Når du sælger en forældrekøbt ejerbolig til dit barn, skal du som udgangspunkt betale skat af fortjenesten, hvis boligen alene har været udlejet og ikke har tjent som bolig for dig eller din husstand i din ejertid. Barnets bopæl som selvstændig lejer ændrer ikke dette. Har boligen også været din egen bolig, afhænger resultatet af, om betingelserne for fritagelse er opfyldt. Salgsprisen og et eventuelt gaveelement kræver særskilt vurdering. Det fremgår af Skattestyrelsens vejledning om forældrekøb.
Selve overdragelsen kræver også, at I får aftalen, betalingen og ejerregistreringen til at hænge sammen. Barnet bliver køber af en bolig, som forældrene ejer, selv om barnet allerede har nøglerne og kender lejligheden. Her handler gennemførelsen om både dokumenter og eksisterende lån.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Et videresalg af et forældrekøb til barnet kræver en aftale om overdragelsen, afklaret finansiering og et skøde, der passer til handlen. Barnets eksisterende lejemål erstatter ikke ejerændringen.
- Købsaftalen bør samle pris, betaling, overtagelsesdag, opgaver og nødvendige forbehold.
- Skødet frigør ikke i sig selv forældrene fra lånene. Gældsovertagelse skal afklares særskilt.
- Skødets købesum omfatter den samlede ejerskiftesum, også pantegæld overtaget som betaling.
- Der kan være udgifter til tinglysning, finansiering, vurdering og dokumenter.
- Kontrollér tinglysningssvaret, ejerandelen, betalingen og dokumentationen for håndteringen af forældrenes lån.
Hvad skal være afklaret, før I underskriver?
Begynd med at samle oplysninger om boligen og dem, der ejer den. Tingbogen viser de registrerede ejere og rettigheder over ejendommen. Afklar, om barnet skal købe hele boligen, og om begge forældre er sælgere. Hvis kun en ejerandel skal overdrages, skal aftalen beskrive den andel præcist.
I en købsaftale ved salg til børn kan I samle pris, betalingsmåde, overtagelsesdag og vilkårene for at gennemføre handlen. Aftalen bør også placere opgaverne: Hvem sørger for skøde og lån, hvem betaler udgifterne, og hvornår skal opgaverne være færdige?
Har barnet brug for et nyt lån, bør I afklare finansieringen, før handlen bliver bindende. Mangler der fortsat en nødvendig godkendelse, kan I aftale et forbehold om den. Beskriv, hvad der skal godkendes, fristen og konsekvensen, hvis godkendelsen udebliver. En forventning om, at banken nok siger ja, er ikke et aftalt forbehold.
Barnets kendskab til boligen erstatter ikke en gennemgang af ejendommens dokumenter. Ved en ejerlejlighed kan vedtægter og oplysninger om ejerforeningen have betydning for de forpligtelser, barnet overtager. Få samtidig skrevet eventuelle individuelle aftaler ind, så familiens forventninger kan genfindes i dokumenterne.
Kan barnet overtage forældrenes lån?
Et skøde ændrer ejendomsretten. Det betyder ikke i sig selv, at du slipper for at hæfte for boligens lån. Afklar derfor særskilt, om eksisterende lån skal indfries, eller om barnet skal overtage dem. Gældsovertagelse vedrører forholdet til den, der har lånt pengene ud.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel: Har barnet aftalt at overtage pantegælden, kan gælden ikke kræves indfriet ved ejerskifte efter pantebrevets vilkår, og er barnets ejerskab tinglyst ubetinget, indtræder barnet i gælden, og den tidligere ejer frigøres. Långiveren kan dog fortsat kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil långiveren har fået meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.
Er disse betingelser ikke opfyldt, får overtagelsen af pantegælden først virkning over for långiveren ved en aftale mellem långiveren og den nye ejer. Långiverens kreditvurdering og vilkår skal derfor holdes adskilt fra selve skødet.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Et barn lover sine forældre at betale ydelserne på deres lån efter overtagelsen. Pantebrevet giver långiveren ret til at kræve indfrielse ved ejerskifte, og långiveren har ikke accepteret et debitorskifte. Familiens aftale frigør da ikke forældrene. Accepterer långiveren senere overtagelsen og frigørelsen, ændrer det deres stilling.
Hvad skal skødet vise om familiehandlen?
Skødet skal stemme med den aftalte overdragelse. Du skal blandt andet kontrollere ejendommen, parterne, ejerandelene og købesummen. Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem, hvor meget sælger overdrager af sin egen andel, og hvor meget køber erhverver af hele ejendommen.
Købesummen i skødet er den samlede ejerskiftesum. Hvis barnet både betaler kontant og overtager pantegæld som en del af betalingen, må I ikke nøjes med at angive kontantbetalingen. Afstem opgørelsen med købsaftalen og lånedokumenterne, før dokumentet sendes til underskrift.
Handelstypen skal også være korrekt. Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen angiver familieoverdragelse som en særskilt type. At familien har aftalt en pris, gør ikke i sig selv parterne uafhængige af hinanden. Oplysningerne har betydning for registreringen og grundlaget for tinglysningsafgiften.
Ved et endeligt skøde er køber og sælger som udgangspunkt underskrivere. Når de nødvendige underskrifter foreligger, skal skødet også anmeldes. Et underskrevet dokument, der endnu ikke er anmeldt, er ikke et tinglyst ejerskifte.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvordan gennemfører I overdragelsen i praksis?
Du kan bruge denne rækkefølge til at holde aftale og gennemførelse samlet:
- Afklar boligens ejerforhold, den ønskede overdragelse og grundlaget for den aftalte pris.
- Få finansieringen og håndteringen af eksisterende lån på plads, og aftal nødvendige forbehold før underskrift.
- Saml vilkårene i købsaftalen, herunder betaling, overtagelsesdag, opgaver og frister.
- Udarbejd og gennemgå skødet, indhent underskrifter og anmeld det til tinglysning.
- Kontrollér tinglysningssvaret, håndtér de hæftelser, der skal bortfalde, og afslut betalingen efter aftalens vilkår.
Tinglysningen beskytter barnets ret over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler. Læs derfor svaret fra tinglysningen. En retsanmærkning kan eksempelvis skyldes sælgers pant, som endnu ikke er aflyst. Afklar, om pantet skal bortfalde eller respekteres efter aftalen, før I behandler den del af handlen som afsluttet.
Hvis familien fortsat mangler afklaring af finansieringen, kan overdragelsen afvente, at den er på plads. Indtil en ny aftale er indgået, må parterne tage udgangspunkt i deres eksisterende ejer- og lejeaftaler. Et planlagt køb ændrer ikke alene barnets rolle fra lejer til ejer.
Hvilke udgifter og slutkontroller følger med?
Du bør skelne mellem den offentlige tinglysningsafgift og de øvrige udgifter. Der er afgift på registrering af ejerskiftet, og ny pantsætning kan medføre en særskilt afgift. Familiehandlens afgiftsgrundlag skal kontrolleres konkret.
Derudover kan der være udgifter til bankens eller realkreditinstituttets behandling, indfrielse af lån, en vurdering og udarbejdelse af dokumenter. Beløbene afhænger af de valgte lån og aftalte ydelser. Bed om konkrete opgørelser, og skriv i købsaftalen, hvordan I fordeler omkostningerne.
Afslut med at sammenholde barnets registrerede ejerandel, tinglysningssvaret og dokumentationen for, hvordan forældrenes lån er håndteret. En korrekt ejerregistrering er ikke i sig selv dokumentation for, at I er frigjort fra lånene. Kontrollér også, at betalingen er gennemført som aftalt. Løbende udgifter og indtægter kan afstemmes i en refusionsopgørelse med overtagelsesdagen som skæringsdag.
Fagligt grundlag og kilder
- Skattestyrelsens vejledning om forældrekøb og ejendomsavancebeskatningslovens regler om salg og egen beboelse.
- Tinglysningsloven om ejendomsret, skøder og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt skøde og oplysninger om handelen.
- Tinglysningsafgiftsloven om ejerskifte og pantsætning.
- Boligejer.dk om købsaftaler og gennemførelse af en bolighandel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
