Friværdi ved skilsmisse er den økonomiske værdi, der er tilbage i en fast ejendom, når restgælden trækkes fra boligens aktuelle markedspris. Denne værdi indgår som udgangspunkt i den samlede bodeling mellem ægtefællerne, når ægteskabet opløses.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Beregning af boligens reelle værdi
Den samlede friværdi opgøres ved at trække restgælden i boligen fra ejendommens aktuelle handelsværdi. Gælden omfatter både realkreditlån, banklån og eventuelle private lån med pant i ejendommen.
Handelsværdien fastsættes oftest ved at indhente vurderinger fra en eller flere uafhængige ejendomsmæglere. Parterne skal nå til enighed om en realistisk markedspris, før den endelige beregning kan finde sted.
Hvis der er uenighed om prisen, kan skifteretten udmelde en vurderingsmand til at fastsætte værdien. Dette sikrer en objektiv prissætning af ejendommen.
I praksis ser vi ofte, at parterne vælger at indhente tre mæglervurderinger og beregne et gennemsnit for at finde en retvisende handelsværdi.
Når handelsværdien er fastlagt, og gælden er trukket fra, udgør restbeløbet den værdi, der skal indgå i det videre forløb.
Formuefællesskabets betydning for delingen
I Danmark er udgangspunktet i et ægteskab, at der gælder et formuefællesskab mellem ægtefællerne. Dette betyder, at alle aktiver, herunder værdien i en fast ejendom, skal deles ligeligt.
Ligedelingen gælder uanset hvem af parterne, der oprindeligt har købt boligen, eller hvem der står opført som ejer i tingbogen.
Selvom kun den ene part har betalt afdragene på lånet gennem årene, skal værdien stadig deles i to lige store dele.
Dette princip sikrer, at begge parter stilles økonomisk lige ved ægteskabets ophør, forudsat at den samlede formue er positiv.
Reglerne om ligedeling træder i kraft på det tidspunkt, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse.
Særeje og undtagelser til ligedeling
Hovedreglen om ligedeling fraviges, hvis der er oprettet en gyldig ægtepagt om særeje. Særejet kan omfatte hele boligen eller en bestemt brøkdel af ejendommen.
Hvis boligen er gjort til fuldstændigt særeje eller skilsmissesæreje for den ene part, skal værdien ikke deles med den anden ægtefælle.
En anden undtagelse er reglerne om skævdeling, som kan gøres gældende ved særligt kortvarige ægteskaber.
Skævdeling kan komme på tale, hvis en ligedeling af formuen vil være åbenbart urimelig. Dette ses typisk, hvis ægteskabet har varet under fem år, og den ene part indbragte hele friværdien.
I disse tilfælde kan den part, der ejede boligen før ægteskabet, få lov til at udtage sin formue uden at dele den.
Overtagelse af boligen
Når den ene part ønsker at blive boende, skal vedkommende købe den anden part ud af ejendommen. Dette kræver, at der betales en sum svarende til halvdelen af friværdien.
Købesummen kan finansieres på flere måder i praksis:
- Kontant betaling fra opsparing
- Optagelse af et tillægslån i ejendommen
- Modregning i andre aktiver under bodelingen
Det er en forudsætning for at overtage huset, at den blivende part har den fornødne økonomi til at sidde med de fulde boligudgifter alene.
Hvis begge parter ønsker at overtage ejendommen, og de ejer den i fællesskab, må de forsøge at nå til enighed.
Kan parterne ikke blive enige, vil boligen i yderste konsekvens skulle sælges på det åbne marked.
Gældsovertagelse og bankens rolle
En overdragelse af boligen kræver altid bankens og realkreditinstituttets godkendelse. Kreditorerne skal vurdere, om den blivende part kan godkendes til at overtage den samlede gæld.
Banken foretager en almindelig kreditvurdering baseret på den blivende parts indkomst, rådighedsbeløb og eventuelle anden gæld.
Hvis der er et fælles banklån i ejendommen, skal den part, der fraflytter, frigøres fra sin hæftelse.
Dette kaldes gældsovertagelse og sikrer, at den fraflyttende part ikke længere hæfter for lånet, hvis den blivende part misligholder sine betalinger.
Afviser banken at godkende gældsovertagelsen, kan den ene part ikke overtage boligen, og et salg til tredjemand vil være den eneste løsning.
Salg af boligen til tredjemand
Vælger parterne at sælge boligen til en udefrakommende køber, sættes ejendommen til salg gennem en ejendomsmægler.
Under salgsprocessen hæfter begge parter fortsat solidarisk for de løbende udgifter til lån, ejendomsskat og forsikringer, indtil boligen er endeligt overdraget.
Når handlen er gennemført, indfries al gæld i ejendommen, og mæglerens salær samt øvrige omkostninger til selve en bolighandel betales.
Det overskydende beløb udgør den endelige friværdi, som herefter udbetales og deles mellem parterne i henhold til deres indbyrdes aftale.
Er der tale om en teknisk insolvens, hvor gælden overstiger salgsprisen, skal parterne i stedet fordele restgælden mellem sig.
Tinglysning og ændring af ejerforhold
Når den ene part overtager boligen, skal ejerforholdet ændres officielt. Dette sker ved at tinglyse et nyt skøde, der fjerner den fraflyttende part fra adkomsten.
En overdragelse af skøde sikrer, at den blivende part får den fulde juridiske råderet over ejendommen.
Tinglysningen foretages digitalt i tingbogen, og begge parter skal underskrive dokumentet med MitID.
Det er vores erfaring, at det skaber ro for begge parter at få tinglysningen på plads hurtigst muligt efter bodelingsaftalen er underskrevet.
Først når skødet er tinglyst, og gældsovertagelsen er på plads, er den fraflyttende part endeligt frigjort fra ejendommen.
Praktiske krav til bodelingsaftalen
Fordelingen af friværdien skal dokumenteres skriftligt i en aftale om bodeling. Denne aftale fungerer som det juridiske fundament for den samlede økonomiske opdeling.
Bodelingsaftalen skal som minimum indeholde følgende elementer vedrørende boligen:
- Ejendommens fastsatte handelsværdi
- Opgørelse af den samlede restgæld
- Det præcise beløb for udkøb
- Dato for overtagelse og skæringsdag
Aftalen skal underskrives af begge parter, før den er juridisk bindende.
En skriftlig aftale er desuden et krav fra banken og tinglysningsretten, når ejerforholdene og lånene skal ændres.
Aftalen forhindrer som udgangspunkt fremtidige tvister, da den sætter et endeligt punktum for det økonomiske mellemværende vedrørende ejendommen.
Betingelser for skattefrihed
Udbetaling af friværdi i forbindelse med en skilsmisse er som udgangspunkt skattefri for begge parter.
Skattefriheden forudsætter, at ejendommen har tjent som bolig for ejerne, hvilket er dækket af den såkaldte parcelhusregel.
Den part, der modtager en kontant sum for sin andel af friværdien, skal ikke betale indkomstskat af beløbet.
Ligeledes betragter skattemyndighederne ikke overdragelsen af selve ejendommen mellem ægtefæller i forbindelse med skilsmisse som en skattepligtig handel.
Reglerne gælder uanset om boligen overtages af den ene part, eller om den sælges til tredjemand på det åbne marked.
Skøde Centret og skilsmisse
Skøde Centret hjælper ægtefæller i forbindelse med skilsmisse, når den ene part skal overtage den fælles bolig. Vi sikrer, at skødet og bodelingsaftalen afspejler den aftalte fordeling.
Ved skilsmisseskøde sørger Skøde Centret for både den skriftlige aftale og den digitale tinglysning, så den fraflyttende part frigøres fra ejendom og lån på korrekt vis.
