En købsaftale ved salg til børn bør samle alle private vilkår om ejendommen, prisen, betalingen, overtagelsen, dokumenterne og eventuelle forbehold. Aftalen skal stemme med skødet, men dokumenterne løser forskellige opgaver: Købsaftalen regulerer forholdet mellem jer, mens skødet registrerer barnet som ejer. Aftalen frigør heller ikke automatisk forælderen fra eksisterende lån.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købsaftalen bør samle alle private vilkår om ejendommen, den samlede betaling, overtagelsen, dokumenterne og forbeholdene. Den skal stemme med skødet, men registrerer ikke alene barnet som ejer og frigør ikke automatisk forælderen fra eksisterende lån.
- Angiv præcist parter, ejendom, ejerandel, samlet modydelse og overtagelsesdag.
- Hold kontant betaling, overtaget gæld og familielån adskilt i dokumenterne.
- Beskriv hvert forbehold med ansvar, dokumentation, frist og konsekvens.
- Afklar långiverens accept og eventuelle godkendelser, før skødet gøres endeligt.
- Kontrollér ejerandel, skødets status og lånefrigørelse hver for sig bagefter.
Hvad gør købsaftalen i en familiehandel?
Købsaftalen er forælderens og barnets kontrakt om overdragelsen. Der findes ikke én obligatorisk standardformular, men en skriftlig og præcis aftale gør det muligt at se, hvad hver part har lovet, og hvilke dokumenter der hører til handlen.
Ved en ejendomsoverdragelse til børn skal skødet senere angive familieoverdragelse som handelstype. Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som barnets ejendomsret. Købsaftalen kan samtidig regulere private spørgsmål, som tinglysningen ikke afgør, eksempelvis betalingsforløb, adgang til boligen, individuelle løfter og virkningen af et forbehold.
Hvilke punkter skal I aftale?
Aftalen bør være så konkret, at oplysningerne kan overføres til skødet og kontrolleres mod de øvrige dokumenter. Relevante punkter er blandt andet:
- navnene på parterne, den præcise ejendom og den ejerandel, der sælges
- den samlede modydelse og dens fordeling mellem kontant betaling, overtaget gæld, familielån og eventuelle andre ydelser
- betalingsdatoer, dokumentation for betaling og hvad der sker, hvis en betaling udebliver
- overtagelsesdag, nøgleadgang og fordeling af forbrug, forsikring og løbende udgifter omkring overtagelsen
- hvilke ejendomsoplysninger, rapporter, leje- eller brugsaftaler og andre bilag der er en del af aftalegrundlaget
- hvilket løsøre der følger med, og om en forælder fortsat skal have en særskilt brugsret
- forbehold, frister, ansvar for at fremskaffe dokumentation og konsekvensen, hvis en betingelse ikke bliver opfyldt
- den interne fordeling af tinglysningsafgift og mulige udgifter til långiver, vurdering og dokumenter
En mundtlig familieforståelse udfylder ikke automatisk et hul i den underskrevne tekst. Hvis en aftale, oplysning eller rettighed skal have betydning for handlen, bør den fremgå klart eller være identificeret i et bilag, som begge parter kender.
Hvordan skal pris og betaling hænge sammen?
Skødet skal angive den samlede købesum for ejerskiftet. Tinglysningsrettens vejledning viser, at beløbet ikke kun er den kontante betaling. Overtaget pantegæld, et særskilt opgjort gavebeløb og andre betalingsforpligtelser kan også indgå, når de reelt er en del af modydelsen.
Købsaftalen bør derfor vise hver betalingsdel for sig og forklare, hvordan delene tilsammen svarer til den samlede modydelse. Hvis forælderen finansierer en del med et familielån, bør det særskilte gældsbrev kunne afstemmes med købsaftalens beløb og datoer. Lånet er ikke det samme som barnets eventuelle overtagelse af et eksisterende realkredit- eller banklån.
Illustrativt eksempel: Barnet skal betale en del kontant, forsøge at overtage en eksisterende pantegæld og låne resten af forælderen. Aftalen bør beskrive alle tre dele og fastslå, hvad der sker, hvis långiveren ikke accepterer den planlagte ændring. Hvis barnet i stedet skaffer ny finansiering, ændres betalingsmåden, men ikke behovet for at få den samlede modydelse til at stemme på tværs af dokumenterne.
Kan aftalen alene flytte lånene?
Nej. En intern aftale om, at barnet overtager pantegælden, er ikke i alle tilfælde nok til at frigøre forælderen over for panthaveren. Tinglysningslovens § 39 har et særligt spor, når barnet har overtaget gælden efter aftale, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og barnets adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren kan fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse og fornødent bevis for den nye ejers tinglysning.
Er lovens betingelser ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Købsaftalen bør derfor angive, om långiverens accept er et forbehold, hvem der indhenter den, fristen og løsningen, hvis accepten ikke kommer. Forælderen bør kontrollere den faktiske frigørelse særskilt; et tinglyst skøde er ikke i sig selv en kvittering fra långiveren.
Hvilke forbehold bør stå i aftalen?
Et forbehold i købsaftalen bør angive den konkrete begivenhed, den nødvendige dokumentation, hvem der skal handle, en frist og konsekvensen, hvis betingelsen ikke opfyldes. Det kan eksempelvis være en långivers godkendelse, gennemgang af bestemte ejendomsdokumenter eller en nødvendig myndighedsgodkendelse.
Det private aftalespor skal holdes adskilt fra den tinglyste adkomst. Efter Tinglysningslovens § 10, stk. 4, må et skøde, der skal tinglyses som adkomst, ikke knyttes til andre betingelser end købesummens berigtigelse inden en nærmere angivet frist. Andre forbehold skal derfor stå præcist i købsaftalen og håndteres, før et endeligt skøde anmeldes.
Hvad gælder, hvis barnet er under 18?
Et mindreårigt barns køb af fast ejendom kræver Familieretshusets godkendelse. Hvis købet samtidig indebærer, at barnet stifter gæld, kræver gældsstiftelsen også godkendelse. Aftalen bør derfor beskrive finansieringen og gøre gennemførelsen afhængig af de nødvendige afgørelser.
Repræsentationen er et særskilt spørgsmål. Værgemålslovens § 47 kræver en særlig værge, når værgen selv skal indgå en retshandel med den mindreårige, eller deres interesser ellers kan være modstridende. Det kan være tilfældet, når den sælgende forælder også er barnets værge. Parterne skal derfor afklare, hvem der gyldigt kan handle og underskrive for barnet; forælderen kan ikke blot underskrive aftalen på begge sider.
Hvordan kontrollerer I dokumenterne til sidst?
En samlet kontrol kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Kontrollér den tinglyste ejer, ejendommen, parterne og den andel, der skal overdrages.
- Afstem den samlede modydelse mellem købsaftalen, gældsbrevet, långiveroplysningerne og udkastet til skøde.
- Få forbehold, myndighedsgodkendelser og repræsentation afklaret inden det endelige skøde.
- Sørg for, at skødet bruger den korrekte handelstype og gengiver ejendom, andel, købesum og overtagelsesdato i overensstemmelse med aftalen.
- Kontrollér efter tinglysningen barnets ejerandel, skødets status og eventuelle anmærkninger i en ny tingbogsattest. Kontrollér långiverens frigørelse i et særskilt dokument.
Kontrollen skal ende med to forskellige svar: Tingbogen skal vise den aftalte ejerændring, og lånedokumenterne skal vise den aftalte hæftelse. Det ene svar kan ikke udledes sikkert af det andet.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om aftaler, adkomst, gæld og værgemål.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, familieoverdragelse og den samlede købesum
- Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen om oplysninger i adkomstdokumenter
- Familieretshuset om køb af fast ejendom under værgemål og Værgemålsloven
- Boligejer.dk om købsaftalens funktion og indhold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
