Når en bolig skifter hænder internt i familien, handler det sjældent kun om penge. I spiller både på følelser, forventninger og fremtidige relationer. Det kræver derfor overblik, gennemsigtighed og tydelige aftaler, hvis ejendommen skal skifte ejer uden at skabe knuder i familien. Her får du et samlet overblik over de vigtigste overvejelser, så du kan planlægge processen trin for trin og undgå unødvendige overraskelser.
Derfor kan en familiehandel være en god idé
En handel i familien kan mindske transaktionsomkostninger, fordi der ikke skal betales mæglerhonorar. Samtidig bevarer I ofte ejendommen i familien, hvilket giver tryghed og finansiel stabilitet hos både køber og sælger. I kan også planlægge generationsskifte i god tid, så den ældre part får tryghed i budgettet, mens den yngre part kommer tidligt ind på boligmarkedet.
Skal boligen skifte ejer?
Salg til den offentlige vurdering plus/minus det tilladte interval reducerer gaveafgiften betydeligt. Brug tiden på at fastlægge fælles forventninger til prisniveau, overtagelsesdato og fremtidig brug, før I går videre. Aftal desuden, hvordan I håndterer større renoveringer, hvis køber ønsker at modernisere med det samme.
Vi ser ofte, at familiemedlemmer føler sig bundet af uformelle hensyn. Sæt derfor den økonomiske samtale på dagsordenen tidligt: Hvad er boligens reelle markedsværdi? Har sælger brug for hele købesummen nu, eller er afdragsordning vigtigere? Få svarene frem, før følelserne fylder for meget.
Endelig kan familiehandlen kombineres med testamente eller fremtidsfuldmagt, så ønsker om arv og fremtidig rådighed ligger fast. På den måde sikrer I jer mod fremtidige misforståelser, uden at det hæmmer fleksibiliteten i dagligdagen.
Sådan finder I den rigtige pris – uden konflikter
Start med at indhente den seneste offentlige ejendomsvurdering. Ligger der en ny vurdering, kan I som hovedregel lægge jer inden for det tilladte interval +/- 20% – hvis der foreligger en 2020 vurdering, og ellers +/- 15%.
Er der særlige forhold – eksempelvis nylig om- eller tilbygning – vil I i den situation formentlig ikke kunne anvende muligheden for at bruge den offentlige vurdering som grundlag for overdragelsessum. Men det kan være en god ide at få et bindende svar fra skat.
Glem ikke de praktiske omkostninger: Tinglysningsafgift, refusionsopgørelse og eventuelle gebyrer til panthaver skal indregnes i budgettet. Ved tvivl kan du teste tallet med vores online beregner for tinglysningsafgift, så I undgår underfinansiering allerede fra start.
Afslut prissætningen med en forventningsafstemning om, hvem der betaler hvad. Køber kan eksempelvis dække selve tinglysningsafgiften, mens sælger håndterer eventuelle udgifter til energimærke eller nødvendig opmåling. Klare aftaler nu mindsker risikoen for diskussioner senere.
Finansiering, gaver og anfordringslån
En familiehandel kan finansieres fleksibelt. Brug de årlige afgiftsfrie gavebeløb til at reducere købesummen. Resten kan nedskrives via et rentefrit anfordringslån som gældsbrev.
Fordelen ved anfordringslån er enkel: Sælger kan kræve beløbet tilbage, men vælger oftest at eftergive gælden løbende med nye afgiftsfrie gaver. Dermed holdes økonomien smidig, uden at nogen mister råderum.
En mulighed er at kombinere flere finansieringskilder:
- Kontant betaling af en mindre del nu.
- Årlige gaver til nedskrivning.
- Afdragsfri realkreditlån hos køber til sidste rest.
Husk, at løbende gaveafskrivninger kræver præcis bogføring. Sørg for, at alle parter kvitterer for hvert afdrag, så I altid kan dokumentere gældens størrelse. På den måde undgår I efterfølgende uenighed om restgælden eller misforståelser om, hvad der er tilbagebetalt.
Når flere familiemedlemmer køber sammen
Køber søskende eller fætre og kusiner ejendommen i fællesskab, opstår der straks flere ejerroller. Lav derfor en samejeoverenskomst om fast ejendom fra starten.
Aftalen kan beskrive:
- Hvordan I fordeler brugsperioder og vedligeholdelsesopgaver.
- Hvem der har forkøbsret, hvis én vil sælge sin andel.
- Proceduren ved større renoveringer, fx krav om enstemmighed eller flertal.
Indsæt også regler om håndtering af uventede omkostninger. Når taget skal skiftes, er det rart, at alle kender deres andel og betalingsfrist. Skulle en medejer komme i økonomisk knibe, kan aftalen beskrive, om de andre kan overtage andelen midlertidigt.
Samejeoverenskomsten kan tinglyses sammen med skødet. Det skaber synlighed og beskytter imod efterfølgende uenighed mellem ejerkredsen. Overvej også at integrere en plan for periodiske boligeftersyn, så skader opdages tidligt og budgettet ikke sprænger rammerne.
Praktiske aftaler om brug, vedligehold og rapporter
Selv i familien er det klogt at aftale, om sælger fortsat må bruge sommerhuset enkelte uger hvert år. Sæt en klar kalender for brugsperioderne, så ingen bliver skuffede, når sommerferien nærmer sig.
Ved fritidsejendomme kan det være værd at bestille en tilstandsrapport på sommerhus og give tilbud på ejerskifteforsikring jf reglerne for ansvarsfraskrivelse før købsaftalen underskrives. Rapporten giver køber et klart billede af eventuelle skader, og sælger får lettet ansvaret for skjulte fejl.
Planlæg en vedligeholdelseskalender. Fordel ansvaret for service på varmeinstallation, maling af træværk og tjek af tagrender. Hvis sælger fortsat har brugsret, kan vedligeholdelsen deles ligeligt eller efter konkret aftale.
Sørg for at holde styr på dokumenterne samlet et sted. Her kan I også gemme skemaet over gaveafskrivninger og kopi af gældsbrevet. Alle parter får dermed adgang til oplysningerne, hvilket reducerer risikoen for misforståelser senere hen og gør næste generationsskifte lettere.
