Ja, du kan ofte få bodelingsaftalen på plads før bankens endelige ja, men aftalen skal holde jeres interne deling adskilt fra det særskilte låne- og tinglysningsspor.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ja, I kan som regel godt få bodelingsaftalen på plads, før banken har godkendt overtagelsen af huset. Men aftalen kan kun fastlægge jeres interne deling; gældsovertagelse, frigivelse fra lån og endelig ejerændring afhænger af, at lånesporet og skødet også falder på plads.
- I kan selv lave en skriftlig aftale om delingen, hvis I er enige.
- Aftalen bør skelne mellem jeres indbyrdes løsning og bankens særskilte stillingtagen til lånene.
- Punkter om gældsovertagelse, frigivelse og gennemførelsesdato kan med fordel gøres betingede.
- Dokumenter, bankvilkår og skøde skal pege i samme retning, før sagen sendes videre.
- Kontrollér til sidst, at både gæld, ejerregistrering og aftaletekst passer sammen.
Hvad er det korte svar på dit spørgsmål?
Hvis I er enige om delingen, kan I selv lave en skriftlig aftale om den. Det fremgår også af Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue, hvor det samtidig fremhæves, at aftalen bør være underskrevet af jer begge.
Det betyder dog ikke, at alt er endeligt gennemført i samme øjeblik. Bodelingsaftalen kan fastlægge, hvem der skal overtage huset, hvordan værdierne fordeles, og hvad der skal ske mellem jer. Den kan derimod ikke alene få banken til at frigøre den fraflyttende part fra gælden eller få Tingbogen til at vise en ny ejer.
Hvad kan bodelingsaftalen afgøre mellem jer?
Bodelingsaftalen kan bruges til at beskrive jeres interne løsning. Den kan for eksempel fastlægge, at den ene overtager huset, hvilken værdi I lægger til grund, hvordan en eventuel boslod udlignes, og hvem der skal arbejde videre med skøde og låneafklaring.
Den kan også samle de forhold, I allerede er enige om, så processen ikke står stille, mens banken behandler sagen. Det er ofte en fordel, fordi I får et tydeligt dokument om jeres fælles beslutning, før næste led går videre.
Hvad kan aftalen ikke afgøre uden banken?
Hvis huset er belånt, er bankens og eventuelt realkreditinstituttets stilling et særskilt spor. Et skøde ændrer ejerregistreringen, men det ændrer ikke i sig selv, hvem långiver vil acceptere som debitor. Derfor skal du holde ejerskifte og gældsovertagelse adskilt i teksten og i jeres forventninger, ligesom det også er afgørende at skelne fra det særskilte spørgsmål om hvad der sker med banklån ved skilsmisse.
Her er den vigtigste praktiske afgrænsning: I kan godt aftale, at én af jer skal ende som eneejer, selv om banken endnu ikke har godkendt løsningen. I kan derimod ikke skrive, som om frigivelsen fra gælden allerede er på plads, hvis den stadig afhænger af en kreditvurdering eller nye lånevilkår.
Hvornår bør du gøre dele af aftalen betingede?
Jo mere jeres løsning afhænger af bankens næste skridt, desto mere oplagt er det at skrive visse punkter som betingede. Det gælder især overtagelse af fælles lån, frigivelse af den anden ægtefælle og datoen for endelig gennemførelse, hvis den hviler på långivers accept.
Illustrativt eksempel: I er enige om, at den ene ægtefælle skal overtage huset. Aftalen kan derfor fastslå selve fordelingen allerede nu, men den kan samtidig sige, at den endelige gennemførelse forudsætter, at banken godkender gældsovertagelsen, eller at der findes en anden finansieringsløsning inden en bestemt frist.
Hvilke dokumenter skal pege i samme retning?
Det svage punkt i denne type sag er ofte ikke selve viljen til at blive enige, men at dokumenterne beskriver forskellige virkeligheder. Bodelingsaftalen, bankens vilkår, et eventuelt nyt skøde og øvrige oplysninger om overtagelsen skal derfor hænge sammen.
Hvis aftalen siger, at huset overtages nu og uden forbehold, mens banken stadig behandler sagen, opstår der let et brud mellem aftaledokumentet og det, som faktisk kan gennemføres. Det er netop den type uoverensstemmelse, der bør ryddes af vejen, før et bodelingsskøde eller et andet ejerdokument sendes videre.
Hvordan kan forløbet se ud trin for trin?
Når I er enige, giver det typisk bedst mening at holde rækkefølgen stram:
- I afklarer internt, hvem der skal overtage huset, og hvilke økonomiske forudsætninger løsningen bygger på.
- I laver bodelingsaftalen og markerer tydeligt de punkter, der afhænger af bankens eller realkreditinstituttets accept.
- Den overtagende part sender de nødvendige oplysninger til banken og afventer stillingtagen til gælds- eller kreditorskiftet.
- Når lånesporet er afklaret, bliver skødet gjort klar i en form, der passer til den løsning, der faktisk kan gennemføres.
- Til sidst kontrollerer du, at både gæld, dokumenter og ejerregistrering peger samme vej.
Hvis I ikke er enige om delingen, kan I efter separation eller skilsmisse bede skifteretten om hjælp. Det fremgår af Domstolenes vejledning, som også beskriver skifterettens rolle ved uenighed.
Hvornår bør skødet vente?
Skødet bør som udgangspunkt vente, hvis den afgørende finansieringsløsning ikke er kendt endnu. Det gælder især, hvis den fraflyttende ægtefælle kun vil acceptere overdragelsen, hvis vedkommende samtidig bliver frigjort fra gælden, eller hvis banken endnu ikke har taget stilling til, om den blivende part kan stå alene. Det samme hensyn går igen ved tinglysning af skilsmisseskøde, hvor dokument og finansiering skal passe sammen.
I den situation er det ofte bedre at bruge bodelingsaftalen til at holde fast i jeres beslutning, end at sende et skøde af sted for tidligt. Ellers risikerer du, at dokumentrækkefølgen bliver mere besværlig at rydde op i bagefter.
Hvornår kan et betinget skøde være relevant?
Et betinget skøde kan være relevant, når selve ejerændringen er besluttet, men et vigtigt trin stadig mangler. Det kan for eksempel være den endelige godkendelse af gældsovertagelsen eller et andet klart dokumentkrav, som skal falde på plads, før overdragelsen bør stå uden forbehold. Det ligger i forlængelse af de situationer, der typisk behandles under betinget skøde ved skilsmisse.
Pointen er ikke at gøre sagen mere teknisk end nødvendig. Pointen er at undgå, at et skøde ser endeligt ud, mens lånesporet stadig er åbent. Derfor skal du kun bruge den løsning, hvis betingelsen er konkret, dokumenterbar og passer med resten af sagen.
Hvad gør du, hvis banken ændrer forudsætningerne?
Banken kan ende med at godkende løsningen som planlagt, men den kan også bede om en anden konstruktion, flere oplysninger eller en ny finansieringsløsning. I så fald skal bodelingsaftalen kunne bære, at et senere trin justeres, uden at hele den interne deling bliver uklar.
Her er det værd at læse aftalen med ét spørgsmål for øje: Kan vi stadig se, hvad der allerede er aftalt mellem os, og hvad der først gælder, når banken har sagt ja? Hvis svaret er nej, bør aftalen justeres, før skødet går videre.
Hvilke udgifter skal du holde adskilt?
Det er sjældent nok at tale om en samlet pris. Du bør skille mellem mindst fire forskellige spor: eventuel offentlig tinglysningsafgift, bankens eller realkreditinstituttets egne omkostninger, udgifter til vurdering eller værdiansættelse og udgifter til selve dokumentarbejdet.
Det er også fornuftigt at holde de interne økonomiske vilkår i bodelingsaftalen adskilt fra de eksterne omkostninger ved at få løsningen gennemført. Ellers bliver det sværere at se, hvad der er jeres deling, og hvad der er betaling for at få den realiseret.
Hvordan kontrollerer du, at resultatet er faldet på plads?
Når sagen nærmer sig slutningen, skal du ikke nøjes med at se på ét dokument. Du bør kontrollere, at bodelingsaftalen stadig passer med bankens endelige løsning, at skødet bygger på de rigtige forudsætninger, og at ejerregistreringen i Tingbogen svarer til den aftalte løsning.
Hvis noget ikke stemmer, er det ofte et tegn på, at det ene spor er løbet foran det andet. I den situation er det bedre at stoppe op og rette dokumentkæden til, end at antage at resten automatisk falder på plads af sig selv.
Hvornår er det bedre at vente med at kalde aftalen endelig?
Det er som regel bedre at vente med en endelig ordlyd, hvis selve overtagelsen står og falder med bankens ja. Det gælder særligt, hvis den blivende part endnu ikke ved, om vedkommende kan godkendes alene, eller hvis jeres løsning kræver ændringer i de eksisterende lån.
Du behøver ikke vente med at beskrive jeres mål. Men du bør vente med at beskrive målet som fuldt gennemført, indtil både långiver og tinglysning kan følge med.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om skilsmisse, deling og dokumentforløb samt på lokal juridisk viden om kreditorskifte og betinget tinglysning.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Familieretshuset: Hvis I er gift
- Familieretshuset: Lovsamling om skilsmisse og separation
- Retsinformation: Ægtefælleloven og reglerne om ægteskabsindgåelse og opløsning
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: