Ja, et sommerhus kan være særeje mellem ægtefæller. Særejet kan omfatte den ene ægtefælles sommerhus, en bestemt ejerandel eller en nærmere afgrænset del af værdien. Når I selv aftaler særeje, skal aftalen stå i en ægtepagt, som I begge underskriver og får tinglyst i Personbogen.
Særeje handler om, hvordan en værdi skal behandles ved separation, skilsmisse eller dødsfald. Det afgør ikke i sig selv, hvem der ejer sommerhuset. Derfor skal I holde formueordningen, de tinglyste ejerandele og eventuelle lån adskilt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ja, et sommerhus eller en bestemt ejerandel kan være særeje mellem ægtefæller. Særejet skal afgrænses præcist, og en aftale mellem jer kræver en underskrevet og tinglyst ægtepagt.
- Omfang: Aftalen kan gælde hele aktivet, en ejerandel eller en del af værdien.
- Ejerskab: Særeje ændrer ikke automatisk ejerandelene i Tingbogen.
- Virkning: Skilsmissesæreje, fuldstændigt særeje og kombinationssæreje giver forskellige resultater.
- Registrering: Ægtepagten skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig.
- Efterkontrol: Personbogen, Tingbogen, pant og øvrige aftaler skal kontrolleres hver for sig og for modstridende forudsætninger.
Hvad kan være særeje i sommerhuset?
Efter Ægtefællelovens § 12 kan en aftale om særeje begrænses til et eller flere bestemte aktiver. I kan derfor aftale, at et konkret sommerhus skal være særeje, uden at resten af jeres formuer også bliver særeje.
Hvis I begge står som ejere, bør aftalen præcist angive, hvilken ægtefælles ejerandel der er særeje. I kan også afgrænse særejet til en brøkdel, en procentdel eller et bestemt beløb af værdien. Det er ikke nok, at I blot er enige om, at ”sommerhuset” skal holdes uden for en senere deling, hvis aftalen efterlader tvivl om ejendommen, ejeren eller omfanget.
Sommerhuset kan allerede være særeje, hvis en gavegiver har bestemt det i et gavebrev, eller en arvelader har bestemt det i et testamente. I så fald skal den oprindelige bestemmelse læses, før I forsøger at ændre formuearten. Ægtefæller kan ikke altid ændre et særeje, som en tredjepart har fastsat.
Hvad hvis købet er finansieret med forskellige midler?
Finansieringen kan få betydning for, om sommerhuset er særeje, delingsformue eller en blanding. Når et aktiv købes for både særeje og delingsformue, følger det af Ægtefællelovens § 24, at aktivet kan blive brøkdelssæreje. Brøken fastsættes som udgangspunkt efter forholdet mellem de midler, der blev brugt ved købet.
Et lån er ikke i sig selv delingsformue. Er sommerhuset erhvervet for særejemidler sammen med låneoptagelse eller gældsovertagelse, er aktivet efter samme bestemmelse særeje af samme art som de anvendte særejemidler. Dokumentation for købesum, egenbetaling, lån og pengenes oprindelse kan derfor blive afgørende.
En finansieringsfordeling er dog ikke det samme som de tinglyste ejerandele. Hvis Tingbogen viser, at ægtefællerne ejer halvdelen hver, ændrer en intern finansieringsforskel ikke automatisk den registrerede ejerfordeling.
Hvorfor er ejerandel og særeje forskellige?
Tingbogen viser, hvem der er tinglyst ejer af sommerhuset, og hvilke ejerandele der er registreret. Personbogen indeholder den tinglyste ægtepagt. Det er to forskellige registreringsspor.
En ægtepagt om særeje overfører derfor ikke automatisk en del af sommerhuset til den anden ægtefælle. Hvis ejerkredsen eller ejerandelene skal ændres, kræver det en særskilt registrering af ejerforholdet, også kaldet adkomst. Tinglysningsretten har dokumenttypen ”Ægtepagt Adkomst”, når en allerede tinglyst ægtepagt selv indeholder overdragelsen. I andre tilfælde kan et skøde være det relevante dokument. Den konkrete disposition afgør dokumentvalget.
Det samme skel er forklaret nærmere i gennemgangen af formuefællesskab og fælles skøde. Hvis ejerandelene skal ændres, kan I også læse om ejerandele i skødet.
Hvilken virkning skal særejet have?
Det er ikke tilstrækkeligt at skrive, at sommerhuset skal være særeje. Aftalen skal også afspejle, hvad der skal ske i forskellige situationer:
- Skilsmissesæreje betyder, at den omfattede værdi holdes uden for ligedelingen ved separation eller skilsmisse, men behandles som delingsformue ved en ægtefælles død.
- Fuldstændigt særeje holdes uden for formuedelingen både ved separation eller skilsmisse og ved dødsfald.
- Kombinationssæreje kan give forskellige resultater afhængigt af, hvem der dør først, og hvordan aftalen er formuleret.
Betegnelserne beskriver, hvornår særejet virker. Når aftalen kun omfatter sommerhuset som et bestemt aktiv, kaldes det samtidig genstandssæreje. De to beskrivelser svarer altså på forskellige spørgsmål.
Særeje bestemmer heller ikke alene, hvem der arver sommerhuset. Arveret, testamente og muligheden for uskiftet bo er særskilte spørgsmål. Hvis formålet er at beskytte en bestemt værdi ved skilsmisse og samtidig sikre længstlevende ved dødsfald, bør aftalens virkning testes i begge situationer. En bredere forklaring findes i oversigten over forskellige typer særeje.
Hvordan supplerer en samejeaftale ægtepagten?
Hvis I ejer sommerhuset sammen, kan en samejeaftale regulere det løbende ejerforhold. Den kan blandt andet tage stilling til brug, udgifter, vedligeholdelse, forbedringer, udlejning, værdiansættelse og fremgangsmåden, hvis en af jer ønsker at sælge sin andel.
En samejeaftale gør ikke sommerhuset til særeje. Omvendt løser en ægtepagt om særeje ikke nødvendigvis de praktiske spørgsmål mellem to ejere. Dokumenterne kan derfor supplere hinanden, men de kan ikke uden videre erstatte hinanden.
Hvad sker der med lån og pant?
Særeje ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter efter en låneaftale, eller hvem der står som debitor på et tinglyst pantebrev. Hvis begge har underskrevet lånet, bliver den ene ikke frigjort, blot fordi sommerhuset eller en ejerandel gøres til særeje.
Ved en ejerændring skal I derfor undersøge adkomst, låneaftale og pant hver for sig. Kreditors stillingtagen kan være nødvendig, hvis en debitor skal udtræde, eller sikkerheden skal ændres. Se også forklaringen af hæftelse for lån og ejerskab.
Hvordan opretter og registrerer I særejet?
- Hent en tingbogsattest, og kontrollér den registrerede ejendom, ejerkreds, ejerandele og hæftelser.
- Fastlæg, hvilken ægtefælles aktiv eller ejerandel aftalen skal omfatte, og hvilken virkning I ønsker ved skilsmisse og dødsfald.
- Beskriv sommerhuset og særejets omfang så præcist, at der ikke er tvivl om, hvilken ejendom og værdi aftalen gælder.
- Underskriv ægtepagten, og anmeld den til Personbogen. Efter Ægtefællelovens § 20 er ægtepagten først gyldig, når begge ægtefæller har underskrevet, og den er tinglyst i Personbogen.
- Vurdér særskilt, om der også skal ske en notering eller ejerændring i Tingbogen. En gyldig ægtepagt kan noteres på den eksisterende adkomst med dokumenttypen ”Ægtepagt Særeje”. En faktisk overdragelse kræver det korrekte adkomstdokument.
En ægtepagt kan senere ændres eller ophæves, men det kræver en ny gyldig ægtepagt. Det er derfor ikke nok at skrive et privat tillæg og gemme det sammen med de øvrige papirer.
Hvilke kontroller bør I foretage bagefter?
- Læs tinglysningssvaret fra Personbogen, og kontrollér, om anmeldelsen er endeligt tinglyst, delvist afvist eller har fået en frist.
- Sammenhold det tinglyste dokument med den aftale, I faktisk ønskede, herunder ejendom, ejerandel, særejetype og eventuelle begrænsninger.
- Hvis der er anmeldt noget i Tingbogen, så hent en ny tingbogsattest og kontrollér ejerandele, særejenotering, hæftelser, frister og eventuelle bemærkninger om modstridende rettigheder.
- Kontrollér, at ægtepagten, en eventuel samejeaftale, lånedokumenterne og eventuelle arveretlige dokumenter ikke bygger på modstridende forudsætninger.
En kvittering for, at et dokument er sendt, er ikke det samme som en endelig registrering. Efterkontrollen kan opdage en forkert ejendom, en manglende ejer, en delvis afvisning eller en uafklaret frist, før fejlen får betydning ved et salg, et skifte eller et dødsfald.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Ægtefælleloven
- Retsinformation: Arveloven
- Tinglysningsretten: Ægtepagter i Personbogen
- Tinglysningsretten: Ægtepagt som adkomst eller særeje i fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
