Fejl i BBR bliver rettet ved, at ejeren sender de korrekte oplysninger til kommunen via Ret BBR eller direkte til kommunens BBR-funktion. Før du overtager boligen, bør sælger få uoverensstemmelsen afklaret. Efter overtagelsen er det dig som nuværende ejer, der skal sørge for, at registreringen stemmer med de faktiske forhold. En rettelse gør dog ikke automatisk et ulovligt byggeri lovligt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Fejl i BBR skal først afgrænses: Er registeroplysningen forkert, eller viser forskellen et muligt ulovligt bygge- eller anvendelsesforhold? Ejeren sender rettelsen til kommunen, mens en eventuel lovliggørelse behandles som en særskilt byggesag.
- Før overtagelsen bør sælger få fejlen afklaret; efter overtagelsen har den nye ejer ansvaret for korrekte BBR-oplysninger.
- Ret BBR sender et ændringsforslag, som kommunen gennemgår, før registreringen opdateres.
- Nogle ændringer kræver direkte kontakt til kommunen og dokumentation som tegninger, målinger eller en situationsplan.
- En BBR-registrering dokumenterer ikke automatisk, at byggeri eller anvendelse er lovlig.
- Kvitteringen, den nye BBR-meddelelse og en eventuel byggesagsafgørelse dokumenterer forskellige trin.
Er BBR-oplysningen faktisk forkert?
Start med at identificere den præcise registrering. En BBR-meddelelse viser blandt andet bygninger, anvendelse, arealer, installationer og materialer. Notér både feltet, bygningsnummeret eller enheden og den værdi, du mener skal ændres. En løs forskel mellem en plantegning og BBR er ikke nok til at fastslå, hvilken oplysning der er forkert.
Arealer kræver særlig kontrol, fordi dokumenterne kan bruge forskellige definitioner og målemetoder. BBR-areal, tinglyst areal og den gulvflade, du oplever i boligen, er ikke nødvendigvis samme størrelse. Afklar derfor først forskellen mellem BBR-areal og tinglyst areal, før du anmoder om at ændre et tal.
Sammenhold registreringen med de faktiske forhold og med kommunens byggesagsmateriale. Godkendte tegninger og tilladelser viser noget andet end et foto eller en ny opmåling: Tegningen kan vise det godkendte projekt, mens opmålingen viser, hvad der fysisk findes i dag. Begge dele kan være nødvendige for at forstå uoverensstemmelsen.
Hvem skal handle omkring overtagelsen?
BBR’s vejledning til boligkøbere anbefaler, at du gør sælger opmærksom på forkerte oplysninger, så de kan blive rettet før overtagelsen. Når du har overtaget boligen, overtager du samtidig ejerens ansvar for, at BBR er korrekt. Det gælder, selv om det fysiske forhold er opstået under en tidligere ejer.
Hvis sagen ikke kan afsluttes før købsaftalen, bør det fremgå præcist, hvilken registrering der er forkert, hvem der indsender materialet, hvem der fremskaffer dokumentation, og hvad der skal ske, hvis kommunen ikke accepterer den foreslåede rettelse. BBR-oplysninger kan også indgå i en salgsopstilling, tilstandsrapport eller energimærkning, så de berørte dokumenter skal vurderes samlet.
Kommunens BBR-behandling og parternes private aftale er to separate spor. En klausul i købsaftalen binder ikke kommunen til at godkende et bestemt areal eller en bestemt anvendelse. Omvendt afgør en ny BBR-meddelelse ikke i sig selv, om køber eller sælger skal bære en udgift. Det spørgsmål afhænger af aftalen, de udleverede oplysninger og de konkrete omstændigheder.
Hvordan sender du rettelsen?
En enkel registerfejl kan normalt håndteres i denne rækkefølge:
- Hent den aktuelle BBR-meddelelse, og markér den præcise bygning, enhed og oplysning.
- Saml det materiale, der bærer den korrekte oplysning, eksempelvis godkendte tegninger, en måling, en tilladelse eller fotos af de faktiske forhold.
- Send et ændringsforslag gennem Ret BBR, hvis løsningen understøtter den pågældende oplysning, og gem kvitteringen.
- Kontakt kommunen direkte, hvis feltet ikke kan ændres i Ret BBR, eller hvis uoverensstemmelsen vedrører en sag, som kommunen skal behandle særskilt.
- Besvar kommunens spørgsmål, og kontrollér den nye BBR-meddelelse, når rettelsen er behandlet.
Ret BBR kan ikke bruges til alle ændringer. BBR nævner blandt andet ændret anvendelse, visse nye bygninger og tekniske anlæg, nedrivning samt bestemte oplysninger om vand og afløb som forhold, der kan kræve direkte kontakt til kommunen. Et indsendt ændringsforslag bliver gennemgået af kommunen, før det gemmes i registret.
Hvornår bliver det en lovliggørelsessag?
BBR registrerer faktiske oplysninger om ejendommen, men registreringen er ikke i sig selv et bevis på, at byggeri eller anvendelse er lovlig. Reglerne giver kommunen mulighed for enten at kræve det ulovlige forhold bragt i orden før registreringen eller at registrere det faktiske forhold med en notering, mens lovliggørelsen behandles.
En forkert oplysning om tagmateriale eller varmekilde kan være en ren registerrettelse. En tilbygning uden tilstrækkeligt byggesagsgrundlag, et rum registreret eller brugt til et andet formål eller en bygning, der afviger fra den godkendte tegning, kan derimod kræve en særskilt kommunal vurdering. Det er kommunen, der afgør, om forholdet er ulovligt, og hvilket regelsæt der skal anvendes.
Hvis et byggeforhold er ulovligt, ligger pligten til at få det bragt i orden som udgangspunkt hos den aktuelle ejer. Den officielle BR18-vejledning om lovliggørelse skelner mellem en efterfølgende tilladelse, fysisk ændring eller fjernelse og en kombination af disse løsninger. Hvilken vej der kan bruges, afhænger af forholdet og kommunens konkrete vurdering.
Hvilken dokumentation kan kommunen kræve?
Kommunen kan kræve, at du bruger et bestemt skema, markerer den berørte bygning på en situationsplan og dokumenterer den oplysning, du vil have registreret. Dokumentationen skal passe til fejlen. En arealrettelse kan kræve mål og en klar beregningsmetode, mens en ændret anvendelse kan kræve tegninger, tilladelser og oplysninger om den faktiske brug.
- BBR-meddelelsen identificerer den nuværende registrering.
- Byggesagsarkivet kan vise ansøgninger, godkendte tegninger, tilladelser og afslutningen på en tidligere sag.
- En situationsplan eller opmåling kan placere og beskrive det fysiske forhold.
- Fotos kan vise den aktuelle indretning, men dokumenterer ikke alene, at forholdet er lovligt.
En ejendomsdatarapport kan give et bredere overblik over offentlige ejendomsoplysninger, men den erstatter ikke kommunens byggesagsmateriale eller den dokumentation, som kommunen konkret beder om.
Hvad kan processen koste?
Omkostningen afhænger af, om sagen kan afsluttes som en enkel registerrettelse eller udvikler sig til en byggesag. Der findes derfor ikke ét samlet beløb, som kan sættes på alle BBR-fejl. Du kan få udgifter til opmåling, nye tegninger og teknisk dokumentation.
Hvis kommunen kræver fysisk lovliggørelse, kan ombygning eller fjernelse blive den største post. Før overtagelsen bør købsaftalen derfor placere opgaven og den økonomiske risiko konkret i stedet for blot at skrive, at BBR skal rettes. Først når fejlen og kommunens forventede proces er afklaret, kan du vurdere, hvilke omkostningstyper der reelt er relevante.
Hvornår er BBR-sagen reelt afsluttet?
En kvittering fra Ret BBR viser, at ændringsforslaget er sendt. Den viser ikke, at kommunen har godkendt rettelsen. Når kommunen har behandlet ændringen, modtager ejeren en ny BBR-meddelelse. Kontrollér det konkrete felt, bygningsnummeret og eventuelle noteringer i den nye version i stedet for alene at se, at dokumentets dato er ændret.
Hvis uoverensstemmelsen også førte til en byggesag, er den opdaterede BBR-meddelelse ikke nødvendigvis det sidste dokument. Gem kommunens afgørelse, tilladelse eller anden afslutning på lovliggørelsessagen sammen med den nye BBR-meddelelse. Kvitteringen, registerudskriften og byggesagsafgørelsen dokumenterer hver sit trin og kan ikke erstatte hinanden.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende BBR-regler og aktuelle myndighedsvejledninger om registrering og lovliggørelse.
- Retsinformation: lov om bygnings- og boligregistrering og bekendtgørelse om ajourføring af BBR.
- BBR’s vejledning om rettelser, boligkøb og kommunal behandling.
- Social- og Boligstyrelsens BR18-vejledning om lovliggørelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: