En fælles bolig uden samejeoverenskomst kan fungere fint i hverdagen, men den efterlader ofte åbne spørgsmål om brug, udgifter, salg, udkøb og samlivsophør. Skødet viser, hvem der ejer boligen udadtil, men det løser ikke automatisk jeres interne aftaler.
Uden en bindende aftale om andet kan en medejer som udgangspunkt kræve samejet opløst og ved uenighed om én fast ejendom anlægge en civil sag. Hvis ulige indskud ikke modsvares af et reelt og dokumenteret lån eller tilbagebetalingskrav, kan værdiforskydningen være en gave med gaveafgifts- eller indkomstskattemæssige følger.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Uden en samejeoverenskomst kan en fælles bolig give uklare aftaler om udgifter, brug, salg, udkøb og samlivsophør. Skødet viser ejerforholdet udadtil, men det forklarer ikke automatisk, hvordan I skal afregne eller løse uenighed mellem jer.
- Tingbogen og skødet bør først kontrolleres for ejerandel og adkomst.
- Ulige betaling ændrer ikke automatisk ejerbrøken.
- En samejeoverenskomst kan regulere brug, udgifter, salg og vurdering.
- Ændret ejerandel kræver normalt skøde, ikke kun intern aftale.
- Ved samlivsophør bør aftale, bank, pant og Tingbog kontrolleres samlet.
Hvad betyder det at mangle en samejeoverenskomst?
At I mangler en samejeoverenskomst betyder ikke, at boligen ikke har ejere. Det materielle ejerskab følger af det gyldige erhvervelsesgrundlag, mens Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejere og med hvilke andele.
Problemet ligger i det, skødet normalt ikke forklarer. Det fortæller ikke nødvendigvis, hvordan I fordeler udgifter, hvem der må blive boende ved brud, hvordan en vurdering skal bruges, eller hvad der sker, hvis den ene vil sælge og den anden ikke vil.
Hvem ejer boligen, hvis I ikke har en aftale?
Ejerskabet skal først kontrolleres i skødet og Tingbogen. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. Derfor er det ikke en samejeoverenskomst, men adkomsten, der viser ejerrollen udadtil.
Hvis kun den ene står på skødet, er den anden ikke automatisk medejer, fordi vedkommende bor i boligen eller betaler til udgifter. Hvis begge står på skødet, bør I kontrollere ejerbrøken, før I begynder at diskutere intern afregning.
Hvilke spørgsmål står åbne mellem jer?
Uden en klar aftale skal mange praktiske spørgsmål løses, når de opstår. Det er ofte dér, uenigheden bliver dyrere og mere følelsesladet, fordi I både skal afklare fakta, økonomi og dokumenter på samme tid.
- hvem betaler faste udgifter, reparationer og forbedringer
- om ulige indskud skal tilbagebetales ved salg eller udkøb
- hvordan boligen skal vurderes, hvis den ene vil overtage
- om den ene kan blive boende midlertidigt efter samlivsophør
- hvornår en intern aftale skal blive til skøde eller tinglyst rettighed
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan samle den slags aftalepunkter, så skøde, betaling og praktisk brug ikke blandes sammen.
Hvorfor er en mundtlig aftale ofte sårbar?
En mundtlig aftale kan være svær at bevise og svær at bruge som arbejdsredskab, når boligen skal sælges, vurderes eller overtages. I kan også huske aftalen forskelligt, især hvis den blev lavet ved købet og først får betydning flere år senere.
Derfor er det ikke nok, at I er enige i dag. Aftalen bør kunne læses af jer begge, af en rådgiver og i nogle tilfælde af banken eller en anmelder, så det er tydeligt, om aftalen handler om intern afregning, brugsret, salg eller ændret ejerandel.
Hvad sker der med ulige betaling uden aftale?
Ulige betaling ændrer ikke automatisk ejerandelen. Den ene kan have betalt størstedelen af udbetalingen, flere afdrag eller større forbedringer, uden at det i sig selv ændrer den ejerbrøk, der er tinglyst.
Hvis betalingen skal give en anden økonomisk afregning mellem jer, bør det beskrives som et internt krav, et lån, et indskud eller en udligningsregel. Hvis betalingen derimod skal give den ene større ejerskab, er det skødesporet, der skal vurderes.
Læs også om forskellen mellem skøde og ejerandele, hvis betalingen faktisk skal påvirke den registrerede ejerbrøk.
Hvordan håndterer I brug, udgifter og vedligehold?
Brug og udgifter bør behandles som et særskilt aftalespor. Det kan være, hvem der må bruge bestemte rum, hvem der betaler løbende fællesudgifter, og hvordan større vedligehold eller forbedringer skal besluttes.
Hvis I ikke har aftalt noget, kan det være uklart, om en betaling er en gave, en nødvendig driftsudgift, et udlæg, en forbedring eller et krav, der skal modregnes senere. Den uklarhed bliver især vigtig, hvis boligen sælges, eller den ene køber den anden ud.
Hvad hvis I går fra hinanden?
Ved samlivsophør skal I først skelne mellem tre valg: fælles salg, den ene overtager boligen, eller I ejer den sammen i en periode. Uden samejeoverenskomst mangler I ofte en aftalt rækkefølge for, hvilket valg der kommer først, og hvordan uenighed løses.
Hvis den ene skal overtage den andens ejerandel, er skøde ved samlivsophør normalt adkomstsporet. Aftalen mellem jer kan forklare pris og vilkår, men ejerændringen skal kunne ses i Tingbogen.
Hvad hvis den ene vil sælge eller købe den anden ud?
Uden en samejeoverenskomst kan hver medejer som udgangspunkt kræve samejet opløst, men det kan være uklart, om der er forkøbsret, hvordan prisen fastsættes, og hvilken frivillig proces der skal bruges før en eventuel civil sag.
Ved udkøb bør I holde fire spor adskilt: vurdering af boligen, beregning af udkøbsbeløb, bankens stilling til lån og pant, og skødet der ændrer ejerandelen. Artiklen om at købe en samlever ud af huset gennemgår den situation som særskilt proces.
Hvornår skal I vælge samejeoverenskomst, samlivsaftale eller skøde?
Dokumentvalget afhænger af, hvad I vil ændre. En samlivsaftale kan være en bred privat ramme om økonomi og hverdag. En samejeoverenskomst er mere præcis, når aftalen handler om den fælles bolig, for eksempel brug, udgifter, salg, udtræden og vurdering.
Et skøde er noget andet. Hvis ejerkredsen eller ejerandelen skal ændres, bør løsningen ikke gemmes i en privat aftale alene. Så skal det vurderes, om der skal tinglyses et nyt skøde, så adkomsten passer med det aftalte resultat.
Hvis I er i tvivl om aftaletypen, kan du sammenholde med artiklen om samejeoverenskomst om fast ejendom.
Skal en samejeoverenskomst tinglyses?
En samejeoverenskomst er ofte en intern aftale, men visse rettigheder eller begrænsninger kan i relevante tilfælde tinglyses som et servitutspor. Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst viser blandt andet dokumenttypen samejeoverenskomst under servitut og krav om, at de bestemmelser, der ønskes tinglyst, beskrives i fritekst.
Tinglysning af en samejeoverenskomst er ikke det samme som at ændre ejerandelene. Hvis ejerandelen skal ændres, er skødet stadig det centrale dokument. Læs mere om tinglysning af samejeoverenskomst, hvis aftalen skal have et rettighedsspor.
Hvilke oplysninger bør I samle først?
Før I opretter eller opdaterer en aftale, bør I samle de oplysninger, der gør det muligt at adskille ejerforhold, betaling og praktisk brug. Det giver et bedre grundlag end at begynde med en standardtekst.
- den aktuelle ejerbrøk og adkomst i Tingbogen
- hvem der har betalt indskud, lån, udgifter og forbedringer
- hvilke lån og hæftelser der er knyttet til boligen
- om I vil regulere salg, udkøb, forkøbsret eller fortsat sameje
- om nogle vilkår skal være interne, tinglyste eller gennemføres med skøde
Når oplysningerne ligger klart, bliver det lettere at se, om I mangler en samejeoverenskomst, et gældsbrev, en bankafklaring eller et skøde.
Hvordan kan I rette op, hvis I allerede ejer uden aftale?
I kan starte med at lave et praktisk aftalekort over det, der faktisk skal afklares. Det bør ikke kun handle om, hvad der sker ved brud, men også om den almindelige drift af boligen, beslutninger om forbedringer og hvordan uenighed håndteres.
Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte ejer boligen 50/50, men den ene har betalt 200.000 kr. mere ved købet. De kan vælge at lade ejerbrøken stå uændret og aftale, hvordan merindskuddet behandles ved salg. Hvis de i stedet vil gøre ejerandelen skæv, skal de vurdere skødeændring, betaling, lån og eventuel tinglysning.
Det vigtigste er at få dokumenterne til at pege i samme retning. Skødet skal vise ejerforholdet, samejeoverenskomsten skal forklare den interne boligordning, og bankens dokumenter skal afspejle, hvem der hæfter for lånet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på Skøde Centrets lokale juridiske arbejdsgrundlag og følgende officielle kilder om skøde, adkomst, tinglysning og samejeoverenskomst:
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
