Ændre skøde ved skilsmisse: Sådan foregår det

Af Skøde Centret

Når et ægteskab ophører, og den ene part skal overtage den fælles bolig, er det nødvendigt at opdatere ejerskabet officielt. Dette sker gennem et nyt skøde, som sikrer, at kun den ene part fremadrettet ejer og hæfter for ejendommen. Processen involverer både juridiske og økonomiske skridt.

Hvad er et skøde, og hvorfor skal det ændres ved skilsmisse?

Et skøde er det officielle, digitale dokument, der beviser, hvem der ejer en bestemt fast ejendom. Når I bliver skilt, og den ene af jer bliver boende, afspejler det oprindelige skøde ikke længere den reelle situation, da I begge fortsat står som ejere.

En ændring er nødvendig for at formalisere overdragelsen. Uden et nyt, tinglyst skøde vil den fraflyttende part stadig være juridisk medejer. Det betyder, at vedkommende fortsat hæfter for gælden i ejendommen, skal give samtykke til fremtidigt salg eller optagelse af nye lån og fortsat er ansvarlig for ejendomsskatter og andre forpligtelser.

For den part, der bliver i boligen, er et opdateret skøde en forudsætning for at kunne disponere frit over ejendommen. Det kan for eksempel være i forbindelse med omlægning af lån eller en fremtidig renovering, hvor banken kræver sikkerhed i ejendommen.

Ændringen registreres i den digitale Tingbog, som er et offentligt register over alle rettigheder til fast ejendom i Danmark. Når det nye skøde er tinglyst, er ejerskiftet gyldigt over for alle, herunder banker, realkreditinstitutter og offentlige myndigheder.

Hvordan foregår processen med at ændre skødet trin for trin?

Processen for en overtagelse af hus ved skilsmisse følger en række faste trin, der sikrer, at alle juridiske og økonomiske forhold kommer på plads. Hele forløbet er digitalt og kræver brug af MitID.

Først og fremmest skal I indgå en klar aftale om vilkårene for overdragelsen. Denne aftale nedfældes typisk i en bodelingsaftale, som blandt andet fastsætter en overtagelsesdato og en eventuel købesum eller et udligningsbeløb, som den ene part skal betale til den anden.

Dernæst skal den part, der overtager ejendommen, have bankens godkendelse til at overtage de eksisterende lån alene. Banken vil foretage en kreditvurdering for at sikre, at økonomien kan bære udgifterne. Først når der foreligger en skriftlig bekræftelse fra banken, kan man gå videre.

Selve skødet udarbejdes digitalt med alle relevante oplysninger fra jeres aftale. Når skødet er klar, skal begge parter underskrive det digitalt med MitID. Herefter anmeldes det til tinglysning.

De overordnede trin i processen er:

• Indgåelse af en skriftlig aftale om vilkårene for overdragelsen.
• Indhentning af bankens skriftlige godkendelse til gældsovertagelse.
• Udarbejdelse af det digitale skøde.
• Digital underskrift fra begge parter med MitID.
• Anmeldelse af skødet til Tinglysningsretten og betaling af tinglysningsafgift.

Hvilken rolle spiller banken og gældsovertagelse?

Bankens rolle er helt central, når en fælles bolig skal overdrages i forbindelse med en skilsmisse. Et skøde regulerer, hvem der ejer ejendommen, men det er banken og realkreditinstituttet, der bestemmer, hvem der hæfter for gælden. De to ting er adskilte.

For at den fraflyttende part kan blive frigjort fra sine låneforpligtelser, kræver banken et såkaldt debitorskifte på realkreditlånet og eventuelle banklån. Det indebærer, at banken skal vurdere, om den part, der bliver boende, har en tilstrækkelig robust økonomi til at dække alle boligudgifterne alene. Banken vil se på indkomst, rådighedsbeløb og anden gæld.

Det er vores erfaring, at dialogen med banken er det mest tidskrævende element i processen. Derfor bør man kontakte sin bank så tidligt som muligt. Hvis banken ikke vil godkende gældsovertagelsen, kan det være nødvendigt at sælge boligen til en tredjepart.

Man bør aldrig underskrive et skøde, før man har en skriftlig og bindende bekræftelse fra banken på, at gældsovertagelsen er godkendt. Ellers risikerer den fraflyttende part at have overdraget sin ejerandel uden at være blevet frigjort fra gælden, hvilket kan skabe store økonomiske problemer.

Hvad er en bodelingsaftale, og hvorfor er den nødvendig?

En bodelingsaftale er den skriftlige kontrakt, I som ægtefæller indgår om, hvordan jeres fælles formue og gæld skal deles ved separation eller skilsmisse. Aftalen skaber klarhed over de økonomiske vilkår og fungerer som det juridiske fundament for overdragelsen af jeres fælles bolig.

Når det kommer til fast ejendom, skal bodelingsaftalen indeholde de præcise betingelser for overdragelsen. Det inkluderer den aftalte pris for den andel, der overdrages, overtagelsesdagen og hvordan de eksisterende lån skal håndteres. Uden en sådan aftale er der ikke et klart grundlag for at udarbejde skødet korrekt.

En klar bodeling ved skilsmisse er fundamentet for en gnidningsfri overdragelse. Aftalen minimerer risikoen for fremtidige konflikter, da alle væsentlige punkter er afklaret på forhånd. Processen for selve skilsmissen og udstedelsen af en separations- eller skilsmissebevilling administreres af Familieretshuset, og denne bevilling er afgørende for tinglysningsafgiftens størrelse.

Selvom det kan virke som en ekstra formalitet, er en skriftlig bodelingsaftale en tryghed for begge parter. Den sikrer, at der er enighed om alle detaljer, før det endelige skilsmisseskøde underskrives og tinglyses.

Kan man undgå den variable tinglysningsafgift ved skilsmisse?

Ja, i forbindelse med en skilsmisse findes der en særlig undtagelse i lovgivningen, som gør det markant billigere at overdrage fast ejendom. Normalt består tinglysningsafgiften af et fast gebyr samt en variabel afgift på 0,6 % af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering.

Forudsætningen for at kunne benytte sig af undtagelsen er, at overdragelsen sker som et led i en formuedeling ved separation eller skilsmisse. For at dokumentere dette over for Tinglysningsretten skal man vedhæfte en kopi af sin separations- eller skilsmissebevilling til det digitale skøde, når det anmeldes.

Når denne dokumentation er på plads, bortfalder den variable afgift på 0,6 %. I stedet skal man kun betale det faste tinglysningsgebyr. Reglerne for tinglysningsafgift på skøde ved skilsmisse er en undtagelse fra de almindelige regler, og det er afgørende, at dokumentationen er korrekt for at opnå afgiftsfritagelsen.

Hvis man glemmer at vedhæfte bevillingen, eller hvis man overdrager ejendommen, før man er blevet separeret eller skilt, vil Tinglysningsretten opkræve den fulde variable afgift. Timingen og den korrekte dokumentation er derfor helt essentiel for at holde omkostningerne nede.

Hvad sker der, hvis man ikke får ændret skødet?

At undlade at få ændret skødet efter en skilsmisse kan føre til en række alvorlige og komplicerede problemer for begge parter. Selvom I har en mundtlig aftale, er det kun det tinglyste skøde, der har juridisk gyldighed over for omverdenen.

For den fraflyttende part er den største risiko den fortsatte hæftelse for gælden. Hvis den blivende part misligholder lånene, kan banken rette kravet mod begge de oprindelige ejere. Den fraflyttende vil også have svært ved at blive godkendt til at købe en ny bolig, da den gamle gæld stadig tæller med i budgettet.

For den part, der bliver boende, er konsekvensen, at man ikke kan råde fuldt ud over sin egen ejendom. Det er for eksempel ikke muligt at optage nye lån med sikkerhed i boligen eller at sælge den, uden at den tidligere ægtefælle skriver under. Dette kan skabe en fastlåst situation, især hvis samarbejdet bliver dårligt over tid.

Der kan også opstå problemer i arveretlige sammenhænge. Hvis en af parterne afgår ved døden, vil ejendommen stadig indgå i vedkommendes dødsbo, hvilket kan komplicere bodelingen for arvingerne.

De potentielle konsekvenser omfatter:

• Fortsat solidarisk hæftelse for al gæld i ejendommen.
• Den fraflyttende part kan have svært ved at opnå lån til en ny bolig.
• Den blivende part kan ikke sælge eller belåne ejendommen alene.
• Komplikationer i forbindelse med arv og dødsbo.
• Uenighed om fordeling af udgifter til vedligeholdelse og ejendomsskatter.

Er tilstandsrapport og ejerskifteforsikring et krav?

Nej, det er ikke et lovkrav at få udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport i forbindelse med en overdragelse af ejendom ved skilsmisse. Huseftersynsordningen, som disse rapporter er en del af, er en frivillig ordning, der har til formål at frigøre sælger for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler.

I en almindelig bolighandel bruges ordningen til at give køber tryghed og mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Ved en skilsmisse kender den overtagende part imidlertid ejendommen indgående, da vedkommende allerede bor der. Derfor er det ikke muligt for den, der overtager ejendommen, at tegne en ejerskifteforsikring.

De fleste par vælger derfor at fravige Huseftersynsordningen for at spare omkostningerne til rapporterne. I stedet indsættes der typisk en passus i skødet om, at den overtagende part er bekendt med ejendommens stand og overtager den som beset. Dette indebærer, at den fraflyttende part i princippet bevarer sit sædvanlige 10-årige ansvar for skjulte fejl, men i praksis er det sjældent, at der rejses krav mellem tidligere ægtefæller.

Beslutningen afhænger af jeres konkrete situation og tillidsforhold. Hvis der er tale om en ældre ejendom med kendte problemer, kan det i nogle tilfælde give mening at få en byggesagkyndig til at vurdere tilstanden for at undgå fremtidige diskussioner.

Hvad er de mest almindelige faldgruber i processen?

Selvom processen kan virke ligetil, oplever vi ofte, at par støder på de samme udfordringer, som kan forsinke eller komplicere overdragelsen. En af de hyppigste fejl er at undervurdere den tid, det tager at få bankens godkendelse til gældsovertagelse. Mange går i gang med skødet, før finansieringen er endeligt på plads, hvilket kan føre til unødig ventetid og usikkerhed.

En anden klassisk faldgrube er manglende eller upræcis dokumentation. Det kan være en bodelingsaftale, der er for uklar omkring overtagelsesdato eller købesum, eller at man glemmer at vedhæfte skilsmissebevillingen til skødet. Uden bevillingen opkræves den fulde variable tinglysningsafgift, hvilket kan blive en dyr forglemmelse.

Mange overser også vigtigheden af at få den fraflyttende part formelt slettet som debitor på alle lån. Selvom skødet er tinglyst, er det først, når banken har gennemført debitorskiftet, at den fraflyttende part er helt frigjort fra den økonomiske forpligtelse.

Typiske fejl, man bør være opmærksom på:

• At starte skødeprocessen uden at have en skriftlig godkendelse fra banken.
• At glemme at vedhæfte separations- eller skilsmissebevillingen ved tinglysning.
• At basere overdragelsen på en mundtlig aftale i stedet for en præcis, skriftlig bodelingsaftale.
• At antage, at tinglysning af skødet automatisk fjerner den fraflyttende part fra lånene.
• At forveksle reglerne for gifte med reglerne for ugifte samlevende.

Gælder de samme regler for ugifte samlevende?

Nej, reglerne er væsentligt anderledes for ugifte samlevende, der går fra hinanden. Den mest markante forskel findes i reglerne for tinglysningsafgift. Den særlige undtagelse, hvor man kan nøjes med at betale det faste gebyr, gælder udelukkende for ægtefæller, der overdrager ejendom i forbindelse med en formuedeling ved separation eller skilsmisse.

Ugifte samlevende, der ejer en bolig sammen og hvor den ene skal overtage den andens del, betragtes i denne sammenhæng som en almindelig ejendomshandel. Det betyder, at der skal betales fuld tinglysningsafgift, som består af både det faste gebyr og den variable afgift på 0,6 %.

Den variable afgift beregnes typisk af halvdelen af den offentlige ejendomsvurdering eller af den aftalte købesum for andelen, hvis denne er højere. Dette kan udgøre en betydelig ekstraomkostning sammenlignet med en overdragelse mellem ægtefæller.

Selve processen med at få bankens godkendelse til gældsovertagelse og udarbejdelse af et nyt skøde er dog den samme. Det er fortsat afgørende at have en klar skriftlig aftale om vilkårene og at sikre bankens medvirken, før det endelige skøde underskrives. Men den økonomiske fordel ved afgiftsfritagelsen er forbeholdt dem, der har været gift.