Du bør budgettere med mere end købesummen, når du køber bolig. Dit samlede behov afhænger især af udbetalingen, skøde og lån, forsikring, valgte rådgivere og boligens tilstand. Nogle beløb kan beregnes efter faste regler, mens andre først kendes, når du har konkrete tilbud og en endelig finansieringsplan.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et boligkøbsbudget skal rumme både egenfinansiering, engangsudgifter og den økonomi, der begynder efter overtagelsen. Den endelige sum afhænger især af købspris, lånebeløb, tinglysningsforhold, valgte tilbud og boligens tilstand.
- Udbetalingen er en del af finansieringen, ikke en handelsomkostning.
- Skødet udløser som hovedregel 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen.
- Nyt pant kan udløse 1.825 kr. plus 1,25 procent, men et eksisterende afgiftsgrundlag kan sænke beløbet.
- Din forsikringsudgift afhænger af det valgte tilbud og sælgers konkrete bidrag.
- Salgsopstillingens ejerudgift skal suppleres med finansiering, forbrug og vedligeholdelsesreserve.
Hvorfor er ét procenttillæg ikke nok?
Et fast procenttillæg til købesummen kan give et misvisende budget. En del af de penge, du skal have til rådighed, bliver til værdi i boligen. Andre beløb er reelle engangsudgifter, og en tredje gruppe begynder først at belaste økonomien efter overtagelsen.
Del derfor budgettet i fire spor:
- Købesum og udbetaling ved boligkøb.
- Offentlige afgifter og øvrige engangsudgifter ved handlen.
- Løbende låneydelser, ejerudgifter og forbrug.
- En særskilt reserve til flytning, vedligeholdelse og arbejder efter overtagelsen.
Opdelingen viser både, hvor mange penge du skal have til rådighed før overtagelsen, og hvilke beløb der faktisk er brugt, når handlen er afsluttet.
Hvilke engangsudgifter kan komme oveni?
De samlede handelsomkostninger afhænger af boligen, finansieringen og de opgaver, du vælger at købe hos tredjeparter. Et købsbudget kan blandt andet indeholde:
- tinglysningsafgift for skødet
- tinglysningsafgift for nyt pant i boligen
- långiverens etablerings-, vurderings-, garanti- og udbetalingsomkostninger
- eventuel kurssikring og andre valgte finansieringsydelser
- juridisk dokumentgennemgang og tekniske undersøgelser
- din del af en eventuel ejerskifteforsikring
- flytning og arbejder, som du planlægger at udføre straks efter overtagelsen
Bed om skriftlige tilbud, hvor hver post har beløb, beregningsgrundlag og betalingsdato. Et samlet gebyr uden specifikation gør det svært at se, om tilbuddene omfatter det samme slutpunkt.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften?
Ved en almindelig fri handel er afgiften for at tinglyse ejerskiftet 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100. De aktuelle satser fremgår af Den juridiske vejledning.
Tinglysning af nyt pant i fast ejendom koster som udgangspunkt 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Den variable del kan blive lavere, hvis et eksisterende afgiftsfritagelsesgrundlag i samme ejendom kan anvendes. Derfor skal långiverens beregning vise både den nye hovedstol og det grundlag, som eventuelt genbruges.
Forenklet illustrativt eksempel: Du køber en bolig i almindelig fri handel for 3.000.000 kr. og får tinglyst nyt pant på 2.400.000 kr. uden et anvendeligt afgiftsfritagelsesgrundlag. Skødeafgiften bliver 1.850 kr. + 18.000 kr. = 19.850 kr. Pantafgiften bliver 1.825 kr. + 30.000 kr. = 31.825 kr. De to afgifter bliver samlet 51.675 kr. Eksemplet omfatter ikke långivergebyrer, forsikring, rådgivning eller andre udgifter. En anden købesum, lånestørrelse eller mulighed for afgiftsnedsættelse ændrer resultatet.
Den særskilte artikel om tinglysningsafgift ved boligkøb forklarer betalingssporet mere detaljeret.
Er udbetalingen en omkostning?
Udbetalingen er egenfinansiering af købesummen. Den er derfor ikke en engangsudgift på samme måde som en afgift eller en forsikringspræmie, men pengene skal stadig være til rådighed på det tidspunkt, købsaftalen og finansieringen kræver.
Reglerne om god skik for boligkredit kræver som udgangspunkt en passende udbetaling. Fem procent bruges som et udgangspunkt, men långiver skal foretage en konkret vurdering og kan kræve mere. Handelsomkostningerne ligger desuden ved siden af udbetalingen, medmindre långiveren udtrykkeligt accepterer en anden finansiering.
Realkreditlån til en helårs-ejerbolig kan normalt ydes inden for 80 procent af den værdi, realkreditinstituttet fastsætter. Det er ikke nødvendigvis den aftalte købspris. Vurderes boligen lavere end købsprisen, skal forskellen dækkes af anden godkendt finansiering eller flere egne midler. Det ændrer dit kontantbehov, selv om handelsomkostningerne er uændrede.
Hvad betaler sælger til ejerskifteforsikringen?
Når huseftersynsordningen bruges, skal sælger blandt andet fremlægge tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et forsikringstilbud samt give et skriftligt løfte om at betale mindst halvdelen af præmien i det fremlagte tilbud. Du vælger selv, om du vil tegne forsikringen, og du kan vælge et andet tilbud, som opfylder betingelserne.
Vælger du en dyrere eller mere omfattende forsikring, er sælgers bidrag ikke automatisk halvdelen af din valgte præmie. Budgettér derfor med forskellen mellem den pris, du vælger, og det konkrete bidrag i købsaftalens materiale. Reglerne og valget er uddybet under betaling af ejerskifteforsikring.
Hvad mangler i salgsopstillingens ejerudgift?
Salgsopstillingens ejerudgift er ikke et komplet månedsbudget. Den omfatter bestemte løbende ejerposter, men standardfinansieringen indgår ikke i ejerudgiften. Udgifter til energi, vand, visse eftersyn og løbende vedligeholdelse kan også ligge uden for tallet. Den officielle forklaring af salgsopstillingen viser, hvilke oplysninger du får, og hvad du fortsat selv skal beregne.
Læg derfor låneydelser, forbrug og en realistisk vedligeholdelsesreserve oven i ejerudgiften. Brug boligens konkrete rapporter og de arbejder, du allerede kender, i stedet for en generel standardsats. Ved ejerlejligheder skal du også undersøge, om foreningen har vedtaget udgifter eller projekter, som endnu ikke kan ses i den nuværende månedlige betaling.
Sådan samler du budgettet før underskrift
Et brugbart budget skal vise både beløb og tidspunkt. Gennemfør kontrollen i denne rækkefølge:
- Indsæt den aftalte købesum, dine egne midler og långivernes foreløbige finansiering.
- Få skøde- og pantafgifter beregnet med de konkrete forudsætninger.
- Indhent specificerede tilbud på finansiering, dokumentgennemgang, tekniske undersøgelser og forsikring.
- Notér for hver post, hvem der betaler, hvornår den forfalder, og om den betales kontant eller finansieres.
- Lav et separat månedsbudget med lån, ejerudgift, forbrug og vedligeholdelsesreserve.
- Opdater tallene, når du har den konkrete bolig, det endelige lånetilbud og købsaftalens bilag.
Stop den økonomiske godkendelse, hvis en væsentlig post kun står som et uspecificeret skøn, eller hvis finansieringen ikke viser, hvordan udbetalingen og handelsomkostningerne dækkes. Den sidste kontrol bør ske, før eventuelle forbehold i købsaftalen udløber.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om boligkøb og finansiering:
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven og lov om realkreditlån og realkreditobligationer.
- Den juridiske vejledning: aktuelle satser for tinglysningsafgift i 2026.
- Finanstilsynet: Vejledning om passende udbetaling ved boligkredit.
- Sikkerhedsstyrelsen og Erhvervsstyrelsens Boligejer.dk: huseftersyn, salgsopstilling og finansieringsoplysninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: