En præjudicerende retsanmærkning er en note på et tinglyst dokument. Den viser, at en anden registreret rettighed eller en uoverensstemmelse kan stå i vejen for den retsstilling eller prioritetsplads, som dokumentet var anmeldt med. Dokumentet er altså tinglyst, men ikke uden forbehold. Betydningen afhænger af anmærkningens præcise tekst, det berørte dokument og den rettighed, der er nævnt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En præjudicerende retsanmærkning viser, at en anden registreret rettighed eller uoverensstemmelse kan begrænse et tinglyst dokuments ønskede retsstilling eller prioritet. Dokumentet kan være tinglyst, selv om hindringen består. Det præcise tinglysningssvar afgør, hvad anmærkningen vedrører, og hvilket trin der kan bringe forholdet i orden.
- En retsanmærkning er ikke det samme som afvisning eller en foreløbig frist.
- Hæftelser og servitutter kan påvirke dokumentets ønskede placering i Tingbogen.
- Løsningen kan afhænge af en anden rettighed end dokumentet med anmærkningen.
- Et realkreditlån kan under lovens vilkår ydes mod sikkerhed for sletning.
- Kontrollér altid det nye tinglysningssvar og den opdaterede påtegning.
Hvornår bliver en retsanmærkning præjudicerende?
En retsanmærkning er præjudicerende, når det påtalte forhold kan begrænse det anmeldte dokuments ønskede virkning. Det kan eksempelvis være en eksisterende hæftelse, en servitut eller en anden rettighed, som dokumentet ikke har taget korrekt højde for.
Tinglysningslovens § 15 fastslår blandt andet, at Tinglysningsretten efter tinglysningen giver dokumentet anmærkning, hvis den angivne prioritetsstilling ikke svarer til Tingbogen. Anmærkningen kan også skyldes mindre afvigelser mellem dokumentet og oplysningerne i Tingbogen. Den konkrete ordlyd fortæller derfor mere end selve betegnelsen “retsanmærkning”.
At anmærkningen er præjudicerende, siger ikke i sig selv, at den registrerede rettighed er ugyldig. Det siger, at en anden rettighed eller uoverensstemmelse kan få forrang eller på anden måde begrænse den retsstilling, som anmelderen ønskede.
Hvordan kan en anden rettighed stå i vejen?
Rettighederne i Tingbogen indgår i en prioritetsorden. Tinglysningsrettens vejledning viser, at både hæftelser og servitutter kan have betydning for denne rækkefølge. Hvis et nyt dokument skal respektere bestemte rettigheder, kan en rettighed, der ligger imellem dem i prioriteten, stå i vejen for den ønskede placering.
Illustrativt eksempel: Et nyt pantebrev anmeldes med en forventning om at få en bestemt plads efter et ældre lån. Tingbogen viser imidlertid en anden rettighed mellem det ældre lån og den ønskede plads. Hvis dokumentets respektangivelse ikke stemmer med den registrerede rækkefølge, kan det nye pantebrev blive tinglyst med en præjudicerende retsanmærkning.
Det oversete kontrolpunkt er, at løsningen ikke nødvendigvis findes i det dokument, der har fået anmærkningen. Afhængigt af årsagen kan det være en anden hæftelse eller servitut, der skal aflyses, ændre respekt eller på anden måde bringes i overensstemmelse med den ønskede prioritet. Det kræver først, at den præcise rettighed og dens placering identificeres.
Er det det samme som afvisning eller frist?
Nej. Et dokument kan blive tinglyst med retsanmærkning, selv om det ikke kan tinglyses uden forbehold. Ved afvisning opnår dokumentet derimod ikke den ønskede registrering. En frist er et tredje resultat: Dokumentet registreres foreløbigt, mens et bestemt forhold skal bringes i orden inden fristens udløb.
Du bør derfor skelne mellem tre oplysninger i tinglysningssvaret:
- om dokumentet er tinglyst med en konkret anmærkning
- om dokumentet er foreløbigt registreret med en frist
- om dokumentet er afvist helt eller delvist
Et anmærkningsfrit skøde er derfor ikke blot et skøde uden en frist. Det er et skøde, hvor de påtalte hindringer ikke længere fremgår som retsanmærkninger. Når en anmærkning senere ændres eller slettes, sender Tinglysningsretten et nyt svar til anmelderen, som derefter kan hente den opdaterede påtegning.
Hvad kan anmærkningen betyde for finansieringen?
En præjudicerende retsanmærkning betyder ikke automatisk, at et lån ikke kan gennemføres. Realkreditlovens § 8 giver mulighed for, at et realkreditlån kan ydes trods en præjudicerende retsanmærkning, når de øvrige lånevilkår er opfyldt, og der stilles sikkerhed for, at anmærkningen bliver slettet.
Bestemmelsen giver ikke låntager et ubetinget krav på udbetaling. Långiveren kan have behov for at kende årsagen, den forventede berigtigelse og den sikkerhed, der dækker perioden frem til et anmærkningsfrit dokument. Virkningen for en konkret handel afhænger desuden af købsaftalen, lånedokumenterne og vilkårene for frigivelse af pengene.
Det afgørende spørgsmål er derfor ikke alene, om der står “anmærkning”, men om det påtalte forhold kan fjernes, hvem der skal medvirke, og hvilke betingelser de involverede parter har stillet.
Hvordan får du anmærkningen afklaret?
Afklaringen begynder med dokumenterne, ikke med et generelt gæt om, hvad betegnelsen betyder. Brug det aktuelle tinglysningssvar sammen med en ny tingbogsattest, så du kan se både anmærkningens ordlyd og den registrerede rækkefølge.
- Læs den fulde anmærkning, og notér det dokument eller den rettighed, som den henviser til.
- Kontrollér, om problemet angår prioritet, respekt, en eksisterende rettighed eller en uoverensstemmelse i oplysningerne.
- Fastlæg det ønskede resultat: Skal en rettighed aflyses, ændres eller blot respekteres korrekt?
- Afklar, hvem der skal anmelde eller tiltræde ændringen. En ændring af en anden rettighed kan kræve medvirken fra dens rettighedshaver.
- Hent det nye tinglysningssvar og den opdaterede påtegning, når ændringen er registreret, og kontrollér, at den relevante anmærkning faktisk er væk.
En ny påtegning er det praktiske efterkontrolpunkt. Det er ikke nok, at en aflysning eller ændring er sendt til tinglysning; den skal være registreret med det resultat, som skulle fjerne den præjudicerende virkning.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om tinglysning og realkredit samt Tinglysningsrettens officielle vejledninger om retsanmærkninger og tinglysningssvar.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Retsanmærkninger
- Retsinformation: Lov om realkreditlån og realkreditobligationer
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: