Tinglysning online: Sådan foregår den digitale tinglysning af ejendomme

Af Skøde Centret

Digital tinglysning har erstattet de gamle papirbaserede processer i det danske boligsystem. Al registrering af rettigheder over fast ejendom foregår nu elektronisk via Tinglysningsrettens portal. Systemet sikrer, at ejerskifte, pant og servitutter registreres korrekt i Tingbogen, så både køber og kreditorer er juridisk sikrede.

Hvad dækker begrebet digital tinglysning over?

Digital tinglysning er den officielle registrering af rettigheder over fast ejendom i Danmark. Tidligere foregik dette ved at sende fysiske papirer med posten til domstolen, men i dag klares alt via internettet. Når et dokument tinglyses, bliver det offentligt tilgængeligt i Tingbogen, hvilket sikrer gennemsigtighed omkring ejerforhold og gæld i ejendommen.

Systemet håndterer en lang række forskellige dokumenttyper. Det mest kendte er skødet, som dokumenterer ejerskiftet ved en bolighandel. Derudover omfatter systemet også pantebreve, som sikrer lån i ejendommen, samt servitutter, der beskriver rådighedsindskrænkninger eller rettigheder på en grund. Også ægtepagter og testamenter kan i visse tilfælde registreres digitalt.

Formålet med registreringen er at sikre rettighederne mod tredjemand. Når et skøde er tinglyst, kan kreditorer ikke længere gøre udlæg i ejendommen for den tidligere ejers gæld. Det skaber en sikkerhed i omsætningen af fast ejendom, som er fundamentet for det danske boligmarked. Uden denne registrering ville en køber reelt ikke have juridisk beskyttelse af sit ejerskab.

Vi oplever ofte, at boligkøbere bliver overraskede over, hvor hurtigt systemet arbejder sammenlignet med gamle dage. Hvor man før ventede uger på svar, kan en anmærkningsfri tinglysning i dag ofte gennemføres på få dage eller endda sekunder ved automatisk behandling. Det kræver dog, at dokumenterne er udfyldt fuldstændig korrekt fra start.

Selve platformen styres af Tinglysningsretten, som er en del af Danmarks Domstole. Det er her, man logger ind for at oprette, underskrive og anmelde dokumenter. Selvom systemet er digitalt, sidder der stadig juridiske medarbejdere og gennemgår sager, der ikke kan behandles automatisk af systemet.

Hvordan foregår processen på tinglysning.dk?

Processen starter typisk med, at en part opretter et udkast til dokumentet i systemet. Dette sker ved at logge ind på den officielle portal, tinglysning.dk. Her indtastes alle relevante data om ejendommen, parterne og vilkårene for overdragelsen eller pantsætningen.

Når dokumentet er oprettet, ligger det klar til underskrift i en digital indbakke. Det er her, de involverede parter skal logge ind med deres personlige MitID for at signere aftalen. Systemet fungerer sådan, at man ikke behøver at sidde sammen fysisk for at underskrive. Køber kan sidde i den ene ende af landet og sælger i den anden.

Efter alle parter har underskrevet, skal dokumentet anmeldes. Det er først ved anmeldelsen, at Tinglysningsretten modtager dokumentet til behandling. I mange tilfælde, især ved standardskøder, kører systemet en automatisk kontrol. Hvis alle data stemmer overens med CPR-registret og BBR, kan tinglysningen ske øjeblikkeligt.

Hvis der er særlige forhold, eller hvis systemet finder uoverensstemmelser, ryger sagen til manuel behandling. Her vil en sagsbehandler hos Tinglysningsretten gennemgå dokumentet. Hvis der mangler oplysninger, eller hvis juraen ikke er overholdt, vil dokumentet blive afvist eller lyst med frist til at bringe orden i sagerne.

Det er muligt at gennemføre den digitale tinglysning selv, men systemet yder ikke juridisk rådgivning. Det betyder, at man selv bærer ansvaret for, at indholdet i dokumentet er juridisk holdbart. Systemet tjekker kun formelle krav, ikke om aftalen er fordelagtig eller korrekt formuleret rent aftaleretligt.

Hvad koster det at tinglyse et skøde?

Staten opkræver en afgift for at registrere rettigheder i Tingbogen. Denne afgift består typisk af et fast grundbeløb og en variabel del, der afhænger af ejendommens værdi eller købesummen. Det er nødvendigt at betale denne afgift, før tinglysningen kan gennemføres endeligt.

Ved en almindelig bolighandel i fri handel ser regnestykket således ud:

• En fast afgift på 1.850 kr.
• En variabel afgift på 0,6 % af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis denne er højere).

Reglerne er anderledes, hvis der er tale om en familieoverdragelse. Her beregnes den variable afgift på 0,6 % typisk af den offentlige vurdering minus 20 %, medmindre købesummen er højere end dette beløb. I så fald beregnes afgiften af den højeste værdi. Dette er en regel, der ofte benyttes ved forældrekøb eller overdragelse til børn.

Ved overdragelse mellem ægtefæller gælder der også særlige regler. Her betales den faste afgift på 1.850 kr., og den variable afgift på 0,6 % beregnes kun af den andel af ejendommen, der reelt overdrages. Beregningsgrundlaget er her også typisk andelen af den offentlige vurdering minus 20 %.

I situationer med skilsmisse eller separation er der mulighed for afgiftsfritagelse for den variable del. Hvis man har en bevilling til separation eller skilsmisse, koster det kun den faste afgift på 1.850 kr. at få den ene part skrevet af skødet. Det kræver dog, at man henviser korrekt til bevillingen i tinglysningssystemet.

Overtager en ægtefælle en ejendom fra et dødsbo efter den anden ægtefælle, udløses der heller ikke variabel afgift. Her betales kun den faste sats på 1.850 kr. Arvinger, der ikke er ægtefæller, skal derimod betale fuld afgift efter de almindelige regler. Korrekt beregning af afgiften er en væsentlig del af tinglysning af skøde.

Hvilken rolle spiller MitID i processen?

MitID fungerer som den digitale underskrift og identifikation i tinglysningssystemet. Det har erstattet den fysiske underskrift med kuglepen, som blev brugt før digitaliseringen (i 2009). Sikkerheden omkring MitID sikrer, at det kun er de rette personer, der kan disponere over en ejendom.

Når man logger ind for at underskrive, validerer systemet brugerens identitet op mod CPR-registret. Det betyder, at navnet på skødet skal stemme fuldstændig overens med navnet i folkeregistret. Selv små afvigelser kan medføre, at systemet afviser underskriften, eller at dokumentet skal rettes til.

For virksomheder og professionelle rådgivere fungerer MitID Erhverv som adgangsgivende nøgle. Det gør det muligt for advokater, ejendomsmæglere og andre rådgivere at oprette dokumenter på vegne af deres klienter. Selve underskriften skal dog som udgangspunkt altid foretages af de parter, der ejer eller køber ejendommen.

Der findes situationer, hvor en borger ikke kan eller vil bruge MitID. Det kan være personer, der er fritaget for digital post, eller som af andre årsager ikke har et aktivt MitID. I disse tilfælde må man benytte en tinglysningsfuldmagt.

Systemet på MitID.dk er integreret direkte i tinglysningsportalen. Det betyder, at man ikke skal installere særlig software for at kunne underskrive. Det kan gøres fra en almindelig browser på en computer, tablet eller smartphone, hvilket øger tilgængeligheden for borgerne.

Hvordan fungerer en tinglysningsfuldmagt?

En tinglysningsfuldmagt er et nyttigt værktøj, hvis en part ønsker, at en anden skal håndtere underskriften i tinglysningssystemet. Det kan være relevant, hvis man ikke er tryg ved IT-systemerne, eller hvis man ønsker at lade sin rådgiver klare hele ekspeditionen uden selv at skulle logge ind flere gange.

Fuldmagten oprettes også digitalt inde på tinglysningsportalen. Her giver fuldmagtsgiveren tilladelse til, at fuldmagtshaveren kan underskrive specifikke dokumenter på deres vegne. Det er muligt at begrænse fuldmagten, så den kun gælder for en bestemt ejendom eller en bestemt periode.

Når fuldmagten er oprettet og underskrevet med MitID, kan rådgiveren eller den befuldmægtigede person handle på vegne af ejeren. Det betyder, at rådgiveren både kan oprette skødet og underskrive det. Dette benyttes ofte i forbindelse med juridisk rådgivning, hvor køber ønsker mindst muligt besvær.

Det er også muligt at lave en papirfuldmagt, hvis fuldmagtsgiveren ikke har MitID. Denne skal dog indsendes fysisk til Tinglysningsretten for at blive registreret i systemet, før den kan tages i brug. Denne proces tager længere tid end den digitale fuldmagt, som virker med det samme.

Man skal være opmærksom på, at en tinglysningsfuldmagt kun gælder handlinger i selve tinglysningssystemet. Den giver ikke ret til at indgå selve købsaftalen eller optage lån i banken, medmindre dette specifikt fremgår af andre aftaler. Det er udelukkende en teknisk fuldmagt til registrering.

Hvad er forskellen på skøde og købsaftale?

Mange forveksler købsaftalen med skødet, men der er tale om to vidt forskellige dokumenter med hver deres funktion. Købsaftalen er den detaljerede kontrakt mellem køber og sælger, der beskriver alle vilkår for handlen, herunder pris, overtagelsesdag, medfølgende løsøre og eventuelle forbehold.

Skødet er derimod et kortere, formelt dokument, der udelukkende har til formål at registrere ejerskiftet i Tingbogen. Skødet indeholder ikke alle de detaljerede vilkår fra købsaftalen, men fungerer som den offentlige bekræftelse på, at ejendommen nu har skiftet ejer.

Købsaftalen underskrives typisk tidligt i forløbet, når parterne bliver enige om handlen. Skødet oprettes og tinglyses først tættere på overtagelsesdagen. Det er købsaftalen, der regulerer forholdet mellem køber og sælger, mens skødet regulerer forholdet til omverdenen.

Ved bodeling ved skilsmisse udarbejdes der sjældent en traditionel købsaftale. Her er det ofte en bodelingsoverenskomst, der ligger til grund for skødet. Princippet er dog det samme: En underliggende aftale definerer vilkårene, og skødet effektuerer navneændringen i registret.

Hvad betyder retsanmærkninger i tingbogen?

Når et dokument sendes til tinglysning, kontrollerer systemet automatisk, om der er forhold, der strider mod det, man forsøger at registrere. Hvis der findes sådanne forhold, bliver dokumentet tinglyst med en retsanmærkning. Det er en slags advarselstrekant på dokumentet.

En typisk retsanmærkning på et skøde kan opstå, hvis sælgers gamle lån stadig står i Tingbogen, når købers skøde tinglyses. Systemet gør opmærksom på, at der er gæld i ejendommen, som køber potentielt overtager, hvis den ikke bliver fjernet.

Det er normal procedure i en hushandel, at skødet først tinglyses med anmærkninger om sælgers lån. Når sælgers bank efterfølgende aflyser de gamle lån, slettes anmærkningerne, og køber får et “rent” skøde. Det er købers rådgiver, der skal holde øje med, at disse anmærkninger bliver slettet.

Hvis man ignorerer retsanmærkninger, kan det få økonomiske konsekvenser. Overtager man en ejendom med uafklarede anmærkninger om servitutter eller gæld, hæfter man for disse. Derfor frigives købesummen til sælger typisk først, når skødet er tinglyst uden anmærkninger.

Systemet skelner mellem anmærkninger, der kan accepteres, og dem der skal fjernes. Servitutter om lokalplaner eller forsyningsledninger skal køber normalt acceptere og respektere. Gamle pantebreve og udlæg skal derimod fjernes, medmindre det er aftalt, at køber overtager gælden.

Hvorfor er det nødvendigt at tinglyse pantebreve?

Når man optager lån i sin bolig, kræver banken eller realkreditinstituttet sikkerhed for lånet. Denne sikkerhed etableres ved at tinglyse et pantebrev på ejendommen. Pantebrevet giver långiveren ret til at begære ejendommen på tvangsauktion, hvis lånet ikke bliver betalt som aftalt.

Tinglysningsafgiften for pantebreve er anderledes sammensat end for skøder. Her betales et fast beløb på 1.825 kr. samt 1,25 % af hovedstolen på pantebrevet. Det er en væsentlig omkostning ved boligkøb, som kommer oveni prisen for selve skødet.

Digital tinglysning har gjort det nemmere at flytte lån mellem banker. Systemet tillader, at man kan “aflyse” gamle pantebreve og tinglyse nye relativt hurtigt. Det er også muligt at overføre tinglysningsafgift fra et gammelt lån til et nyt, så man ikke skal betale den fulde variable afgift igen ved en omlægning.

Oplysningerne om tinglyste pantebreve er offentligt tilgængelige. På portaler som Boligejer.dk eller via Tinglysningens egen forespørgsel kan man se, hvor meget gæld der er tinglyst i en given ejendom. Det giver potentielle købere mulighed for at se, om ejendommen er overbelånt.

Hvis et pantebrev ikke bliver tinglyst, har långiveren ikke sikret sin ret mod andre kreditorer. Det betyder, at hvis boligejeren går konkurs, vil et utinglyst pantebrev stå bagerst i køen. Derfor udbetaler banker aldrig lån, før de har modtaget bekræftelse på, at pantebrevet er korrekt tinglyst med den ønskede prioritet.