Tinglysning af bodelingsoverenskomst: A-Z guide

Af Skøde Centret

Når et ægteskab ophører, skal fælles værdier og gæld fordeles. En bodelingsoverenskomst er den skriftlige aftale, der fastlægger rammerne for denne deling. Men selve aftalen er ikke nok til at overdrage en fælles bolig. Her er tinglysning af et nyt skøde afgørende.

Hvad er en bodelingsoverenskomst ved skilsmisse?

En bodelingsoverenskomst er et juridisk dokument, som du og din tidligere ægtefælle udarbejder i forbindelse med separation eller skilsmisse. Aftalen skaber et detaljeret overblik over, hvordan jeres fælles formue, også kaldet fællesboet, skal deles mellem jer. Den fungerer som en køreplan for den økonomiske adskillelse og sikrer, at begge parter er enige om fordelingen af alt fra fast ejendom og biler til bankkonti og gæld.

Dokumentet er en privat aftale mellem jer. Det betyder, at den ikke automatisk bliver registreret hos offentlige myndigheder. Dens primære formål er at skabe klarhed og forhindre fremtidige konflikter om, hvem der har ret til hvad. For at aftalen skal være retvisende, tager den udgangspunkt i en bestemt dato, den såkaldte skæringsdag. Skæringsdagen er typisk den dato, hvor Familieretshuset modtager jeres anmodning om separation eller skilsmisse. Alt, hvad I ejede og skyldte på denne dato, indgår i den bodeling ved skilsmisse, som aftalen beskriver.

Selvom aftalen er juridisk bindende mellem jer to, kan den ikke i sig selv overføre ejerskabet af en fast ejendom. Den udgør derimod det nødvendige grundlag for, at der kan udarbejdes et nyt skøde, som efterfølgende skal tinglyses for at gøre ejerskiftet officielt.

Hvorfor kan bodelingsoverenskomsten ikke stå alene?

Mange tror fejlagtigt, at en underskrevet bodelingsoverenskomst er tilstrækkelig til at overdrage en ejendom. Det er en udbredt misforståelse. Aftalen regulerer kun det interne forhold mellem dig og din tidligere ægtefælle. For omverdenen, herunder banker, realkreditinstitutter og andre kreditorer, er det kun oplysningerne i Tingbogen, der er juridisk gældende for, hvem der ejer en ejendom.

For at ejerskiftet skal være officielt anerkendt, skal der udarbejdes og tinglyses et nyt skøde, ofte kaldet et skilsmisseskøde. Tinglysningen er en digital registrering, der sikrer, at den ene parts ejendomsret bliver noteret i det offentlige register hos Tinglysningsretten. Først når dette er sket, er overdragelsen gyldig over for tredjepart. Det er vores erfaring, at denne proces ofte overses i en ellers turbulent tid, hvilket kan skabe problemer senere.

Banken spiller også en central rolle. Hvis der er lån i ejendommen, vil banken kræve, at ejerskiftet er tinglyst, før den part, der flytter, kan blive frigjort fra sin gældsforpligtelse. Banken har pant i ejendommen, og deres sikkerhed er knyttet til den person, der officielt står som ejer i Tingbogen. Uden en tinglysning vil begge parter fortsat hæfte for gælden, uanset hvad der står i bodelingsoverenskomsten.

Hvilke punkter skal aftalen indeholde for at være fyldestgørende?

En grundig og detaljeret bodelingsoverenskomst minimerer risikoen for fremtidige uenigheder. Jo mere specifik aftalen er, desto stærkere står I begge. Aftalen bør være skrevet i et klart og præcist sprog, så der ikke er tvivl om, hvad der er aftalt. Den fungerer som dokumentation over for banken og som grundlag for udarbejdelsen af skødet.

For at sikre, at alle væsentlige forhold er dækket, bør aftalen som minimum indeholde en række centrale punkter. En veludarbejdet aftale vil typisk omfatte:

• En komplet liste over aktiver: Dette inkluderer fast ejendom, bil, bankindeståender, værdipapirer og værdifuldt indbo. For hver post skal det angives, hvem der overtager den.
• En komplet liste over passiver: Her specificeres al gæld, herunder realkreditlån, banklån, forbrugslån og eventuelle kautionsforpligtelser. Det skal tydeligt fremgå, hvem der fremover hæfter for de enkelte gældsposter.
• Vilkår for overdragelse af bolig: Hvem overtager ejendommen, til hvilken aftalt værdi, og fra hvilken dato (overtagelsesdagen).
• Håndtering af lån: En beskrivelse af, hvordan eksisterende lån i ejendommen håndteres. Dette omfatter typisk en aftale om gældsovertagelse, hvor den ene part overtager hele lånet.
• Betingelser og tidsfrister: Aftalen kan indeholde betingelser, der skal være opfyldt, for eksempel at banken skal godkende gældsovertagelsen. Der kan også fastsættes frister for underskrift og tinglysning.

Når aftalen er underskrevet af begge parter, er den bindende. Den danner herefter det juridiske fundament for den praktiske gennemførelse af ejendomsoverdragelsen.

Hvordan fastsættes værdien af boligen i aftalen?

Når en fælles bolig skal deles, er et af de vigtigste punkter at blive enige om ejendommens værdi. Denne værdi danner grundlag for beregningen af, hvor meget den ene part eventuelt skal betale den anden for at overtage boligen. I har som udgangspunkt aftalefrihed og kan selv fastsætte værdien.

I praksis anvendes ofte den aktuelle markedsværdi, altså den pris, boligen forventes at kunne sælges for i fri handel. For at finde frem til en realistisk markedsværdi, vælger mange at få en eller flere uafhængige vurderinger fra lokale ejendomsmæglere. Nogle par vælger at få to vurderinger og bruge gennemsnittet som den aftalte værdi. Andre bliver enige om en pris uden ekstern vurdering, hvis de har et godt kendskab til det lokale boligmarked.

Banken eller realkreditinstituttet vil også have en holdning til værdien. Når den ene part skal overtage lånene alene, vil långiver foretage sin egen vurdering af både ejendommens værdi og den overtagende parts økonomi. Banken skal sikre sig, at der er tilstrækkelig sikkerhed i ejendommen for det lån, der skal overtages. En urealistisk høj eller lav værdi i bodelingsoverenskomsten kan derfor blive udfordret af banken, hvis den ikke stemmer overens med deres vurdering.

Hvad er bankens rolle ved overdragelse af bolig?

Bankens medvirken er næsten altid en forudsætning for, at en bolig kan overdrages i forbindelse med en skilsmisse. Hvis der er lån i ejendommen, som begge parter hæfter for, kan den ene part ikke bare overtage boligen og lade den anden gå. Den part, der flytter, skal formelt frigøres fra gældsforpligtelsen, og det kræver bankens godkendelse.

Processen indebærer, at den part, der ønsker at blive boende, skal ansøge banken om at overtage hele gælden alene. Banken vil herefter foretage en kreditvurdering for at sikre, at vedkommendes økonomi kan bære de samlede boligudgifter fremover. Banken ser på indkomst, rådighedsbeløb og eventuel anden gæld. Godkendelsen er altså ikke en selvfølge.

Når banken har godkendt gældsovertagelsen, udsteder de et dokument, typisk en gældsovertagelseserklæring. Dette dokument er afgørende og skal bruges i forbindelse med tinglysningen af det nye skøde. Det bekræfter over for Tinglysningsretten, at panthaver (banken) accepterer, at den ene debitor udtræder af låneaftalen. Uden denne godkendelse kan skødet ikke tinglyses endeligt, og den fraflyttede part vil fortsat hæfte for gælden.

Hvordan foregår tinglysning af skødet trin for trin?

Når bodelingsoverenskomsten er på plads, og banken har givet grønt lys, kan selve den officielle overdragelse af ejendommen gå i gang. Processen er fuldt digital og foregår via tinglysningssystemet. Forløbet følger typisk en række faste skridt, der sikrer en korrekt juridisk overdragelse.

Processen kan opdeles i følgende faser:

• Indhentning af bevilling: Først skal I have en separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset. Dette dokument er afgørende for at opnå afgiftsfritagelse ved tinglysningen.
• Udarbejdelse af skøde: Et digitalt skøde oprettes i tinglysningssystemet. Skødet indeholder oplysninger om ejendommen, parterne, overtagelsesdato og de vilkår, der er aftalt i bodelingsoverenskomsten.
• Bankens medvirken: Bankens dokumentation for gældsovertagelse skal være klar. Ofte skal banken også digitalt godkende skødet, hvis de har pant i ejendommen.
• Digital underskrift: Begge parter skal underskrive det digitale skøde med MitID. Dette bekræfter, at I er enige i overdragelsen.
• Anmeldelse til tinglysning: Når skødet er underskrevet af alle parter, anmeldes det til Tinglysning.dk. Her betales også den faste tinglysningsafgift.
• Registrering i Tingbogen: Tinglysningsretten kontrollerer, at alle oplysninger er korrekte, og at de nødvendige dokumenter er vedhæftet. Herefter registreres den nye ejer i Tingbogen, og ejerskiftet er officielt.

Hele processen kan ofte gennemføres på få dage, forudsat at alle dokumenter er korrekte og alle parter, inklusiv banken, er klar til at underskrive.

Hvilke dokumenter kræves til tinglysningen?

For at sikre en smidig og hurtig tinglysning er det afgørende at have alle de nødvendige dokumenter klar fra starten. Manglende eller ukorrekt dokumentation er den hyppigste årsag til forsinkelser i processen. Tinglysningsretten er en kontrolinstans, der sikrer, at alle juridiske krav er opfyldt, før et ejerskifte kan registreres.

De centrale dokumenter, du skal have styr på, er først og fremmest selve separations- eller skilsmissebevillingen. Dette dokument er beviset på, at I er i en formel bodelingssituation, hvilket er en betingelse for at kunne opnå fritagelse for den variable del af tinglysningsafgiften. Uden denne bevilling vil tinglysningen blive betragtet som en almindelig handel med fuld afgift til følge.

Dernæst er den underskrevne bodelingsoverenskomst vigtig. Selvom den ikke altid skal vedhæftes selve tinglysningen, udgør den det aftalegrundlag, som skødet bygger på. Banken vil næsten altid kræve at se den. Endelig er bankens skriftlige godkendelse af gældsovertagelsen helt essentiel. Dette dokument beviser, at den fraflyttede part er frigjort fra gælden, og at den blivende part er godkendt som enedebitor. Uden dette kan tinglysningen ikke gennemføres, hvis der er lån i ejendommen.

Hvornår kan man undgå den variable tinglysningsafgift?

En væsentlig økonomisk fordel ved at overdrage fast ejendom i forbindelse med en skilsmisse er muligheden for at opnå fritagelse for en del af tinglysningsafgiften. Normalt består tinglysningsafgiften af både et fast grundbeløb og en variabel afgift. Den variable afgift udgør en procentdel af ejendommens værdi og kan hurtigt blive et betydeligt beløb.

Reglerne giver dog mulighed for, at ægtefæller kan overdrage fast ejendom til hinanden i forbindelse med separation eller skilsmisse uden at skulle betale den variable afgift. Det er en betingelse, at overdragelsen sker som et led i den formelle tinglysning af bodelingsoverenskomst. For at dokumentere dette over for Tinglysningsretten skal I kunne fremvise en separations- eller skilsmissebevilling.

Det betyder, at I kun skal betale det faste grundbeløb. Denne afgiftsfritagelse gælder udelukkende ved formuefællesskabets ophør. Hvis et ægtepar overdrager en ejendom til hinanden, mens de stadig er gift og ikke har planer om skilsmisse, gælder de almindelige regler for tinglysningsafgift. Det er derfor tidspunktet og årsagen til overdragelsen, der er afgørende for, om I kan opnå besparelsen.

Hvilke misforståelser opstår oftest i processen?

Gennem årene har vi set de samme misforståelser gå igen, når par skal dele en fælles bolig. Den mest udbredte er, som nævnt, troen på, at en underskrevet bodelingsoverenskomst i sig selv overfører ejerskabet. Det gør den ikke. Først når et skøde er tinglyst, er ejerskiftet juridisk gældende for alle andre end jer selv.

En anden hyppig fejl er at undervurdere bankens rolle. Vi oplever ofte, at par antager, at banken automatisk accepterer en gældsovertagelse, blot fordi de selv er enige. Banken har imidlertid sin egen procedure og skal foretage en selvstændig kreditvurdering af den part, der skal overtage lånet. En afvisning fra banken kan stoppe hele processen og tvinge parret til at sælge boligen i stedet.

Endelig er der forvirring omkring tinglysningsafgiften. Mange tror, at enhver overdragelse mellem ægtefæller er fritaget for den variable afgift. Fritagelsen gælder dog kun, når overdragelsen sker som en direkte følge af en separation eller skilsmisse, og der foreligger en officiel bevilling. Sker overdragelsen af andre årsager, mens man stadig er gift, skal der betales fuld afgift af den andel, der overdrages.

Hvad sker der, hvis man udskyder tinglysningen af skødet?

At udskyde tinglysningen af skødet kan virke som en nem løsning i en svær tid, men det kan føre til alvorlige økonomiske og juridiske problemer på sigt. Så længe den fraflyttede part stadig står som medejer i Tingbogen, er vedkommende fortsat juridisk og økonomisk bundet til ejendommen.

For det første betyder det, at begge parter fortsat hæfter solidarisk for gælden i ejendommen. Hvis den part, der bor i huset, holder op med at betale terminsydelser, kan banken kræve pengene hos den fraflyttede part. Dette gælder, uanset hvad der står i en intern bodelingsoverenskomst.

For det andet kan den fraflyttede part få store vanskeligheder med at købe en ny bolig. Når banker skal vurdere lånemuligheder, vil de se, at vedkommende allerede hæfter for et stort boliglån, hvilket reducerer lånemulighederne markant. Det kan skabe en fastlåst situation, hvor det er umuligt at komme videre økonomisk.

Endelig er der en risiko i forhold til den fraflyttede parts eventuelle fremtidige kreditorer. Hvis den fraflyttede part stifter ny gæld, som ikke betales, kan dennes kreditorer gøre udlæg i andelen af ejendommen. Dette kan i sidste ende tvinge et salg af boligen igennem, selvom den anden part bor der.