At ændre skøde er den rigtige vej, når den registrerede ejer eller ejerandel skal ændres. Men ikke alle ændringer omkring en bolig hører hjemme i et skøde. Før du opretter et dokument, bør du derfor afklare, om sagen handler om ejerskab, den samme ejers navn, en aftale mellem medejere eller hæftelse for lån.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Du skal ændre skødet, når den registrerede ejer eller ejerandel skal ændres. Gælder sagen kun den samme ejers navn, medejernes indbyrdes aftale eller hæftelsen for et lån, hører ændringen derimod til i et andet dokument- eller aftalespor.
- Ejerskab: Et skøde bruges ved overdragelse af hele ejendommen eller en del af den.
- Forberedelse: Kontrollér den aktuelle Tingbog, den ønskede ejerfordeling, overdragelsesgrundlaget og den nødvendige dokumentation.
- Lån: En person indtræder eller udtræder ikke automatisk af et lån, fordi skødet ændres.
- Omkostninger: Tinglysningsafgift, låneændringer og dokumentarbejde kan give særskilte udgifter.
- Efterkontrol: Kontrollér både adkomsten i Tingbogen og eventuelle ændringer i lån og pant.
Det afgørende er, hvilken retlig virkning du ønsker. Tingbogen holder adkomst, pant og servitutter adskilt, og ét dokument kan derfor ikke uden videre løse alle dele af sagen.
- Ejer eller ejerandel: Et skøde er normalt det relevante dokument, når en person skal ind eller ud af ejerkredsen, eller når de registrerede ejerandele skal ændres.
- Den samme ejers navn: Hvis ejeren ikke skifter, men kun har fået et andet navn, bruges dokumenttypen Navneændring Fast Ejendom. Det er ikke en overdragelse.
- Regler mellem medejere: Vil ejerne aftale brug, udgifter, vedligeholdelse eller et senere salg, kan en samejeoverenskomst være relevant. Den ændrer ikke i sig selv adkomsten eller ejerandelene.
- Lån og personlig hæftelse: En ændring af låntager eller debitor er et særskilt låne- og pantspor. Den følger ikke automatisk af et nyt skøde.
Denne opdeling er et praktisk første kontrolpunkt. Hvis du vælger dokument ud fra ordet ”ændring” alene, kan du ende med at anmelde et skøde, selv om den ønskede virkning hører hjemme i et andet dokument eller i en aftale med långiveren.
Hvornår kræver ejerændringen et nyt skøde?
Tinglysningslovens § 6 definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Et skøde er derfor relevant, når hele ejendommen overdrages, en medejer tilføjes eller fjernes, eller en eksisterende ejers andel ændres ved en overdragelse.
Et nyt navn på den samme person ændrer derimod ikke ejendomsretten. Tinglysningsretten har en særskilt procedure for navneændring på fast ejendom. Det er også værd at skelne mellem et aftalebaseret ejerskifte og andre adkomstændringer. Ved eksempelvis dødsbo eller en myndighedsafgørelse kan et andet adkomstdokument end et almindeligt skøde være det korrekte grundlag.
Hvis en ny person skal være medejer, er der tale om mere end en administrativ tilføjelse. Den nuværende ejer skal overdrage en bestemt andel, og den nye medejer skal registreres som erhverver. Den situation er uddybet i guiden om at tilføje et ekstra navn på skødet.
Hvad skal være afklaret før anmeldelsen?
Begynd med en aktuel Tingbog og den aftale eller begivenhed, som ændringen bygger på. Følgende oplysninger skal hænge sammen:
- hvem der er registreret som ejer nu, og om ejeren kan disponere som forudsat
- hvem der skal være ejer efter ændringen, og med hvilke andele
- hvad der overdrages, på hvilket grundlag og med hvilken overtagelsesdag
- den økonomiske modydelse og de oplysninger om overdragelsen, som skal angives
- om fuldmagter, samtykker eller anden dokumentation er nødvendig
- hvordan eksisterende lån og pant skal håndteres særskilt.
Tinglysningsretten skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen er den del af sælgerens egen andel, der overdrages. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som køberen får. Hvis A ejer halvdelen af en ejendom og overdrager halvdelen af sin egen andel til B, er A’s sælgerandel en halv, mens B’s køberandel er en fjerdedel af hele ejendommen. Brøkerne skal altid beregnes ud fra de faktiske ejerforhold. Du kan læse mere om ejerandele på skødet.
Overdragelsens grundlag har også betydning for dokumenterne. Et salg, et udkøb efter samlivsophør, en overdragelse mellem ægtefæller og et ejerskifte fra et dødsbo kan kræve forskellige oplysninger. Det er derfor mere sikkert at fastlægge det juridiske grundlag først og derefter vælge dokument og felter.
Hvordan forløber en ændring af skødet?
- Kontrollér den aktuelle registrering. Hent oplysninger om ejere, ejerandele, pant og servitutter fra Tingbogen.
- Fastlæg den ønskede sluttilstand. Beskriv præcist, hvem der skal eje hvad efter ændringen.
- Afklar overdragelsens grundlag. Aftalen eller det relevante adkomstdokument skal forklare, hvorfor ejerforholdet ændres.
- Adskil lånesporet. Undersøg, om långiveren skal godkende eller aftale en ændring af debitor, hæftelse eller lånevilkår.
- Opret det korrekte dokument. Angiv ejendommen, parterne, andelene, overdragelsessummen og de øvrige krævede oplysninger. Tinglysningsrettens vejledninger om skøder viser de aktuelle dokumentfelter.
- Underskriv og anmeld. Tinglysningsdokumenter oprettes og anmeldes som udgangspunkt digitalt. De nødvendige parter skal underskrive selv eller gennem en gyldig fuldmagt.
- Behandl tinglysningssvaret. En frist, bemærkning eller afvisning kræver en anden handling end en endelig registrering uden udeståender.
Rækkefølgen mindsker risikoen for, at ejerbrøker, låneaftaler og anmeldte oplysninger peger i forskellige retninger. Skødet bør afspejle den aftale, der faktisk skal gennemføres, frem for at være udgangspunktet for at finde ud af, hvad parterne har aftalt.
Hvad sker der med lån og pant?
Skødet afgør, hvem der har adkomst til ejendommen. Lånedokumenterne afgør, hvem der hæfter personligt for gælden. Du kan derfor ikke udlede lånehæftelsen af ejerandelene, og en person bliver ikke automatisk frigjort fra et lån, fordi personen udgår af skødet.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel om en aftalt overtagelse af pantegæld, når blandt andet pantebrevets vilkår og en ubetinget tinglyst adkomst opfylder bestemmelsens betingelser. Uden for det snævre lovspor får en gældsovertagelse først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Derfor skal vilkårene i det konkrete lån og långiverens stillingtagen undersøges, hvis ejerændringen også skal ændre hæftelsen.
En ændring i pantebrevets debitorer kan desuden kræve et særskilt dokument. Tinglysningsretten behandler debitorskifte på boliglån som et andet spor end adkomsten. Eksisterende pant forsvinder heller ikke alene på grund af et nyt skøde.
Hvilke omkostninger kan ændringen medføre?
En anmeldt overdragelse af fast ejendom udløser som udgangspunkt en offentlig tinglysningsafgift. Afgiftsgrundlaget afhænger blandt andet af overdragelsens karakter og de oplysninger, der skal lægges til grund. Hvis lån eller pant samtidig ændres, kan der komme særskilte offentlige afgifter og omkostninger hos långiveren.
Andre mulige udgifter er værdiansættelse, dokumentfremskaffelse og hjælp til at udforme eller ekspedere dokumenterne. Der findes derfor ikke én samlet pris, som dækker alle skødeændringer. Den offentlige del er forklaret nærmere i guiden om tinglysningsafgift ved ændring af skøde.
Hvad kan standse eller forsinke registreringen?
Et dokument skal vedrøre en ret over en bestemt ejendom og som udgangspunkt være udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan disponere over retten. Forkerte ejerbrøker, uoverensstemmelse mellem aftale og anmeldte oplysninger, manglende underskrift eller utilstrækkelig dokumentation kan derfor forhindre den ønskede registrering.
En afvisning og en tinglysning med frist skal håndteres forskelligt. Ifølge Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar skal et afvist dokument anmeldes på ny. Er dokumentet tinglyst med frist, kan fristen søges slettet ved en påtegning med den nødvendige dokumentation. Først når eventuelle frister er væk, er registreringen endelig uden det udestående forhold.
Hvordan kontrollerer du det færdige resultat?
Hent en ny tingbogsattest efter behandlingen. Kontrollér, at de rigtige personer står under adkomst, at ejerandelene svarer til aftalen, og at tinglysningssvaret ikke indeholder en frist eller et andet udestående punkt. Tingbogsattesten viser desuden registrerede servitutter og pantebreve, men den viser ikke nødvendigvis hele den personlige låneaftale.
Efterkontrollen bør derfor ske i to spor: Tingbogen skal vise den ønskede ejerændring, og låne- eller pantedokumenterne skal vise den særskilte ændring, hvis hæftelsen også skulle ændres. Det er muligt, at det ene spor er gennemført, mens det andet stadig mangler.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger, kontrolleret den 15. juli 2026.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om skøde, dokumentkrav, digital anmeldelse og gældsovertagelse.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved registrering af ejerskifte og pant.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, navneændring, sælger- og køberandele, samejeoverenskomst, debitorskifte, tinglysningssvar og tingbogsattester.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: