Overdragelse af bolig i familien – sådan undgår I problemer

Af Skøde Centret

Når en bolig skal videre i familien, vil du gøre det rigtigt – uden dyre omveje. Her får du et klart overblik over pris, skat, dokumenter og de praktiske trin, så du kan planlægge trygt og undgå klassiske faldgruber.

Hvad betyder familieoverdragelse – og hvem gælder reglerne for?

Familieoverdragelse er en handel af fast ejendom mellem nære familiemedlemmer. Det kan være forældre, der sælger til et barn, bedsteforældre til et barnebarn eller omvendt. Reglerne er skabt for at gøre det enklere at flytte boliger mellem generationer – men de gælder ikke alle familiemedlemmer og ikke alle boligtyper.

Kernen er, at prisen i mange tilfælde må ligge inden for et fast spænd omkring den offentlige vurdering. Den vurdering finder du på de statslige sider om offentlige vurderinger. Spændet giver en ramme for, hvad der skattemæssigt accepteres som “rigtigt” ved en familiehandel. Det er vigtigt, fordi en for lav pris kan blive anset som en gavetransaktion, og en for høj pris kan give unødige afgifter eller skat.

Vær også opmærksom på, hvem der tæller som “nær familie” i denne sammenhæng. Reglerne retter sig mod op- og nedstigende linje (forældre, børn, børnebørn, bedsteforældre) og typisk også deres ægtefæller. Søskende falder som udgangspunkt uden for den lempelige prisregel, og her skal man i højere grad sigte mod handelsprisen. Hvis du overvejer et salg mellem bror og søster, kan du læse vores guide om overdragelse mellem søskende.

Reglerne gælder både helårsboliger og fritidshuse, men særlige forhold kan spille ind – for eksempel nyere om- og tilbygninger, udestuer eller ændret anvendelse, der ikke er fanget i vurderingen. Derfor er det klogt at afstemme forventningerne og sikre, at papirerne afspejler den faktiske ejendom.

Hvad er spillereglerne for pris, skat og gaveafgift?

Når prisen fastsættes, er det centrale spørgsmål, om I ligger inden for den accepterede ramme i forhold til den offentlige vurdering. Inden for rammen behandles handlen som en almindelig familieoverdragelse. Uden for rammen kan en del af værdien blive betragtet som en gave med afgift til følge.

Gaver mellem forældre og børn kan i et vist omfang gives afgiftsfrit hvert år, men grænserne justeres løbende. Derfor er det klogt at tjekke de aktuelle beløb og anmeldelsesregler på Skats vejledning om gaver og arv, før I lægger jer fast på modellen. Du kan også kombinere boligkøbet med en gave inden for årets grænse. Gaver til svigerbørn har andre betingelser end gaver til egne børn, og blandes model og modtagerkreds, kan der hurtigt opstå misforståelser.

Husk, at gaveafgift ikke er det eneste, der kan ramme, hvis prisen sættes “forkert”. I visse situationer kan skattemyndighederne kræve dokumentation for markedsforhold, vedligeholdelsesstand og eventuelle forbedringer. Det gælder især, hvis I afviger markant fra vurderingen, eller hvis ejendommen er usædvanlig i lokalområdet.

Endelig: Satser, vurderinger og praksis ændrer sig over tid. Tjek altid de gældende regler, lige inden I trykker på knappen.

Hvordan fungerer familielån og anfordringslån i praksis?

Mange bruger et familielån som en del af overdragelsen. Et anfordringslån er et rentefrit og typisk afdragsfrit lån, hvor långiver kan kræve beløbet tilbage “på anfordring”. Det er lovligt – og ofte praktisk – hvis det dokumenteres rigtigt.

Det afgørende er et ordentligt gældsbrev. Her skal det fremgå, at lånet kan opsiges med øjeblikkelig varsel, på hvilke vilkår, og at renter ikke beregnes, hvis det er intentionen. Uden et klart dokument kan lånet blive set som en gave. Et veldesignet gældsbrev beskytter jer mod den misforståelse og gør det samtidig nemmere at forklare banken, hvordan finansieringen hænger sammen. Du kan hente vores gennemprøvede skabelon til anfordringslån og bruge den som udgangspunkt for jeres aftale.

Et familielån kan kombineres med en årlig gave inden for gavegrænsen ved at nedskrive restgælden løbende. Det kræver, at I registrerer nedskrivningerne som gaver efter reglerne. Gaver og afdrag må ikke flyde sammen, for så mister du overblikket – og i værste fald dokumentationen.

Tænk også over, hvem der skal kunne kræve lånet indfriet, hvis långiver dør. Skal lånet indfries til dødsboet, eller skal det fortsætte over for arvingerne? Skriv det ind i gældsbrevet, så der er ro omkring boopgørelsen. Endelig bør låneaftalen matche købsaftalen og skødet: Samme beløb, samme tidslinje og tydelig sammenhæng i dokumenterne.

Hvilke trin skal du igennem for et korrekt skøde?

En familieoverdragelse kan være enkel – hvis du tager trinene i den rigtige rækkefølge og får papirerne til at passe sammen. En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at parterne starter med tinglysningen, før pris, gave og lån er gennemtænkt. Det skaber unødige rettelser og forsinkelser.

Det er bedre at arbejde i følgende spor:

• Fastlæg model: pris inden for rammen, gave og evt. familielån – og afstem med banken.
• Udarbejd købsaftale med overtagelsesdato, vilkår og fordeling af udgifter.
• Udform gældsbrev ved familielån og forbered gaveanmeldelse, hvis der indgår gaver.
• Udfærdig skøde med korrekt købesum, hæftelser og henvisninger til bilag.
• Tinglys skødet digitalt og få alle underskrifter på plads.

En klar tidslinje hjælper. Overtagelsesdatoen i købsaftalen skal passe med, hvornår nøglerne overdrages og forsikringer skifter. Hvis der er realkreditlån, skal banken godkende gældsovertagelse eller omlægning, så skødet kan tinglyses uden mislyde. Vil du se, hvordan processen ser ud trin for trin, gennemgår vi det i vores guide om tinglysning i praksis.

Er du i tvivl om, hvilken model der passer bedst til jeres familiehandel, kan du få overblik over de juridiske valg i vores side om familieoverdragelse. Her beskriver vi, hvordan købsaftale, skøde og gældsbrev spiller sammen.

Kan du udleje boligen til giverne – og hvad skal du vide?

Mange forældre vil gerne blive boende i huset en periode efter overdragelsen. Det kan du godt, men så er der tale om udlejning. Her gælder almindelige lejeretlige principper – også selvom I er familie.

Lejen skal være reel. Sættes den for lavt, kan forskellen blive set som en gave, og barnet beskattes af udlejningens resultat efter de gældende regler. Udgifter kan normalt fratrækkes efter standard- eller regnskabsmetoden, afhængigt af situationen. Hvilken model der passer, afhænger af, om barnet selv bor i ejendommen, omfanget af udlejningen og boligens type.

I praksis er det en god idé at lave en skriftlig lejekontrakt med indflytningsrapport, depositum, vedligeholdelsespligter og regler for opsigelse. Det skaber ro, hvis der senere opstår spørgsmål om reparationer, forbedringer eller huslejens størrelse. Du kan tage udgangspunkt i vores gennemarbejdede lejekontrakt til privat udlejning og tilpasse den til jeres behov.

Overvej også praktiske forhold: Hvem betaler løbende forbrug? Hvem håndterer forsikringer? Og hvordan håndteres eventuelle forbedringer, som forældrene betaler, mens de bor der? Det er klogt at aftale, om sådanne udgifter skal ses som vedligeholdelse (der ikke udlignes), eller om de skal udløse kompensation ved fraflytning.

Kort sagt: Markedsleje, klare rammer og ordentlig dokumentation er nøglerne til, at udlejning i familien fungerer – både skattemæssigt og menneskeligt.

Hvordan sikrer du en fair løsning mellem søskende?

Overdragelser til ét barn rejser ofte spørgsmålet: Hvad med de andre? Det er her, planlægning og tydelighed gør den største forskel. Du kan vælge flere spor, som mindsker risikoen for uenigheder – både nu og senere.

Et spor er at se overdragelsen som et arveforskud. Så indgår værdien i det senere arveopgør, og eventuelle forskelle kan udlignes ved dødsfald. Et andet spor er at give en gave nu til de øvrige børn, så balancen opnås med det samme. Du kan også kombinere: En del gave nu, rest som arveforskud.

Hvis søskende ønsker at eje sammen, bør I overveje en skriftlig aftale om brug, udgifter og exit – så alle ved, hvad der sker, hvis én vil sælge. Vi har samlet særlige forhold ved handler mellem bror og søster i vores artikel om overdragelse mellem søskende.

For at holde ro i familien kan det være hjælpsomt at skrive hovedpunkterne ned, for eksempel:

• Skal værdien behandles som gave eller arveforskud?
• Hvordan udlignes forskelle, hvis priser og regler ændrer sig?
• Hvad er planen, hvis boligen senere sælges igen?
• Skal der laves testamente, der afspejler aftalen?

Sæt ord på forventningerne tidligt. Det skaber færre konflikter – og mere tryghed for både forældre og børn.