En skødeoverdragelse mellem ægtefæller ændrer, hvem der er registreret som ejer af boligen, og eventuelt med hvilken andel. Processen består ikke kun af at underskrive et skøde. I skal også have styr på overdragelsens vilkår, den nye ejerfordeling, eksisterende lån og den formueordning, I ønsker. De spor hænger sammen i praksis, men de har hver sin juridiske virkning.
Denne artikel handler om en overdragelse, mens ægteskabet består. En overdragelse som led i separation, skilsmisse eller dødsboskifte følger andre dokument- og afgiftsregler.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En skødeoverdragelse mellem ægtefæller ændrer den registrerede ejerandel, men ikke automatisk lån, pant eller formueordning. Få overblik over de valg og kontroller, der bør være afklaret før anmeldelsen.
- Afklar ejerandele og overdragelsens vilkår
- Skeln mellem skøde, ægtepagt og særeje
- Håndter lån og pant som et særskilt spor
- Se, hvordan tinglysningen gennemføres
- Kontrollér resultatet efter registreringen
Hvad skal I aftale før overdragelsen?
Begynd med det resultat, der skal stå i Tingbogen. Det er ikke nok at aftale, at den ene ægtefælle skal “med på skødet”. I skal fastlægge den præcise ejerandel før og efter overdragelsen. Ægtefæller kan godt eje huset i forskellige ejerandele.
Aftalen bør som minimum afklare:
- hvilken ideel andel af ejendommen der overdrages
- om overdragelsen er et salg, en gave eller en kombination
- hvilken dato overdragelsen skal have virkning fra
- hvad den samlede ejerskiftesum består af
- om den nye ejer skal overtage gæld eller andre forpligtelser
- om overdragelsen afhænger af finansiering eller en kreditors godkendelse
Den samlede ejerskiftesum er mere end et eventuelt kontant beløb. Overtaget pantegæld og andre værdier, der ydes som led i overdragelsen, skal også medregnes. En overdragelse uden kontant betaling er derfor ikke nødvendigvis en overdragelse med en ejerskiftesum på nul.
Hvad ændrer skødet – og hvad ændrer det ikke?
Skødet dokumenterer overgangen af ejendomsretten og danner grundlag for den registrerede adkomst. Når skødet er tinglyst, viser Tingbogen, hvem der ejer ejendommen, og hvilken andel hver ejer har. Det er denne registrering, der beskytter ejerskiftet over for senere aftaler og retsforfølgning.
Skødet ændrer derimod ikke automatisk ægtefællernes formueordning. Delingsformue, ofte omtalt som formuefællesskab, beskriver, hvordan værdier som udgangspunkt skal behandles ved et senere skifte. Det er ikke det samme som, at begge ejer boligen. Derfor er formuefællesskab og fælles adkomst to forskellige forhold.
Skødet gør heller ikke i sig selv den nye medejer til meddebitor på boliglånene, og det frigør ikke den hidtidige ejer fra personlig hæftelse. Ejerforhold, formueordning og gældsforhold skal derfor kontrolleres som tre særskilte spor.
Skal I bruge et skøde eller en ægtepagt?
En almindelig overdragelse af ejendomsretten anmeldes normalt som et endeligt skøde. Her angives blandt andet den afståede ejerandel, den erhvervede ejerandel, ejerskiftesummen og de tinglyste hæftelser, som skal respekteres.
Der findes en anden registreringsvej, hvis overdragelsen allerede står i en ægtepagt, som er tinglyst i Personbogen. I den situation kan ægtepagten anmeldes på ejendommen med dokumenttypen “Ægtepagt Adkomst”. Hvis ægtepagten endnu ikke er tinglyst i Personbogen, anvendes et endeligt skøde til selve ejerskiftet.
En gave mellem ægtefæller kræver ikke i sig selv, at overdragelsen står i en ægtepagt. Hvis I samtidig vil oprette eller ændre særeje, skal den del derimod aftales i en ægtepagt, som begge underskriver, og som tinglyses i Personbogen. Et skøde alene opretter ikke særeje.
Hvordan foregår tinglysningen trin for trin?
- Kontrollér den nuværende adkomst. Sammenhold ejerens navn, den registrerede ejerandel og ejendommens identifikation med det, I vil ændre. Gennemgå også servitutter og pant, som kan påvirke overdragelsen.
- Vælg den korrekte dokumenttype. Brug normalt et endeligt skøde. Brug kun “Ægtepagt Adkomst”, når overdragelsen står i en ægtepagt, der allerede er tinglyst i Personbogen.
- Angiv andelene præcist. Anmeldelsen skal både vise sælgerens afståede andel og køberens erhvervede andel. Den ønskede samlede ejerfordeling bør kontrolleres ud fra begge oplysninger.
- Oplys hele ejerskiftesummen. Medtag kontant betaling, overtaget pantegæld og andre ydelser, der indgår i overdragelsen.
- Afklar eksisterende hæftelser. Angiv, hvilke tinglyste lån og pantebreve der skal respekteres, men behandl et eventuelt debitorskifte særskilt med kreditor.
- Underskriv og anmeld digitalt. Køber og sælger skal som udgangspunkt underskrive anmeldelsen digitalt, hvorefter dokumentet sendes til Tinglysningsretten.
- Læs tinglysningssvaret. Kontrollér, om adkomsten er registreret som forventet, eller om resultatet indeholder en frist, betingelse eller anmærkning, der kræver opfølgning.
En fejl i den afståede eller erhvervede andel kan give en anden ejerfordeling end den, I havde aftalt. Se derfor ikke kun på navnene i anmeldelsen. Sammenhold brøkerne med den ønskede slutfordeling, før dokumentet underskrives.
Hvordan håndteres lån og pant?
Pant i ejendommen og personlig gæld er ikke det samme. At et pantebrev respekteres i skødet betyder, at pantet bevarer sin tinglyste retsstilling. Det viser ikke i sig selv, hvem kreditor kan kræve betaling af.
Efter Tinglysningslovens § 39 kan en ny ejer i en afgrænset situation indtræde i en pantegæld, mens den tidligere ejer frigøres. Det kræver blandt andet, at gældsovertagelsen er aftalt, at pantevilkårene ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og at den nye ejers adkomst bliver tinglyst ubetinget. Uden for denne situation får gældsovertagelsen kun virkning over for kreditor, hvis kreditor indgår en aftale med den nye ejer.
Selv når lovens betingelser er opfyldt, kan kreditor holde sig til den tidligere ejer, indtil kreditor har fået meddelelse og dokumentation for den registrerede adkomst. Få derfor et skriftligt svar fra långiver om debitorskifte og frigørelse. I kan læse mere om hæftelsen for huslånet, når en ægtefælle kommer på skødet.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af et ejerskifte er afgiften i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den procentvise del beregnes normalt af ejerskiftesummen.
Ved en ikke-fri overdragelse af en ejerbolig kan afgiftsgrundlaget dog ikke frit sættes til det beløb, ægtefællerne har aftalt. Grundlaget kan som udgangspunkt ikke være lavere end 80 procent af den senest offentliggjorte eller meddelte offentlige ejendomsværdi. Er vurderingen meddelt efter overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven, anvendes 85 procent. Ved overdragelse af en ideel andel fordeles værdien efter den andel, der skifter ejer.
Hvis der ikke findes en anvendelig offentlig vurdering, eller ejendommen er ændret væsentligt siden vurderingen, kan den forventede kontantværdi på anmeldelsestidspunktet blive afgørende. Den særlige afgiftsregel, der gælder ved ejerskifte som følge af opløsning af formuefællesskab, bør ikke bruges ved en almindelig overdragelse, mens ægteskabet består. En nærmere gennemgang findes i artiklen om tinglysningsafgift ved ændring af skøde.
Hvornår bør processen sættes på pause?
Undlad at sende anmeldelsen, hvis et centralt vilkår stadig er åbent. Det gælder især, når:
- den ønskede ejerfordeling ikke kan omsættes til præcise andele
- ejerskiftesummen eller afgiftsgrundlaget ikke er afklaret
- långiver endnu ikke har taget stilling til et ønsket debitorskifte
- en servitut, forkøbsret eller tinglyst hæftelse kan begrænse overdragelsen
- I vil ændre særeje eller anden formueordning, men ægtepagten ikke er på plads
- den valgte dokumenttype ikke svarer til de dokumenter, I faktisk har
En tinglyst adkomst kan godt være korrekt, selv om finansieringen ikke er faldet på plads som forventet. Derfor bør betingelser om långivers accept afklares, før ejerskiftet anmeldes, hvis accepten er afgørende for aftalen.
Hvad skal I kontrollere bagefter?
Når Tinglysningsretten har behandlet anmeldelsen, skal resultatet sammenholdes med aftalen. Kontrollér:
- at begge ejeres navne og ejerandele er registreret korrekt
- at adkomsten er endelig, eller at en eventuel frist bliver håndteret
- at anmærkninger og respekterede hæftelser svarer til det forventede
- at långiverens bekræftelse om debitorskifte eller frigørelse stemmer med låneforholdet
- at I har gemt det underskrevne dokument, tinglysningssvaret og den økonomiske aftale bag overdragelsen
Det afsluttende kontrolpunkt er dermed bredere end selve Tingbogen. Den registrerede ejerfordeling, formueordningen og den personlige hæftelse skal hver især stemme med det resultat, I havde besluttet.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 16. marts 2026.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, lovbekendtgørelse nr. 774 af 7. august 2019 med senere ændringer.
- Tinglysningsafgiftsloven, lovbekendtgørelse nr. 307 af 13. marts 2025 med senere ændringer.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder og adkomst.
- Ministeriets officielle satsside for tinglysningsafgift.
Kilderne er kontrolleret den 15. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
