Ejerskifteforsikringens dækning skal vurderes ud fra rapporterne, forsikringsvilkårene og de konkrete forbehold i dit tilbud. Forsikringen kan dække skjulte skader og visse ulovlige installationer, som var til stede, da du overtog boligen. Men den betaler ikke automatisk for enhver fejl, og en dækket skade kan stadig give dig en egenudgift.
Begynd derfor med husets konkrete forhold. En billigere præmie eller en længere forsikringsperiode fortæller ikke alene, om netop det udhus, den installation eller den tagkonstruktion, du er bekymret for, er omfattet.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Ejerskifteforsikringens dækning afhænger af rapporterne, vilkårene og konkrete forbehold. Skjulte skader er ikke automatisk dækket, og en godkendt skade kan stadig give egenudgifter.
- Minimumsdækningen omfatter bestemte bygningsskader og el- og vvs-forhold, som var til stede ved overtagelsen.
- Rapportbemærkninger udelukker som udgangspunkt dækning, men en klart forkert beskrivelse kan ændre vurderingen.
- Kontrollér undersøgelsesstatus og forbehold for hver relevant bygning eller installation. Ti års løbetid betyder ikke automatisk bredere dækning.
- Sammenlign præmie, selvrisiko, bagatelgrænse og afskrivning. Sælgers bidrag bliver ikke automatisk halvdelen af en anden forsikrings pris.
- Anmeld mulige skader hurtigt, bevar beviser, og aftal teknisk bistand med selskabet på forhånd.
Hvad ligger i minimumsdækningen?
Efter reglerne om ejerskifteforsikringens minimumsdækning omfatter forsikringen aktuelle bygningsskader og fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skade. En skade skal nedsætte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt sammenlignet med tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Du køber altså ikke en garanti for, at et ældre hus svarer til et nyt.
Minimumsdækningen omfatter også manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt manglende eller væsentligt nedsat funktion af vvs-installationer i og under bygningerne til fundamentets yderside. Ulovlige forhold ved disse installationer kan være dækket, når de var ulovlige både ved udførelsen og ved anmeldelsen.
Forholdet skal have været til stede ved overtagelsen. Det skal desuden konstateres og anmeldes i forsikringstiden. Sædvanligt slid, manglende vedligeholdelse eller udløbet levetid giver ikke i sig selv erstatning. Har sliddet eller den manglende vedligeholdelse ført til en skade eller nærliggende risiko for skade, kræver det en særskilt vurdering efter dækningsreglerne.
En anmærkning er ikke altid det samme som et afslag
Læs både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten sammen med tilbuddet. Forhold, som rapporterne nævner, er som udgangspunkt undtaget. Er forholdet klart forkert beskrevet, kan der alligevel være dækning.
Det afgørende er, om beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, så du ikke kunne tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. En uventet dyr reparation er derfor ikke i sig selv bevis for, at beskrivelsen var klart forkert.
Som et fiktivt eksempel kan en køber opdage omfattende råd efter en rapportbemærkning om en mindre overfladefejl. Det kræver en teknisk vurdering at afgøre, om rapporten beskrev det samme forhold misvisende, og om de øvrige betingelser for dækning er opfyldt. Havde rapporten derimod tydeligt beskrevet rådets karakter og omfang, ville den almindelige rapportundtagelse kunne få betydning.
Oplysninger fra sælger skal også med i vurderingen. Forhold, du kendte før forsikringsaftalen, er som udgangspunkt undtaget. Der findes en særlig undtagelse for visse skader, som først kommer til din viden gennem rapporten fra en teknisk revision af tilstandsrapporten.
Skeln mellem et ubesigtiget udhus og en skjult konstruktion
Forsikringen omfatter som udgangspunkt alle ejendommens bygninger, men rapporternes undersøgelsesstatus kan begrænse dækningen. Står et udhus som ikke undersøgt i tilstandsrapporten, omfatter minimumsdækningen ikke udhusets bygningsskader og vvs-forhold. For elinstallationer følger afgrænsningen af, om bygningen er undersøgt i elinstallationsrapporten.
En bygningsdel, som rapporten angiver er gjort utilgængelig for den sagkyndige, kan også være undtaget. Det er et andet spørgsmål end, at en konstruktion er skjult som følge af husets opbygning. Antag derfor hverken, at alt skjult er dækket, eller at alt ubesigtiget er undtaget.
Selskabet kan på grundlag af rapporternes oplysninger tage konkrete forbehold for bestemte bygningsdele eller installationer. Når du finder et forbehold, kan du bede om skriftligt svar på:
- Hvilken bygning, bygningsdel eller installation vedrører forbeholdet?
- Hvilken oplysning i rapporterne ligger til grund for det?
- Hvilke skader eller følger afskærer ordlyden dækning for?
- Kan en nærmere undersøgelse føre til et ændret tilbud?
Et uklart svar er et praktisk stoppunkt for sammenligningen. Få afgrænsningen på plads, før du regner med, at en bestemt risiko er forsikret. En undersøgelse giver ikke i sig selv ret til at få et forbehold fjernet.
Lang løbetid og udvidet dækning er to forskellige valg
Du skal sammenligne både forsikringens løbetid og de skadetyper, den omfatter. Ordningens forsikring skal dække mindst fem år med mulighed for forlængelse til mindst ti år. En tiårig forsikring giver ikke alene af den grund flere dækningsarter.
Udvidet dækning kan eksempelvis omfatte bestemte ulovlige bygningsindretninger, forhold ved grunden eller stikledninger uden for fundamentet. Det konkrete tilbud afgør, hvad udvidelsen indeholder, og hvilke betingelser og beløbslofter der gælder. Læs derfor de tilføjede vilkår frem for kun produktnavnet.
Du kan vælge et andet tilbud, der opfylder ordningens krav, eller undlade at tegne forsikring. Fravalget betyder dog ikke, at sælger automatisk hæfter for alle skjulte skader. Sælger kan opnå lovens ansvarsfritagelse ved rettidigt at give dig gyldige rapporter, de krævede forsikringsoplysninger og oplysning om retsvirkningerne samt det nødvendige skriftlige løfte om præmiebidrag. Materialet skal være modtaget før aftalen, senest før dit købstilbud, som sælger accepterer.
Ansvarsfritagelsen er afgrænset. Undtagelser gælder blandt andet ved garanti, svig og grov uagtsomhed. Fravælger du forsikringen, kan du desuden som udgangspunkt gøre forhold opstået efter rapporterne gældende mod sælger, men netop denne mulighed kan begrænses ved aftale. Undersøg derfor også købsaftalens vilkår, før du vælger forsikringen fra.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvilken del af regningen bliver din egen?
Præmien er udgiften til at købe forsikringen. Selvrisiko og eventuel afskrivning bliver relevante, hvis du får en dækningsberettiget skade. Sammenlign disse poster hver for sig:
- Selvrisikoen er din andel af det enkelte dækningsberettigende forhold. Der er også et loft over den samlede selvrisiko i forsikringstiden.
- Bagatelgrænsen betyder, at forhold under en bestemt udgift ikke dækkes. Den er ikke blot et beløb, som trækkes fra enhver udbetaling.
- Afskrivning kan reducere erstatningen for bestemte bygningsdele efter tabeller, der tager hensyn til materiale og alder.
For oplysninger om tilbud, som sælger afgiver fra 1. januar 2025, må selvrisikoen efter minimumsreglerne højst være 6.100 kr. pr. dækningsberettigende forhold og samlet højst 61.000 kr. i forsikringstiden. Forhold under bagatelgrænsen på 6.100 kr. kan holdes uden for dækningen og tæller ikke med i den samlede selvrisiko. Beløbene følger af bekendtgørelsen om regulering af beløbene. Et tilbud kan stille dig bedre; kontrollér også vilkårene for eventuelle ekstra dækninger.
Erstatningen tager som udgangspunkt sigte på genopretning som nyt med samme byggemåde, men de fastsatte afskrivningstabeller gælder for udvalgte bygningsdele. Selskabet har kun pligt til at udbetale erstatning, hvis forholdet udbedres, eventuelt ved udskiftning. En accepteret skade er derfor ikke et løfte om, at forsikringen finansierer hele din ønskede renovering.
I et fiktivt, forenklet eksempel accepterer selskabet én dækket skade med en udbedringsudgift på 80.000 kr. Hvis policens selvrisiko er 6.100 kr., og der hverken er afskrivning, andre fradrag eller et begrænsende dækningsloft, bliver erstatningen 73.900 kr. Ændrer forudsætningen sig, så en afskrivningstabel gælder, skal afskrivningen også indgå i opgørelsen.
Når du vurderer fordelingen af præmien mellem køber og sælger, skal sælgers løfte efter ordningen mindst svare til halvdelen af den tilbudte samlede præmie. Vælger du en anden kvalificerende forsikring, bliver bidraget ikke automatisk halvdelen af prisen på dit nye valg.
Hvad gør du, når en mulig skade viser sig?
Anmeld forholdet hurtigt, og bevar dokumentationen. At skaden opdages efter indflytningen, udelukker ikke dækning, men du skal kunne dokumentere, at den falder inden for forsikringens betingelser.
- Fotografér forholdet, notér hvornår du opdagede det, og saml rapporter, police og relevante oplysninger fra handlen.
- Kontakt selskabet om anmeldelse, besigtigelse og håndtering af en eventuel akut situation. Få aftalerne skriftligt.
- Aftal undersøgelse og teknisk bistand med selskabet, før du bestiller arbejde, som du forventer dækket.
- Bevar beviserne før permanent udbedring. Bed ved et afslag om en skriftlig begrundelse med det konkrete vilkår og de faktiske forhold, selskabet bygger på.
Minimumsdækningen omfatter rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand ved et dækningsberettigende forhold, når udgiften er aftalt med selskabet på forhånd. En selvbestilt undersøgelse er derfor ikke automatisk dækket. Er du uenig i afgørelsen, kan du først henvende dig til selskabets klageansvarlige og derefter undersøge mulighederne for at klage til Ankenævnet for Forsikring.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom samt reglerne om ejerskifteforsikringers minimumsdækning og regulerede beløb.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsen: vejledning om standarddækning, udvidelser og sammenligning af tilbud.
- Forbrug.dk, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen: vejledning om rapporter, skadeanmeldelse og klagemuligheder.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: