Et fælles hus ved skilsmisse kan normalt løses ved salg, overtagelse af den ene ægtefælle eller fortsat midlertidigt sameje. Valget kræver, at I holder bodeling, skøde, lån og praktisk fraflytning adskilt.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Et fælles hus ved skilsmisse kan løses ved salg, ved at den ene overtager huset, eller ved at I fortsætter som medejere i en afgrænset periode. Valget skal hænge sammen med bodelingen, lånet, skødet og den praktiske økonomi.
- Delingsformue deles som udgangspunkt, men særeje og aftaler kan ændre opgørelsen.
- Et skøde ændrer ejerregistreringen, men frigør ikke automatisk nogen fra boliglånet.
- Bankens accept kan være et nødvendigt stoptrin, hvis kun den ene skal hæfte fremover.
- Ved overdragelse mellem ægtefæller som led i opløsning af formuefællesskab gælder en særregel om fast tinglysningsafgift.
- Kontrollér til sidst både bodelingsaftale, Tingbogen og låneforhold.
Hvilke valg har I, når huset er fælles?
Når I ejer huset sammen, er der tre hovedspor: Den ene kan overtage huset, huset kan sælges, eller I kan fortsætte som medejere i en afgrænset periode. De tre løsninger løser forskellige problemer, og de kræver ikke de samme dokumenter.
Hvis den ene overtager huset, skal ejerændringen normalt registreres med et skøde. Hvis huset sælges til en tredjemand, indgår salget i jeres økonomiske opgørelse. Hvis I fortsætter med at eje huset sammen, skal I stadig have klare aftaler om betaling, brug, salgstidspunkt og lån.
Den stærkeste start er derfor ikke at spørge, hvem der helst vil blive boende, men hvilken løsning der faktisk kan gennemføres med økonomi, bank, ejerandele og bodeling på plads.
Hvad skal I afklare, før I vælger løsning?
Før I kan vælge mellem salg, overtagelse eller fortsat sameje, skal I kende boligens rolle i bodelingen. Efter ægtefælleloven deles ægtefællers delingsformue som udgangspunkt lige ved separation eller skilsmisse, medmindre en gyldig aftale eller en undtagelse fører til et andet resultat.
For huset betyder det, at I bør afklare disse punkter tidligt:
- hvem der står som ejer i Tingbogen, og hvilke ejerandele der er registreret
- om huset er delingsformue, særeje eller delvist omfattet af en anden aftale
- hvilke lån og hæftelser der hviler på ejendommen
- hvilken værdi huset skal indgå med i jeres bodeling
- om en af jer realistisk kan overtage både ejerandel og boligøkonomi
Disse afklaringer gør det lettere at skille den juridiske deling fra de praktiske boligvalg. En ægtefælle kan have krav på økonomisk udligning uden at skulle overtage huset, og en ægtefælle kan eje huset uden automatisk at være frigjort fra fælles lån.
Kan den ene af jer overtage huset?
Den ene ægtefælle kan overtage huset, hvis I kan blive enige om værdien, bodelingen og den praktiske gennemførelse. Overtagelsen kan ske ved, at den ene overtager den andens ejerandel som led i bodelingen. Den økonomiske udligning kan bestå af kontant betaling, modregning i andre aktiver, gældsovertagelse eller en kombination.
Et centralt skel er, at bodelingen forklarer, hvorfor værdierne fordeles, mens skødet registrerer, hvem der ejer ejendommen bagefter. Hvis huset i forvejen står i begges navn, og kun den ene skal eje det fremover, skal ejerændringen normalt tinglyses.
Du bør ikke behandle overtagelsen som afsluttet, før både den interne aftale, skødet, banksporet og Tingbogen passer sammen. Hvis ét af sporene mangler, kan I stå med en løsning, der virker aftalt mellem jer, men ikke er gennemført over for myndigheder eller långiver.
Hvad sker der med lånet, hvis den ene bliver boende?
Skødet ændrer ejerregistreringen, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra bank- eller realkreditlånet. Lånet er et særskilt forhold mellem låntagerne og långiveren. Hvis begge hæfter for lånet, kræver det långiverens accept, at den ene bliver frigjort.
Bankens godkendelse er derfor et praktisk stoppunkt. Den ægtefælle, der vil overtage huset, skal kunne blive godkendt til den fremtidige finansiering, og långiveren skal acceptere den ændrede hæftelse. Det er ikke det samme som et lovkrav om, hvem der må eje huset, men det kan afgøre, om løsningen kan gennemføres i praksis.
Hvis banken ikke accepterer gældsovertagelsen, kan I være nødt til at ændre aftalen. Det kan betyde salg, fortsat fælles hæftelse i en midlertidig periode eller en ny finansieringsmodel. Den løsning bør være skriftlig og hænge sammen med både bodelingsaftalen og skødet.
Hvordan hænger bodeling og skøde sammen?
Bodelingen er jeres økonomiske opgørelse. Skødet er det dokument, der ændrer adkomsten til fast ejendom. Tinglysningsloven definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den.
Hvis I aftaler, at den ene skal overtage den andens andel, skal skødet afspejle den konkrete ejerændring. Det skal blandt andet være klart, hvilken andel der overdrages, hvem der står som sælger og køber i tinglysningssystemet, og hvilket grundlag overdragelsen sker på.
En skilsmisseskoede er derfor ikke bare en formalitet. Det er den registrering, der får ejerforholdet i Tingbogen til at følge den løsning, I har valgt i bodelingen.
Hvad hvis huset skal sælges?
Salg kan være den mest praktiske løsning, hvis ingen af jer kan eller vil overtage huset alene. Ved salg bliver huset omsat til en salgspris, og nettoprovenuet eller tabet kan indgå i den samlede bodeling.
Her skal I især skelne mellem salgsbeslutningen og den efterfølgende økonomiske fordeling. I kan være enige om, at huset skal sælges, men stadig være uenige om salgspris, overtagelsesdag, betaling af udgifter indtil salget eller fordeling af et eventuelt underskud.
Hvis I ikke kan blive enige om bodelingen, kan skifteretten efter ægtefælleskifteloven behandle sager om deling af ægtefællers fællesbo. En sådan proces løser ikke automatisk alle praktiske forhold omkring salget, men den kan give en ramme for den økonomiske deling.
Kan I fortsætte med at eje huset sammen?
I kan vælge at fortsætte med at eje huset sammen i en periode, hvis det er praktisk og økonomisk muligt. Det kan være relevant, hvis et hurtigt salg vil være uhensigtsmæssigt, hvis børn skal have ro omkring boligen i en overgang, eller hvis den endelige finansiering ikke er afklaret endnu.
Fortsat sameje kræver tydelige aftaler, fordi skilsmissen ikke i sig selv forklarer, hvordan huset skal bruges og betales fremover. I bør afklare, hvem der bor i huset, hvem der betaler lån og drift, hvordan større udgifter godkendes, hvornår huset skal sælges, og hvordan en af jer kan købe den anden ud senere.
Forenklet illustrativt eksempel: I ejer huset med halvdelen hver, men aftaler, at den ene bliver boende i seks måneder, mens huset sættes til salg. Aftalen bør tage stilling til betaling af løbende udgifter, adgang til fremvisninger og hvad der sker, hvis huset ikke er solgt efter perioden. Eksemplet er kun en måde at vise aftalesporet på, ikke en standardløsning.
Hvordan påvirker særeje eller ægtepagt huset?
Særeje kan ændre, hvordan huset indgår i jeres økonomiske deling. Hvis hele eller dele af huset er gjort til særeje ved ægtepagt, arv eller gave med særejebestemmelse, er det ikke nok at se på, hvem der står på skødet. I skal også se på, hvilket formuespor boligen tilhører.
Et skøde viser adkomst, men det afgør ikke alene, om værdien skal deles ved skilsmisse. Omvendt kan en bodelingsaftale ikke alene ændre den tinglyste ejerregistrering, hvis der faktisk skal ske ejerændring. Derfor skal særeje, ejerandel og skøde kontrolleres hver for sig.
Hvis huset både har delingsformue og særejeelementer, kan løsningen kræve en mere præcis opgørelse. Det gælder især, hvis der er betalt lån, forbedringer eller indskud fra midler, der ikke skal behandles på samme måde i bodelingen.
Hvilke omkostninger kan indgå?
Omkostningerne afhænger af, om huset sælges, overtages af den ene eller beholdes i fællesskab. Ved salg kan der være salgsomkostninger, indfrielse eller ændring af lån og praktiske udgifter frem til overtagelsesdagen. Ved overtagelse kan der være tinglysningsafgift, bankomkostninger, vurdering og dokumentudarbejdelse.
Efter tinglysningsafgiftsloven er den almindelige afgift ved ejerskifte af fast ejendom 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Ved ejerskifte eller pantsætning mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab beregnes der kun fast afgift efter lovens særregel. Den faste afgift er 1.850 kr.
Det betyder ikke, at hele processen er gratis. Bankens egne omkostninger, ændring af lån, vurdering og andre tredjepartsudgifter ligger uden for selve tinglysningsafgiften. I bør derfor adskille offentlig afgift fra de udgifter, som afhænger af finansiering, rådgivning og den konkrete aftale.
Hvad kan stoppe processen?
Flere forhold kan stoppe eller forsinke en aftalt løsning. De skal sorteres efter, hvilket spor de tilhører, fordi løsningen ikke er den samme.
- Uenighed om boligens værdi kan stoppe bodelingen, fordi udligningen mellem jer ikke kan beregnes sikkert.
- Manglende bankgodkendelse kan stoppe overtagelse, selv om I er enige om, hvem der skal eje huset.
- Uklare ejerandele eller særejeforhold kan kræve afklaring, før skødet kan udformes korrekt.
- Manglende underskrift eller dokumentation kan stoppe tinglysningen, selv om bodelingsaftalen er på plads.
- Uenighed om salgsvilkår kan gøre et fælles salg vanskeligt, selv om I er enige om ikke at beholde huset.
Hvis I blander sporene sammen, kan et praktisk bankproblem komme til at ligne en juridisk uenighed om bodeling. Omvendt kan et reelt bodelingsproblem ikke løses ved blot at lave et nyt skøde.
Hvordan kan en løsning gennemføres trin for trin?
Når huset er et centralt aktiv i skilsmissen, bør processen gå fra valg af løsning til afsluttende kontrol. Rækkefølgen kan se sådan ud:
- Afklar ejerandele, lån, særeje og husets foreløbige værdi.
- Vælg hovedspor: salg, overtagelse af den ene eller fortsat midlertidigt sameje.
- Lav en bodelingsaftale, der forklarer værdier, betaling, gæld og overtagelsesdag.
- Få bankens accept, hvis lån eller hæftelse skal ændres.
- Udarbejd og underskriv skøde, hvis ejerforholdet skal ændres.
- Anmeld skødet til tinglysning og betal den relevante tinglysningsafgift.
- Kontrollér bagefter, at Tingbogen og låneforholdene stemmer med den valgte løsning.
Ikke alle sager kræver alle trin. Hvis huset sælges til en tredjemand, ligger skødeprocessen i den almindelige handel. Hvis I fortsætter som medejere, bør aftalen i stedet fokusere på betaling, rådighed, salgstidspunkt og senere udtræden.
Hvordan kontrollerer I, at løsningen er gennemført?
Den sidste kontrol bør ske i flere lag. Først skal jeres bodelingsaftale vise, hvordan husets værdi, lån og betaling er behandlet. Derefter skal Tingbogen vise den ejerregistrering, der svarer til løsningen, hvis der er sket ejerændring.
Dernæst skal banken eller realkreditinstituttet have registreret den aftalte låneændring, hvis en af jer skal frigøres. Et gennemført skøde er ikke nok, hvis den fraflyttende ægtefælle stadig hæfter for lånet.
Endelig bør I kontrollere, at praktiske aftaler om flytning, betaling af løbende udgifter og eventuelt salg ikke står åbne. Artikler om bodeling af hus, overdragelse af skøde ved skilsmisse og tinglysningsafgift ved skilsmisse uddyber de enkelte spor.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på danske regler om ægtefællers økonomi, skifte og tinglysning samt officielle regler om tinglysningsafgift.
- Retsinformation: ægtefælleloven om delingsformue, særeje og formuedeling ved separation eller skilsmisse.
- Retsinformation: ægtefælleskifteloven om skifterettens behandling af ægtefælleskifte.
- Retsinformation: tinglysningsloven om skøde, adkomst og tinglysning.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven om afgift ved ejerskifte og særreglen for ægtefæller.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
