Ugifte kan godt ændre ejerandel i huset, mens de stadig bor sammen, men en intern aftale ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Hvis ejerbrøken skal ændres udadtil, skal ændringen normalt gennemføres med et nyt skøde og registreres i Tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ugifte kan ændre ejerandel i huset, selv om de stadig bor sammen, men en intern aftale ændrer ikke automatisk Tingbogen. Hvis ejerbrøken skal ændres udadtil, kræver det normalt et nyt skøde, afklaring af betaling og kontrol af lån eller pant.
- En samejeaftale kan regulere interne vilkår, men den ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
- Nyt skøde er relevant, når en faktisk ejerandel overdrages mellem parterne.
- Bank og realkredit kan skulle acceptere ændringer i lån, pant eller hæftelse.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres, så ejerandelen står korrekt.
Hvad er det korte svar, hvis I stadig bor sammen?
Det afgørende er, om I kun vil ændre jeres interne økonomiske aftale, eller om I vil ændre, hvem der ejer hvor stor en del af huset. Den første løsning kan ligge i en aftale mellem jer. Den anden løsning handler om adkomst og kræver et skøde.
Hvis du står som ejer af 50 procent i Tingbogen, vil omverdenen som udgangspunkt se dig som ejer af den andel, selv om du og din samlever internt har aftalt noget andet. Det er derfor ikke nok at skrive en ny fordeling i et privat dokument, hvis ejerandelen faktisk skal ændres.
Hvornår er en aftale mellem jer nok?
En aftale mellem ugifte medejere kan regulere, hvordan I fordeler udgifter, indskud, vedligeholdelse og et senere salg. Det kan være relevant, hvis I stadig ønsker at eje huset i samme ejerbrøk, men vil dokumentere, at I har betalt forskelligt ind i boligen.
En sådan aftale kan især være nyttig, hvis du har betalt mere i udbetaling, eller hvis I vil aftale, hvordan en fremtidig værdi skal fordeles mellem jer. Den bør dog ikke forveksles med en ændring af selve skødet. En samejeoverenskomst kan skabe klare interne vilkår, men den gør ikke automatisk en anden ejerandel synlig i Tingbogen.
Hvornår skal ejerandelen ændres med nyt skøde?
Hvis den ene af jer skal gå fra eksempelvis 50 procent til 70 procent, er det en ændring af ejendomsretten. Den del af ejerandelen, der flyttes fra den ene til den anden, skal overdrages, og det kræver normalt et nyt skøde.
Skødet er det dokument, der viser, hvem der ejer ejendommen og med hvilken andel. Når skødet er tinglyst, bliver ejerændringen registreret offentligt. På den måde adskiller skøde og ejerandele sig fra en privat aftale, som kun regulerer forholdet mellem jer.
Hvad skal I beslutte, før skødet kan ændres?
Før I ændrer ejerandelen, skal I kunne forklare, hvad der faktisk overdrages mellem jer. Det gælder både den nye ejerbrøk og den økonomiske baggrund for ændringen.
- Hvilken ejerandel har I i dag ifølge Tingbogen?
- Hvilken ejerandel skal I have efter ændringen?
- Skal den nye andel betales kontant, ved overtagelse af gæld eller uden særskilt betaling?
- Skal en tidligere samejeaftale ændres, så den passer til den nye ejerbrøk?
- Er der pant eller lån, som kræver bankens accept, før ændringen kan gennemføres?
Den praktiske pointe er, at skødet, betalingsgrundlaget og jeres interne aftale skal pege i samme retning. Hvis dokumenterne fortæller tre forskellige historier, bliver det vanskeligere at kontrollere, hvad I faktisk har aftalt.
Hvordan påvirker betaling og overtaget gæld ændringen?
Når ugifte ændrer ejerandel, kan overdragelsen være forbundet med et vederlag. Det kan være en kontant betaling, en overtagelse af en del af boliggælden eller en kombination. Hvis der ikke betales noget, skal dokumenterne stadig vise, hvad parterne har aftalt, og hvorfor ejerandelen ændres.
Du bør skelne mellem betaling for ejerandelen og hæftelse for lån. En ændret ejerandel betyder ikke automatisk, at banken ændrer, hvem der hæfter for gælden. Det er et særskilt spor, som banken og realkreditinstituttet skal acceptere, hvis låneansvaret også skal ændres.
Hvilken rolle spiller banken og pantet?
Banken bestemmer ikke, hvem der ejer huset i Tingbogen, men banken kan have afgørende betydning for, om ændringen kan gennemføres i praksis. Hvis der er lån med pant i huset, kan banken eller realkreditinstituttet skulle godkende, at ejerforhold, lånedokumenter eller pant bliver ændret.
Det er et tredjepartsspor, ikke en automatisk lovregel om ejerandele. Du kan derfor godt have en aftale med din samlever, som juridisk set beskriver en ønsket overdragelse, men stadig mangle bankens accept til den del, der handler om gæld, pant eller frigivelse af hæftelse.
Hvordan foregår processen fra aftale til registreret ejerandel?
Når I har afklaret ejerbrøk, betaling og lån, kan ændringen normalt gennemføres i denne rækkefølge:
- I kontrollerer den nuværende ejerandel i Tingbogen.
- I aftaler den nye ejerbrøk og det økonomiske grundlag for ændringen.
- I afklarer med banken, om lån, pant eller hæftelse skal ændres.
- Der udarbejdes et skøde, som viser den andel, der overdrages.
- De relevante parter underskriver digitalt.
- Skødet anmeldes til tinglysning.
- I kontrollerer bagefter, at Tingbogen viser den nye ejerandel korrekt.
Hos Domstolene beskrives tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant. Det er netop registreringen, der gør forskellen mellem en intern aftale og en ejerændring, som kan kontrolleres udadtil.
Hvad koster det offentligt at ændre ejerandel?
En ændring af ejerandel kan udløse tinglysningsafgift, fordi en del af ejendomsretten overdrages. For ugifte samlevende gælder der ikke den særlige afgiftsfritagelse, som kan være relevant ved separation eller skilsmisse mellem ægtefæller.
Det præcise beløb afhænger af overdragelsens grundlag og de aktuelle regler for tinglysningsafgift. Hvis afgiften er afgørende for jeres beslutning, bør beregningen laves konkret ud fra den valgte ejerandel, betaling, overtaget gæld og de officielle satser på tidspunktet for tinglysningen.
Hvornår kan processen stoppe eller blive forsinket?
Der er især fire forhold, der kan stoppe eller forsinke en ejerandelsændring, selv om I er enige med hinanden.
- Skødet viser ikke den ejerandel, I faktisk vil registrere.
- Banken har ikke afklaret, om lån eller pant kan ændres.
- Betalingsgrundlaget er uklart, så vederlag og gæld ikke kan forklares.
- En eksisterende samejeaftale siger noget andet end den nye ejerbrøk.
Disse punkter er forskellige typer stop. Nogle handler om skødets indhold, andre om tredjepartsgodkendelse eller jeres interne aftale. Hvis de blandes sammen, kan I tro, at skødet løser mere, end det faktisk gør.
Hvordan adskiller dette sig fra samlivsophør?
Ved samlivsophør handler ejerændringen ofte om, at den ene bliver boende, mens den anden udtræder. Når I stadig bor sammen, er opgaven en anden: I vil ændre ejerbrøken uden nødvendigvis at opløse samejet.
Derfor bør du ikke bruge samlivsophør som eneste model. En artikel om skøde ved samlivsophør handler typisk om udkøb, fraflytning, gældsovertagelse og afslutning af fælles ejerskab. Her er hovedspørgsmålet i stedet, hvordan et fortsat fælles ejerskab skal se ud fremover.
Hvordan kan I kontrollere, at ændringen er gennemført?
Når skødet er tinglyst, skal I kontrollere resultatet i Tingbogen. Det er ikke nok, at dokumentet er sendt ind, eller at I har underskrevet digitalt. Den praktiske kontrol er, om registreringen viser den nye ejerandel.
Du kan også sammenholde den nye registrering med jeres aftale om betaling, lån og løbende udgifter. Hvis I har en samejeaftale, bør den opdateres, så den ikke bygger på den gamle ejerbrøk. Det samme gælder dokumenter, hvor ejerandel og udgiftsfordeling indgår som forudsætning efter ændring af skøde.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de officielle regler og myndighedsoplysninger, der bruges til at skelne mellem aftale, skøde, tinglyst adkomst og praktisk proces:
- Domstolene om tinglysning af rettigheder
- Tinglysning.dk som officiel digital tinglysningsportal
- Retsinformation som lovkilde for tinglysning og rettigheder over fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: