Friværdi ved skilsmisse findes som boligens aktuelle handelsværdi minus den aktuelle gæld, der skal indfries eller overtages. Resultatet er boligens nettoværdi, men ikke automatisk det beløb, den ene skal betale den anden. Ejerandele, lånehæftelse, særeje og resten af bodelingen kan ændre slutresultatet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Friværdi ved skilsmisse er boligens aktuelle handelsværdi minus den aktuelle gæld og relevante omkostninger. Beløbet er ikke automatisk det samme som et udkøbsbeløb, fordi ejerandele, lånehæftelse, formueart og resten af bodelingen også har betydning.
- Sådan opgør du boligens nettoværdi med aktuelle tal
- Hvorfor friværdi, ejerandel og bodelingsbeløb er forskellige størrelser
- Hvordan ophørsdag og værdiansættelsesdag påvirker beregningen
- Hvad salg, overtagelse og negativ friværdi ændrer
- Hvilke dokumenter og kontroller der bør være på plads
Hvilke tal skal indgå i friværdien?
Du bør bygge beregningen på aktuelle og dokumenterede tal. Boligens værdi skal være den forventede handelspris på det relevante tidspunkt. Gælden skal opgøres med et aktuelt indfrielses- eller overtagelsesbeløb fra långiver. Tingbogen viser de registrerede panteforhold, men et tinglyst beløb er ikke i sig selv dokumentation for dagens restgæld.
En praktisk opgørelse består normalt af:
- boligens aktuelle handelsværdi
- aktuelle beløb for realkreditlån og andre lån, der vedrører boligen
- dokumenterede omkostninger, som faktisk følger af den valgte løsning
Eksempel med fiktive tal: En bolig vurderes til 3.200.000 kr., og långivernes aktuelle indfrielsesbeløb er samlet 2.400.000 kr. Den foreløbige friværdi er dermed 800.000 kr. Sælges boligen, og de faktiske salgs- og indfrielsesomkostninger er 120.000 kr., er nettoprovenuet 680.000 kr. Ved lige ejer- og gældsandele er 340.000 kr. til hver kun boligens udgangspunkt; den samlede bodeling kan give et andet resultat.
Hvorfor er friværdien ikke udkøbsbeløbet?
Du skal holde tre tal adskilt: hele boligens nettoværdi, den del af aktivet og gælden, der hører til hver ægtefælle, og det endelige beløb efter hele formuedelingen. Formuefællesskab betyder ikke, at ægtefæller automatisk ejer boligen halvt hver eller hæfter ens for alle lån. Hver ægtefælles aktiver og gæld opgøres først, hvorefter den positive delingsformue som udgangspunkt indgår i ligedelingen.
Er boligen kun ejet af den ene, kan værdien derfor høre til ejerens bodel, selv om den skal indgå i den efterfølgende deling. Er boligen eller en del af dens værdi særeje, kan den være holdt uden for ligedelingen. Andre aktiver, anden gæld og særlige krav mellem ægtefællerne kan også flytte det endelige beløb. En samlet bodeling ved skilsmisse er derfor bredere end selve friværdiberegningen.
Hvilken dato bestemmer boligens værdi?
Ophørsdagen og værdiansættelsesdagen løser to forskellige spørgsmål. Efter ægtefællelovens § 27 afgør ophørsdagen som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der kommer med i formuedelingen. Det er normalt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse, med mulighed for en anden dag efter lovens regler eller en gyldig aftale.
Ophørsdagen fastfryser ikke automatisk boligens pris. Efter ægtefællelovens § 28 indgår aktiver og passiver med værdien på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Bruger du Domstolenes oversigt over aktiver og passiver, kan tallene på ophørsdagen derfor være en foreløbig status, mens den endelige bodeling kræver en senere værdi. En aftale bør angive både vurderingsdatoen og, hvem der bærer en prisændring frem til salg eller overtagelse.
Hvordan ændrer salg eller overtagelse regnestykket?
Ved et salg har du en faktisk salgspris og faktiske omkostninger, som kan dokumenteres i salgsopgørelsen. Ved en intern overtagelse opstår de samme salgsudgifter ikke nødvendigvis. De officielle kilder fastsætter ikke ét standardfradrag for tænkte salgsudgifter i en privat aftale. I bør derfor skrive præcist, hvilke omkostninger der er medtaget, hvilken dato boligen er vurderet på, og hvordan et eventuelt udkøb af huset ved skilsmisse er beregnet.
Hvis den ene overtager boligen, skal ejerskab og lån håndteres som to særskilte spor. Et ejerskifte frigør ikke i alle tilfælde den udtrædende ægtefælle fra gælden. Det afhænger blandt andet af pantebrevets vilkår eller en aftale med kreditor. Få derfor skriftlig dokumentation for gældsovertagelse eller frigivelse, før I betragter løsningen som afsluttet. Det gælder også, når I samtidig ændrer ejerskabet efter skilsmissen eller fordeler et fælles banklån.
Hvad betyder negativ friværdi for delingen?
Er gælden og de relevante omkostninger større end boligens værdi, har boligen negativ friværdi. Det negative resultat er ikke automatisk et beløb, som ægtefællerne skal bære halvt hver. Den enkeltes hæftelse over for långiver følger låneaftalen, mens den interne formuedeling følger reglerne for hver ægtefælles aktiver, gæld og formueart.
En ægtefælles negative bodel overføres som udgangspunkt ikke til den anden ved ligedelingen. Det betyder dog ikke, at en fælles kreditor mister sit krav. Hvis du er meddebitor, kan en intern aftale om, at den anden overtager gælden, ikke alene ændre kreditors rettigheder. Før salg eller overtagelse bør I derfor få både bolig og gæld ved skilsmisse opgjort med de korrekte låneroller.
Hvordan dokumenterer I en holdbar opgørelse?
Du kan gøre beregningen efterprøvbar ved at følge samme rækkefølge fra grundtal til endelig aftale:
- Indhent en aktuel vurdering eller brug den faktiske salgspris, og skriv vurderingsdatoen.
- Indhent aktuelle indfrielses- eller overtagelsesbeløb fra alle långivere.
- Kontrollér ejerandele, panteforhold og låneroller i dokumenterne og Tingbogen.
- Beslut, om beregningen gælder salg eller overtagelse, og angiv kun de omkostninger, som parterne har et dokumenteret grundlag for at medtage.
- Placér boligens værdi og gæld i hver ægtefælles bodel, og kontrollér særeje, øvrige aktiver, øvrig gæld og eventuelle særlige krav.
- Beskriv betaling, frister, finansiering, gældsfrigivelse og tinglysning som udtrykkelige betingelser.
Hvis I er enige, bør den skriftlige aftale være dateret og underskrevet og vise tallene bag resultatet. Efter en overtagelse bør du kontrollere, at den aftalte ejer står korrekt i Tingbogen, at långivernes registreringer svarer til aftalen, og at betalingerne er gennemført. På den måde kan en uenighed spores til et bestemt grundtal i stedet for til en uklar samlet sum.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om formuedeling, værdiansættelse og overdragelse af fast ejendom.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue.
- Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling, Tingbogen og debitorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
