgiften og afvent registrering
Hvad koster tinglysning ved skilsmisse – og kan 0,6% undgås?
Reglerne for tinglysningsafgift er klare – og der kan være meget at spare, hvis du anvender dem rigtigt. Hovedreglen ved en almindelig handel er, at afgiften er 1.850 kr. + 0,6% af købesummen. Den regel gælder også ved overdragelser i familien, med særlige principper for, hvad 0,6% beregnes af.
Ved skilsmisse eller separation gælder der derimod en særregel: Hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling, kan den variable afgift på 0,6% helt undgås. I de tilfælde betales kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Dokumentationen (bevilling) skal vedlægges skødet – uden den udløses den variable afgift efter hovedreglen.
Er I stadig gift og overdrager under ægteskabet (altså før separation/skilsmisse), beregnes afgiften som 1.850 kr. + 0,6% af den andel af den offentlige vurdering minus 20%, der skifter ejer – eller af købesummen, hvis den er højere. Det er derfor vigtigt at være præcis med tidspunkt og dokumentation, så afgiften beregnes efter de rigtige regler.
Pointen er enkel: Har du bevillingen, er det som udgangspunkt kun 1.850 kr. ved bodeling mellem ægtefæller. Mangler bevillingen, falder du tilbage på 0,6%-reglerne.
Hvad betyder gældsovertagelse og bankens krav i praksis?
Et skøde ændrer, hvem der ejer ejendommen. Men banken bestemmer, hvem der hæfter for lånene. Derfor er gældsovertagelse ofte det mest følsomme punkt i en skilsmissesag. Banken laver en ny kreditvurdering af den, der bliver boende, og først når banken siger ja, kan den anden part frigives fra lånene.
Banken kan kræve omlægning eller indfrielse af lån, hvis indtjeningen ikke kan bære en eneejer. Nogle gange sker der en midlertidig løsning, hvor begge hæfter, indtil tinglysning og nye lånedokumenter er på plads. Aftal skriftligt, hvem der betaler ydelser, forsikring og forbrug i denne periode, så der ikke opstår uenigheder.
Rækkefølgen er typisk: først enighed om vilkår, så bankens godkendelse, derefter skøde og tinglysning – og til sidst den endelige gældsovertagelse. Du bør have bankens accept, før du underskriver et skøde, der forpligter dig til at overtage gælden, så du ikke ender bundet af en aftale, banken ikke vil medvirke til.
Hvis du vil forstå, hvordan kreditvurdering og debitorskifte normalt håndteres, kan du læse vores guide om hvad der sker med boliglånet ved skilsmisse, hvor vi gennemgår både realkredit, banklån og typiske dokumentkrav.
Hvilke fejl ser vi oftest ved skilsmisseskøder?
Som specialister i skøder siden 2003 ser vi de samme misforståelser gå igen. Den mest udbredte er troen på, at “vi er enige, så skødet er en formalitet”. Enighed er en god start, men uden de rigtige formuleringer, den rigtige dokumentation og bankens skriftlige accept kan en sag hurtigt gå i stå – eller blive dyrere end nødvendigt.
En anden klassiker er, at par blander reglerne for ægtefæller og ugifte sammen. Frirummet for tinglysningsafgift ved skilsmisse gælder kun, når der foreligger en bevilling for separation/skilsmisse. Ved samlivsophør for ugifte gælder andre regler, herunder fuld afgift efter hovedreglen. Det er en konsekvens, man bør kende, før man fastlægger tidspunktet for overdragelsen.
Vores erfaring er også, at aftaler om udligningsbeløb, overtagelsesdato og betalinger i overgangsperioden ofte er for upræcise. Når først papirerne rammer banken eller tinglysningen, opstår spørgsmål, der kunne have været afklaret på én linje i bodelingsaftalen.
- Manglende bevilling vedhæftet skødet (udløser 0,6%-afgift)
- Ingen klar bodelingsaftale om pris/udligning og dato
- Skøde uden korrekt erklæring om bodeling og afgift
- Gældsovertagelse forudsat – men uden bankens skriftlige ja
- Forveksling af regler for ægtefæller og ugifte
Har du brug for tilstandsrapport og ejerskifteforsikring ved overtagelse?
Huseftersynsordningen kan begrænse sælgers ansvar for skjulte fejl i op til 10 år, hvis der foreligger en gyldig tilstandsrapport, el-rapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, og sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien. Den ordning kan også bruges ved overdragelse mellem ægtefæller. Dog vil det ikke være muligt for den som overtage ejendommen at tegne en ejerskifteforsikring, da man allerede kender ejendommen.
Alligevel vælger mange ikke at få rapporter og forsikring ved skilsmisse. Begrundelsen er typisk, at man kender huset og ønsker at spare omkostningerne. I de sager indsætter man ofte en formulering i skødet om, at køber kender ejendommens tilstand. Vær opmærksom på, at en sådan erklæring ikke kan afskære ansvar ved svig eller grov forsømmelse, og at den ikke erstatter lovens ordning.
Det, du bør overveje, er balancen mellem pris, risiko og behov. Er boligen nyligt renoveret uden dokumentation? Er der mistanke om skjulte forhold (fugt, tag, kloak)? Eller er det vigtigere at få en hurtig og billig løsning, fordi begge parter alligevel fortsætter i god ro?
Vi har samlet de typiske overvejelser om rapporter, ansvar og forsikring i vores artikel om tilstandsrapport ved skilsmisse, så du kan træffe et valg, der passer til jeres situation. Har du brug for overblik over myndighedskravene omkring separation/skilsmisse og bevillingen, kan du læse nærmere hos Familieretshuset.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
