Fejl i BBR: Hvordan retter man dem?

Af Skøde Centret

Hvorfor er fejl i BBR kritiske for din boligøkonomi?

Fejl i BBR-registret er mere end bare bureaukratiske småting. De kan koste dig dyrt i forkerte skatteberegninger, give problemer med forsikringen og skabe store udfordringer, når du en dag skal sælge din bolig. Her får du overblikket over, hvordan du tjekker og retter oplysningerne korrekt.

Hvad er BBR-registret, og hvorfor er det vigtigt?

Bygnings- og Boligregistret, bedre kendt som BBR, fungerer som din ejendoms offentlige cv. Det er her, staten og kommunen henter data om, hvor stort dit hus er, hvilke materialer det er bygget af, og hvordan det opvarmes. Registret blev oprettet tilbage i 1977, men dets betydning er vokset markant de seneste år.

I dag er BBR nemlig grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering. Det betyder, at de oplysninger, der står i registret, direkte påvirker, hvor meget du skal betale i boligskat. Hvis der står, at dit hus er større, end det reelt er, risikerer du at betale skat af kvadratmeter, du slet ikke har.

Det er også BBR, som forsikringsselskaberne ofte kigger i, når de skal beregne din præmie eller vurdere en skade. Hvis dine bygninger ikke er registreret korrekt, kan du i værste fald risikere, at forsikringen ikke dækker ved brand eller stormskade, fordi bygningen officielt “ikke eksisterer”.

Vi oplever ofte, at boligejere bliver overraskede over, hvor detaljeret registret er. Det omfatter ikke kun selve stuehuset, men også carporte, udhuse, udestuer og endda olietanke. Alt dette skal stemme overens med virkeligheden for at sikre dig juridisk og økonomisk.

Hvordan opdager jeg fejl i min BBR-meddelelse?

Det første skridt er at hente din BBR-meddelelse. Det kan du gøre gratis via den offentlige portal OIS.dk eller via BBR’s egen hjemmeside. Det er vigtigt, at du ikke bare skimmer dokumentet, men går det grundigt igennem med kritiske øjne.

Du skal især være opmærksom på det registrerede boligareal. Mål gerne dine rum op, hvis du er i tvivl. Husk, at arealet i BBR typisk måles på ydersiden af murene, så det vil ofte være lidt højere end det indvendige gulvareal, du måske selv måler op med en tommestok.

Tjek også antallet af bygninger på grunden. Har du revet et gammelt skur ned for fem år siden, men står det stadig i papirerne? Eller har du bygget en ny carport, som ikke fremgår? Begge dele er fejl, der skal rettes.

Vær også opmærksom på oplysninger om varmeinstallationer og tagmateriale. Hvis du har skiftet fra oliefyr til varmepumpe, men BBR stadig siger oliefyr, kan det have betydning for både din energimærkning og din forsikring.

Hvilke konsekvenser har fejl i BBR for min boligskat?

Med det nye boligskattesystem, der trådte i kraft i 2024, er BBR-data blevet den absolutte hjørnesten i din økonomi som boligejer. Vurderingsstyrelsen bruger dataene automatisk til at fastsætte værdien af din ejendom.

Hvis din BBR-meddelelse fejlagtigt angiver, at du har et ekstra badeværelse, eller at din kælder er godkendt til beboelse, vil systemet vurdere din bolig til en højere pris. Det resulterer direkte i en højere ejendomsværdiskat og grundskyld. Du kommer altså til at betale for meget hvert eneste år.

Omvendt kan det også være problematisk, hvis din bolig er registreret mindre, end den er. Selvom det umiddelbart giver en lavere skat, kan det give et skattesmæk senere, hvis fejlen opdages. Desuden snyder du dig selv for værdi ved et eventuelt salg, da mægleren ofte tager udgangspunkt i de officielle kvadratmeter.

Det er vores erfaring, at mange boligejere ikke er klar over denne direkte sammenhæng. Det kan betale sig at bruge en aften på at gennemgå tallene, da en rettelse kan spare dig for mange tusinde kroner i årlige skatter. Du kan læse mere om vurderingerne på Vurderingsportalen.dk.

Kan jeg få en bøde for manglende indberetning til BBR?

Ja, det er faktisk muligt at få en bøde, selvom det hører til sjældenhederne i praksis. Ifølge lovgivningen er det dig som ejer, der har ansvaret for, at oplysningerne i BBR er korrekte. Kommunen har ret til at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis du undlader at indberette ændringer rettidigt.

En mere reel risiko end bøden er dog spørgsmålet om lovlighed. Hvis du har opført en bygning, som ikke er registreret, er der en risiko for, at den heller ikke er lovlig. Det kan være, at den står for tæt på skel, eller at den overskrider bebyggelsesprocenten på grunden.

Hvis kommunen opdager en ulovlig bygning – for eksempel i forbindelse med en naboklage eller en byggesag – kan de kræve den lovliggjort. I værste fald kan det betyde, at du skal rive bygningen ned for egen regning. Det er en situation, der er langt dyrere og mere smertefuld end en bøde.

Derfor anbefaler vi altid, at du får styr på papirerne hurtigst muligt. Det giver ro i maven at vide, at alt på grunden er registreret og godkendt af myndighederne.

Hvordan retter jeg fejl i BBR som boligejer?

Heldigvis er det blevet meget lettere at rette fejl i dag, end det var tidligere. Du behøver ikke længere sende breve eller møde op på rådhuset. Du kan gøre det hele digitalt via selvbetjeningsløsningen på BBR.dk.

Når du logger ind med MitID, får du præsenteret de oplysninger, kommunen har om din ejendom. Her kan du foreslå ændringer. Det er vigtigt at forstå, at du “foreslår” ændringer – du retter dem ikke direkte. Kommunen skal nemlig godkende dine rettelser, før de træder i kraft.

I nogle tilfælde vil kommunen bede om dokumentation. Det kan være tegninger af en tilbygning eller dokumentation for, at en olietank er sløjfet korrekt. Når kommunen har behandlet din sag, modtager du en ny, opdateret BBR-meddelelse.

Processen er gratis, men den kan tage lidt tid afhængigt af, hvor travlt der er i din kommune. Det er dog tiden værd, især hvis du går med tanker om at sælge, eller hvis du vil sikre, at din skat bliver beregnet korrekt.

Hvad betyder BBR-fejl, når jeg skal sælge eller købe?

Når en bolig skal handles, kommer BBR-meddelelsen under lup. Som køber er det afgørende, at du ved præcis, hvad du køber. Hvis der er fejl i BBR ved boligkøb, kan du risikere at overtage ansvaret for ulovlige bygninger.

Vi ser desværre ofte i sager om familieoverdragelse, at forældre sælger et hus til deres børn, hvor gamle skure eller udestuer aldrig er blevet registreret. Selvom handlen sker inden for familien, arver børnene problemet. Det kan give hovedpine senere hen, hvis de skal sælge til tredjepart.

Hvis du står midt i en skilsmisse og skal overtage huset alene, er det også vigtigt at være opmærksom. Ved et skilsmisseskøde overtager den ene part hele ejendommen, og dermed også hele ansvaret for eventuelle mangler i BBR. Det er surt at stå alene tilbage med en ulovlig carport, når eksmanden eller ekskonen er flyttet.

Som køber bør du altid sammenholde BBR-meddelelsen med de faktiske forhold, når du er ude at se på boligen. Tæl bygningerne, kig på varmekilden og vurder, om kvadratmeterne virker realistiske. Er der uoverensstemmelser, bør du kræve, at sælger får bragt orden i tingene, inden du skriver under på købsaftalen.

Husk, at selvom ejendomsmægleren har et ansvar, er det i sidste ende dig som ny ejer, der hænger på problemet over for myndighederne, når skødet er tinglyst. Derfor er gennemsigtighed og korrekt data nøglen til en tryg bolighandel.