At eje sin egen bolig betyder, at du løbende kan forvente at betale en række faste udgifter ud over selve boliglånet. Disse faste udgifter kaldes ejerudgifter, og de gælder uanset om du ejer et hus, et sommerhus eller en ejerlejlighed.
Ejerudgifterne dækker over de udgifter, du som boligejer betaler regelmæssigt hver måned eller hvert kvartal for at eje og vedligeholde boligen. Det vil sige omkostninger, der følger med selve ejendommen – ikke afhængigt af om du har lån eller ej – og som ikke ændrer sig alt efter hvem der bor i boligen.
Skal boligen skifte ejer?
Hvad er ejerudgifter?
Ejerudgifterne dækker en række poster som ejendomsskatter, forsikringer og diverse gebyrer, som vi gennemgår nedenfor. De fleste af udgifterne er faste, hvilket vil sige, at de ikke afhænger af dit forbrug (i modsætning til for eksempel el, vand og varme) og heller ikke direkte af, hvor meget du skylder i banken. Med andre ord er det udgifter, der følger af selve ejerskabet af boligen.
Det er vigtigt at forstå, at ejerudgift ikke er det samme som alle boligudgifter i alt. Ejerudgifter omfatter ikke dine låneydelser på boliglån eller dine forbrugsafhængige udgifter til fx el, vand og varme. Når du ser en salgsopstilling for en bolig til salg, vil den månedlige ejerudgift typisk være opgjort separat. Denne post viser altså de faste udgifter ved ejerskabet, mens udgifter til lån og forbrug kommer oveni ved siden af.
For at danne dig et fuldt overblik over din boligøkonomi skal du derfor både se på ejerudgifterne og lægge dine eventuelle låneydelser samt forbrug af fx strøm, vand og opvarmning oveni. Ejerudgiften giver dog en god indikation af, hvad det koster dig hver måned blot at have boligen, før der tages højde for lån og forbrug.
Typiske poster i ejerudgiften
Når man taler om ejerudgifter, går de samme slags udgifter igen for de fleste boligtyper. Følgende udgiftsposter indgår normalt i ejerudgiften for en ejerbolig:
- Ejendomsskat (grundskyld) til kommunen
- Ejendomsværdiskat til staten
- Ejendomsforsikring (husforsikring, ikke indboforsikring)
- Renovation (affaldshåndtering)
- Skorstensfejning (hvis der er skorsten) og evt. rottebekæmpelse
- Fællesudgifter til ejerforening eller grundejerforening (hvis relevant)
- Andre faste bidrag pålagt ejendommen (f.eks. til privat vej, antenneforening m.v.)
Vi vil nu gennemgå hver af disse poster én for én. For hver post forklarer vi, hvad den dækker over, hvordan den eventuelt varierer for hus, sommerhus og lejlighed, samt hvordan udgiften typisk bliver opkrævet og betalt i praksis. Undervejs vil vi også komme ind på nye regler pr. 2024 for ejendomsskatterne, som betyder ændringer i måden nogle af disse udgifter opkræves på.
Ejendomsværdiskat – skat af boligens værdi
Ejendomsværdiskat er en statslig skat, du betaler af værdien af din ejerbolig. Hvor ejendomsskatten (grundskylden) kun beregnes af selve grunden, er ejendomsværdiskatten baseret på hele ejendommens værdi – altså grund + bygninger. Man kan sige, at det er en skat for værdien af den bolig, du har til rådighed. Alle boligejere betaler som udgangspunkt ejendomsværdiskat af deres helårsbolig, så længe de selv har brugsret til boligen. Har du f.eks. købt et hus eller en ejerlejlighed, som du selv bor i (eller har stående til din rådighed), skal du betale ejendomsværdiskat af den offentlige vurdering af ejendommen.
Hvis du derimod ejer en bolig, som du slet ikke selv bruger fordi den er udlejet til andre, betaler du ikke ejendomsværdiskat for den periode, den er udlejet. For et sommerhus betales der ligeledes ejendomsværdiskat, da du som ejer har sommerhuset til rådighed for dig selv (også selv om du ikke bruger det hele året). Ejendomsværdiskatten beregnes hvert år på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.
Skatten blev i mange år beregnet af gamle vurderinger fra 2001/2002 på grund af et skattestop, men fra og med 2024 indføres nye ejendomsvurderinger og nye satser. Kort fortalt får de fleste boliger en højere vurderet værdi, men til gengæld er skattesatsen sat ned, så ejendomsværdiskatten for de fleste omtrent holder niveau – og eksisterende boligejere får en skatterabat, så de ikke stiger i netto skat fra 2023 til 2024.
Betaling af ejendomsværdiskat: Ejendomsværdiskatten bliver opkrævet automatisk over din skat. Du betaler ikke denne skat via en separat regning; i stedet beregnes den af Skattestyrelsen og indgår på din forskudsopgørelse og årsopgørelse (selvangivelsen). Det betyder, at beløbet typisk bliver en del af din løbende trækprocent eller dit fradrag på lønsedlen hver måned. Praktisk foregår det sådan, at når du ejer en ejendom, registrerer du det på din forskudsopgørelse (det årlige skattekort). Skat beregner så, hvor meget du skal betale i ejendomsværdiskat for året, og fordeler det ud på årets 12 måneder.
På din lønseddel vil du derfor automatisk få lidt mere trukket i skat hver måned for at dække ejendomsværdiskatten. Alternativt, hvis du ikke er lønmodtager med trækprocent, vil det fremgå af din årsopgørelse, og du skal indbetale beløbet via restskat eller får mindre tilbage i skat. Fordelen ved denne metode er, at du ikke selv skal huske at betale ejendomsværdiskatten separat – det sker helt automatisk. Du bør dog sikre dig, at oplysningerne om din bolig er korrekt registreret hos skat, så du betaler det rigtige beløb løbende.
Det kan være værd at nævne, at der findes en indefrysningsordning for ejendomsværdiskat (og grundskyld), som betyder, at hvis skatten stiger, har du mulighed for at udskyde selve stigningen. Staten tilbyder et lån svarende til skattestigningen, så du kan slippe for at betale forhøjelsen nu og først betale lånet tilbage, når du sælger boligen. Dette kan være en mulighed, hvis din ejendomsværdiskat pludselig stiger meget, og du ønsker at udjævne udgiften over tid.
Vælger du at indefryse en stigning, skal du dog være opmærksom på, at nye lån under ordningen pålægges renter, så på sigt betaler du lidt ekstra for at udskyde betalingen. Under alle omstændigheder behøver du ikke aktivt at gøre noget for at betale ejendomsværdiskat til daglig – det sørger skattesystemet for, når først din bolig er korrekt registreret.
Ejendomsskat (grundskyld) – skat af selve grunden
Ejendomsskat, ofte kaldet grundskyld, er den skat du betaler til kommunen for selve grunden, din ejendom ligger på. Denne skat beregnes ud fra grundens offentlige værdi (grundværdien) og kommunens aktuelle skatteprocent (grundskyldspromillen). I praksis betyder det, at hvis du har en dyr grund (for eksempel fordi den ligger i et attraktivt område eller er meget stor), så vil din grundskyld være højere. Omvendt betaler ejere af boliger på billigere eller mindre grunde lidt mindre i grundskyld. Grundskylden beregnes som en promillesats af 80% af grundværdien ifølge de nyeste vurderinger.
Hver kommune fastsætter sin grundskyldspromille, dog indenfor et loft fastsat af staten. På landsplan ligger satsen typisk i omegnen af 26-30 promille (2,6–3,0%), men med de nye regler i 2024 er satserne sat en smule ned mange steder; gennemsnittet er nu ca. 7,4 promille (0,74%) fordi man har ændret beregningsgrundlaget og sat procenterne ned. Bemærk at grundskyldsprocenten 0,74% her er efter de 80% – reelt svarer det til omkring 0,59% af hele grundværdien i eksemplet. Det lyder teknisk, men det vigtige at forstå er, at både ejendomsværdiskat og grundskyld nu justeres efter de nye vurderinger: får din ejendom en højere vurderet værdi af grunden, vil grundskylden stige tilsvarende, og omvendt hvis vurderingen er lavere.
Nye regler pr. 2024: Tidligere fik du typisk en separat regning fra kommunen på din grundskyld, som skulle betales i rater (ofte halvårligt, fx i februar og august). Men fra og med 2024 er opkrævningen af grundskylden flyttet over til Skat, præcis ligesom ejendomsværdiskatten. Det vil sige, at du nu betaler grundskyld via din skat i stedet for via kommunens opkrævningssystem. I praksis sker det på samme måde som beskrevet for ejendomsværdiskatten: din forventede grundskyld indgår på din forskudsopgørelse, så dit skattekort tager højde for det hver måned. Resultatet er, at du får en smule mere trukket i skat løbende, mens du til gengæld ikke længere modtager en stor regning fra kommunen to gange om året.
Mange boligejere vil opleve, at deres udbetalte løn efter skat falder en anelse efter 2024 – ikke fordi de betaler mere i skat samlet set, men fordi en del af det, de før betalte manuelt til kommunen, nu automatisk bliver trukket fra indkomsten. På bundlinjen betaler du altså det samme, men på en anden måde. Det kan kræve lidt tilvænning ikke længere at skulle logge ind og betale ejendomsskattebilletten, men generelt gør det tingene lettere, da det hele kører automatisk gennem skattesystemet.
Betaling af grundskyld: Som nævnt betales grundskylden nu via skat. Du skal sørge for, at din ejendom står korrekt på din forskudsopgørelse (det sker som regel automatisk ved tinglysning og ejerskifte, hvor Skattestyrelsen får besked). Når først det er på plads, vil din grundskyld blive beregnet og fordelt per måned ligesom ejendomsværdiskatten. Skulle der ske ændringer – fx hvis den endelige ejendomsvurdering bliver højere eller lavere end den foreløbige – vil Skattestyrelsen regulere beløbet og det fremgår så af din årsopgørelse, hvor du enten får penge tilbage eller skal betale ekstra, alt efter om du har betalt for meget eller for lidt i løbet af året.
Ejendomsforsikring – hus- og bygningsforsikring
En anden vigtig post i ejerudgifterne er ejendomsforsikring, populært kaldet husforsikring. Dette er en forsikring, der dækker skader på selve bygningen og grunden, f.eks. brand, vandskader, stormskader og lignende. For dig som husejer eller sommerhusejer er en husforsikring stort set uundværlig – den er ikke lovpligtig ved lov, men langt de fleste realkreditinstitutter og banker kræver, at du har den, hvis du har lån i huset. Selv hvis du ingen lån har, vil det normalt være risikabelt at stå uden forsikring, da du selv skulle betale for fx en genopbygning efter en brand. Husforsikringen sikrer, at du økonomisk kan klare, hvis uheldet er ude og dit hus får store skader.
Prisen på en ejendomsforsikring afhænger af mange ting, blandt andet husets størrelse, alder, konstruktion (fx om der er stråtag), geografi (nogle områder har større risiko for stormflod eller indbrud) osv. Du vil typisk kunne vælge forskellige dækninger til som tilvalg – fx insekt- og svampeskadedækning, udvidet vandskade, og så videre – alt efter behov. For et sommerhus gælder det samme princip: du kan tegne en sommerhusforsikring, der svarer til husforsikringen, og dækker skader på fritidshuset. Sommerhuse kan være mere udsatte for fx indbrud (fordi de står tomme i lange perioder), så forsikringsselskabet tager højde for det i prisen. Det er værd at overveje om din forsikring skal inkludere dækning mod fx tyveri og hærværk i perioder, hvor huset ikke er beboet.
For ejerlejligheder er situationen lidt anderledes: Her er selve bygningen som regel fælles for flere ejere, og bygningsforsikringen tegnes af ejerforeningen i fællesskab. Det betyder, at du som ejerlejlighedsejer ikke selv tegner en husforsikring – den er allerede tegnet på hele ejendommen og din andel af præmien betales via fællesudgifterne til ejerforeningen (mere om det senere). Det du som lejlighedsejer i stedet bør have, er en indboforsikring, som dækker dit eget indbo (møbler, elektronik, tøj osv.) inde i lejligheden. Indboforsikring er frivillig og falder ikke under “ejerudgift”, da det ikke er en fast udgift knyttet til ejendommen – men det kan kraftigt anbefales at have den, da den også dækker ansvar hvis du fx forårsager en vandskade i ejendommen. I et hus eller sommerhus vil du ud over husforsikringen typisk også have en indboforsikring for dine ejendele, men igen: indbo er ikke en del af de ejerudgifter, ejendomsmægleren oplyser, da det er en personlig valgfri forsikring.
Betaling af ejendomsforsikring:
Husforsikring og øvrige ejendomsforsikringer tegnes hos et privat forsikringsselskab efter eget valg. Du vil som ny boligejer ofte indhente tilbud fra flere selskaber for at finde en god dækning til prisen. Når forsikringen er tegnet, skal den betales løbende – som regel en gang om året, halvårligt eller månedsvis. Mange forsikringsselskaber lader dig vælge betalingsfrekvens. Hvis du betaler årligt, slipper du ofte for administrationsgebyrer, mens månedsvis betaling kan have et mindre tillæg (typisk et par procent ekstra om året). Det kan være en fordel at betale i rater, hvis du vil sprede udgiften, men det er værd at overveje prisen.
Fællesudgifter til ejerforening eller grundejerforening
Mange boliger er omfattet af en form for forening, som varetager fælles interesser og udgifter. Dette gælder især ejerlejligheder, men også en del villa- og sommerhusområder har en grundejerforening. Udgifterne til sådanne foreninger indgår i ejerudgiften, da de er obligatoriske for ejeren.
Ejerlejlighed og ejerforening:
Hvis du bor i en ejerlejlighed, er du medlem af en ejerforening. Ejerforeningen har ansvar for drift og vedligeholdelse af hele ejendommen (bygningen) og fællesarealer. Til det betaler alle ejere et månedligt beløb kaldet fællesudgifter. Fællesudgifterne dækker typisk: ejendommens fælles forsikring (bygningsforsikringen nævnt ovenfor), vedligeholdelse af bygningen og fælles faciliteter, opsparing til fremtidige reparationer (ofte via en vedligeholdelsesfond eller opsparing i foreningen), rengøring af trappeopgange, drift af elevator hvis der er en, el til fællesarealer, vand og eventuelt varme hvis ejendommen har fælles varmeanlæg, renovation og andre kommunale gebyrer, administration samt eventuel vicevært eller gårdmand.
Præcis hvad fællesudgiften dækker, varierer fra forening til forening, og det fremgår af ejerforeningens budget. Som ejer kan du ikke vælge disse udgifter fra – de fordeles mellem alle efter fordelingstal (typisk efter lejlighedens størrelse eller fordelingstal i skødet). Fællesudgiften betales typisk månedligt eller kvartalsvis. De fleste ejerforeninger sender opkrævninger, som du med fordel kan tilmelde Betalingsservice, så de trækkes automatisk.
En del foreninger benytter også et administrationsselskab, der opkræver via PBS. Sørg også for at gennemgå referater fra generalforsamlinger – her besluttes ofte ændringer i fællesudgiften (fx hvis der skal laves større renoveringer, kan det medføre en stigning i betalingen eller en ekstraopkrævning).
Hus eller sommerhus og grundejerforening:
I mange parcelhus-kvarterer og især i sommerhusområder findes der en grundejerforening. Som navnet antyder er det en forening for grundejere i det pågældende område. Mange steder er medlemskab obligatorisk, hvis det fremgår af servitutterne på ejendommen eller lokalplanen. Grundejerforeningen sørger typisk for ting som vedligeholdelse af fælles private veje, snerydning, gadebelysning på private områder, fælles grønne arealer, legepladser, strandadgang eller andet lokalt, som kommunen ikke direkte står for. I et sommerhusområde kan det fx være vedligeholdelse af grusveje og fælles faciliteter for sommerhusejerne.
Alle disse ting finansieres ved, at hver ejer betaler et årligt grundejerforeningsbidrag. Bidragets størrelse fastsættes på grundejerforeningens generalforsamling ud fra budgettet – det kan være et fast beløb pr. ejendom pr. år, eller i nogle tilfælde afhænge af grundstørrelse (det er dog mest almindeligt med ens bidrag for alle). Beløbet er som regel ikke så stort i forhold til andre ejerudgifter, men det er vigtigt, da foreningen ellers ikke kan vedligeholde området. Betaling sker ofte én gang om året (nogle foreninger opkræver halvårligt). Typisk får du tilsendt en opkrævning eller mail, og mange foreninger tilbyder at man kan tilmelde betalingen til Betalingsservice for nemheds skyld.
Renovation og andre kommunale gebyrer
Ud over skatterne (ejendomsværdiskat og grundskyld) opkræver kommunen eller forsyningsselskaber også nogle gebyrer for nødvendige ydelser til din bolig. Disse regninger er en del af ejerudgifterne, fordi de er obligatoriske for boligejere. De vigtigste er renovation, skorstensfejning og rottebekæmpelse, og afhængigt af forhold kan der være andre mindre bidrag.
- Renovation (affald): Renovationsafgiften dækker afhentning og bortskaffelse af dit affald. Alle boligejere betaler for affaldshåndtering via kommunen eller et kommunalt ejet affaldsselskab. Typisk betaler du enten et fast årligt gebyr eller en kombination af fast gebyr og pris per tømning af skraldespanden, alt efter kommunens ordning. I mange kommuner opkræves renovationsgebyret sammen med ejendomsskatten på den tidligere ejendomsskattebillet. Med det nye skattesystem i 2024 er ejendomsskatten flyttet til Skat, men renovationsgebyret håndteres stadig af kommunen. Det betyder, at du fortsat vil modtage en regning eller opkrævning for renovation – ofte halvårligt eller kvartalsvis.
- Skorstensfejning: Hvis din bolig har en skorsten – typisk pga. brændeovn, pejs eller oliefyr – er du omfattet af skorstensfejerordningen. Kommunen har pligt til at sørge for brandvæsenets forebyggelse, og en del af det er regelmæssig rensning og inspektion af skorstene. Du kan ikke vælge skorstensfejning fra, da det er sikkerhedsmæssigt begrundet (sod i skorstenen udgør en brandfare). En autoriseret skorstensfejer kommer typisk 1-2 gange om året alt efter hvor meget, der fyres.
- Rottebekæmpelse: Kommunen opkræver et årligt gebyr for rottebekæmpelse hos alle boligejere. Dette gebyr finansierer, at kommunen gratis rykker ud, hvis der kommer problemer med rotter i kloak eller på din grund. Rotter er et samfundsproblem, så alle bidrager. Gebyret er oftest ganske lille (typisk under et par hundrede kroner om året). Det vil tit være en linje på ejendomsskattebilletten eller en separat opkrævning fra kommunen.
- Andre gebyrer og bidrag: Der kan være andre faste udgifter, som specifikt påhviler din ejendom. Nogle eksempler: Har du privat vej, kan der være et vejbidrag eller vejfond, som enten går via grundejerforeningen eller via kommunen, til vedligehold af vejen. I nogle områder findes et obligatorisk antennebidrag eller fælles internet/netværksbidrag – det var mere almindeligt tidligere, hvor man havde fællesantenner, men kan stadig forekomme, at en grundejerforening driver fx et fælles antennenet. Hvis din ejendom ligger i et område med obligatorisk bidrag til kystsikring, digelag eller lignende, så vil det også komme som en del af de faste udgifter.
Vedligeholdelse – en variabel men vigtig udgift
Indtil nu har vi beskrevet de formelle ejerudgifter, som fremgår af opgørelser og regninger. Der er dog en anden økonomisk forpligtelse ved at eje bolig, som du skal være opmærksom på: vedligeholdelse. Vedligeholdelse optræder ikke som en fast månedlig regning, men det er alligevel en udgift, du som ejer med sikkerhed vil møde over tid. Huse og bygninger bliver slidte, ting går i stykker eller skal udskiftes, og det ansvar ligger på dig som ejer.
For en husejer (og sommerhusejer) betyder det, at du løbende skal sørge for at holde huset i forsvarlig stand – fra maling af træværk, rensning af tagrender og småreparationer til store poster som nyt tag, ny varmepumpe, modernisering af køkken/bad eller dræn om huset. Nogle år kan vedligeholdelsesudgifterne være lave, hvis huset er i god stand; andre år kan de være høje, hvis fx taget skal udskiftes. Det er derfor klogt at lægge penge til side hvert år til en vedligeholdelsespulje.
En tommelfingerregel kan være at afsætte en procentdel af boligens værdi eller en fast årlig sum til fremtidig vedligehold. Beløbet afhænger af husets alder og stand – et nyt hus kræver mindre de første mange år, mens et ældre hus kan have større behov. Overvej at lave en vedligeholdelsesplan, hvor du lister forventede større udgifter over de næste 5-10 år (f.eks. maling af facade, nyt tag om 15 år, osv.). På den måde kan du bedre fordele udgifterne mentalt og økonomisk, så du ikke bliver overrasket. Husk også, at løbende vedligehold ofte betaler sig i længden – det forhindrer skader i at vokse sig store og dyre.
For en ejerlejlighed er vedligeholdelse lidt speciel: Du har ansvaret for det indvendige i selve din lejlighed, mens ejerforeningen tager sig af det udvendige og fælles (gennem fællesudgifterne). Det betyder, at du primært skal budgettere med vedligeholdelse/fornyelse af dit køkken, bad, gulve, vægge osv. inde i boligen. Store poster som tag, facade, vinduer (ydervinduer) m.m. bliver klaret via fælles opsparing i foreningen. Men vær opmærksom på, at hvis ejerforeningen ikke har sparet nok op, kan I få en ekstraopkrævning (én gang eller midlertidigt højere fællesudgift) for at klare en større renovering.
Det er altså indirekte også din udgift. Tjek derfor altid ejerforeningens økonomi og tilstand, inden du køber en lejlighed – det kan spare dig for uventede regninger. Som lejlighedsejer bør du også have lidt penge i baghånden til forbedringer inde i lejligheden, både planlagte og uforudsete (fx hvis en vandvarmer går i stykker eller der kommer en vandskade og selvrisikoen skal betales).
Konklusion: Overblik og planlægning er nøglen
Som ejer af hus, sommerhus eller ejerlejlighed har du en række faste udgifter – ejerudgifter – som du kan regne med at skulle betale for at beholde og bruge din bolig. Disse omfatter både boligskatter til stat og kommune, forsikringer, fællesbidrag til eventuelle foreninger samt kommunale gebyrer for nødvendige ydelser som affald og skorstensfejning. Heldigvis bliver meget af det opkrævet automatisk: ejendomsværdiskat og grundskyld betaler du løbende via skatten, og mange andre poster kan automatiseres på Betalingsservice. Dit ansvar er primært at kende til dem, sørge for at de bliver betalt, og indregne dem i dit budget. Derudover skal du være opmærksom på de variable omkostninger som vedligeholdelse og forbrug, der ikke indgår i ejerudgiften, men som er lige så virkelige for din økonomi.
For at gøre ejerudgifterne mere overskuelige kan du:
- Lave en liste eller et regneark over alle dine ejerudgifter med beløb og forfaldstidspunkter. Så har du det fulde overblik og kan se, hvornår på året du skal af med hvilke beløb.
- Tilmelde regninger til automatisk betaling, hvor det er muligt – så undgår du ærgerlige rykkere. Især forsikring, ejendomsskat/skattekortet og fællesudgifter kører bedst automatisk, da de kommer igen og igen.
- Justere dit budget løbende: Hvis fx din kommune hæver renovationstaksten, eller forsikringen stiger, opdater da din budgetoversigt. Så ved du, om du skal afsætte flere penge hver måned til ejerudgifterne.
- Undersøge sparemuligheder: Kunne du fx få en billigere forsikring et andet sted? Kan I i ejerforeningen spare på fællesudgifterne ved energiforbedringer? Små tiltag kan sænke nogle af de faste udgifter over tid.