Du kan overtage boligen fra din samlever, når I både har aftalt overdragelsen og fået finansiering, skøde og afregning til at hænge sammen. Et underskrevet skøde gør dig ikke automatisk til eneste skyldner, og en intern aftale frigør ikke nødvendigvis din samlever fra lånene. Derfor bør låneforholdet og udbetalingsvilkårene være afklaret, før ejerskiftet gøres endeligt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Du kan overtage boligen fra din samlever, når I har aftalt værdi, betaling, finansiering og skøde, og når låneforholdet er afklaret. Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke altid din samlever fra lånene.
- Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue; ejerandele, aftaler og dokumenterede krav danner grundlaget.
- Overdragelsesaftalen bør fastlægge værdi, ejerandel, ejerskiftesum, kontant udbetaling, overtagelsesdag og lånebetingelser.
- Långiverens frigørelse og tinglysningen af skødet skal kontrolleres som to separate spor.
- Tinglysningsafgiften består som udgangspunkt af 1.850 kr. samt 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.
- Hvis finansieringen svigter, kan alternativerne være salg, midlertidigt fortsat sameje eller opløsning af samejet ved en civil sag.
Hvad skal I aftale, før én overtager?
Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue, fordi de har boet sammen. Ejer I boligen sammen, skal I derfor tage udgangspunkt i den tinglyste ejerandel, jeres aftaler og de krav, som hver af jer kan dokumentere. En flytning eller ændring af folkeregisteradresse ændrer ikke ejerskabet.
Undersøg først, om en samejeoverenskomst om boligen fastsætter en bestemt vurderingsmetode, forkøbsret eller regler for opløsning af samejet. Aftalen kan regulere forholdet mellem jer, men den erstatter ikke et skøde, når ejerandelen skal overdrages.
En skriftlig overdragelsesaftale bør mindst fastlægge:
- hvilken ejerandel der overdrages
- hvordan boligens værdi fastsættes, og hvilken dato værdien gælder fra
- det samlede vederlag, den kontante udbetaling og eventuel gæld, du overtager
- overtagelsesdag og fordeling af ydelser, forbrug og andre boligudgifter omkring dagen
- hvad der skal ske, hvis finansieringen eller frigørelsen fra gælden ikke bliver godkendt
Hvordan finder I udkøbsbeløbet?
Der findes ikke en regel om ægtefællebodeling, som automatisk deler boligens nettoværdi mellem ugifte samlevende. I kan begynde med en aftalt aktuel boligværdi, trække den relevante gæld fra og fordele nettoværdien efter ejerandelene. Resultatet kan blive et andet, hvis jeres samejeoverenskomst eller dokumenterede indbyrdes krav giver grundlag for en korrektion.
Ulige indskud, afdrag eller løbende betalinger ændrer ikke i sig selv den ejerandel, der står i Tingbogen. Betalingerne kan derimod få betydning for den interne afregning, hvis det følger af en aftale eller et krav, som kan dokumenteres. Hold derfor ejerandelen og den indbyrdes opgørelse som to separate beregninger.
Illustrativt eksempel: Boligen værdiansættes til 3.000.000 kr., den samlede pantegæld er 2.000.000 kr., og I ejer halvdelen hver. Hvis der ikke er aftalt en anden fordeling og ikke er særskilte krav, er nettoværdien 1.000.000 kr., så den fraflyttende samlevers andel er 500.000 kr. Overtager du samtidig 1.000.000 kr. af gælden, er skødets samlede ejerskiftesum 1.500.000 kr. Den kontante udbetaling og den ejerskiftesum, der skal stå i skødet, er altså ikke det samme.
Hvorfor er skøde og lån to forskellige spor?
Skødet ændrer den registrerede ejendomsret. Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning. Når du køber din samlevers andel, skal et nyt skøde derfor vise dig som ejer af hele boligen.
Frigørelse fra pantegælden afgøres særskilt. Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver ordning, hvor den nye ejer kan indtræde i gælden, og den tidligere ejer kan blive frigjort, hvis pantebrevets vilkår tillader det, gældsovertagelsen er aftalt, og den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget. Panthaveren skal desuden have meddelelse og dokumentation. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Du bør derfor få skriftlig bekræftelse på både finansieringen og din samlevers frigørelse. Et debitorskifte på boliglånet handler om, hvem der er skyldner; skødet handler om, hvem der ejer. Hvis långiveren ikke har frigjort din samlever, kan vedkommende fortsat hæfte, selv om ejerandelen er overdraget.
Hvilken rækkefølge gør udkøbet kontrollerbart?
Rækkefølgen bør sikre, at ingen af jer afgiver en ejerandel eller betaler udkøbsbeløbet, før de aftalte betingelser kan opfyldes.
- Hent en frisk tingbogsattest, låneoplysninger og jeres aftaler, så ejerandele, pant og mulige interne krav er kendte.
- Aftal værdi, overdraget andel, ejerskiftesum, kontant udbetaling, overtagelsesdag og fordeling af udgifter.
- Få långivernes skriftlige stillingtagen til finansiering, gældsovertagelse og frigørelse af den fraflyttende samlever.
- Indgå overdragelsesaftalen og udarbejd det skøde, der gennemfører samlivsophøret. Hvis handlen først må blive endelig, når bestemte vilkår er opfyldt, kan et betinget skøde være relevant.
- Underskriv og anmeld skødet, betal tinglysningsafgiften og afregn udkøbsbeløbet efter de aftalte frigivelsesvilkår.
- Kontrollér en ny tingbogsattest, långivernes frigørelsesbreve, lånedokumenterne og den afsluttende opgørelse over boligudgifter.
Tinglysningsretten beskriver et betinget skøde som løsningen, når en overdragelse først skal være endelig, efter at opstillede betingelser er opfyldt. Det kan holde registreringen og betalingsforløbet sammen, men betingelserne skal passe til den konkrete aftale.
Hvilke omkostninger følger med overtagelsen?
Tinglysning af ejerskifte udløser efter tinglysningsafgiftslovens § 4 en fast afgift på 1.850 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Procentafgiften rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. Den aktuelle juridiske vejledning om afgiftssatsen viser beløbene.
En overdragelse mellem samejere eller samboende registreres som en handel med interessesammenfald. For en ejerbolig kan afgiftsgrundlaget derfor blive højere end den aftalte ejerskiftesum, hvis lovens minimum beregnet ud fra den relevante offentlige værdi er højere. Den overdragne andel, vurderingsgrundlaget og væsentlige ændringer af ejendommen kan påvirke kontrollen.
Forenklet afgiftsberegning ud fra eksemplet ovenfor: Hvis ejerskiftesummen er 1.500.000 kr., og det lovpligtige minimumsgrundlag ikke er højere, er procentafgiften 9.000 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver 10.850 kr. inklusive den faste afgift. Parterne bør samtidig aftale, hvem der betaler tinglysningsafgiften.
Der kan desuden komme udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, bank og realkreditinstitut samt tinglysning af nyt eller ændret pant. De poster afhænger af finansieringen og de konkrete dokumenter og skal holdes adskilt fra afgiften på selve skødet.
Hvad gør I, hvis udkøbet ikke kan gennemføres?
Hvis finansieringen ikke kan godkendes, eller din samlever ikke kan frigøres fra gælden på de aftalte vilkår, bør I ikke behandle udkøbet som afsluttet. En intern aftale om, at du betaler alle ydelser, fjerner ikke långiverens rettigheder over for en meddebitor, der ikke er frigjort.
Mulige næste spor afhænger af, hvad I kan blive enige om:
- I kan sælge boligen til en udenforstående køber og afvikle lån og indbyrdes mellemværender i forbindelse med salget.
- I kan fortsætte samejet efter samlivsophøret i en afgrænset periode med en skriftlig aftale om brug, betalinger, vedligeholdelse, salgsarbejde og en slutdato.
- Hvis uenigheden kun angår boligen som ét fælles aktiv, er den et sameje, som kan kræves opløst ved en civil sag. Har I flere fælles rettigheder og forpligtelser, som samlet udgør et bo, kan skifteretten efter omstændighederne have kompetence.
Det rigtige spor afhænger derfor ikke kun af, hvem der ønsker at blive boende. Ejerandele, aftalegrundlag, finansiering, hæftelse og muligheden for en frivillig løsning skal vurderes hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om sameje, skøde, pantegæld og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven
- Tinglysningsretten: skøder, oplysninger om handelen og debitorskifte
- Skattestyrelsen: Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift
- Danmarks Domstole: ugifte samlevende, sameje og skifterettens kompetence
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
