Når du køber bolig, er det en af de største økonomiske beslutninger i dit liv. En ejerskifteforsikring kan skabe tryghed ved at dække skjulte skader, som hverken du eller sælger kendte til på handelstidspunktet. Her gennemgår vi alt, du skal vide om dækning, priser og regler.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Dækning og lovkrav: Forsikringen dækker skjulte bygningsskader til stede ved overtagelsen, men omfatter ikke almindeligt slid, ælde eller fejl, der allerede er nævnt i rapporterne.
- Økonomi: Sælger skal betale halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud, men du kan frit vælge et andet selskab mod egenbetaling af en eventuel prisdifference.
- Deadline: Det er et ufravigeligt krav, at forsikringen tegnes inden nøgleoverdragelsen, da retten til dækning ellers bortfalder permanent.
- Vigtigt råd: Overvej en udvidet dækning for at inkludere ulovlige installationer, da basisdækningen typisk kun omfatter fysiske skader på selve bygningsdelen.
Hvad er formålet med en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er en central del af Huseftersynsordningen. Formålet er at beskytte både køber og sælger mod økonomiske overraskelser efter en bolighandel. Uden denne forsikring hæfter sælger personligt for skjulte fejl og mangler ved boligen i 10 år efter salget.
For at sælger kan frigøre sig fra dette 10-årige ansvar, skal der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Derudover skal sælger indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien. Det er denne proces, der gør handlen tryg for begge parter.
Vi oplever ofte, at købere er i tvivl om forsikringens nødvendighed. Selvom det er frivilligt for dig som køber at tegne forsikringen, er det en væsentlig sikkerhed at have i baghånden. Hvis du fravælger den, og sælger har opfyldt sine forpligtelser, står du selv med den fulde økonomiske risiko for fremtidige skader.
Det er vigtigt at forstå, at forsikringen dækker skader, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke var nævnt i rapporterne. Det er altså en forsikring mod det ukendte, snarere end en vedligeholdelseskonto.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring helt præcist?
Dækningen på en ejerskifteforsikring afhænger af, om du vælger en basisdækning eller en udvidet dækning. En basisdækning omfatter typisk skjulte skader på selve bygningerne, som nedsætter boligens værdi eller brugbarhed nævneværdigt. Det kan eksempelvis være revner i fundamentet eller fejl i tagkonstruktionen, som ikke er opdaget under bygningsgennemgangen.
En udvidet ejerskifteforsikring dækker bredere. Den kan eksempelvis inkludere ulovlige el- og VVS-installationer, som ellers ikke ville være dækket, hvis de fungerer, men er ulovlige. Den udvidede dækning kan også omfatte forhold vedrørende grunden, såsom forurening, eller indretning i strid med byggelovgivningen.
Det er væsentligt at nævne, at forsikringen tager udgangspunkt i boligens alder. Man kan ikke forvente, at et hus fra 1950 er i samme stand som et nybyggeri. Derfor dækker forsikringen ikke almindeligt slid og ælde, som er forventeligt for husets type og alder.
Hvem betaler for ejerskifteforsikringen ved boligkøb?
Reglerne for betaling er ret klare, men kan stadig skabe forvirring. Sælger er forpligtet til at fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring og samtidig tilbyde at betale halvdelen af præmien på dette specifikke tilbud. Det er en del af betingelserne for, at sælger kan slippe for sit mangelansvar.
Som køber er du dog ikke tvunget til at vælge det forsikringsselskab, sælger foreslår. Du har frit valg til at finde et andet selskab, der måske tilbyder bedre dækning eller lavere pris. Uanset hvilket selskab du vælger, skal sælger stadig betale et beløb svarende til halvdelen af præmien på det tilbud, sælger oprindeligt fremskaffede.
Hvis du vælger en dyrere eller udvidet forsikring, skal du selv betale differencen. Det er en post, der er vigtig at have med i budgettet, når du ser på de samlede omkostninger ved huskøb. Det kan hurtigt løbe op, hvis man ønsker den bedst mulige dækning.
Præmien betales som et engangsbeløb ved forsikringens ikrafttræden. Forsikringen løber typisk i 5 år, men kan ofte vælges for 10 år mod en merpris. Mange vælger den 10-årige løsning for at matche den periode, sælger ellers ville have været ansvarlig.
Hvad dækker forsikringen typisk ikke?
Selvom en ejerskifteforsikring giver god tryghed, er det ikke en totalgaranti mod alle problemer. Der er en række undtagelser, som du bør være opmærksom på. Først og fremmest dækker forsikringen ikke fejl og mangler, som er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Disse fejl betragtes som kendte, og du har som køber accepteret dem ved handlen.
Bagatelagtige forhold er heller ikke dækket. Der er altid en selvrisiko forbundet med forsikringen, som typisk ligger mellem 5.000 og 30.000 kroner pr. skade. Det betyder, at mindre reparationer er for egen regning.
Skimmelsvamp er et område, der ofte giver anledning til tvister. I en basisdækning er skimmelsvamp ofte kun dækket, hvis den er opstået som følge af en anden dækningsberettiget skade, eller hvis den er meget omfattende. Problemer med indeklimaet alene udløser sjældent erstatning.
Mange spørger os: Er det nødvendigt at tegne den? Svaret afhænger af din risikovillighed, men vi anbefaler generelt at tegne ejerskifteforsikringen, da udbedring af skjulte skader på fast ejendom kan blive en meget bekostelig affære.
Hvornår skal forsikringen tegnes for at være gyldig?
Tidspunktet for tegning af forsikringen er kritisk. For at ejerskifteforsikringen skal være gyldig og dække dig korrekt, skal den være tegnet, inden du får overdraget nøglerne til ejendommen. Sker overdragelsen før den officielle overtagelsesdag, skal forsikringen træde i kraft fra denne dag.
I praksis betyder det, at du skal have styr på forsikringstilbuddet senest samtidig med, at du underskriver købsaftalen, eller i hvert fald inden handlen bliver endelig. Det er en del af de dokumenter, der skal være på plads i forbindelse med din købsaftale.
Hvis du glemmer at tegne forsikringen inden nøgleoverdragelsen, mister du retten til at tegne den. Du kan ikke komme to måneder efter indflytning og fortryde. Derfor er det afgørende at have denne del på plads tidligt i forløbet.
Hvordan forholder det sig med ejerlejligheder og dødsboer?
Ved handel med ejerlejligheder ser man sjældent ejerskifteforsikringer. Det skyldes, at en tilstandsrapport skal omfatte hele bygningen og ikke kun selve lejligheden, for at være gyldig. Da dette ofte er meget dyrt og besværligt i større ejendomme, fravælges Huseftersynsordningen typisk her.
Det betyder, at sælger af en ejerlejlighed som udgangspunkt stadig har det 10-årige mangelansvar, medmindre der er tale om et dødsbo, hvor særlige regler om ansvarsfraskrivelse kan gælde.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Dækning og lovkrav: Forsikringen dækker skjulte bygningsskader til stede ved overtagelsen, men omfatter ikke almindeligt slid, ælde eller fejl, der allerede er nævnt i rapporterne.
- Økonomi: Sælger skal betale halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud, men du kan frit vælge et andet selskab mod egenbetaling af en eventuel prisdifference.
- Deadline: Det er et ufravigeligt krav, at forsikringen tegnes inden nøgleoverdragelsen, da retten til dækning ellers bortfalder permanent.
- Vigtigt råd: Overvej en udvidet dækning for at inkludere ulovlige installationer, da basisdækningen typisk kun omfatter fysiske skader på selve bygningsdelen.
