Ejerskifteforsikring: Er det nødvendigt at tegne den?

Af Skøde Centret

Der findes ingen lov i Danmark, der tvinger dig til at tegne en ejerskifteforsikring ved boligkøb. Forsikringen er frivillig for både køber og sælger, men den spiller en vigtig rolle for ansvarsfordelingen i en hushandel.

Hvad er formålet med en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring har til formål at dække de skjulte fejl og mangler, der måtte være ved en ejendom på overtagelsestidspunktet. Det er skader, som hverken køber eller sælger kendte til, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Forsikringen fungerer som et sikkerhedsnet under bolighandlen. Uden denne dækning falder ansvaret for skjulte mangler tilbage på de almindelige regler i dansk ret. Det kan skabe en usikker økonomisk situation for begge parter i årene efter handlen.

Dækningsperioden løber typisk i 5 år fra overtagelsesdagen. Det er dog muligt at tegne en udvidet dækning, der gælder i op til 10 år. Mange købere vælger den forlængede periode for at sikre sig mod skader, der udvikler sig langsomt over tid.

Vi oplever ofte, at købere fejlagtigt tror, forsikringen dækker alt. Det er dog væsentligt at vide, at almindeligt slid og ælde samt forhold, der er tydeligt beskrevet i rapporterne, ikke er dækket. Forsikringen tager over, hvor den byggesagkyndiges gennemgang slipper.

Hvordan fungerer huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er det juridiske rammeværk, der muliggør ejerskifteforsikringen. Ordningen blev indført for at mindske antallet af retssager mellem købere og sælgere af fast ejendom.

For at ordningen kan benyttes, skal sælger sørge for at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport af autoriserede fagfolk. Disse rapporter danner grundlaget for forsikringstilbuddet.

Sælger skal herefter indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring og præsentere dette for køber. Sammen med tilbuddet skal sælger skriftligt tilbyde at betale halvdelen af den tilbudte præmie.

Når disse trin er gennemført, kan sælger frigøre sig fra sit 10-årige mangelsansvar. Det gælder uanset, om køber vælger at takke ja til forsikringstilbuddet eller ej. Det centrale er, at muligheden er stillet til rådighed.

Du kan læse mere om de specifikke krav til rapporterne på Boligejer.dk, som administreres af Erhvervsstyrelsen.

Hvem betaler for forsikringen?

Finansieringen af en ejerskifteforsikring er en delt post mellem køber og sælger, men reglerne for fordelingen er specifikke. Sælger er forpligtet til at betale et beløb svarende til halvdelen af præmien på det billigste fyldestgørende tilbud, som sælger har fremskaffet.

Køber er ikke tvunget til at vælge det forsikringsselskab, som sælger foreslår. Køber kan frit indhente tilbud fra andre selskaber, der måske tilbyder bedre dækning eller vilkår.

Vælger køber en dyrere forsikring end den, sælger har tilbudt, skal køber selv betale differencen. Sælgers økonomiske bidrag er låst fast til halvdelen af det oprindelige tilbud.

Det er vores erfaring, at priserne på forsikringer varierer betydeligt. Det kan derfor betale sig at undersøge markedet grundigt, inden man skriver under. Prisen afhænger ofte af boligens størrelse, alder og de anmærkninger, der findes i tilstandsrapporten.

Hvad sker der ved fravalg af forsikring?

Hvis du som køber vælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring, selvom sælger har opfyldt sin del af huseftersynsordningen, står du i en sårbar position.

I dette scenarie er sælger nemlig stadig frigjort for sit ansvar for skjulte fejl og mangler. Det betyder, at du som køber selv bærer den fulde økonomiske risiko for skader, der dukker op efter overtagelsen.

Eneste undtagelse er, hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Det vil sige, hvis sælger bevidst har fortiet oplysninger om skader eller fejl ved boligen. Bevisbyrden i sådanne sager ligger hos køber og kan være vanskelig at løfte.

Reparationer af skjulte skader på fundament, tagkonstruktioner eller kloakker kan løbe op i meget store beløb. Uden forsikring skal disse udgifter dækkes af egen lomme.

Kan man altid tegne en ejerskifteforsikring?

Det er ikke alle ejendomshandler, der giver mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Ordningen gælder primært for handel med huse, sommerhuse og ejerlejligheder, der primært anvendes til beboelse.

Ved handel med landbrugsejendomme, andelsboliger eller ubebyggede grunde gælder huseftersynsordningen som udgangspunkt ikke. Her kan man normalt ikke tegne en klassisk ejerskifteforsikring.

Der er også tilfælde, hvor en ejendoms stand er så ringe, at forsikringsselskaberne afviser at give et tilbud. Hvis der ikke kan indhentes et forsikringstilbud, kan sælger ikke benytte huseftersynsordningen til at fraskrive sig ansvaret.

I særlige tilfælde ved ejerlejligheder kan det være vanskeligt at få udarbejdet en valid tilstandsrapport for fællesarealerne, hvilket kan komplicere muligheden for at tegne forsikring.

Hvornår skal forsikringen senest tegnes?

Tidspunktet for tegning af forsikringen er kritisk. Forsikringen skal være tegnet og trådt i kraft senest på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis du får nøglerne før tid.

Hvis du først opdager en skade efter indflytning, og forsikringen ikke er på plads, er det for sent. Forsikringsselskaberne accepterer ikke tegning af forsikring med tilbagevirkende kraft.

Processen bør startes, så snart købsaftalen er underskrevet. Det giver tid til at gennemgå policer og eventuelt indhente alternative tilbud.

Mange vælger at lade forsikringen træde i kraft fra den dag, man får nøglerne udleveret. Det sikrer dækning fra første øjeblik, man har råderet over ejendommen.

Hvad dækker forsikringen ikke?

Selvom en ejerskifteforsikring giver stor tryghed, er den ikke en totaldækning af husets stand. Der er specifikke undtagelser, som enhver boligkøber bør kende til.

Forsikringen dækker ikke forhold, som er omtalt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis en skade er nævnt som en risiko eller en eksisterende fejl, kan du ikke kræve erstatning for den.

Almindeligt vedligehold og slid er heller ikke omfattet. Hvis et tag er gammelt og udtjent, dækker forsikringen ikke udskiftning, blot fordi det bliver utæt, medmindre der er tale om en konkret, skjult skade, der ikke burde forventes givet husets alder.

Ulovlige bygningsindretninger er et særligt område. Nogle forsikringer dækker ulovlige forhold, mens andre kræver tilkøb af en udvidet dækning for at omfatte dette. Det fremgår af policen, hvordan ulovlige installationer og bygningsdele håndteres.

Du kan finde yderligere information om bygningsregler og lovlighed på Bygningsreglementet.dk.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Prisen på en ejerskifteforsikring er ikke fastsat ved lov, men bestemmes af de enkelte forsikringsselskaber. Præmien beregnes ud fra en risikovurdering af den konkrete ejendom.

Faktorer som boligens alder, størrelse (kvadratmeter) og antallet af anmærkninger i tilstandsrapporten spiller ind. Et hus med mange K3-skader vil typisk være dyrere at forsikre end et nyere hus uden anmærkninger.

I 2024 ser vi typisk præmier, der ligger i niveauet 15.000 kr. til 40.000 kr. for en standarddækning. Ved større ejendomme eller ejendomme med særlige forhold kan prisen være højere.

Husk at beløbet er en engangsbetaling. Præmien dækker hele den valgte periode på 5 eller 10 år. Da sælger betaler halvdelen af det billigste tilbud, bliver din reelle udgift som køber ofte lavere end den fulde præmie.