Nej, ejerskifteforsikring er ikke lovpligtig, når du køber hus. Du kan vælge den fra, selv om sælger har fremlagt et tilbud. Men sælger kan stadig være fritaget for ansvar for en række bygningsmangler, hvis huseftersynsordningens betingelser er opfyldt. Et fravalg kan derfor efterlade dig med en udgift, som hverken sælger eller et forsikringsselskab betaler.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ejerskifteforsikring er frivillig ved huskøb. Fravælger du den, kan sælger stadig være ansvarsfri efter huseftersynsordningen, så du selv kan ende med udgifter til skjulte skader.
- Sælgers ansvarsfrihed kræver, at lovens dokument- og oplysningsbetingelser er opfyldt rettidigt.
- Sælgers bidrag forudsætter, at du tegner en forsikring, som opfylder lovens krav. Det bliver ikke automatisk halvdelen af prisen på dit eget valg.
- Uden forsikring kan du fortsat påberåbe dig forhold opstået efter rapporterne. Det er ikke nok, at skaden først opdages senere.
- Sammenhold rapporter, forbehold, selvrisiko, løbetid og acceptfrist, før du vælger.
- En teknisk gennemgang kan afklare problemer, men giver ikke i sig selv forsikringsdækning.
Hvorfor får du et tilbud, når forsikringen er frivillig?
Tilbuddet hænger sammen med sælgerens mulighed for at begrænse sit ansvar. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kan sælger bruge huseftersynsordningen ved salg af en ejendom, der hovedsagelig bruges som bolig af sælger eller er bestemt som bolig for køber.
Ordningen gælder ikke for en ubebygget grund eller et hus under opførelse. En landbrugsejendom med landbrugspligt falder også udenfor, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.
Når sælger fremlægger et forsikringstilbud som led i ordningen, kræver ansvarsfriheden blandt andet, at du har modtaget:
- En gyldig tilstandsrapport og en gyldig elinstallationsrapport.
- Et skriftligt, bindende forsikringstilbud, der opfylder lovens krav.
- Sælgers skriftlige, bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie, hvis du tegner en forsikring, der opfylder lovens krav.
- Oplysning om, hvad ordningen betyder for dine muligheder for at gøre mangler gældende mod sælger.
Dokumenterne og oplysningerne skal være på plads før aftalens indgåelse, senest før du afgiver det købstilbud, som sælger accepterer. Sælger opfylder derfor ikke betingelserne blot ved at sende papirerne før overtagelsesdagen.
Ordningen er frivillig for sælger. Ejerskifteforsikringen er samtidig dit valg som køber. De to beslutninger har forskellige virkninger: Sælger kan opnå en begrænset ansvarsfrihed, mens du selv vælger, om du vil have forsikringsdækning for de forhold, policen omfatter.
Et forsikringstilbud kan erstattes af en skriftlig meddelelse fra et selskab om, hvilke særlige forhold ved ejendommens fysiske tilstand der forhindrer forsikring. De øvrige betingelser for ansvarsfrihed skal stadig være opfyldt. Hvis du får et sådant afslag, kræver dokumenterne derfor en konkret vurdering; fravær af et tilbud betyder ikke automatisk, at sælger beholder hele ansvaret.
Hvem betaler for skjulte skader, hvis du siger nej?
Har sælger opfyldt huseftersynsordningens betingelser, får du ikke sælgeransvaret tilbage alene ved at fravælge forsikringen. Du risikerer selv at skulle betale for en skjult bygningsskade, som er omfattet af sælgers ansvarsfrihed, og som du ikke har anden dækning for.
Ansvarsfriheden er dog ikke fuldstændig. Du kan blandt andet fortsat påberåbe dig en mangel, hvis sælger har givet en garanti for det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. En udtrykkelig garanti og en almindelig oplysning om huset skal derfor vurderes hver for sig.
En særlig undtagelse gælder, når du ikke tegner ejerskifteforsikring: Du kan da påberåbe dig forhold, der er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. At en skade først bliver opdaget efter rapporterne, er ikke det samme som, at den er opstået efter dem. Dokumentation for tidspunktet kan derfor få betydning for et krav.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du fravælger forsikringen og finder senere en skjult skade i huset. Hvis skaden allerede var til stede ved rapporternes udarbejdelse, og sælger er ansvarsfri for forholdet, kan du ende med udgiften. Hvis skaden derimod er opstået efter rapporterne, kan undtagelsen give mulighed for et krav mod sælger. Det er stadig nødvendigt at vurdere selve manglen, dokumentationen og betingelserne for kravet.
Lovens ansvarsfrihed omfatter heller ikke uden videre alle problemer med grunden, servitutter eller bygningens lovlighed. Ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer er dog særskilt omfattet af ordningen. Stikledninger, herunder kloakker, falder som udgangspunkt udenfor. Her gælder dog en undtagelse, hvis problemet ved tilstandsrapportens udarbejdelse havde vist sig som fejl ved bygningen, som den bygningssagkyndige burde have omtalt.
Et afslag på forsikringsdækning er derfor hverken i sig selv bevis for sælgeransvar eller for, at du er uden et muligt krav. Ansvar og forsikringsdækning skal vurderes hver for sig.
Kan du få sælgers bidrag uden at tegne forsikring?
Nej, lovens bidrag er betinget af, at du faktisk tegner den tilbudte forsikring eller en anden ejerskifteforsikring, som opfylder lovens krav. Hvis du helt fravælger forsikring, får du ikke alene af den grund ret til at få sælgers tilbudte bidrag udbetalt kontant.
Du kan vælge et andet selskab. Sælgers minimumsbidrag beregnes ud fra det tilbud, sælger har fremlagt som grundlag for sit løfte, og bliver ikke automatisk halvdelen af prisen på din valgte forsikring. En anden fordeling kan følge af jeres konkrete aftale.
Et illustrativt regneeksempel med fiktive priser: Sælger fremlægger ét tilbud på 16.000 kr. og lover at betale halvdelen, altså 8.000 kr. Du vælger i stedet en forsikring til 20.000 kr., som opfylder lovens krav. Med det aftalte bidrag betaler du selv 12.000 kr. Sælgers andel stiger ikke automatisk til 10.000 kr.
Når du vurderer betalingen for ejerskifteforsikringen, skal du også se på selvrisiko og eventuelle begrænsninger i erstatningen. Præmien er prisen for forsikringen; selvrisikoen er den del af en dækket skade, du selv betaler. En selvvalgt teknisk gennemgang før købet er en særskilt udgift.
Hvad vælger du til, hvis du køber forsikringen?
Forsikringen giver en mulighed for dækning af bestemte skjulte skader og installationsforhold. Den er ikke en garanti for et fejlfrit hus. Ejerskifteforsikringens dækning afhænger både af minimumsreglerne og af den konkrete police.
Forhold, der er beskrevet i rapporterne, er som udgangspunkt undtaget, medmindre beskrivelsen er klart forkert. Der er også begrænsninger for forhold, du kendte før forsikringsaftalen, og for almindeligt slid og manglende vedligeholdelse. Du bør derfor sammenholde rapporterne med forsikringens konkrete forbehold i stedet for alene at se på prisen.
Et forsikringstilbud under ordningen skal give dækning i mindst fem år fra overtagelsen med mulighed for forlængelse til mindst ti år. Længere løbetid og udvidet skadesdækning er to forskellige valg. En tiårig forsikring er ikke alene på grund af perioden en forsikring med bredere dækning.
Hvad bør du afklare, før du vælger?
Du kan bruge dokumenterne til at gøre valget konkret. En praktisk gennemgang kan følge denne rækkefølge:
- Kontrollér, om sælger bruger huseftersynsordningen, og hvilke dokumenter du har fået før dit købstilbud. Tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før din modtagelse; elinstallationsrapporten mindre end ét år før.
- Læs rapporternes beskrivelser af skader og forhold, der skal undersøges nærmere. Afklar deres betydning og mulige udgifter, eventuelt med egen byggesagkyndig.
- Sammenlign forsikringstilbuddenes dækning, konkrete forbehold, selvrisiko, løbetid og pris efter sælgers bidrag.
- Kontrollér tilbuddets acceptfrist og aftal forsikringens start med selskabet. Få skriftlig bekræftelse på dækningens start, især hvis du får adgang til huset før den aftalte overtagelsesdag.
- Gem rapporter, tilbud, sælgers bidragsløfte og din police. Fravælger du forsikringen, så lad beslutningen bygge på, hvilke udgifter du selv kan komme til at bære.
En gennemgang af huset før køb kan hjælpe dig med at afklare synlige problemer og behov for yderligere undersøgelser. Den giver ikke i sig selv forsikringsdækning. Manglende rapporter, et uklart forbehold eller et udløbet tilbud er punkter, du må få afklaret, før du regner med en bestemt dækning eller ansvarsfordeling.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne og de praktiske kontrolpunkter bygger på:
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om huseftersynsordningen, sælgers ansvar og forsikringstilbud.
- Justitsministeriets bekendtgørelse om minimumsdækning for ejerskifteforsikringer med senere ændringer.
- Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens vejledning om ejerskifteforsikring samt Boligejer.dk’s vejledning om dokumenter til huseftersynsordningen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: