Ulige indskud betyder, at I betaler forskellige beløb ind i boligen. Det ændrer ikke automatisk ejerandelen i skødet, men det bør afklares, før ejerandel, betaling, lån og samejeaftale blandes sammen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Ulige indskud ændrer ikke automatisk ejerandelen i skødet mellem samlevende. I skal skelne mellem tinglyst ejerandel, intern udligning, lån og samejeaftale, før skødet sendes til tinglysning.
- Skødet viser den ejerandel, der registreres i Tingbogen.
- En samejeoverenskomst kan regulere indskud internt, men erstatter ikke skøde ved ejerændring.
- Lån og indskud kan følge andre fordelinger end ejerbrøken.
- Kontrollér ejerandele, aftale og pant efter tinglysning.
Hvorfor afgør indskuddet ikke alene ejerandelen?
Når du og din samlever køber eller ejer bolig sammen, er indskuddet kun ét af flere forhold. Skødet viser, hvem der får tinglyst adkomst til ejendommen, og hvilken ejerandel der registreres. Et større kontant indskud giver derfor ikke i sig selv en større tinglyst ejerandel.
Det praktiske spørgsmål er, om I vil have ejerandelene til at følge indskuddene, eller om I vil eje med en anden brøk og regulere forskellen internt. Begge spor kræver, at dokumenterne hænger sammen, så skødet, lånegrundlaget og jeres interne aftale ikke peger i forskellige retninger.
Hvordan viser skødet ejerandelen i Tingbogen?
Skødet er det dokument, der tinglyses for at registrere ejerskiftet. Når skødet er tinglyst, fremgår adkomsten af Tingbogen. Hvis I begge skal stå som ejere, skal ejerbrøken derfor beskrives som en del af skødets oplysninger.
Du kan ikke nøjes med at skrive i en privat aftale, at du ejer mere, hvis Tingbogen skal vise en anden ejerandel. En privat aftale kan regulere jeres indbyrdes økonomi, men en ændret ejerandel kræver et skødespor.
Hvad er forskellen på ejerandel, sælgerandel og køberandel?
Ejerandel er den andel af hele ejendommen, du ender med at eje. Sælgerandel er den del af sælgers egen andel, der overdrages. Køberandel er den andel af hele ejendommen, køber erhverver ved anmeldelsen.
Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser, at de tre brøker ikke altid er det samme. Hvis den ene samlever allerede ejer hele boligen og overdrager 40 procent af ejendommen til den anden, er køberandelen 40 procent af hele ejendommen, mens sælgerandelen beregnes ud fra sælgers egen ejerandel.
Det skel er centralt, når I vil koble ulige indskud til skødets ejerandele. En forkert brøk kan give et tinglyst resultat, der ikke svarer til jeres aftale.
Hvornår bør indskud og ejerandel følges ad?
Indskud og ejerandel bør overvejes samlet, når I fra starten vil eje i samme forhold som jeres betaling. Hvis du betaler 70 procent af udbetalingen, og I samtidig ønsker, at du ejer 70 procent af boligen, skal ejerbrøken indgå i skødets tinglysningsgrundlag.
Forenklet illustrativt eksempel: Din samlever indskyder 300.000 kr., og du indskyder 100.000 kr. Hvis I vil eje 75/25, skal skødet afspejle den ejerbrøk. Hvis I derimod vil eje 50/50, skal forskellen i indskud håndteres som et internt økonomisk spørgsmål.
Kan I eje 50/50, selv om I betaler forskelligt?
Ja, I kan aftale at eje lige, selv om indskuddene er ulige. Det kan være relevant, hvis I ønsker lige adkomst, men samtidig vil have en særskilt aftale om, hvordan indskuddet skal behandles ved salg, samlivsophør eller senere ændring af ejerandel.
Den løsning kræver præcision. Hvis skødet viser 50/50, er det udgangspunktet for den tinglyste ejerstatus. Et krav om senere udligning skal derfor hvile på en klar intern aftale og kan ikke bare udledes af, at den ene betalte mere ved købet.
Hvad kan en samejeoverenskomst regulere ved ulige indskud?
En samejeoverenskomst kan regulere jeres indbyrdes forhold som medejere. Den kan for eksempel beskrive, hvordan indskud, løbende udgifter, salg, forkøbsret eller udtræden skal håndteres mellem jer.
Den erstatter ikke skødet, hvis selve ejerandelen skal ændres. Derfor bør du skelne mellem samejeoverenskomst og ejerandelene: aftalen kan forklare økonomien mellem jer, mens skødet ændrer den tinglyste adkomst.
Hvornår giver en samejeoverenskomst ikke nok?
En samejeoverenskomst giver ikke i sig selv en ny ejerandel i Tingbogen. Hvis du skal overtage en større andel, eller hvis din samlever skal ind som ny medejer, skal ejerændringen tinglyses med skøde.
Det samme gælder, hvis en intern aftale senere udløser et køb af den andens andel. Aftalen kan beskrive udløseren og beregningsmåden, men selve overdragelsen skal gennemføres som et tinglyst ejerændringsspor.
Hvordan spiller lån og indskud sammen?
Indskud, lån og ejerandel følger ikke altid samme brøk. Du kan eje 50 procent, men hæfte for mere eller mindre af lånet, hvis långiver og lånedokumenterne har en anden struktur. Du kan også have betalt et større indskud uden at eje en større andel.
Derfor bør lånesporet afklares særskilt. Banken vurderer hæftelse, debitorer og pant efter låne- og sikkerhedsdokumenterne. Skødet registrerer adkomst. En samlet løsning kræver, at begge spor læses sammen, uden at de gøres til det samme.
Hvilke oplysninger bør være afklaret før skødet?
Før skødet udarbejdes, bør I have de centrale oplysninger på plads. Det gør det lettere at undgå, at dokumenterne efterlader et hul mellem jeres betaling og den ejerstatus, der bliver registreret.
- Hvem skal stå som ejere efter tinglysningen?
- Hvilken ejerbrøk skal hver af jer have?
- Hvor stort indskud betaler hver part?
- Skal forskellen i indskud udlignes internt, og hvornår?
- Skal lånet ændres, eller kræver banken særskilt accept?
Hvis I allerede ejer sammen, bør I også kontrollere, om ændringen kræver nyt skøde, eller om den alene handler om en intern aftale. En samejekontrakt, hvis I begge står på skødet, løser kun det interne aftalespor.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke processen?
Flere forhold kan betyde, at skødet ikke bør sendes videre, før de er afklaret. Det kan være uenighed om ejerbrøken, uklart betalingsgrundlag, manglende sammenhæng mellem lån og ejerandel eller et internt krav om senere udligning, som ikke er beskrevet tydeligt.
Et andet stop kan være, at långiver skal acceptere ændringer i lån eller pant. Det er ikke en tinglysningsregel i sig selv, men et særskilt tredjepartsspor, som kan være afgørende for, om den planlagte ejerændring kan gennemføres praktisk.
Hvordan kontrollerer I resultatet efter tinglysning?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere, om Tingbogen viser de ejere og ejerandele, som I aftalte. Kontrollen bør ske mod skødet, jeres interne aftale og eventuelle låne- eller pantdokumenter.
En tingbogsattest kan bruges som praktisk efterkontrol af adkomst og hæftelser. Hvis ejerbrøken ikke stemmer, eller hvis pant/lån ikke afspejler den løsning, banken har godkendt, skal fejlen håndteres i det rigtige spor: skøde, aftale, pant eller lånedokument.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger især på officielle kilder om tinglyst adkomst, andele og samejeaftaler:
- Retsinformation, tinglysningsloven.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
