Hvilke omkostninger er der ved boligkøb: Få styr på økonomien

Af Skøde Centret

Mange boligkøbere fokuserer naturligt nok på selve prisskiltet på drømmeboligen. Men virkeligheden er, at der følger en række engangsomkostninger med, som du skal have med i dit budget. Uden det rette overblik kan drømmen hurtigt blive dyrere end forventet.

Hvor meget skal jeg selv lægge i udbetaling?

Når du går i banken for at låne penge til en bolig, møder du først og fremmest kravet om en udbetaling. Finanstilsynet har fastsat regler, der betyder, at du som udgangspunkt selv skal kunne lægge 5 % af købesummen kontant. Dette er for at sikre, at din økonomi er robust nok til boligkøbet.

Det er dog vigtigt at forstå, at de 5 % kun dækker selve købesummen. Du skal derudover have penge klar til de handelsomkostninger, der følger med. Det gælder blandt andet tinglysningsafgifter, advokatsalær og bankgebyrer. Disse penge kan du normalt ikke låne som en del af realkreditlånet.

Vi oplever ofte, at førstegangskøbere bliver overraskede over, at de skal bruge kontanter udover selve udbetalingen. Derfor er det en god idé at have en opsparing, der er lidt større end blot de 5 %, før du underskriver en købsaftale.

Hvilke omkostninger er der til lån og bank?

Finansieringen er typisk den tungeste post i budgettet. Du kan maksimalt låne 80 % af boligens værdi som realkreditlån, mens de resterende 15 % typisk finansieres via et banklån, hvis du selv lægger de sidste 5 %. Hvert lån har sine egne opstartsgebyrer.

Når lånene skal oprettes, betaler du stiftelsesprovision til både realkreditinstituttet og banken. Derudover er der ofte gebyrer for sagsekspedition og vurdering af ejendommen. Disse beløb varierer fra bank til bank, men de løber hurtigt op i mange tusinde kroner.

Du skal også være opmærksom på kurstab og kurtage, når obligationerne bag lånet skal handles. For at få et retvisende billede af de samlede omkostninger ved boligkøb, bør du bede banken om en beregning, der viser ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) for begge lånetyper.

Hvad koster tinglysning af skøde og lån?

Staten opkræver en afgift, når ejerskiftet skal registreres officielt. Dette kaldes tinglysningsafgift. Det er en post, du ikke kan forhandle om, da satserne er fastsat ved lov. Afgiften dækker over det administrative arbejde ved at registrere dig som ny ejer i tingbogen.

For en almindelig bolighandel består afgiften af to dele. Du skal betale et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Hvis du køber et hus til 3 millioner kroner, løber afgiften til skødet altså op i knap 20.000 kr.

Husk, at der også skal betales tinglysningsafgift af dine nye lån. Her er satsen anderledes, men princippet er det samme: Staten skal have en procentdel af lånets størrelse samt et fast gebyr for at registrere pantebrevet.

Hvem betaler for ejerskifteforsikringen?

Hvis du køber hus, vil du næsten altid blive præsenteret for muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring. Den dækker skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Det er en tryghed for både dig og sælger, da sælger dermed frigøres for sit 10-årige mangelansvar.

Reglerne er indrettet sådan, at sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring, som de har indhentet tilbud på. Hvis du som køber vælger en dyrere eller mere dækkende forsikring, skal du selv betale differencen.

Prisen på forsikringen afhænger af boligens størrelse, alder og stand. Det er ikke unormalt, at prisen ligger mellem 15.000 og 30.000 kr., hvoraf du altså typisk selv skal betale halvdelen eller mere, afhængigt af dit valg af dækning.

Hvad koster juridisk rådgivning?

Det er de færreste, der tør købe bolig uden professionel hjælp til at gennemgå dokumenterne. Tidligere brugte man næsten altid en traditionel boligadvokat, men i dag vælger mange specialiserede rådgivere, der fokuserer udelukkende på ejendomshandel.

Prisen for rådgivning varierer meget. Nogle tager en timepris, mens andre tilbyder faste pakker. Hos Skøde Centret arbejder vi med faste priser, så du kender udgiften på forhånd. Det giver tryghed i budgettet, frem for at modtage en regning baseret på tidsforbrug.

Rådgiverens opgave er at sikre, at du ikke skriver under på vilkår, der stiller dig dårligt. Det inkluderer gennemgang af købsaftalen, tjek af servitutter og selve berigtigelsen af handlen, hvor skødet tinglyses og refusionsopgørelsen udarbejdes. Du kan læse mere i vores generelle boligkøb guide.

Er der andre skjulte udgifter?

Udover de store poster bør du også afsætte penge til flytteomkostninger. Det koster at leje flyttebil eller flyttefirma. Mange glemmer også, at der ofte er en periode med dobbelt husleje, hvor du betaler til både den gamle og den nye bolig samtidig.

Når handlen er afsluttet, laves der en refusionsopgørelse. Her gøres mellemværendet op vedrørende ejendomsskatter, fællesudgifter og forbrug. Hvis sælger har betalt ejendomsskat forud for hele året, skal du refundere sælger for den periode, du ejer huset. Dette kan resultere i en ekstraregning på overtagelsesdagen.

Du kan finde flere oplysninger om offentlige vurderinger og skatter på Vurderingsportalen, hvilket kan hjælpe dig med at estimere de fremtidige løbende udgifter på ejendommen.

Hvem betaler omkostningerne ved handlen?

Der er klare traditioner for, hvem der betaler hvad i en bolighandel, men meget kan i princippet aftales. Sælger betaler altid sin egen ejendomsmægler samt udgifterne til tilstandsrapport og energimærke. Køber betaler for sin egen rådgiver og bankomkostninger.

Udgiften til selve skødet og tinglysningsafgiften er et punkt, der kan variere. I Jylland har der traditionelt været kutyme for at dele udgiften, mens køber på Sjælland oftest har betalt hele gildet. I dag ser vi dog oftere, at køber bærer denne omkostning, uanset hvor i landet boligen ligger.

Det er vigtigt, at fordelingen af omkostningerne fremgår tydeligt af købsaftalen, så der ikke opstår tvivl senere i forløbet. Din rådgiver vil altid tjekke dette punkt, før handlen bliver endelig.