En familiehandel med fast ejendom er et ejerskifte mellem nærtstående, hvor pris, finansiering, skøde og tinglysning skal hænge sammen, før den nye ejer bliver registreret korrekt.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En familiehandel med fast ejendom kræver en klar aftale, et korrekt skøde og en tinglysning, der registrerer den nye ejer. Pris, ejerandel, finansiering og offentlige afgifter skal hænge sammen, før handlen er praktisk afsluttet.
- Skødet overdrager ejendomsretten og skal tinglyses for at registrere den nye ejer i Tingbogen.
- Tinglysningsafgiften er normalt 1.850 kr. plus 0,6 procent af det relevante afgiftsgrundlag.
- Ved familiehandler kan den aftalte pris og afgiftsgrundlaget være to forskellige størrelser.
- Banken skal afklare lån og gældsovertagelse, hvis handlen ændrer hæftelsen.
- Efter tinglysning bør ejerandel, betaling og låneforhold kontrolleres mod aftalen.
Hvad er det første, familien skal afklare?
Det første spørgsmål er ikke selve skødet, men hvad der faktisk skal overdrages. I skal afklare, om handlen gælder hele ejendommen eller en ideel ejerandel, hvem der skal være ejer efter handlen, og hvilken overtagelsesdag der skal gælde mellem parterne.
En familiehandel kan ligne en almindelig bolighandel på papiret, men relationen mellem parterne gør pris, finansiering og dokumentation mere følsom. En aftale mellem forældre og barn skal stadig kunne forklares som et reelt ejerskifte med klare vilkår, ikke kun som en intern familieordning.
Hvordan fastsætter I en pris, der kan bruges i dokumenterne?
Prisen skal kunne bruges i både aftalen, skødet og den efterfølgende tinglysning. Ved familiehandler er det derfor nødvendigt at holde handelsværdien, den aftalte købesum og afgiftsgrundlaget adskilt.
Hvis ejendommen overdrages under almindelig markedspris, kan forskellen mellem værdi og betaling få afgiftsmæssige følger. Skattestyrelsens vejledning om særlige omstændigheder ved fast ejendom beskriver, at en vurderingsbaseret pris ikke altid kan bruges, hvis konkrete forhold peger på en anden handelsværdi. Det kan for eksempel være nyere salg, væsentlige renoveringer eller finansiering, der viser en højere værdi.
Den praktiske konsekvens er, at familien bør kunne forklare, hvilket prisgrundlag der er valgt, og hvilke oplysninger der understøtter det. En lav pris er ikke i sig selv nok, hvis dokumenterne ikke viser, hvorfor prisen er valgt.
Hvad skal købsaftalen normalt regulere?
Købsaftalen er det dokument, der beskriver handlens vilkår mellem familiemedlemmerne. Den bør ikke nøjes med at gentage, at ejendommen overdrages. Den bør også beskrive de vilkår, som skødet senere bygger på.
En enkel familiehandel bør normalt tage stilling til:
- hvilken ejendom eller ejerandel der overdrages
- købesum, betalingsform og eventuel overtagelse af gæld
- overtagelsesdag og risikoovergang
- hvem der betaler offentlige afgifter og øvrige tredjepartsomkostninger
- hvilke forbehold der skal være opfyldt, før skødet tinglyses endeligt
Hvis handlen ikke er en almindelig kontant handel, bør betalingsformen beskrives tydeligt. Det gælder især, hvis en del af købesummen finansieres med et familielån, overtagelse af lån eller en kombination af betaling og afgiftsmæssig gaveværdi.
Hvornår skal banken eller realkreditinstituttet ind over?
Hvis der er lån i ejendommen, skal familien adskille ejerskiftet fra gælden. Et skøde ændrer, hvem der ejer ejendommen, men det frigør ikke automatisk en sælger for et lån og gør ikke automatisk køber til debitor.
Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere en ændring i låneforholdet, hvis køber skal overtage gæld, eller hvis sælger skal frigøres. Det er et tredjepartskrav, ikke en regel om selve tinglysningen. Derfor kan en familiehandel være klar juridisk mellem parterne, men stadig blive forsinket, hvis finansieringen ikke er afklaret.
Hvordan bliver skødet oprettet og underskrevet?
Skødet er det tinglysningsdokument, der overdrager ejendomsretten. Efter tinglysningsloven forstås et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den.
Skødet oprettes digitalt og skal hænge sammen med købsaftalen. Det skal blandt andet angive parter, ejendom, overdraget andel, overtagelsesdag, vederlag og relevante erklæringer til tinglysningen.
Både sælger og køber skal normalt underskrive digitalt. Hvis en part ikke kan underskrive selv, kræver det et særskilt fuldmagts- eller værgemålsspor, som skal være afklaret, før anmeldelsen kan gennemføres.
Hvad sker der i Tinglysningen?
Når skødet anmeldes, bliver det behandlet i Tingbogen. Tinglysningens funktion er at registrere ejerskiftet, så den nye ejer får offentlig adkomst til ejendommen.
Tinglysningsloven kræver, at rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. For dig betyder det, at familiehandlen først er synlig som ejerregistrering, når skødet er tinglyst.
Et skøde kan være betinget, hvis noget skal være opfyldt først. Det kan for eksempel være betaling, bankens godkendelse eller frigivelse af et dokument. Når betingelsen er opfyldt, kan der ske endelig tinglysning.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften i en familiehandel?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom er hovedreglen efter tinglysningsafgiftsloven, at afgiften består af 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den procentvise del rundes op til nærmeste hundrede kroner, før det faste beløb lægges til.
Ved en familiehandel, der ikke sker i almindelig fri handel, er den aftalte købesum ikke altid nok som afgiftsgrundlag. For ejerboliger skal der ved tinglysningen afgives erklæring om, at handlen ikke er almindelig fri handel. Hvis ejerskiftesummen er lavere end 80 procent af den relevante offentlige ejendomsværdi, beregnes afgiften som udgangspunkt af 80 procent. For visse overgangsvurderinger anvendes 85 procent. Reglerne fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4 og den aktuelle officielle satsoversigt.
Forenklet illustrativt eksempel: Et barn køber en ejerbolig i familien for 1.200.000 kr. Den relevante ejendomsværdi er 2.000.000 kr., og 80 procent heraf er 1.600.000 kr. Hvis 80-procentsgrundlaget skal bruges, beregnes den variable afgift som 1.600.000 kr. x 0,6 procent = 9.600 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver 9.600 kr. + 1.850 kr. = 11.450 kr. Eksemplet er forenklet og bygger kun på de nævnte forudsætninger.
Hvilke oplysninger skal være klar før anmeldelsen?
En familiehandel går lettere igennem, når oplysningerne i aftale, skøde, finansiering og tinglysningsanmeldelse peger samme vej. Mangler der en forklaring på pris, ejerandel eller betalingsform, kan tinglysningen eller den efterfølgende kontrol blive mere besværlig.
Inden skødet anmeldes, bør I mindst have styr på:
- tingbogsoplysninger og korrekt matrikel eller ejerlejlighedsnummer
- den nuværende ejer og den fremtidige ejerfordeling
- købesum, gældsovertagelse og anden betaling
- relevant vurderingsgrundlag og erklæring om ikke-fri handel
- bankens eller realkreditinstituttets nødvendige godkendelser
Hvis der er pant, servitutter eller udlæg på ejendommen, skal de ikke overses. De kan påvirke, hvad køber reelt overtager, og hvilke afklaringer der skal ske, før ejerskiftet er praktisk på plads.
Hvad kan stoppe eller forsinke handlen?
En familiehandel kan stoppe, hvis der er uoverensstemmelse mellem aftalen og skødet. Det kan være forskellig ejerandel, forkert overtagelsesdag eller et vederlag, der ikke matcher den finansiering, parterne faktisk har aftalt.
Et andet stop kan være manglende bankaccept. Hvis sælger skal ud af et lån, eller køber skal overtage gæld, skal långiver acceptere det. Skødet kan ikke alene løse den del.
Et tredje kontrolpunkt er værdiansættelsen. Hvis der findes konkrete forhold, der peger på en anden handelsværdi end den valgte pris, bør det afklares, før dokumenterne underskrives. Ellers kan familien få et efterfølgende problem, selv om skødet teknisk kan anmeldes.
Hvilke alternativer kan være relevante?
En familiehandel er ikke altid den eneste måde at ændre familiens boligøkonomi på. Hvis målet er finansiering, kan et familielån uden ejerskifte være et andet spor. Hvis målet er gradvis overdragelse, kan en andelsoverdragelse være mere præcis end salg af hele ejendommen.
Hvis overdragelsen især handler om at hjælpe et barn ind i boligen, kan det også være relevant at sammenligne familiehandel med køb af bolig sammen med forældre. De to spor løser ikke det samme: Ved en familiehandel skifter ejerskabet fra én part til en anden, mens fælleskøb betyder, at parterne ejer sammen efter købet.
Hvis familien allerede ved, at hele ejendommen skal overdrages til næste generation, ligger emnet tæt på ejendomsoverdragelse til børn. Den nærmere løsning afhænger af ejerandel, finansiering, vurderingsgrundlag, pant og familiens egne aftaler.
Hvordan kontrollerer du, at familiehandlen er gennemført?
Efter tinglysningen bør du kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige ejer og den rigtige ejerandel. Det er den praktiske efterkontrol, der viser, om skødet har opnået den ønskede ejerregistrering.
Du bør også kontrollere, at aftalte låneændringer, betalinger og eventuelle gældsbreve faktisk er gennemført. Hvis skødet er tinglyst, men låneforholdet ikke er ændret som aftalt, er handlen ikke nødvendigvis praktisk afsluttet mellem parterne.
Hvordan adskiller familiehandel sig fra almindeligt boligsalg?
Ved almindeligt boligsalg er markedsprisen normalt forhandlet mellem uafhængige parter. Ved familiehandel skal prisen ofte forklares mere tydeligt, fordi parterne har en relation, og fordi handlen kan indeholde elementer, der ikke findes i et frit salg.
Derfor bør familiehandlen ikke kun beskrive, hvem der køber, og hvem der sælger. Den bør også vise sammenhængen mellem pris, vurderingsgrundlag, finansiering, skøde, tinglysningsafgift og efterkontrol. Det er den sammenhæng, der gør dokumenterne brugbare, hvis handlen senere skal forstås af en myndighed, bank eller anden tredjepart.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om tinglysning, skøde, tinglysningsafgift og værdiansættelse ved familiehandler.
- Retsinformation: tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift ved ejerskifte af fast ejendom.
- Den juridiske vejledning om særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom.
- Den officielle satsoversigt for tinglysningsafgiftsloven.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: