Boligkøb: Sådan køber du bedst en bolig i 2026

Af Skøde Centret

At købe en bolig er for de fleste mennesker den største økonomiske beslutning i livet. Processen kan virke uoverskuelig med mange juridiske dokumenter, frister og finansielle begreber. Denne guide giver dig overblikket over handlens faser, så du kan navigere sikkert fra første fremvisning til nøgleoverdragelsen.

Hvordan lægger jeg det rette budget til boligkøbet?

Det første skridt i en bolighandel er altid at få klarlagt økonomien. Du skal vide præcis, hvor meget du kan købe for, før du forelsker dig i en ejendom. Det handler ikke kun om, hvad banken vil låne dig, men også om, hvad du selv har lyst til at sidde for om måneden.

Når banken vurderer din økonomi, kigger de på dit rådighedsbeløb og din gældsfaktor. Gældsfaktoren er et udtryk for, hvor stor din samlede gæld er i forhold til husstandens årsindkomst før skat. En tommelfingerregel er, at gælden maksimalt bør være 3,5 til 4 gange husstandsindkomsten, men dette kan variere afhængigt af renteniveauet og din øvrige formue.

Dine fremtidige udgifter vil bestå af ejerudgifter, forbrug og lån. Ejerudgifter dækker over de faste omkostninger ved at eje boligen, såsom renovation, skorstensfejning og grundejerforeningskontingent.

Vi oplever ofte, at købere glemmer at indregne vedligeholdelse i budgettet. Uanset om du køber nyt eller gammelt, vil der være løbende udgifter til at holde boligen ved lige. Sæt derfor altid et beløb af hver måned til uforudsete udgifter, så taget eller fyret ikke vælter din økonomi.

Hvordan finder jeg den rigtige boligtype og beliggenhed?

Når budgettet er på plads, begynder selve boligjagten. Her skal du gøre op med dig selv, hvad der vægter højest. Er det nærhed til byen, skoler og institutioner, eller er det flere kvadratmeter og natur, der trækker? Der er ofte en direkte sammenhæng mellem pris og beliggenhed.

Det kan være en god idé at se på flere forskellige typer af boliger. Måske har du lagt dig fast på et parcelhus, men opdager, at et rækkehus faktisk dækker dine behov bedre og giver mere luft i økonomien. Vær åben over for alternativer, da markedet hele tiden ændrer sig.

Tænk også på gensalgsværdien. Selvom du planlægger at bo i huset i mange år, er det en sikkerhed at vide, at boligen er attraktiv for andre, hvis du en dag bliver nødt til at sælge. Beliggenhed er den eneste faktor ved en ejendom, du ikke kan ændre på, så vær kritisk omkring området.

Hvordan foregår forhandling og underskrift af købsaftalen?

Når du har fundet den rette bolig, skal prisen forhandles. Ejendomsmægleren er sælgers mand, og deres opgave er at få den højest mulige pris for boligen. Derfor bør du ikke afsløre dit maksimale budget over for mægleren tidligt i forløbet.

Hvis boligen har været til salg længe, eller hvis der er tale om et dødsbo, kan der være gode muligheder for et prisnedslag. Er boligen derimod lige kommet på markedet i et populært område, kan det være nødvendigt at byde prisen – eller måske endda lidt over, hvis der er flere interesserede.

Når I er enige om pris og vilkår, udarbejder mægleren en købsaftale. Det er her, du skal være særligt opmærksom. Du bør altid sikre dig, at der er indsat et rådgiverforbehold (også kaldet advokatforbehold) i aftalen, inden du skriver under.

Med et rådgiverforbehold kan du underskrive købsaftalen og dermed reservere boligen, mens din rådgiver gennemgår sagen. Hvis din rådgiver finder kritiske forhold, kan du træde ud af handlen helt gratis. Dette er en vigtig sikkerhed, som adskiller sig fra den lovpligtige fortrydelsesret ved boligkøb, der koster 1 procent af købesummen at benytte.

Hvilke dokumenter skal gennemgås før handlen er endelig?

En bolighandel involverer en lang række dokumenter, der beskriver ejendommens tilstand og juridiske forhold. Det er typisk her, at de fleste købere har brug for professionel hjælp til at gennemskue detaljerne og risikoen.

Du skal blandt andet have gennemgået BBR-meddelelsen for at sikre, at de registrerede arealer stemmer overens med virkeligheden. Fejl i BBR kan have betydning for både din ejendomsskat og forsikringsmuligheder. Derudover skal tingbogen tjekkes for servitutter, der kan begrænse din råderet over ejendommen.

Tilstandsrapporten og el-installationsrapporten er centrale dokumenter, der beskriver boligens fysiske stand. Vær opmærksom på karaktererne i rapporterne, men læs også de underliggende tekster. En skade med en lav karakter kan godt være dyr at udbedre, mens en skade med høj karakter ikke nødvendigvis er akut.

Energimærket fortæller om boligens energiforbrug og giver forslag til forbedringer. I en tid med svingende energipriser er det væsentligt at vide, om huset er dyrt at varme op. For ejerlejligheder er det desuden vigtigt at gennemgå ejerforeningens regnskaber, budgetter og referater for at se, om der er planlagt store fællesudgifter.

Hvorfor er ejerskifteforsikring vigtig?

Når du køber hus eller sommerhus, vil sælger ofte benytte sig af huseftersynsordningen for at frigøre sig for sit 10-årige mangelansvar. Det betyder, at du som køber skal tegne en ejerskifteforsikring for at være dækket mod skjulte fejl og mangler.

Sælger skal fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien på den billigste tilbudte forsikring. Du er dog ikke tvunget til at vælge det selskab, sælger foreslår. Det kan ofte betale sig at indhente tilbud fra andre selskaber for at sammenligne dækning og pris.

En standard ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Du kan også vælge en udvidet dækning, der typisk dækker ulovlige el- og VVS-installationer samt forurening på grunden.

Det er vores erfaring, at det er en god investering at tegne forsikringen, da udbedring af skjulte skader på fast ejendom kan løbe op i meget store beløb. Ved køb af ejerlejlighed tegnes der normalt ikke ejerskifteforsikring, da huseftersynsordningen sjældent anvendes her.

Hvordan foregår tinglysning af skødet?

Når handlen er endeligt godkendt af både din rådgiver og banken, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det officielle dokument, der registrerer dig som ny ejer af ejendommen. I dag foregår al tinglysning digitalt via Tinglysningsretten.

Selve skødet skal underskrives af både køber og sælger med MitID. Herefter anmeldes det til tinglysning. Det er vigtigt, at skødet tinglyses hurtigst muligt for at sikre din ret til ejendommen mod sælgers eventuelle kreditorer.

I forbindelse med tinglysningen skal der betales en afgift til staten. Afgiften består af et fast grundbeløb på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis denne er højere). Det er en betydelig omkostning, som skal indregnes i dit budget fra start.

Hvis I er et ugift par, der køber bolig sammen, bør I være opmærksomme på, hvordan I sikrer hinanden juridisk, da I ikke automatisk arver hinanden. Det kan være relevant at få tinglyst en samejeoverenskomst eller oprette testamente i forbindelse med boligkøbet.

Hvad sker der på overtagelsesdagen?

På selve overtagelsesdagen mødes du typisk med sælger eller mægler i boligen. Her får du udleveret nøglerne, og I aflæser sammen målerne for el, vand og varme. Det er vigtigt at få aflæst korrekt, så du ikke kommer til at betale for sælgers forbrug.

Du bør gennemgå boligen grundigt for at sikre, at den er ryddeliggjort, og at hårde hvidevarer fungerer som aftalt. Hvis der er opstået nye skader i perioden mellem underskrift og overtagelse, eller hvis aftalt inventar mangler, skal du gøre opmærksom på det med det samme.

Efter overtagelsen udarbejdes der en refusionsopgørelse. Dette er det endelige regnskab mellem køber og sælger. Her fordeles udgifter til eksempelvis ejendomsskat, fællesudgifter og acontobetalinger til vand og varme, så hver part kun betaler for den periode, de har ejet boligen.