Ja, du kan efter omstændighederne overtage huset, selv om nettoværdien er større end det beløb, du skal have ved bodelingen. Forskellen skal som udgangspunkt betales kontant. Du skal samtidig kunne finansiere overtagelsen og få långiverens accept af eventuelle ændringer i lånene.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
Du kan overtage en fælles bolig, selvom nettoværdien overstiger din boslod, mod at du betaler forskellen kontant til din tidligere ægtefælle. Dette kræver dog, at du kan løfte finansieringen, og at banken formelt godkender at frigøre den anden part for gældsforpligtelserne.
- Lovkravet: Lov om ægtefællers økonomiske forhold giver ret til at udtage aktiver, der overstiger egen boslod, mod kontant udligning af overskydende værdi til modparten.
- Økonomien: Nettoværdien beregnes ud fra en aktuel vurdering minus restgæld, og det overskydende beløb skal som udgangspunkt betales kontant, medmindre andet aftales skriftligt.
- Processen: Boligen skal værdiansættes, lån og ejerandele opgøres, og banken skal godkende et kreditorskifte, før der udarbejdes en bodelingsaftale og et nyt skøde.
- Vigtigt råd: Få altid bankens skriftlige lånegodkendelse og accept af gældsfrigørelse på plads tidligt i forløbet, før der underskrives en bindende overdragelsesaftale.
Hvad betyder det, at huset er større end din boslod?
Din boslod er det beløb, der tilfalder dig, når delingsformuen er opgjort og fordelt. Huset er derimod et konkret aktiv. Hvis husets nettoværdi overstiger din boslod, kan aktivet ikke rummes fuldt ud i det beløb, du ellers skulle modtage fra bodelingen.
Det betyder ikke automatisk, at huset skal sælges. Lov om ægtefællers økonomiske forhold giver mulighed for, at en ægtefælle udtager et aktiv, selv om værdien overstiger den pågældendes andel af formuen. Det manglende beløb skal efter § 49 betales kontant.
Nettoværdien findes ikke ved alene at se på en mæglervurdering. De lån, der skal indgå i boligens opgør, skal behandles sammen med værdien. Hvis huset vurderes højt, men er tilsvarende belånt, kan den værdi, der skal udlignes mellem jer, være væsentligt mindre.
Først når boligens nettoværdi og jeres samlede bodele er opgjort, kan I se, hvor stor forskellen er. Artiklen om beregning af friværdi ved skilsmisse beskriver de poster, der normalt indgår i boligens økonomiske opgør.
Giver loven dig ret til at købe den anden ud?
Lovens § 48 regulerer, hvem der kan udtage aktiver ved formuedelingen. Udgangspunktet er, at hver ægtefælle efter vurdering kan udtage aktiver, som indgår i ligedelingen. Det gælder også aktiver, der tilhører den anden ægtefælle eller ejes i sameje.
Hvis kun du ønsker huset, og de øvrige betingelser er opfyldt, kan udtagelse derfor være mulig. Hvis I begge ønsker at overtage, får ejeren som udgangspunkt aktivet, men den anden ægtefælle kan i visse tilfælde have fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet.
Reglerne giver ikke en ubetinget ret til at overtage på præcis de vilkår, du selv foreslår. Huset skal værdiansættes, og der skal tages stilling til, hvem der har udtagelsesretten. En uenighed om værdien eller fortrinsretten kan derfor blokere en frivillig aftale.
Hvis I er enige, kan I aftale, hvem der overtager huset, som en del af bodelingen. En klar aftale er ofte mere praktisk end en tvist om udtagelsesretten, men den bør stadig beskrive værdi, gæld, betaling og overtagelsesdag præcist.
Hvordan betaler du forskellen til din tidligere ægtefælle?
Hvis huset har en større nettoværdi end din boslod, skal du udligne forskellen. Efter § 49 er udgangspunktet kontant betaling. Beløbet kan betales med egne midler eller med finansiering, som du har fået godkendt.
Et eksempel uden konkrete beløb er, at du skal modtage en bestemt andel af den samlede formue, men overtager et hus med en højere nettoværdi. Forskellen bliver da en betaling fra dig til den anden ægtefælle. Betalingen sikrer, at du ikke modtager mere værdi end aftalt ved delingen.
Skifteretten kan i særlige tilfælde bestemme, at det manglende beløb betales over en kortere periode og fastsætte vilkårene. Det er en undtagelse til kontant betaling, ikke en automatisk afdragsordning. Ved en frivillig aftale kan I selv aftale en anden betalingsform, hvis den er klar og forsvarlig.
Hvis betalingen udsættes, bør aftalen tage stilling til forfaldstid, renter, sikkerhed og konsekvensen af manglende betaling. En løs formulering om, at beløbet betales “senere”, efterlader både ejerskiftet og den anden ægtefælles krav usikkert.
Skal banken godkende, at du overtager huset?
Ja, hvis overtagelsen kræver, at lån ændres, overtages eller omlægges. Et nyt skøde flytter ejendomsretten, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra fælles lån. Banken og realkreditinstituttet skal acceptere et kreditorskifte.
Långiveren vurderer din indkomst, øvrige gæld, rådighedsbeløb og boligens sikkerhed. Du kan derfor have ret til at udtage huset efter reglerne om formuedeling uden samtidig at kunne opnå den nødvendige finansiering. Den juridiske mulighed og bankens kreditbeslutning er to forskellige spørgsmål.
Finansieringen bør undersøges tidligt. Hvis du først indgår en ubetinget aftale om at overtage huset og bagefter får afslag fra banken, kan det være uklart, hvordan aftalen skal gennemføres. En finansieringsbetingelse kan derfor være relevant i bodelingsaftalen og skødet.
Den fraflyttende part bør ikke regne sig som frigjort, før långiveren har bekræftet det. En intern aftale om, at du fremover betaler alle ydelser, ændrer ikke bankens rettigheder over for en meddebitor.
Hvilke oplysninger skal I have, før huset fordeles?
Opgørelsen skal gøre det muligt at se både husets værdi og dens virkning på den samlede bodeling. I bør ikke fastsætte udligningsbeløbet ud fra et enkelt tal uden at kontrollere gæld, ejerandele og de øvrige poster i hver ægtefælles bodel.
- Aktuel og sagligt begrundet vurdering af huset.
- Opgørelse over lån og restgæld på overtagelsesdagen.
- Afklaring af ejerandele og eventuelt særeje.
- Beregning af hver ægtefælles positive eller negative bodel.
- Bankens stillingtagen til lån og gældsfrigørelse.
- Aftale om betaling, skøde og praktisk overtagelse.
Hvis en bodel er negativ, indgår den ikke i ligedelingen på samme måde som en positiv bodel. Det kan påvirke, hvor stort et beløb der faktisk tilfalder hver part. Den nærmere forskel er beskrevet i artiklen om positive og negative bodele.
Det bør også fremgå, om overtagelsen afslutter alle spørgsmål om boligen. Hvis andre dele af bodelingen fortsætter, skal aftalen forklare, hvordan betalingen for huset indgår i den senere slutopgørelse.
Hvad hvis I er uenige om husets værdi?
En uenighed om værdien påvirker direkte det beløb, som den overtagende ægtefælle skal betale. I kan forsøge at aftale en vurderingsmetode, eksempelvis en fælles vurderingsmand eller et gennemsnit af flere saglige vurderinger. Metoden bør være fastlagt, før resultatet kendes.
Vurderingstidspunktet har også betydning. Efter lovens § 28 indgår aktiver som udgangspunkt med værdien på udlægstidspunktet eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Markedsændringer mellem ophørsdagen og overtagelsen kan derfor få betydning.
Hvis I ikke kan opnå enighed, kan spørgsmålet indgå i en skiftesag. Det samme gælder uenighed om, hvem der skal udtage boligen. En retlig afgørelse løser dog ikke finansieringen; den ægtefælle, der skal overtage, skal fortsat kunne betale forskellen og håndtere lånene.
En vurdering bør ikke blandes sammen med et forventet salgsprovenu. Ved en intern overtagelse sker der ikke nødvendigvis et almindeligt salg med de samme udgifter. I bør derfor aftale, hvilke tænkte eller faktiske omkostninger der medregnes i nettoværdien.
Kan overtagelsen gennemføres før resten af bodelingen?
Ja, hvis I indgår en tilstrækkeligt præcis aftale om boligdelen. Huset kan dermed blive overdraget, mens andre aktiver eller krav fortsat behandles. Det kræver, at aftalen afgrænser, hvad der er endeligt afsluttet, og hvordan betalingen for huset påvirker resten.
Den nylige artikel om delvis bodeling og tidlig overdragelse af huset gennemgår dette forløb. Her er hovedpointen, at overtagelse over boslodden stadig kræver en præcis kontant udligning eller en gyldig aftale om en anden betalingsform.
Skødet bør først anmeldes, når de centrale vilkår er afklaret. Hvis bankens godkendelse eller betalingen fortsat er usikker, kan overdragelsen efter omstændighederne gøres betinget. Betingelserne skal være konkrete og passe til den aftale, I har indgået.
Resten af formuen skal derefter opgøres uden at tælle huset eller den aftalte betaling to gange. Den delvise aftale bør derfor indgå som et fast bilag til den afsluttende bodelingsopgørelse.
Hvornår kan huset alligevel blive nødt til at blive solgt?
Et salg kan blive nødvendigt, hvis ingen af jer kan finansiere overtagelsen, eller hvis I ikke kan blive enige om værdi og udtagelse. Det kan også være tilfældet, hvis långiveren ikke vil frigøre den fraflyttende part eller acceptere en ny lånesammensætning.
Hvis begge vil overtage, men ingen kan betale den anden eller opfylde bankens krav, løser udtagelsesreglerne ikke den økonomiske mangel. Huset kan da skulle sælges, så lån indfries, og et eventuelt nettoprovenu kan indgå som et kontant beløb i bodelingen.
Et salg kan desuden være den mest klare løsning, hvis huset er tæt forbundet med andre uafklarede krav. Artiklen om deling af bolig og gæld ved skilsmisse beskriver sammenhængen mellem ejerskab, gæld og den samlede formuedeling.
Muligheden for at udtage huset over boslodden er dermed et juridisk redskab, ikke en finansieringsgaranti. Overtagelsen kan først gennemføres sikkert, når værdi, udligning, skøde og lån kan fungere samlet.
Skøde Centret og skilsmisse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i overdragelse af ejendom mellem ægtefæller ved skilsmisse.
Ved skilsmisseskøde sørger Skøde Centret for både den skriftlige aftale og den digitale tinglysning, så den fraflyttende part frigøres fra ejendom og lån på korrekt vis.