Nej, du har ikke pligt til at tegne en ejerskifteforsikring, når du køber bolig. Huseftersynsordningen er også frivillig. Men hvis sælger bruger ordningen korrekt, kan sælger som udgangspunkt begrænse sit ansvar for en række fysiske mangler, selv om du afslår forsikringen. Dit valg afgør derfor især, hvem der bærer risikoen for dækningsberettigede skjulte skader.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ejerskifteforsikring er ikke lovpligtig, og huseftersynsordningen er frivillig. Hvis sælger har brugt ordningen korrekt, kan sælgers særlige ansvarsfrihed dog bestå, selv om du afslår forsikringen, så du kan komme til selv at bære udgiften til skjulte skader.
- Sælger skal levere gyldige rapporter, forsikringstilbud og en skriftlig betalingserklæring rettidigt for at opnå ordningens virkning.
- Sælgers bidrag er mindst halvdelen af præmien i det fremlagte tilbud, også hvis du vælger en anden kvalificerende police.
- Et nej til forsikringen genskaber ikke automatisk sælgers almindelige ansvar.
- Dækningen afhænger af rapporterne, policens forbehold, selvrisiko og dækningsperiode.
- Undersøg uklare forhold og sammenlign konkrete vilkår før tilbudsfristen.
Hvilke dele af ordningen er frivillige?
Du kan gennemføre et boligkøb uden ejerskifteforsikring. Sælger kan også vælge at sælge uden at bruge huseftersynsordningen, men opnår så ikke ordningens særlige begrænsning af mangelsansvaret. Frivilligheden gælder altså både sælgers valg af ordningen og dit valg af forsikringen.
Vil sælger opnå ordningens retsvirkning ved en almindelig bolighandel, skal du rettidigt have modtaget en gyldig tilstandsrapport, en gyldig elinstallationsrapport og skriftlig oplysning om ejerskifteforsikring. Sælger skal desuden skriftligt og bindende love at betale mindst halvdelen af præmien i det fremlagte tilbud, hvis du tegner dette eller en anden kvalificerende forsikring, og du skal være oplyst om retsvirkningen. Materialet skal gives inden aftalens indgåelse og senest, før du afgiver det købstilbud, som sælger accepterer.
Sælgers bidrag er dermed et betinget led i ordningen, ikke en generel betalingspligt ved enhver handel. Vælger du et andet selskab eller en dyrere police, ændres størrelsen på sælgers lovede bidrag ikke automatisk. Det nærmere betalingsspor er forklaret i artiklen om, hvem der betaler ejerskifteforsikringen.
Hvorfor frigør dit nej ikke automatisk sælger?
Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2 afhænger sælgers særlige ansvarsfrihed først og fremmest af, om sælger har leveret de krævede dokumenter, tilbud og oplysninger rettidigt. Loven gør ikke denne virkning betinget af, at du faktisk køber forsikringen.
Afslår du tilbuddet, kan sælgers ansvarsfrihed derfor stadig bestå, mens du ikke har en forsikring at anmelde en dækket skade til. Du kan i den situation komme til selv at betale for en skjult bygningsskade, selv om den ikke står i rapporterne. Det er den praktiske risiko, som bør vurderes, når du overvejer, om ejerskifteforsikringen er relevant for dig.
De fire dokument- og ansvarsspor skal holdes adskilt:
- Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten beskriver resultatet af de gennemførte eftersyn; de garanterer ikke, at bygningen er uden skjulte forhold.
- Forsikringstilbuddet viser de vilkår og konkrete forbehold, et selskab tilbyder.
- Sælgers betalingserklæring fastlægger bidraget til præmien, hvis du tegner en kvalificerende forsikring.
- Først når du accepterer et tilbud inden fristen, får du den aftalte forsikringsdækning.
Hvilke krav kan stadig bestå mod sælger?
Huseftersynsordningen fritager ikke sælger for ethvert tænkeligt forhold. Du kan blandt andet fortsat have et krav, hvis sælger har givet en konkret garanti, har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, eller selv har opført bygningen med salg for øje. Loven bevarer også visse krav om servitutter, offentligretlige forhold og stikledninger, men installationsforhold og fejl, der burde have stået i rapporterne, følger særlige regler.
Tegner du ikke forsikringen, kan forhold, der opstår efter rapporternes udarbejdelse eller fornyelse, efter lovens udgangspunkt også være et særskilt kravsspor. Købsaftalens konkrete regulering kan have betydning, og en rapportfejl kan i stedet rejse et krav mod den bygningssagkyndige eller elinstallatørvirksomheden. Ingen af disse undtagelser betyder, at sælgers almindelige ansvar automatisk vender tilbage, fordi du har sagt nej til policen.
Det afgørende er derfor, hvilken type forhold du opdager, hvornår det opstod, hvad rapporterne og købsaftalen siger, og hvem der kendte til det. Forsikringens egne begrænsninger behandles særskilt i oversigten over undtagelser i ejerskifteforsikringen.
Hvad skal forsikringstilbuddet mindst dække?
Et tilbud, der skal kunne indgå i huseftersynsordningen, skal give mindst fem års dækning fra overtagelsesdagen med mulighed for forlængelse til i alt mindst ti år. Minimumsdækningen omfatter blandt andet visse fysiske skader og nærliggende risiko for skader samt nærmere bestemte funktions- og lovlighedsproblemer ved el- og vvs-installationer. Forholdet skal som udgangspunkt have været til stede ved overtagelsen og falde inden for policens vilkår.
Forsikringen dækker ikke blot alt, som viser sig efter købet. Forhold, du kendte til, skader der er tilstrækkeligt beskrevet i rapporterne, almindeligt slid og forhold, som må forventes for en bygning af samme alder og stand, falder som udgangspunkt udenfor. En bygning eller installation, som ikke blev undersøgt, kan også stå uden dækning, og selskabet kan tage konkrete forbehold på grundlag af rapporterne.
Standarddækningen har lovbestemte minimumskrav, mens en udvidet police kan omfatte flere forhold. Den præcise forskel fremgår af tilbuddet, ikke alene af betegnelsen. Du kan sammenholde vilkårene med den nærmere gennemgang af, hvad ejerskifteforsikringen dækker ved boligkøb, og kontrollere den valgte forsikringsperiode.
Hvad bør du kontrollere før acceptfristen?
Et forsikringstilbud er ikke en godkendelse af boligens tilstand. Brug i stedet rapporterne og policen som forskellige dele af samme risikovurdering:
- Kontrollér rapporternes datoer, at du har fået dem rettidigt, og hvilke bygninger eller installationer der faktisk blev undersøgt.
- Læs alle beskrevne skader og markeringer om mulig skade eller nærmere undersøgelse. Få et uklart forhold undersøgt før købet, hvis det kan ændre din beslutning eller pris.
- Sammenlign tilbuddenes konkrete dækning, forbehold, selvrisiko, beløbsgrænser, dækningsperiode og regler for anmeldelse. En lavere præmie kan følges af en anden risikofordeling.
- Indhent om nødvendigt alternative tilbud. Beregn din egen betaling ud fra den valgte præmie og det beløb, sælger skriftligt har forpligtet sig til at betale.
- Acceptér den valgte forsikring inden tilbudsfristen, og gem police, tilbud, rapporter og sælgers betalingserklæring sammen med handelsdokumenterne.
Forbrug.dk’s aktuelle vejledning om ejerskifteforsikring fremhæver netop rapporterne, konkrete forbehold og sammenligning af vilkår som centrale kontrolpunkter. Valget bør derfor bygge på den konkrete bolig og police frem for på, om forsikringen er lovpligtig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle offentlige vejledninger:
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Bekendtgørelsen om minimumsdækning for ejerskifteforsikringer.
- Forbrug.dk’s vejledning om dækning, rapporter og forsikringstilbud.
- Erhvervsstyrelsens vejledning om huseftersynsordningen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: