Beskatning ved salg af forældrekøb: Kan du undgå skat?

Af Skøde Centret

Når du sælger en bolig, der har været udlejet til dit barn, rejser der sig ét hovedspørgsmål: Skal du betale skat af fortjenesten – og kan du undgå det lovligt?

Hvad beskattes egentlig ved salg af forældrekøb?

Når en bolig har været udlejet til dit barn, bliver et salg som udgangspunkt beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det betyder, at en eventuel fortjeneste beskattes som kapitalindkomst. Du betaler ikke arbejdsmarkedsbidrag af avancen, men den indgår i din samlede skat på linje med andre rente- og kapitalposter. Har du tab, kan det normalt modregnes i gevinster på andre ejendomme efter samme lov – og fremføres, hvis det ikke kan udnyttes med det samme.

Avancen opgøres som den kontantomregnede salgssum minus den kontantomregnede anskaffelsessum – reguleret for visse tillæg og fradrag. Anskaffelsessummen er ikke kun købesummen; den kan indeholde lovlige købsomkostninger og dokumenterede forbedringer. Salgssiden kan tilsvarende nedbringes med lovlige salgsomkostninger.

Skattefrihed er kun mulig, hvis du som ejer har beboet ejendommen i en del af ejertiden (parcelhusreglen) – eller hvis den har fungeret som supplerende helårsbolig af arbejdsmæssige grunde. Begge veje kræver reel beboelse, dokumentation og en planlagt tilgang. Vi mener, at det klogeste udgangspunkt er at planlægge et salg mindst 12 måneder i forvejen, så dokumentation, lejeretlige forhold og mulige forbedringstiltag kan vurderes nøgternt.

Vil du dykke ned i de løbende regler for udlejning og beskatning, kan du læse mere om skat ved forældrekøb.

Hvilke udgifter kan du lægge til – og trække fra?

Det er her, mange enten går glip af lovlige fradrag eller kommer til at medtage noget, der ikke er tilladt. Grundreglen er: Udgifter, der knytter sig til selve købet eller salget, kan påvirke avancen. Løbende drift og almindelig vedligeholdelse gør ikke – de hører til i din årlige skatteopgørelse.

Du kan normalt lægge følgende til anskaffelsessummen, hvis det er dokumenteret og knytter sig til købet: tinglysningsafgift af skøde (fast beløb plus procentdel af købesummen), omkostninger til berigtigelse og rådgivning ved købet, samt forbedringsudgifter. Forbedringer er arbejder, der øger værdien eller brugen af boligen – ikke bare holder standarden. Der gælder en bagatelgrænse, så forbedringer som udgangspunkt først tæller, hvis de i det enkelte kalenderår samlet overstiger et mindre, fast beløb. Ved salget kan du normalt fradrage salgsomkostninger som ejendomsmæglerhonorar, annoncering, energimærke og rimelige rådgiverudgifter.

Vær opmærksom på:

• Almindelig vedligeholdelse (maling, løbende reparationer) påvirker ikke avancen.
• Renteudgifter påvirker ikke selve avancen, men indgår som kapitalindkomst i din årsopgørelse.
• Udgifter skal være dokumenterede med faktura og betalingsspor – ikke blot bankudskrifter uden bilag.
• Forbedringsudgifter skal være varige og værdiforøgende for at tælle med.
• Omkostninger ved om- eller tilbygning kan medregnes, hvis de er lovlige og korrekt dokumenteret.

Kender du ikke alle posterne, er det værd at samle dine købspapirer, rådgiverfakturaer, byggetilladelser og energimærker – og gennemgå dem systematisk, inden du indberetter.

Hvornår giver reel beboelse skattefrihed efter parcelhusreglen?

Parcelhusreglen kan gøre et salg skattefrit, hvis du selv har boet i boligen i en del af ejertiden. To nøgler åbner døren: reel beboelse og dokumentation. En folkeregisterflytning er ikke nok i sig selv; den skal afspejle, at hjemmet rent faktisk har været dit faste opholdssted.

Myndighederne vurderer helheden. Det, der typisk tæller, er, om du har sovet der, haft dine personlige ejendele, lavet mad, haft internet og forsikringer knyttet til adressen – og at du har opgivet din tidligere bolig eller i hvert fald ikke har brugt den som din reelle base i perioden.

Styrk din dokumentation med:

• Forbrugsmønstre for el, vand og varme, der passer til daglig beboelse.
• Aktivt abonnement på internet/TV og indboforsikring på adressen.
• Post, læge, bil og evt. parkeringslicens flyttet til adressen.
• Lejekontrakt opsagt eller bolig solgt/udlejet i perioden.
• Fotos/kvitteringer for flytning af indbo og møbler.

Du behøver ikke bo i boligen i en bestemt minimumsperiode, men beboelsen skal være reel og have et naturligt forløb. Har du udlejet til dit barn lige op til din egen indflytning, er det vigtigt, at udlejningen ophører, og at der bliver plads til, at du faktisk kan bo der som ejer. Alt, der viser et ægte hverdagsliv på adressen, tæller i den samlede vurdering.

Hvornår kan supplerende helårsbolig gøre salget skattefrit?

Supplerende helårsbolig er en særlig mulighed, hvis dit arbejde eller lignende forhold har gjort det nødvendigt at have en ekstra helårsbolig, som du bruger jævnligt. Det kan være tilfældet, hvis afstanden til din primære bolig og dine arbejdstider betyder, at du overnatter tæt på arbejdspladsen i en længere periode.

For at kunne få skattefrihed efter denne regel, skal boligen have tjent som din supplerende helårsbolig i en del af ejertiden. Brugsmønstret skal være regelmæssigt og naturligt – ikke sporadiske ophold. Boligen skal være egnet til helårsbrug, opvarmet og indrettet som hjem, og du skal kunne dokumentere, at den faktisk blev brugt sådan, mens du ejede den.

Typisk dokumentation vil være ansættelseskontrakt, mødeplaner, rejseafregninger, bro- og togpassager samt forbrug og forsikringer, der viser jævnlig overnatning. Har boligen samtidig været udlejet, kan det spænde ben for skattefrihed i de overlappende perioder. Det er derfor vigtigt at holde lejeperioder og supplerende beboelse adskilt, så der ikke opstår tvivl om, hvem der faktisk har boet i boligen hvornår.

Supplerende helårsbolig kan være et stærkt alternativ, hvis parcelhusreglen ikke kan opfyldes, men kravene til brug og dokumentation er skrappe. Overvej derfor, om dine arbejdsvilkår og din faktiske brug kan underbygges tydeligt, før du baserer en skattefrihed på netop denne regel.

Spiller boligtype og geografi en rolle for skatten?

Ja – både boligtype og placering kan påvirke dine muligheder for skattefrihed og dine risici. Parcelhusreglen gælder for en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder. Driver du udlejning i et tofamiliehus, hvor du selv bor i den ene del, kan din andel være omfattet af reglen, mens den udlejede del ikke er det. For ejerlejligheder gælder de samme principper, men her kan ejerforeningens regler og vedtægter få praktisk betydning, når du skifter mellem udlejning og beboelse.

I større byer med bopælspligt er timingen afgørende. Flytter du selv ind for at opnå skattefrihed, skal du opfylde bopælspligten og kunne dokumentere reel beboelse – ikke bare en kortvarig adresseændring. Kommunal praksis om kontrol af bopælspligt kan også give oplysninger, som skattemyndighederne lægger vægt på, hvis der opstår tvivl.

Huslejeniveauet under udlejningen har ikke i sig selv betydning for avancen, men urimelig lav eller høj husleje kan give lejeretlige udfordringer. Det er derfor klogt at sikre, at lejen ligger fornuftigt. Se en grundig guide til fastsættelse af husleje ved forældrekøb og tjek de overordnede regler i lejeloven.

Endelig kan tekniske forhold påvirke opgørelsen: Udstykning, ændrede BBR-forhold og servitutter kan have betydning for, hvad der reelt sælges, og dermed for hvilke udgifter og forbedringer der kan medregnes. Sørg for, at registreringer og dokumenter er opdaterede, før du sætter til salg.

Hvordan påvirker finansiering, renter og drift din skattebetaling?

Finansieringen ændrer ikke direkte på avancen, men den ændrer din samlede skat. Renter på boliglån fradrages som kapitalindkomst i din årsopgørelse. Det påvirker din samlede skattesats på gevinsten, fordi kapitalindkomsten udlignes på tværs – men renterne indgår ikke i selve avanceopgørelsen.

Løbende driftsudgifter – ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse, fællesudgifter, administration – kan normalt fradrages i den løbende udlejningsindkomst. De ændrer ikke avancen ved salget. Ved beboelsesejendomme er der som udgangspunkt ikke skattemæssige afskrivninger på selve bygningen. Installationer og forbedringer kan i visse tilfælde håndteres særskilt, men her kræves præcis dokumentation og korrekt periodisering.

Overvej også, om du i ejerperioden har brugt særlige skatteordninger for udlejning. Det kan ændre, hvordan du samlet set er blevet beskattet af lejeindtægten og renterne – men ikke reglerne for avance ved salget. Er du i tvivl om samspillet, kan du starte med en oversigt over skat ved forældrekøb, så du ser helheden fra køb til salg.

Sidst, men ikke mindst: Udgifter ved skøde og tinglysning er relevante. Tinglysningsafgiften for skøde består af et fast beløb plus en procentdel af købesummen – udgiften kan normalt medregnes i anskaffelsessummen. Gem kvitteringer og skriftlige aftaler, så du kan dokumentere hver eneste krone.

Kan salg til dit barn sænke skatten – og hvad skal du vide?

Et salg til dit barn kan være en mulighed, men det skal ske rigtigt. Prisen kan i nogle tilfælde sættes i forhold til den offentlige vurdering efter gældende praksis for familiesalg. Det kan give både skattemæssige og arveretlige effekter. Husk, at skat af avancen som udgangspunkt opgøres ud fra den aftalte pris – men skattemyndighederne kan gribe ind, hvis prisen åbenbart ikke svarer til handelsværdien.

Vær opmærksom på samspillet mellem avancebeskatning hos dig og eventuel gaveafgift hos barnet, hvis prisen afviger fra handelsværdi. Og husk de praktiske forhold: tinglysning, finansiering, og om barnet overtager lån. Alternativer kan være et privat familielån med gældsbrev, hvis en overdragelse ikke er det rigtige nu.

Typiske faldgruber ved familiesalg:

• For lav pris uden robust vurderingsgrundlag.
• Manglende klarhed om overtagelse eller indfrielse af lån.
• Manglende dokumentation af forbedringer, der kunne nedbringe skatten.
• Overlappende lejeaftaler, der komplicerer overtagelsen.
• Forveksling af gave, arv og køb – med forkerte afgifter til følge.

Dyk ned i regler og praksis om familiesalg og se også guiden om ejendomsoverdragelse til børn, så I får styr på pris, dokumentation og timing, før I skriver under.