Ja, ægtefæller kan eje den samme bolig i forskellige ejerandele. I kan eksempelvis være registreret med en fjerdedel og tre fjerdedele. Ejerbrøken viser, hvor stor en ideel andel af hele ejendommen hver af jer ejer. Den bestemmer derimod ikke automatisk, hvordan I hæfter for boliglånet, hvordan jeres øvrige formue skal deles, eller hvordan løbende boligudgifter fordeles mellem jer.
Før I vælger eller ændrer en ulige fordeling, bør I derfor holde tre spor adskilt: ejerandelene på skødet, jeres formueordning som ægtefæller og aftalerne med långiver. Sporene kan hænge økonomisk sammen, men ét dokument ændrer ikke nødvendigvis de to andre.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ægtefæller kan eje en bolig i forskellige ejerandele. Ejerbrøken viser den registrerede adkomst, men ændrer ikke automatisk delingsformue, særeje, lån eller betydningen af skæve betalinger. Før I vælger eller ændrer brøken, bør skøde, finansiering og interne aftaler derfor behandles som separate spor.
- Ægteskab gør jer ikke automatisk til lige ejere af boligen.
- Skæve betalinger ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerbrøk.
- En ændring sker normalt med skøde og kan udløse tinglysningsafgift.
- Sælgerandel og køberandel beregnes efter to forskellige principper.
- Efter tinglysning bør ejerbrøker, lån, pant og aftaler sammenholdes.
Hvad ejer I hver især?
Den registrerede ejerandel er en brøkdel af hele ejendommen, ikke en bestemt etage, et værelse eller et afgrænset stykke af grunden. Står I med henholdsvis 25 og 75 procent, ejer I derfor hver en ideel andel af den samme bolig.
Ejerbrøken er udgangspunktet for, hvilken del af ejendommen hver af jer kan overdrage, og fordelingen af ejendommens værdi mellem ejerne, før særskilte interne krav og personlig gæld opgøres. Ved et senere salg skal hele ejendommens registrerede ejere medvirke som sælgere. Et internt krav mellem jer kan få betydning for den endelige økonomiske opgørelse, men ændrer ikke i sig selv den ejerbrøk, der står i Tingbogen.
Hvorfor giver delingsformue ikke en halv ejerandel?
Ægteskab gør jer ikke automatisk til lige ejere af hinandens aktiver. Efter ægtefælleloven råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. En bolig, som kun den ene ejer, bliver derfor ikke til fælles ejerskab, blot fordi ejeren bliver gift.
Delingsformue handler i stedet om den økonomiske deling ved separation eller skilsmisse. Værdien af hver ægtefælles ejerandel indgår som udgangspunkt i den pågældendes formue, før nettoformuerne opgøres og deles. En fordeling på 25 og 75 procent bliver ikke automatisk til 50 og 50 procent i Tingbogen. Omvendt fortæller en ejerfordeling på 50 og 50 procent heller ikke alene, hvad hver ægtefælle ender med efter en bodeling, fordi anden formue, gæld og eventuelt særeje også kan indgå.
En ren aftale om særeje ændrer, hvad der skal deles mellem jer. Den flytter ikke i sig selv en ejerandel fra den ene ægtefælle til den anden. Hvis både formueordningen og ejerskabet skal ændres, skal hvert spor derfor gennemføres med det dokument, der hører til.
Hvad betyder skæve betalinger for brøken?
Hvis den ene betaler en større udbetaling, flere afdrag eller en større del af en ombygning, ændrer betalingen ikke i sig selv den registrerede ejerbrøk. Tingbogen viser den adkomst, der er tinglyst, indtil en del af ejendommen overdrages og den nye fordeling registreres.
Skæve betalinger kan alligevel få betydning mellem jer. Det afhænger blandt andet af, om betalingen efter jeres aftale skal afspejles i ejerandelene, behandles som et særskilt mellemværende eller blot indgå i jeres løbende økonomi. Uden et klart aftalegrundlag kan det være vanskeligt senere at skelne mellem ejerskab og et muligt internt krav.
Et brugbart beslutningsgrundlag bør derfor angive den tilsigtede ejerfordeling, hvem der betaler overdragelsessummen, hvordan eksisterende lån håndteres, og om en intern saldo skal bestå efter ændringen. Det er især relevant, når ejerbrøken ikke følger indskuddet, eller når betalingerne ændrer sig undervejs.
Sådan ændrer I fordelingen
En ændring af ejerandelene er en overdragelse af en del af den faste ejendom. Den gennemføres normalt med et skøde, selv om begge ægtefæller allerede står som ejere. Fremgangsmåden kan tilrettelægges sådan:
- Hent de aktuelle ejerandele og hæftelser i Tingbogen.
- Fastlæg den ejerfordeling, I vil have efter overdragelsen.
- Beregn præcist, hvilken del af den nuværende ejers andel der skal overdrages.
- Afklar overdragelsessum, betalingsmåde og eventuelle interne mellemværender.
- Kontrollér låne- og pantforhold med långiver, før dokumenterne underskrives.
- Opret, underskriv og anmeld skødet, og kontrollér derefter det endelige tinglysningsresultat.
En overdragelse, der allerede er indeholdt i en tinglyst ægtepagt, kan følge et særskilt adkomstspor. I andre tilfælde vil et skøde ved overdragelse mellem ægtefæller normalt være det relevante dokument. Det underliggende aftalegrundlag afgør derfor, hvilken dokumenttype der passer.
Hvordan regnes sælger- og køberandelen?
I et digitalt skøde beskriver sælgerandelen og køberandelen ikke det samme. Sælgerandelen er den del af sælgerens nuværende ejerandel, der overdrages. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som køberen erhverver ved overdragelsen. Køberens andel før overdragelsen skal ikke tælles med i køberandelen.
Et fiktivt, illustrativt eksempel viser forskellen: I ejer først halvdelen hver. Den ene ægtefælle overdrager halvdelen af sin egen halvdel til den anden. Sælgerandelen er da 1/2, fordi halvdelen af sælgerens eksisterende andel flyttes. Køberandelen er 1/4, fordi køberen erhverver en fjerdedel af hele ejendommen. Efter overdragelsen ejer sælgeren 1/4 og køberen 3/4. Overdrages i stedet en tredjedel af sælgerens halvdel, er køberandelen 1/6, og slutfordelingen bliver 1/3 til sælgeren og 2/3 til køberen.
Køberandelen må altså ikke forveksles med køberens samlede ejerandel efter ændringen. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele bruger samme skel. Ved flere sælgere eller mere sammensatte brøker skal regnestykket opstilles for hver rolle, så de afgivne og erhvervede andele stemmer med den ønskede slutfordeling.
Hvorfor følger boliglånet ikke automatisk med?
Ejerandel og personlig lånehæftelse bygger på forskellige dokumenter. Skødet viser ejerskabet. Låneaftalen viser, hvem der er debitor over for banken eller realkreditinstituttet, mens de tinglyste pantedokumenter viser sikkerheden i ejendommen.
Hvis en ægtefælle overdrager en del af boligen, frigør skødet derfor ikke automatisk den pågældende fra et lån. En frigørelse kræver, at långiver accepterer og gennemfører den nødvendige ændring. På samme måde bliver en ny eller større medejer ikke automatisk personligt ansvarlig for et eksisterende lån, alene fordi ejerbrøken ændres.
Kontrollér derfor både, hvem der hæfter for det fælles lån, og hvem der står som debitor på eventuelle ejerpantebreve. Om långiver kræver godkendelse, nye lånedokumenter eller en ændring af pantet, afhænger af de konkrete aftaler og hæftelser.
Hvilke udgifter kan ændringen udløse?
Tinglysning af en ejerændring udløser som udgangspunkt en offentlig tinglysningsafgift. Afgiftens størrelse og beregningsgrundlag afhænger af ejendomstypen og måden, andelen overdrages på. De aktuelle principper fremgår af Tinglysningsrettens oversigt over tinglysningsafgifter.
Der kan desuden komme udgifter til långivers behandling, vurdering og udarbejdelse af dokumenter. En overdragelse uden almindelig betaling eller til en værdi, der afviger fra ejendommens aktuelle værdi, kan have andre økonomiske og juridiske følger. De forhold bør afklares særskilt, før overdragelsessummen og ejerbrøken låses i dokumenterne.
Hvad skal I kontrollere bagefter?
Når anmeldelsen er behandlet, bør I sammenholde tinglysningsresultatet med den fordeling, I faktisk aftalte. Kontrollen bør mindst omfatte:
- at begge ejere står registreret med de rigtige brøker,
- at brøkerne tilsammen dækker hele ejendommen,
- at skødet ikke er tinglyst med en uafklaret frist eller anmærkning,
- at eventuelle ændringer i lån og pant er gennemført som aftalt, og
- at jeres interne aftale bruger de samme ejerandele som Tingbogen.
Denne efterkontrol er vigtig, fordi en intern aftale ikke uden videre kan opveje en forkert registreret brøk over for senere aftaler og retsforfølgning. Hvis lånedokumenterne samtidig viser noget andet end det, I lagde til grund, skal forskellen afklares som et særskilt gælds- eller pantspørgsmål.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på lov om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed, hæftelse, delingsformue og særeje samt tinglysningsloven om registrering og skøder. Den praktiske beskrivelse af ejerandele og tinglysning er kontrolleret mod Tinglysningsrettens sider om skøder, debitor- og kreditorskifte og sælger- og køberandele. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
