Ja, du kan gøre dit hus til særeje, hvis du og din ægtefælle aftaler det i en ægtepagt, som I begge underskriver og får tinglyst i Personbogen. Det gælder også et hus, du allerede ejer. At huset står i dit navn, eller at du købte det før brylluppet, gør det ikke i sig selv til særeje.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Dit hus kan gøres til særeje ved en ægtepagt, som begge ægtefæller underskriver og får tinglyst i Personbogen. Aftalen skal afklare både særejets omfang og virkningen ved skilsmisse og dødsfald.
- Ejerskab: At huset står i dit navn, gør det ikke i sig selv til særeje.
- Omfang: Særejet kan begrænses til huset, en ejerandel eller et bestemt beløb.
- Tinglysning: Underskrift skal følges af anmeldelse og kontrol af tinglysningssvaret.
- Økonomi: Særeje ændrer ikke i sig selv hæftelsen for boliglån, og senere betalinger kan få betydning ved deling.
- Boligskifte: Salgsprovenu og finansieringen af et nyt køb kræver opmærksomhed.
Ejerskab og særeje løser to forskellige spørgsmål
Ejerskab handler om, hvem huset tilhører. Særeje handler om, hvordan værdien behandles ved separation, skilsmisse og eventuelt dødsfald. Du kan derfor eje hele huset alene, mens værdien stadig indgår i din delingsformue.
Delingsformue er den formue, der som udgangspunkt skal deles ved ægteskabets ophør. Ved separation og skilsmisse er det normalt jeres positive nettoformuer, der deles efter de relevante fradrag. Din ægtefælle bliver ikke automatisk medejer af huset, fordi I er gift.
Ejer I huset sammen, skal aftalen forholde sig til jeres respektive ejerandele. At gøre din andel til særeje giver dig ikke ejerskab til den anden ægtefælles andel. Hvis I samtidig ønsker at ændre ejerfordelingen, er det en særskilt disposition. Læs om at gøre ægtefællen til medejer af et hus med særeje.
Vælg, hvad særejet skal omfatte
I behøver ikke gøre hele jeres økonomi til særeje. Aftalen kan begrænses til huset, din ejerandel, en bestemt brøkdel eller et bestemt beløb. Resten af formuen kan fortsat være delingsformue.
Begynd med formålet: Vil du holde hele husets værdi uden for delingen, eller vil du især sikre det beløb, du selv kom med? Det er forskellige ønsker, som ikke bør beskrives med den samme upræcise formulering om, at huset er dit.
I et tænkt eksempel vil den ene ægtefælle sikre sin oprindelige udbetaling, mens fremtidig værdistigning skal kunne indgå i delingen. Her kan et aftalt beløb som særeje være mere relevant at undersøge end særeje for hele ejerandelen. Et fast beløb uden regulering følger ikke automatisk husets prisudvikling. Aftalen skal derfor beskrive, hvordan beløbet eller andelen afgrænses.
Tag stilling til dødsfald, før I underskriver
Omfanget af særejet og typen af særeje er to valg. I kan blandt andet aftale:
- Skilsmissesæreje: Værdien holdes uden for delingen ved separation og skilsmisse, men behandles som delingsformue ved dødsfald.
- Fuldstændigt særeje: Værdien holdes uden for formuedelingen både ved separation, skilsmisse og dødsfald.
- Kombinationssæreje: Virkningen ved dødsfald afhænger af aftalen, herunder hvem af jer der dør først.
Fuldstændigt særeje fjerner ikke i sig selv ægtefællens arveret. Det har derimod betydning for, hvad der først skal deles mellem længstlevende og dødsboet. Fuldstændigt særeje kan heller ikke indgå i uskiftet bo. Derfor kan en løsning, der passer til jeres ønsker ved skilsmisse, få andre følger for den, som skal blive boende efter et dødsfald.
Et testamente og en ægtepagt regulerer forskellige forhold. Vurder dem i sammenhæng, især hvis I har børn fra tidligere forhold. Oversigten over de forskellige typer af særeje uddyber valget.
Fra aftale til tinglyst ægtepagt
Er huset modtaget som arv eller gave med en bestemmelse om særeje, kan særejet allerede følge af testamentet eller gavevilkårene. Undersøg derfor dokumentet, før I opretter en ny aftale.
I kan oprette ægtepagt både før og under ægteskabet. En ny aftale mellem jer kræver, at I er enige; du kan ikke alene gøre huset til særeje ved ægtepagt. Når et eksisterende hus skal omfattes, er denne rækkefølge et nyttigt udgangspunkt:
- Find oplysninger om ejendommen, ejerandelene og lånene samt eventuelle tidligere ægtepagter, testamenter eller gavebreve.
- Beslut, hvilken del af huset eller værdien aftalen skal omfatte, og hvilken virkning den skal have ved skilsmisse og dødsfald.
- Beskriv ejendommen og særejets omfang præcist i ægtepagten, så det fremgår, hvilke værdier aftalen gælder.
- Sørg for begge ægtefællers underskrift og anmeld ægtepagten til tinglysning i Personbogen.
- Læs tinglysningssvaret, og gem den tinglyste ægtepagt sammen med svaret.
Underskrift og indsendelse er to særskilte trin i den digitale proces. Når dokumentet er underskrevet, skal det også anmeldes. Åbn derefter tinglysningssvaret, og kontroller, om hele aftalen er tinglyst, eller om dele er afvist. En kladde eller en underskrevet aftale er ikke i sig selv nok.
Tinglysningsrettens vejledning om ægtepagter forklarer anmeldelsen og adgangen til tinglysningssvaret. En eventuel notering af særejet på selve ejendommen erstatter ikke tinglysningen i Personbogen.
Vent ikke med tinglysningen, til bruddet er en realitet. Højesteret har fastslået, at en tidligere underskrevet ægtepagt var ugyldig, fordi den først blev anmeldt til tinglysning efter formuefællesskabets ophør ved en separationsanmodning.
Lån og betalinger forsvinder ikke med særejet
Særeje ændrer ikke i sig selv, hvem der hæfter for boligens lån. Det beskytter heller ikke huset mod dine egne kreditorer. En ægtepagt kan derfor ikke alene frigøre dig eller din ægtefælle fra en eksisterende gældsforpligtelse.
Det har også betydning, hvordan I betaler afdrag og forbedringer. Overfører du delingsformue til dit eget særejehus, eksempelvis ved at betale for en forbedring, kan din ægtefælle få et reguleringskrav ved delingen. Det er et krav, som skal udligne den forskydning af værdier, betalingen har skabt. Bidrager din ægtefælle til at bevare eller forøge din formue uden for delingen, kan der efter en konkret vurdering blive tale om kompensation. Ingen af delene betyder, at enhver betaling automatisk skal tilbagebetales krone for krone.
Gem derfor dokumentation for større betalinger og for, hvor pengene kommer fra. Særeje er ikke en garanti for, at enhver økonomisk diskussion om huset er afgjort på forhånd.
Hvad sker der, når huset sælges?
Det, der træder i stedet for særeje, er som udgangspunkt også særeje. Pengene fra et salg mister derfor ikke automatisk deres status, blot fordi huset er solgt. Aftalens indhold og dokumentationen for pengenes vej er stadig vigtige.
Ved et nyt boligkøb kan finansieringen gøre en forskel. Køber du for både særejemidler og egne midler, der er delingsformue, bliver det købte som udgangspunkt brøkdelssæreje efter forholdet mellem de anvendte midler. Det betyder, at kun en bestemt brøkdel er særeje. Køber du derimod for særejemidler kombineret med et lån, er udgangspunktet, at det købte får samme særejetype som de anvendte særejemidler. Ejer I den nye bolig sammen, skal vurderingen foretages for din ejerandel.
Et nyt hus skal derfor vurderes ud fra ejerforhold, finansiering og den gældende aftale. Hvis pengene stammer fra arv, bør I også undersøge betydningen af arv med særeje for boligen.
Omkostninger og senere ændringer
Tinglysningen af ægtepagten udløser en offentlig afgift. Dertil kan komme betaling for at få udarbejdet aftalen. Hvis I samtidig ændrer ejerskab eller lån, bør udgifterne til de ændringer vurderes særskilt.
I kan ændre eller ophæve jeres ægtepagt ved at oprette en ny, som begge underskriver og får tinglyst. Hvis særejet stammer fra en gavegiver eller et testamente, kan I kun ændre det i det omfang, giverens eller arveladerens bestemmelser tillader det.
Gennemgå derfor aftalen igen ved boligskifte eller større ændringer i familien. Reglerne om at ændre eller ophæve særeje er relevante, hvis jeres oprindelige formål ikke længere passer.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på reglerne om ægtefællers økonomiske forhold og Tinglysningsrettens vejledning. Kilderne er kontrolleret den 16. oktober 2026:
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold: ejerskab, særeje, ægtepagter og økonomiske krav ved deling.
- Tinglysningsrettens vejledninger om ægtepagter i Personbogen og særeje i fast ejendom, herunder vejledningen Tinglysning Ægtepagt, opdateret 26. juni 2026.
- Arveloven: ægtefællers arveret og betingelserne for uskiftet bo.
- Højesterets kendelse af 4. september 2019 i sag 44/2019: ægtepagter anmeldt efter formuefællesskabets ophør.
- Tinglysningsafgiftsloven: offentlig afgift ved tinglysning af ægtepagter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
