En bolig kan gives væk, mens ejeren lever, men en gave tæt på døden kan skulle følge reglerne om testamente. Det gælder, hvis gaven gives kort før døden, døden er nært forestående, og giveren ved det. Vil du overdrage en bolig eller ejerandel til dit barn eller din partner, skal det derfor afklares, om gaveaftalen kræver mere end et almindeligt gavebrev og skøde.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En boliggave tæt på døden kan kræve, at testamentsreglerne er opfyldt. Et almindeligt gavebrev eller en skødeunderskrift er da ikke tilstrækkeligt i sig selv.
- Reglerne omfatter både gaver bestemt til opfyldelse efter døden og dødslejegaver under lovens konkrete betingelser.
- Høj alder eller alvorlig sygdom afgør ikke alene sagen. Ved dødslejegaver har giverens viden om nært forestående død betydning.
- Saml aftaler, tidslinje, ejerandele, eventuel betaling og samtidige oplysninger, før skødet færdiggøres.
- Formkrav, giverens forståelse og tvangsarv skal vurderes hver for sig. Betegnelsen arveforskud ændrer ikke testen.
- Nødtestamente kræver en reel hindring for almindelig oprettelse. Efter dødsfaldet skal en indsigelse vurderes ud fra det eksisterende materiale.
Hvornår bliver boliggaven omfattet af testamentsreglerne?
Arvelovens § 93 beskriver to situationer. Den første er en gave, som bliver lovet eller aftalt, mens giveren lever, men som er bestemt til først at blive opfyldt efter giverens død. Den anden er en gave, som bliver givet kort før døden under de nævnte betingelser om nært forestående død og giverens viden. Den sidste situation kaldes en dødslejegave.
Forskellen har betydning for din overdragelsesaftale. Hvis barnet først skal modtage boligen, når forælderen dør, kan testamentsreglerne være relevante, selv om forælderen var rask, da aftalen blev indgået. Hvis boligen derimod skal gives med virkning nu, bliver det nødvendigt at undersøge, om overdragelsen alligevel er en dødslejegave.
Et fiktivt eksempel viser skellet: En mor skriver, at hendes datter skal have moderens ejerandel efter moderens død. Her er det aftalte opfyldelsestidspunkt centralt. Skriver moderen i stedet, at datteren skal modtage andelen straks, mens moderen ved, at hun er tæt på at dø, skal det andet spor vurderes. At ordet gave står i begge dokumenter, gør ikke situationerne juridisk ens.
En aftale om, at gaveværdien senere skal trækkes fra barnets arv, løser et andet spørgsmål. Betegnelsen arveforskud ved familieoverdragelse gør derfor ikke i sig selv gaven fri af testamentskravene.
Er alvorlig sygdom eller høj alder nok?
Nej. Du kan ikke afgøre spørgsmålet alene ud fra en diagnose, giverens alder eller det forhold, at giveren senere døde. Ved dødslejegaver kræver loven både, at døden må anses for nært forestående på gavetidspunktet, og at giveren var klar over det. Gaven skal desuden være givet kort før døden.
Loven opstiller ingen bestemt grænse i antal dage, som automatisk gør en boliggave gyldig eller ugyldig. En kalenderberegning kan derfor ikke erstatte vurderingen af det konkrete forløb. Skødets underskriftsdato er én oplysning, men aftalen, den faktiske gennemførelse og oplysningerne til giveren skal ses i sammenhæng.
Reglen om dødslejegaver har en undtagelse for sædvanlige gaver. Den undtagelse gælder ikke automatisk, blot fordi modtageren er et barn eller en ægtefælle. Ved overdragelse af en bolig bør familien få vurderet den konkrete disposition og ikke selv behandle ordet familiegave som en undtagelse.
Hvad skal være på plads før skødet?
Hvis boliggaven er omfattet af testamentsreglerne, skal både formen og det tilladte indhold være i orden. Et almindeligt gavebrev med giverens underskrift dokumenterer et ønske, men opfylder ikke nødvendigvis kravene til et testamente. En skødeunderskrift kan heller ikke i sig selv erstatte dem.
Et almindeligt testamente kan oprettes skriftligt for en notar eller under samtidig tilstedeværelse af to vidner efter lovens nærmere regler. Giveren skal selv underskrive eller vedkende sig dokumentet. Vidnerne skal blandt andet kunne forstå bevidnelsen og være uafhængige af den begunstigelse, de bevidner. Barnet, der skal have boligen, kan ikke selv være testamentsvidne til sin gave.
Borger.dk beskriver, hvordan du bestiller tid hos den lokale notar og forbereder testamentet, legitimation og den tilhørende forside. Notaren bevidner identitet og giverens forståelse. Du bør aftale de praktiske dokumentkrav med notarkontoret, især hvis giverens situation gør et almindeligt fremmøde vanskeligt.
Formen løser ikke alle spørgsmål. Giveren skal kunne forstå dispositionen, og den må ikke være fremkaldt ved tvang eller anden utilbørlig påvirkning. Reglerne om tvangsarv sætter også grænser for, hvor meget der kan disponeres over. At der er to vidner eller en notar, giver derfor ikke uden videre ret til at give hele boligens værdi til én person.
Hvilke dokumenter skal familien samle?
En praktisk forberedelse er at samle materialet i én tidslinje, før gaveaftalen og skødet færdiggøres. Formålet er at kunne vise, hvad der faktisk blev aftalt, hvornår det skulle opfyldes, og hvilke oplysninger giveren havde. Det er ikke en lovbestemt, udtømmende bilagsliste.
- Gavebrev, overdragelsesaftale og eventuelle tidligere udkast med datoer.
- Oplysninger om ejendommen, giverens ejerandel og den andel, som modtageren skal have.
- Den aftalte overtagelsesdag og dokumentation for, hvad der allerede er gennemført.
- Eventuel betaling eller gældsovertagelse, så gaveelementet ikke forveksles med et almindeligt salg.
- Samtidige oplysninger, der kan belyse giverens forståelse af sin situation og af overdragelsen.
- Eksisterende testamenter og oplysninger om ægtefælle og livsarvinger.
Hold det oprindelige materiale adskilt fra familiens efterfølgende forklaringer. En senere beskrivelse kan være nyttig, men den bør ikke fremstå som et dokument, der blev skrevet på gavetidspunktet. Uenighed om datoer eller indhold skal fremgå åbent.
Hvis en del af overdragelsen sker mod betaling, skal den reelle modydelse kunne identificeres. Dokumentationen for en bolig som gave til en ægtefælle skal således stadig vise ejerandel og økonomiske vilkår, selv om et arveretligt spørgsmål også skal løses.
Kan et nødtestamente bruges, hvis tiden er kort?
Et nødtestamente er en mulighed, hvis sygdom eller et andet nødstilfælde forhindrer giveren i at oprette et almindeligt notar- eller vidnetestamente. Det er ikke nok, at familien helst vil springe den almindelige fremgangsmåde over. Hindringen skal være reel.
Der gælder ikke de sædvanlige formkrav, men det skal stadig kunne fastslås, at tilkendegivelsen udtrykker giverens egen beslutning. Giveren skal også have den nødvendige evne til at forstå den. Notér derfor tydeligt identitet, dato og den konkrete boligdisposition, når situationen tillader det.
Nødtestamentet bortfalder, når der i tre måneder ikke har været nogen hindring for at oprette et almindeligt testamente. Perioden regnes altså ikke uden videre fra den dag, nødtestamentet blev lavet. Hvis situationen bedres, bør dokumentationen bringes over i den almindelige form, så snart det er muligt.
Hvad hvis gaven bliver anfægtet efter dødsfaldet?
Hvis giveren allerede er død, må familien undersøge det dokumentgrundlag, der faktisk eksisterede. Modtageren kan ikke efterfølgende oprette giverens testamente eller reparere en manglende personlig beslutning med sin egen underskrift. Gem gaveaftale, skøde, vidneoplysninger og korrespondance, og få indsigelsen vurderet som led i dødsboets behandling.
Indsigelser mod et testamentes gyldighed kan efter arveloven rejses af den, som ville arve, hvis testamentet blev tilsidesat. Ved en dødslejegave skal vurderingen først fastlægge, om testamentsreglerne overhovedet gælder, og derefter hvilken mangel der eventuelt foreligger. De almindelige grunde til et ugyldigt testamente kan derfor ikke bruges som en genvej uden den første vurdering.
Et allerede underskrevet skøde besvarer ikke i sig selv indsigelsen. Før der disponeres videre over boligen, bør parterne have afklaret, hvem der kan gøre krav gældende, hvad dokumenterne viser, og hvordan uenigheden skal behandles. Resultatet afhænger af den konkrete gave og kan ikke udledes alene af, at ejerskiftet blev forsøgt gennemført før dødsfaldet.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Arveloven – dødsgaver, testamentskrav og ugyldighed.
- Borger.dk: Testamente – notar, vidner og nødtestamente.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
