Ja, værdiansættelsesreglen kan i nogle tilfælde bruges, når du køber dine forældres hus. Den giver dog ikke familien en automatisk ret til at vælge en lav pris. Før prisen fastlægges, skal I kontrollere, om huset har den relevante offentlige vurdering, og om konkrete oplysninger viser, at husets reelle værdi er en anden.
Købet er samtidig mere end et spørgsmål om værdiansættelse. Købsaftalen, finansieringen, skødet og håndteringen af eksisterende lån skal hænge sammen. Ellers kan en pris, som umiddelbart ser mulig ud, ende med ikke at passe til den samlede overdragelse.
Hvilken situation passer til dig?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan sagen kan håndteres:
Værdiansættelsesreglen kan kun bruges som udgangspunkt, når den relevante offentlige vurdering foreligger, og konkrete oplysninger om husets reelle værdi ikke gør rammen uanvendelig. Købsaftale, finansiering og skøde skal passe sammen, før ejerskiftet anmeldes.
- Kontrollér vurderingsmeddelelsen og ejendommens aktuelle forhold.
- Afklar nyere handler, vurderinger, lån og ændringer ved huset.
- Beskriv hele betalingen og eventuel gældsovertagelse i aftaledokumenterne.
- Få långiverens stilling afklaret særskilt fra skødet.
- Kontrollér ejerandele, frister, anmærkninger og pant efter tinglysningen.
Hvornår kan reglen være udgangspunktet?
Reglen er en værdiansættelsesramme for familieoverdragelser. Ved et køb fra forældre til barn kan den være relevant, hvis den aftalte pris ligger under den værdi, som huset ellers kunne sælges til på almindelige markedsvilkår. Forskellen kan da indeholde et gaveelement, som skal vurderes særskilt fra selve ejerskiftet.
Rammen kan bruges som udgangspunkt, når den relevante offentlige ejendomsvurdering er meddelt, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder er konkrete holdepunkter for, at den offentlige vurdering ikke giver et forsvarligt grundlag for familiehandlen. Det er derfor ejendommens faktiske oplysninger på overdragelsestidspunktet, der er afgørende, ikke alene familiens valgte pris.
En nærmere forklaring af dette skel findes i artiklen om særlige omstændigheder ved familieoverdragelse.
Hvilken vurdering skal I kontrollere?
Start med den vurderingsmeddelelse, der gælder for netop huset. Rammen i titlen knytter sig til en vurdering efter det nye ejendomsvurderingssystem. Har huset endnu ikke fået en sådan vurdering, kan I ikke blot anvende den samme ramme. I skal i stedet afklare, hvilket vurderingsgrundlag der gælder for overdragelsen.
Kontrollér også, at vurderingen vedrører den rigtige ejendom og de faktiske forhold, som huset har på aftaletidspunktet. En vurdering kan være mindre brugbar, hvis huset siden er blevet væsentligt ændret, hvis arealer eller anvendelse er ændret, eller hvis andre retlige eller faktiske forhold ikke længere svarer til vurderingens forudsætninger.
Den offentlige vurdering fastsætter ikke i sig selv den private købesum. Den fungerer som et referencepunkt i værdiansættelsen. Købesummen skal fortsat aftales og beskrives i familiens dokumenter.
Hvilke oplysninger kan ændre vurderingen?
En samlet konkret vurdering kan føre til, at rammen ikke kan bruges. Det kan blandt andet være relevant, hvis huset for nylig er købt eller solgt mellem uafhængige parter, hvis der har været konkrete salgsforhandlinger eller tilbud, eller hvis en sagkyndig vurdering peger på en anden handelsværdi.
Oplysninger fra finansieringen kan også få betydning. En realkredit- eller bankvurdering er ikke automatisk afgørende, men den kan indgå sammen med tidspunktet, formålet og de øvrige oplysninger. Det samme gælder større ændringer ved huset eller dets retlige status efter vurderingen.
Almindelige prisstigninger i området er derimod ikke alene nok til at tilsidesætte udgangspunktet. Der skal ses på konkrete forhold ved ejendommen og handlen. Derfor bør I samle vurderingsmeddelelse, eventuelle vurderingsrapporter, oplysninger om tidligere handler, tilbud og finansiering, før købsaftalen bliver endelig.
Hvorfor skal tre beløb holdes adskilt?
Ved køb af forældres hus optræder flere beløb, som har forskellige funktioner:
- Den aftalte købesum er den pris, forældre og barn fastsætter i købsaftalen.
- Den samlede ejerskiftesum i skødet beskriver hele vederlaget, herunder kontant betaling, overtaget gæld, et eventuelt gaveelement og andre forpligtelser, når de indgår i handlen.
- Den offentlige vurdering er et referencepunkt for værdiansættelsen og kan samtidig have betydning i det offentlige afgiftsmæssige spor.
Beløbene kan hænge sammen uden at være identiske. Hvis skødet kun afspejler den kontante betaling, mens en del af vederlaget faktisk består af gældsovertagelse eller en anden modydelse, beskriver dokumenterne ikke den reelle handel. Omvendt bliver den offentlige vurdering ikke automatisk til købesummen, blot fordi familien bruger den som reference.
Denne opdeling er også central, når I fastlægger handelsvilkårene ved familieoverdragelsen.
Hvad skal købsaftalen løse før skødet?
Købsaftalen bør samle de vilkår, som skødet ikke kan stå alene med. Det gælder blandt andet, hvem der køber hvilke ejerandele, overtagelsesdagen, hvordan betaling og eventuel gældsovertagelse gennemføres, og hvilke betingelser der skal være opfyldt, før handlen er endelig.
Hvis en del af værdien ikke betales kontant, skal dokumenterne vise, hvad den del består af. Et gaveelement, et gældsbrev og overtagelse af eksisterende gæld er forskellige forhold. De bør ikke blandes sammen under én upræcis betegnelse.
Skattestyrelsens vejledning om dokumentation ved overdragelse af fast ejendom nævner blandt andet aftalen, værdiansættelsesmateriale, betalinger, gældsovertagelse, gældsbrev og tinglyst skøde. Dokumentationen bør kunne forklare hele forløbet uden at bygge på mundtlige forudsætninger.
Hvorfor følger lånene ikke automatisk med?
Et skøde ændrer adkomsten til huset, men det gør ikke i sig selv barnet til personlig debitor på forældrenes lån. Ejerskab, pant i huset og den personlige hæftelse for gælden er separate forhold.
Hvis barnet skal overtage et lån, kræver det normalt långiverens medvirken og godkendelse. Et eksisterende pantebrev kan fortsat være tinglyst på ejendommen, selv om det bagvedliggende låneforhold ændres. Derfor skal I afklare med bank eller realkreditinstitut, hvilke lån der kan fortsætte, hvem der skal hæfte, og hvilke dokumenter der skal anmeldes eller slettes.
Finansieringen bør afklares, før købsaftalen bliver ubetinget. En værdiansættelse, som kan bruges i familieforholdet, er ikke det samme som et løfte om, at en långiver vil finansiere handlen på de ønskede vilkår.
Hvordan gennemfører I overdragelsen?
- Find vurderingsmeddelelsen, tingbogsoplysningerne og dokumentation for husets aktuelle forhold.
- Undersøg, om konkrete handler, tilbud, vurderinger, ændringer eller finansieringsoplysninger kan påvirke værdiansættelsen.
- Fastlæg ejerandele, overtagelsesdag, den samlede betaling og eventuelle betingelser i købsaftalen.
- Afklar eksisterende lån og ny finansiering med de berørte långivere.
- Udarbejd skødet, så parter, ejerandele og den samlede ejerskiftesum svarer til den dokumenterede handel.
- Underskriv og anmeld skødet digitalt, og håndtér eventuelle frister eller anmærkninger i tinglysningssagen.
Tinglysningsretten forklarer, at et skøde bruges til at registrere ejerskiftet, og at den samlede købesum omfatter de forskellige dele af vederlaget. Se den officielle vejledning om skøder og oplysninger om handlen.
Hvis I har brug for et bredere overblik over rækkefølgen, gennemgår artiklen om overdragelse af hus til børn de centrale spor i processen.
Hvad kontrollerer du efter tinglysningen?
En registreret anmeldelse er ikke altid det samme som en sag uden udeståender. Hent den nye tingbogsattest og kontrollér, at køberens navn og ejerandel er registreret korrekt. Se også efter frister og anmærkninger, som kræver opfølgning.
Sammenhold derefter tingbogen med finansieringen. De pantehæftelser, der skulle blive stående, ændres eller slettes, skal svare til aftalen med långiverne. Kontrollér også, at betalinger, et eventuelt gældsbrev og øvrige aftaledokumenter er gennemført som beskrevet.
Hvis værdiansættelsen bygger på en bestemt vurderingsmeddelelse og bestemte faktiske oplysninger, bør materialet gemmes sammen med aftalen og skødet. Det gør det muligt senere at se, hvilke oplysninger familien faktisk lagde til grund. Artiklen om godkendelse af familieoverdragelse forklarer, hvorfor tinglysning og myndighedens værdikontrol er to forskellige spor.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på det gældende værdiansættelsescirkulære og ændringscirkulæret på Retsinformation, Skattestyrelsens juridiske vejledning om værdiansættelse af fast ejendom ved gaveoverdragelser samt Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, handelsoplysninger og skift af debitor eller kreditor. Reglerne om adkomst og pant er kontrolleret i den gældende tinglysningslov, og det offentlige afgiftsspor er afgrænset efter den gældende tinglysningsafgiftslov. Kilderne er kontrolleret den 16. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
