Boligareal er det bruttoareal, der i BBR er registreret som areal til beboelse. Det omfatter boligens rum til boligformål, men ikke automatisk alle kvadratmeter under samme tag. Kælder, tagetage, udestue og andre særskilte arealer tæller kun med efter de regler, der gælder for deres indretning, godkendelse og registrering.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Boligareal er det bruttoareal, der er registreret i BBR til boligformål. Vægge og i nogle boliger en andel af fælles adgangsarealer indgår, mens kælder, tagetage og andre særskilte arealer kun tæller med efter deres konkrete godkendelse og registrering.
- BBR-arealet måles til ydersiden af ydervæggene, ikke som indvendig gulvflade.
- Køkken, bad og toilet indgår sammen med boligens øvrige godkendte arealer.
- I lejligheder kan en andel af trappe, elevator eller altangang være medregnet.
- Faktisk indretning ændrer ikke alene et areal til lovligt boligareal.
- Sammenhold BBR-meddelelsen med byggesagen, og kontakt kommunen ved uoverensstemmelser.
Hvordan bliver boligarealet målt?
BBR opgør en bolig- eller erhvervsenheds areal efter bruttoetageprincippet. Arealet måles vandret til ydersiden af ydervæggene. Mod en anden bolig går grænsen gennem midten af skillevæggen.
Du kan derfor ikke kontrollere BBR-tallet ved blot at lægge rummenes indvendige gulvarealer sammen. Ydervægge og dele af skillevægge indgår i målingen. Metoden bygger på et bruttoetageareal, ikke på den frie gulvflade, du oplever inde i boligen.
Hvilke rum tæller som boligareal?
Areal til boligformål omfatter blandt andet opholds- og soverum, køkken, bryggers, bad og toilet. Indvendige trapper regnes med på de etager, som de forbinder. En udnyttet tagetage indgår, når den er indrettet til boligformål efter de regler, der gælder for arealet.
I en kælder medregnes de rum, der må bruges til beboelse efter byggelovgivningen, samt areal til køkken, bad og toilet. En garage, carport, et udhus eller en udestue står derimod som særskilte arealtyper, så længe arealet ikke er ændret og godkendt til boligformål. Åbne altaner og tagterrasser er heller ikke boligareal.
Du kan se de registrerede arealtyper og deres niveau i boligens BBR-meddelelse.
Hvorfor kan en lejlighed føles mindre?
I en ejendom med flere boliger kan hver lejligheds boligareal indeholde en andel af fælles adgangsarealer som trappe, korridor, elevator eller altangang. BBR-instruksen fordeler sådanne adgangsarealer med lige store andele mellem de tilknyttede enheder, uanset lejlighedernes størrelse.
Det forklarer, hvorfor din indvendige opmåling kan være lavere end BBR-arealet uden, at forskellen i sig selv er en fejl. Det tinglyste areal kan også være opgjort efter et andet grundlag. Den nærmere sondring er beskrevet under BBR-areal og tinglyst areal.
Er faktisk brug det samme som godkendelse?
Nej. Et kælderrum bliver ikke boligareal alene, fordi du indretter det som soveværelse. Omvendt kan et areal i et enfamiliehus fortsat indgå i boligarealet, når kommunen har godkendt det til beboelse, selv om rummet i en periode bruges til opbevaring.
Illustrativt eksempel: Et godkendt værelse i tagetagen bruges til flyttekasser, mens et pænt istandsat kælderrum bruges som soveværelse uden godkendelse til beboelse. Den aktuelle møblering fjerner ikke tagetagens status og giver ikke i sig selv kælderen status som boligareal.
Vil du ændre et areal fra et andet formål til bolig, skal du afklare projektet med kommunen. Bygningsreglementets vejledning skelner mellem mindre ombygninger og væsentlige anvendelsesændringer. En rettelse i BBR erstatter ikke en nødvendig byggetilladelse.
Hvordan adskiller boligareal sig fra andre arealtal?
Det bebyggede areal beskriver bygningens fodaftryk på grunden. Samlet bygningsareal er summen af de hele etagers areal, mens kælder og tagetage registreres særskilt. Et etageareal kan desuden have et andet formål i byggereglerne end BBR’s boligareal.
Du bør derfor læse betegnelsen ved hvert tal, før du sammenligner en salgsopstilling, en plantegning, BBR og tinglyste dokumenter. To forskellige tal kan begge være korrekte, hvis de beskriver forskellige arealer eller bygger på forskellige målemetoder.
Hvordan kontrollerer og retter du arealet?
En forskel er et kontrolsignal, ikke i sig selv bevis for, at boligen er ulovlig eller BBR-tallet forkert. Du kan undersøge forholdet i denne rækkefølge:
- Find BBR-meddelelsen, og se om tallet gælder hele bygningen eller den enkelte bolig.
- Sammenhold registreringen med boligens faktiske indretning og kommunens godkendte tegninger, tilladelser og øvrige byggesagsmateriale.
- Kontakt kommunen, hvis arealet, anvendelsen eller dokumenterne ikke stemmer. Ejeren skal meddele relevante fejl, og kommunen tager stilling til rettelsen.
Ikke alle oplysninger kan ændres gennem Ret BBR. Er du køber, kan du bede sælger få forskellen undersøgt og dokumenteret, før du lægger arealet til grund. Artiklen om fejl i BBR ved boligkøb beskriver retteforløbet nærmere.
Fagligt grundlag og kilder
Definitionerne og kontrolforløbet bygger på de officielle regler og vejledninger om BBR og ændret anvendelse:
- BBR: Hjælp til BBR-oplysninger
- BBR-instruksen: Arealer
- Retsinformation: Bekendtgørelse om ajourføring af BBR
- Social- og Boligstyrelsen: Bygningsreglementets ombygningsbestemmelser
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: