En familieoverdragelse af fast ejendom koster tinglysningsafgift samt eventuelle udgifter til dokumenter, vurdering og finansiering. Du kan derfor ikke finde den samlede pris ud fra et skødehonorar alene. Ved overdragelse af en ejerbolig mellem forælder og barn afhænger skødets afgift også af den relevante ejendomsvurdering, og nye lån kan give særskilte udgifter.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Familieoverdragelsens samlede omkostninger består af tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til dokumenter, vurdering og finansiering. Et skødehonorar viser derfor ikke hele budgettet.
- Skødets afgift er i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 % af afgiftsgrundlaget, med oprunding af procentafgiften.
- Ved familiehandel kan afgiftsgrundlaget være højere end ejerskiftesummen. En foreløbig vurdering kan ikke bruges til minimumsgrundlaget.
- Afklar eksisterende lån, eventuelt nyt pant og den tidligere ejers frigørelse fra gælden særskilt.
- Sammenlign tilbud på samme opgaver, herunder aftale, skøde, tinglysning og afslutning. Få moms og ekstra udgifter oplyst.
- Saml betalingsfrister og dokumenterede beløb i budgettet. Uafklarede poster bør fremgå som foreløbige.
Hvilke udgifter ligger ud over boligens pris?
Begynd med at skelne mellem betalingen for selve boligen og de udgifter, der følger med at gennemføre overdragelsen. Et familielån kan ændre, hvornår pengene skal betales, men det er ikke i sig selv en besparelse på skødets afgift eller dokumentarbejdet.
Lav et budget med særskilte poster, så du kan se, hvilke beløb der er beregnet, og hvilke der endnu kræver et tilbud:
- Offentlig tinglysningsafgift for ejerændringen og eventuelt for nyt pant.
- Honorar for overdragelsesaftale, skøde og den øvrige gennemførelse, hvis I køber hjælp til opgaverne.
- Eventuelle udgifter til et gældsbrev, gavebrev eller andre aftaler, som jeres overdragelse kræver.
- Mulige låneomkostninger, indfrielsesudgifter og betaling for vurdering, afhængigt af finansieringen.
- Andre aftalte udlæg og betalinger omkring overtagelsen.
Hvilken værdi beregnes skødets afgift af?
Ved et almindeligt ejerskifte består tinglysningsafgiften i 2026 af 1.850 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Procentafgiften rundes op til nærmeste hele hundrede kroner. Derefter lægges den faste afgift til.
Du skal først kende den samlede ejerskiftesum. Den er ikke nødvendigvis lig med den kontante overførsel til sælger. Overtaget pantegæld og andre dele af vederlaget skal medregnes efter reglerne. Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift kræver også, at værdien af en hel eller delvis gave medtages og opgøres særskilt i overdragelsesdokumentet.
En handel mellem forælder og barn behandles som ikke-fri handel. For en ejerbolig er afgiftsgrundlaget som udgangspunkt det højeste af ejerskiftesummen og 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, som kan anvendes. Hvis den relevante vurdering stadig er fra det gamle vurderingssystem efter overgangsreglerne, er grænsen i stedet 85 %.
En foreløbig vurdering kan ikke bruges til dette minimumsgrundlag. Mangler der en anvendelig vurdering, eller er ejendommen væsentligt ændret, skal der angives en skønnet kontantværdi efter reglerne. Det gælder også, hvis den seneste vurdering er indhentet efter anmodning og er mere end to år gammel. Her skal både vurderingstypen og den korrekte procentgrænse afklares før beregningen.
Reglerne for ejerboliger kan ikke uden videre bruges på en landbrugs- eller erhvervsejendom. Den juridiske vejledning om afgiftsgrundlaget skelner mellem ejendomstyperne. Ved overdragelse af en ideel andel af en ejerbolig bruges ejerskiftesummen for andelen og den forholdsmæssige del af vurderingen; den faste afgift bliver ikke tilsvarende delt.
Hvad koster skødet, når minimumsgrundlaget er højest?
Dette illustrative, fiktive eksempel gælder én samlet overdragelse af en hel ejerbolig fra en forælder til et barn i 2026. Den anvendelige vurdering efter det nye vurderingssystem er 2.600.000 kr., og den korrekt opgjorte samlede ejerskiftesum er 2.010.000 kr. Der er ingen væsentlige ændringer ved ejendommen eller særlige afgiftsfritagelser.
- Minimumsgrundlaget er 2.600.000 kr. × 80 % = 2.080.000 kr.
- 2.080.000 kr. er højere end ejerskiftesummen på 2.010.000 kr. og bliver derfor afgiftsgrundlaget.
- Procentafgiften er 2.080.000 kr. × 0,6 % = 12.480 kr.
- 12.480 kr. rundes op til 12.500 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver 12.500 kr. + 1.850 kr. = 14.350 kr.
Formlen er altså fast afgift plus den oprundede procentafgift af det korrekte grundlag. Beregningen følger tinglysningsafgiftslovens regler og ministeriets aktuelle afgiftssatser. Beløbet dækker kun afgiften for ejerændringen. Dokumentarbejde og eventuel lånefinansiering kommer oveni.
Hvis ejerskiftesummen i stedet overstiger minimumsgrundlaget, bruges den højere ejerskiftesum. Beregningen afgør alene skødets afgift; værdiansættelsen i familiens overdragelse skal være afklaret særskilt.
Hvad betyder lånene for det samlede budget?
Afklar, om eksisterende lån skal indfries, overtages eller suppleres. Bed långiveren opdele sit tilbud i engangsudgifter, eventuel afgift ved pant og de løbende ydelser. Ellers kan du komme til at sammenligne et skødehonorar med et tilbud, der også indeholder finansiering.
Skødet afgør ikke alene, om den tidligere ejer bliver frigjort fra gælden. Ved gældsovertagelse skal lånevilkårene og forholdet til långiveren afklares særskilt. Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel: Hvis køberen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet udelukker indfrielseskrav ved ejerskifte, og køberens ejerskab er tinglyst ubetinget, indtræder køberen i gælden, og sælgeren frigøres. Långiveren kan dog kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil långiveren har modtaget meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale med denne. Få derfor dokumenteret, hvilke lån køberen overtager, og hvornår den tidligere ejers hæftelse ophører.
Hvis familien finansierer en del af købesummen med et gældsbrev, bør budgettet vise både kontantbetalingen nu og den gæld, der består bagefter. Skal der samtidig etableres pant, skal dette med i opgaven og afgiftsberegningen.
Et gaveelement kan desuden kræve særskilt afklaring af værdiansættelse og gaveafgift. Tinglysningen afgør ikke dette spørgsmål.
Hvordan sammenligner du prisen på dokumentarbejdet?
Bed om et skriftligt tilbud, som beskriver opgaverne frem til afslutning. Brug samme opgaveliste, hvis du indhenter flere tilbud. En pris på udarbejdelse af skødet fortæller ikke i sig selv, om aftalegrundlag, låneafklaring eller efterfølgende opgaver er med.
Få konkret oplyst, om tilbuddet omfatter:
- Gennemgang eller udarbejdelse af overdragelsesaftalen og dokumentation for betalingens sammensætning.
- Skøde, nødvendige erklæringer, underskriftsforløb og anmeldelse til tinglysning.
- Opfølgning på tinglysningssvaret og eventuelle anmærkninger.
- En refusionsopgørelse, hvis der skal afregnes udgifter mellem jer omkring overtagelsen.
- Ekstra dokumenter, moms, udlæg og arbejde, der faktureres særskilt.
Dette er spørgsmål til tilbuddet, ikke en liste over ydelser, alle familiehandler skal købe. Har I allerede afklaret en del af forløbet, kan I få prissat de resterende opgaver. En delopgave bør dog have et tydeligt slutpunkt, så begge parter ved, hvem der håndterer resten.
Hvornår kan du lægge et brugbart samlet budget?
Du får et mere præcist budget, når pris, ejerandel og finansiering er afklaret i samme forløb. Denne rækkefølge kan bruges til at samle oplysningerne:
- Fastlæg den ejendom og ejerandel, der skal overdrages, samt den samlede betaling og et eventuelt gaveelement.
- Find vurderingsmeddelelsen og afklar, om ejendommen er ændret siden vurderingen. Få afgiftsgrundlaget beregnet ud fra de relevante oplysninger.
- Indhent lånevilkår eller indfrielsesoplysninger, og få afklaret, hvem der hæfter efter overdragelsen.
- Indhent tilbud på de dokumenter og opgaver, I faktisk har brug for. Aftal også, hvem der betaler de enkelte udgifter.
- Saml afgifter, honorarer, låneomkostninger og øvrige aftalte betalinger med deres betalingstidspunkter. Efter gennemførelsen afstemmes budgettet med regningerne og tinglysningssvaret.
Hvis vurderingsgrundlaget eller lånenes behandling endnu er uafklaret, er et samlet beløb kun foreløbigt. Sæt navn på den manglende oplysning og den, der skal levere den, i stedet for at lade posten stå som nul.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsafgiftsloven og senere ændringer om afgiftsgrundlag, afrunding og pant.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om ejerskiftesum, vurderinger og ikke-fri handel, vejledningen om ejendomsgaver samt Skatte- og Vækstministeriets oversigt over gældende tinglysningsafgifter.
- Tinglysningsloven om ejerskab og overtagelse af pantegæld.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
