Hvad koster en familieoverdragelse af fast ejendom?

Af Skøde Centret

At overdrage hus eller sommerhus til dit barn kan være en klog måde at sikre familien på. Men reglerne er snørklede. Her får du en praktisk, trinvis forklaring – så du kan sætte den rigtige pris, undgå unødige afgifter og få papirarbejdet på plads uden tvivl.

Hvilke prisregler gælder ved salg til børn?

Når du sælger fast ejendom til dit barn, kan du som udgangspunkt sætte prisen efter den seneste offentlige vurdering. Hovedreglen er, at du kan sælge til vurderingen minus en procentmæssig rabat. Rabatten er typisk 15 %, men for ejendomme med ny vurdering efter 2020 kan rammen være 20 %. Det lyder enkelt, men der er vigtige undtagelser.

Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisreglen, hvis “særlige omstændigheder” betyder, at den offentlige vurdering er åbenlyst forkert i forhold til den reelle handelsværdi. Det kan fx være, hvis der er sket væsentlige forbedringer eller skade siden vurderingen, hvis anvendelsen er ændret (helårsbolig til byggegrund eller omvendt), hvis vurderingen er forældet i et område med markante prisudsving, eller hvis der foreligger et nært forestående salg til tredjemand til en langt højere pris. Også forhold som usædvanligt lang liggetid, udlejningsforhold eller tinglyste byrder/servitutter, der klart påvirker værdien, kan udløse et skøn.

Pointen er: Prisreglen må ikke bruges til at skjule en gave. Er der klare holdepunkter for, at ejendommen kan sælges dyrere på almindelige markedsvilkår, kan en underpris udløse gaveafgift. Omvendt kan en forringet ejendom være mindre værd end vurderingen – og så skal du kunne dokumentere det. Reglerne gælder kun for ejendomme med gyldig offentlig vurdering. Mangel på vurdering, atypiske ejendomstyper eller nylige om- og tilbygninger taler for en konkret handelsværdi.

Hvordan dokumenterer du handelsværdien bedst og mest robust?

Handelsværdi er den pris, en uafhængig køber og sælger typisk ville aftale. Når du familiehandler tæt på vurderingen, er du som udgangspunkt dækket. Men hvis forholdene peger på, at vurderingen rammer ved siden af, er dokumentation din bedste forsikring. Vi mener, at du bør dokumentere handelsværdien, også selvom du holder dig indenfor prisreglen.

Jo mere konkret, desto bedre: Beskriv væsentlige forbedringer eller skader, vedlæg fotos, kvitteringer og kort skema over forhold, der trækker op eller ned. Husk også de papirbaserede forhold: tinglyste servitutter, byggesager, udlejningsvilkår, BBR-oplysninger og faktiske arealer. Fejl i arealer eller anvendelse kan påvirke værdiansættelsen betydeligt.

• Dokumentation for forbedringer/skader (fotos, bilag, beskrivelser)
• Oplysninger om leje- og brugsforhold, hvis relevant
• Uddrag af tinglyste byrder/servitutter
• Aktuelle BBR- og byggesagsoplysninger

Formålet er ikke at ramme en “perfekt” pris – men at vise, at prisen er forsvarlig og bygger på klare fakta, hvis Skattestyrelsen spørger.

Hvornår udløses gaveafgift – og hvilke satser gælder?

Du betaler ikke gaveafgift, hvis du sælger inden for den lovlige ramme omkring den offentlige vurdering, og der ikke er særlige omstændigheder. Sælger du derimod under handelsværdien (altså reelt giver en rabat, der ikke kan forklares), er forskellen en gave. Gaver til børn er gaveafgiftspligtige over det årlige bundfradrag. Bundfradraget reguleres hvert år af Skattestyrelsen. Over bundfradraget er satsen for gaver til børn 15 %.

Gaveafgift kan også opstå indirekte. Eftergiver du dele af et familielån, regnes eftergivelsen som en gave. Aftaler du en husleje, der er væsentligt under markedslejen i en periode, kan fordelen være en gave. Giver du brugsret til huset uden betaling, er værdien heraf som udgangspunkt også en gave. Derfor er det vigtigt at holde aftalerne på markedsvilkår eller have dokumentation for, hvorfor vilkårene er rimelige.

Det kan lyde teknisk, men tænk i principper: Er der reelt flyttet værdi fra dig til dit barn ud over et lovligt prisnedslag eller et bundfradrag, så ser Skattestyrelsen det som en gave. Bundfradrag kan udnyttes hvert år, og både mor og far kan give hver sit bundfradrag til samme barn. Det gør det lettere over tid at nedbringe gælden i et familielån uden afgift.

Hvordan laver du et sikkert familielån og gældsbrev?

Hvis barnet ikke kan betale hele købesummen, kan restkøbesummen stå som familielån. Det er en almindelig og lovlig løsning, når blot du dokumenterer det korrekt. Lånet laves som et skriftligt gældsbrev, der beskriver lånebeløb, forfald og vilkår. Det klassiske valg er et rente- og afdragsfrit anfordringslån, hvor du kan kræve beløbet tilbagebetalt når som helst. Vil du sikre dig ekstra, kan lånet pant­sikres, fx med ejerpantebrev i ejendommen.

Renter er valgfri. Mange vælger rentefrit, men vær konsekvent: Aftal ingen faste afdrag, hvis du vil kunne bruge de årlige afgiftsfrie gaver til at nedbringe gælden senere. Hver eftergivelse (eller gave til afdrag) regnes som en gave det år, du giver den, og tæller med i bundfradraget.

Gældsbrevet bør være klart og uden tvivl om, hvem der skylder hvem. Notér også, at lånet skal kunne indfries med øjeblikkelig varsel når det er rentefrit. Du kan finde en kort forklaring af begrebet i vores artikel om gældsbrev.

Husk, at et familielån ikke må være en skjult gave. Holder du jer til et skriftligt gældsbrev, realistiske vilkår og en rolig afvikling via bundfradrag, står du stærkt, hvis nogen senere spørger ind til transaktionen.

Hvad betyder overdragelsen for dine andre børn?

Sælger du til ét barn til en fordelagtig pris, er det vigtigt at tænke familieretligt. Skal forskellen betragtes som en gave nu – eller som et arveforskud, der bør udlignes senere? Et klart gavebrev eller en kort erklæring om arveforskud skaber ro. Har du flere børn, er det værd at overveje en generel plan: Skal gaver løbende udlignes, eller vil du acceptere forskelle? Et testamente kan sikre, at dine ønsker bliver respekteret.

Køber søskende sammen, er en skriftlig samejeaftale en god idé. Den bør regulere ejerandele, udgifter, ind- og udflytning, forkøbsret og, ikke mindst, hvad der sker ved uenighed. Overvej også, om der skal tinglyses en servitut om brugsret eller forkøbsret, hvis en forælder fortsat skal have adgang eller ret til at bo i en del af ejendommen.

Tænk også over økonomien uden for familien. Hvis du afstår en betydelig værdi, kan det påvirke dine muligheder for bestemte sociale ydelser. Reglerne for formue og indtægter er komplekse, og ejendom tæller på en anden måde end kontanter. Sælger du mod et familielån, har du stadig et aktiv (fordringen), som kan tælle med i formueopgørelser. Overvej derfor, om overdragelsen skal ske nu eller gradvist, og om enkelte vilkår bør justeres, så både familiehensyn og din egen økonomiske tryghed går op.

Hvilke dokumenter skal på plads – og hvordan tinglyser du?

En familieoverdragelse er en rigtig ejendomshandel. Der skal laves købsaftale, udarbejdes skøde og tinglyses ejerskifte. Skødet skal beskrive pris, overtagelse og særlige vilkår. Selve tinglysningen foregår digitalt, og der betales tinglysningsafgift. Læs mere om processen i vores guide til tinglysning af bolig.

Bliver du boende helt eller delvist, skal det reguleres. En tidsbegrænset brugsret kan sikres ved en tinglyst servitut – så er både barn og forælder beskyttet ved salg, lån og ejerændringer. Se, hvordan du sikrer rettighederne skriftligt i vores vejledning om tinglysning af en servitut. Flytter du ind som lejer hos dit barn, bør der laves en lejekontrakt på almindelige vilkår – og huske reglerne i lejeloven.

Husk også de praktiske bilag: ejendomsdatarapport, energimærke og relevante byggetilladelser. Er der lån, der skal indfries eller overtages, skal banken godkende. Gældsbreve, gavebreve og eventuel samejeaftale bør underskrives samtidig med handlen, så alt hænger sammen og kan dokumenteres.

• Købsaftale, skøde og digital tinglysning
• Gældsbrev ved familielån (+ eventuel pant)
• Gavebrev eller erklæring om arveforskud
• Servitut om brugs-/opholdsret, hvis relevant
• Lejekontrakt på markedsvilkår, hvis du skal bo i ejendommen

Hvad sker der skattemæssigt, hvis dit barn sælger igen?

Barnets anskaffelsessum er den reelle købesum ved familieoverdragelsen plus tillagte omkostninger efter de almindelige regler. Sælger barnet senere med fortjeneste, beskattes avancen, medmindre boligen opfylder kravene til skattefrihed. Bor barnet i helårsboligen i ejerperioden, kan gevinsten ofte være skattefri efter parcelhusreglen. For sommerhuse kan skattefrihed opnås ved reel privat anvendelse.

Er boligen udlejet, eller opfylder den ikke betingelserne for skattefrihed, beskattes fortjenesten efter reglerne om ejendomsavance. Her indgår forbedringsudgifter kun, hvis de kan dokumenteres. Bed derfor barnet gemme regninger, beskrivelser og fotos af større forbedringer. Det samme gælder skader og forringelser – de kan påvirke fradrag og værdiansættelser.

Vær opmærksom på tidlige videresalg. Sker der et hurtigt salg til tredjemand til en væsentligt højere pris end familiehandlen, kan Skattestyrelsen undersøge, om den første pris var for lav – og om der reelt var en gave i overdragelsen. Det er derfor klogt at fastsætte prisen på et niveau, der kan forsvares af markedet, og bygge det op med dokumentation.