Du kan aftale med din ægtefælle, at dit sommerhus eller din ejerandel skal være særeje. Aftalen kræver en ægtepagt, som begge underskriver, og som bliver tinglyst i Personbogen. Særeje kan også følge af et testamente eller en gavebestemmelse. Det ændrer ikke i sig selv ejerandelene eller gælden, og virkningen ved dødsfald afhænger af særejets type.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Særeje i sommerhus kan aftales for hele huset eller din ejerandel gennem en ægtepagt, som begge underskriver og får tinglyst i Personbogen. Aftalen ændrer ikke automatisk ejerskab, gæld eller arveret.
- Vælg særejets omfang og virkning ved både skilsmisse og dødsfald.
- Kontrollér testamentet eller gavebrevet, hvis sommerhuset er modtaget med særejevilkår.
- Gem dokumentation for købesum, indskud, renovering og afdrag; betalinger kan få betydning for senere økonomiske krav.
- Der er tinglysningsafgift og eventuelt udgifter til dokumentarbejde. Ejerændring og låneændring skal vurderes særskilt.
- Læs tinglysningssvaret og afklar eventuelle afviste bestemmelser. Afdødes fuldstændige særeje kan ikke indgå i uskiftet bo.
Start med ejerandelen, før I vælger særeje
At stå alene på skødet betyder, at du er registreret som ejer. Det betyder ikke automatisk, at sommerhuset er særeje. Uden en gyldig særejeordning vil værdien som udgangspunkt høre til din delingsformue, også hvis du købte huset før ægteskabet. Delingsformue handler om den økonomiske deling ved separation, skilsmisse eller død; din ægtefælle bliver ikke dermed medejer af huset under ægteskabet.
I behøver ikke gøre hele jeres formue til særeje. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan aftalen begrænses til et bestemt aktiv, eksempelvis sommerhuset. Det kaldes genstandssæreje. I kan også afgrænse særejet til en brøkdel eller et bestemt beløb af værdien, men de løsninger har forskellige konsekvenser, når værdien ændrer sig.
Ejer du huset sammen med din ægtefælle eller dine søskende, skal aftalen tage udgangspunkt i din faktiske ejerandel. En aftale om din halvdel som særeje ændrer hverken de andre ejeres andele eller deres rettigheder.
Et fiktivt eksempel: Du ejer halvdelen af et sommerhus, mens din søster ejer resten. Du og din ægtefælle gør hele din ejerandel til særeje. Ved en senere skilsmisse indgår din andel som udgangspunkt ikke i ligedelingen, mens søsterens andel slet ikke hører til jeres formue. Hvis aftalen i stedet kun gør en del af din ejerandel til særeje, skal resten behandles som delingsformue. Derfor skal teksten præcisere, om en angivet brøk vedrører hele ejendommen eller din egen andel.
Skal sommerhuset også være særeje ved dødsfald?
Du skal tage stilling til både et muligt brud og et dødsfald. Ordet særeje alene fortæller ikke, hvad der sker i begge situationer. De forskellige typer af særeje kan knyttes til netop sommerhuset eller din andel:
- Skilsmissesæreje holder den omfattede formue uden for ligedeling ved separation og skilsmisse. Ved dødsfald indgår den derimod i formuedelingen.
- Fuldstændigt særeje holder den omfattede formue uden for ligedeling både ved separation, skilsmisse og død.
- Kombinationssæreje kan give forskellig virkning afhængigt af, hvem der dør først, eller om formuen tilhører førstafdøde eller længstlevende. Den konkrete formulering bestemmer resultatet.
Fuldstændigt særeje fjerner ikke ægtefællens arveret. Hvis du dør som ejer, indgår dit fuldstændige særeje i dit dødsbo, hvor arveregler og et eventuelt testamente får betydning. Særejet bestemmer dermed ikke alene, hvem der skal overtage sommerhuset.
Et sommerhus, der er afdødes fuldstændige særeje, kan ikke indgå i uskiftet bo. Vil I give den efterlevende mulighed for at beholde huset, skal I derfor også undersøge arv, eventuelle medejere og muligheden for at betale øvrige arvinger. Skilsmissesæreje giver heller ikke i sig selv sikkerhed for uskiftet bo: Der gælder yderligere betingelser, og afdødes særbørn skal som udgangspunkt samtykke.
Et arvet sommerhus kræver kontrol af testamentet
Har du fået sommerhuset ved arv eller gave, bør du finde dokumentet frem, før I laver en ny aftale. Arvelader eller gavegiver kan have bestemt, at huset eller den modtagne andel skal være særeje. For arv skal bestemmelsen være truffet ved testamente.
I kan ikke frit sætte en sådan bestemmelse ud af kraft med jeres egen ægtepagt. En ændring skal være i overensstemmelse med arveladerens eller gavegiverens vilkår. Det er derfor dokumentets ordlyd, der skal afklare, om I overhovedet kan ændre særejet, og hvilke muligheder I har.
Har du arvet penge som særeje og brugt dem til at købe sommerhuset, skal pengenes vej kunne dokumenteres. Som udgangspunkt er det, der træder i stedet for særeje, også særeje. Ved et nyt køb bliver dit aktiv som udgangspunkt brøkdelssæreje, hvis du betaler med både særeje og delingsformue. Brøken følger forholdet mellem de anvendte midler. Køber du derimod for særejemidler sammen med lån, bliver det, du erhverver, særeje af samme art som de anvendte særejemidler. Det gælder din erhvervelse, ikke en anden medejers andel.
For køb før 1. januar 2018 skal de tidligere regler om blandet finansiering undersøges. Der er også overgangsregler for ældre gaver og arv. Brug derfor både dokumentets ordlyd og erhvervelsestidspunktet, når et ældre sommerhus skal vurderes.
Gem testamentet eller gavebrevet sammen med oplysninger om købesummen og betalingerne. En fælles konto eller et senere fælles lån fortæller ikke alene, hvilken formueordning huset har.
Renovering og afdrag kan give økonomiske krav
Du bliver ikke automatisk medejer ved at betale til din ægtefælles sommerhus. Samtidig betyder særeje ikke, at alle betalinger er uden betydning for en senere økonomisk opgørelse.
Bruger ejeren sin egen delingsformue til at forbedre sit særeje eller betale gæld, som ikke kan fradrages i delingsformuen, kan den anden ægtefælle få et reguleringskrav ved formuedelingen. Beløbet fastsættes ud fra blandt andet reduktionen af delingsformuen og de konkrete omstændigheder. Det er ikke en automatisk ret til halvdelen af hver håndværkerregning.
Har du bidraget til at bevare eller øge din ægtefælles formue uden for delingen, kan et særskilt spørgsmål være kompensation ved skilsmisse. Der kan også tilkendes kompensation, hvis du ellers bliver stillet urimeligt økonomisk. Her indgår blandt andet ægteskabets varighed, et eventuelt tidligere samliv og jeres indtægts-, formue- og pensionsforhold. Det er en konkret vurdering, som ikke i sig selv ændrer ejerskabet.
Aftal derfor, hvad større indbetalinger skal dække, og gem bilag for indskud, renovering og afdrag. Sondringen er mellem ejerskab, lån og mulige økonomiske krav; en kvittering for en betaling løser ikke alle tre spørgsmål.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Sådan får I aftalen på plads og kontrollerer den
Hvis I selv vil oprette særejet, skal I begge være enige om ægtepagten. Du kan ikke gøre din ægtefælles formue til særeje ved ensidigt at skrive det i en privat erklæring. Brug denne rækkefølge til at samle beslutningerne og dokumenterne:
- Find tingbogsattesten og den dokumentation, der viser, hvordan sommerhuset er erhvervet. Saml eksisterende ægtepagter, testamenter og gavebreve.
- Beslut, hvilken ejerandel og hvilken værdi særejet skal omfatte. Beskriv ejendommen entydigt med adresse og matrikeloplysninger, og angiv, hvem der ejer den omfattede andel.
- Vælg virkningen ved separation, skilsmisse og dødsfald. Afklar også, om I vil ændre lovens udgangspunkt om, at indtægter og det, der træder i stedet for særejet, er særeje.
- Udarbejd ægtepagten, underskriv den begge, og få den anmeldt til tinglysning i Personbogen. Underskrift alene opfylder ikke gyldighedskravet.
- Læs tinglysningssvaret og kontrollér, at den ønskede bestemmelse er tinglyst. Ved delvis afvisning skal I afklare de afviste punkter, før I lægger aftalen til grund.
Tinglysningsrettens vejledning om ægtepagter forklarer, hvordan I finder tinglysningssvaret. En eventuel notering af særejet på selve ejendommen er et særskilt trin; den erstatter ikke tinglysningen af ægtepagten i Personbogen. Hvis en ejerandel samtidig skal overdrages, skal ejerændringen også dokumenteres og tinglyses særskilt.
Hold udgifterne adskilt: Der er offentlig afgift ved tinglysning af ægtepagten og eventuelt betaling for at få dokumenterne udarbejdet. Hvis I også ændrer ejerandele eller lån, skal I desuden afklare omkostninger til ejerændring, långiver og eventuel vurdering. Selve særejeaftalen frigør ingen af jer fra en eksisterende gældsforpligtelse.
Ønsker I senere at ændre eller ophæve jeres egen ægtepagt, kræver det en ny ægtepagt. En aftale om blot at se bort fra den gamle tekst er derfor ikke tilstrækkelig.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, særeje, ægtepagter og økonomiske krav ved formuedeling.
- Arveloven om ægtefællers arveret og betingelserne for uskiftet bo.
- Tinglysningsrettens vejledninger om ægtepagter i Personbogen og notering af særeje i fast ejendom.
- Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven om registrering af rettigheder og offentlig afgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
