Hvad er et ejerpantebrev, og hvorfor bruger man det?

Af Skøde Centret

Et ejerpantebrev er en smart måde at stille sikkerhed i din egen bolig, uden at du skal oprette nye dokumenter, hver gang du har brug for et lån i banken. Det fungerer som en fast ramme, du kan genbruge, hvilket sparer dig for både tid og tinglysningsafgifter. Her får du overblikket over, hvordan det virker.

Hvad dækker begrebet ejerpantebrev egentlig over?

Et ejerpantebrev er i bund og grund et dokument, hvor du skylder penge til dig selv. Det lyder måske mærkeligt, men formålet er rent praktisk. Du opretter et pant i din bolig på et bestemt beløb, og dette dokument lægger du så at sige i skuffen.

Når du senere skal låne penge i banken til eksempelvis en renovering eller en ny bil, kan du give banken sikkerhed i dette dokument. Det kaldes underpantsætning. Banken får dermed sikkerhed i din bolig, uden at der skal tinglyses et helt nyt pantebrev fra bunden.

Det er en løsning, der giver stor fleksibilitet. Du har dokumentet klar, hvis behovet for finansiering opstår hurtigt. Det er vores erfaring, at mange boligejere har glæde af denne handlefrihed, når der pludselig opstår uforudsete udgifter til boligen.

Hvordan sparer du penge ved at genbruge pantet?

Den helt store fordel ved et ejerpantebrev er økonomien i det lange løb. Når du opretter pantebrevet første gang, betaler du en tinglysningsafgift til staten. Denne afgift består af et fast beløb og en variabel del af hovedstolen.

Når afgiften først er betalt én gang, kan ejerpantebrevet genbruges igen og igen uden yderligere afgift til staten. Hvis du indfrier dit lån i banken, slettes bankens underpant, men selve ejerpantebrevet består.

Det betyder, at næste gang du skal låne penge, skal banken blot notere deres sikkerhed i det eksisterende dokument. Det koster typisk kun et mindre gebyr til tinglysning af underpantsætningen, hvilket er langt billigere end at starte forfra.

Vi oplever ofte, at boligejere glemmer denne værdi. Et gammelt ejerpantebrev kan repræsentere en stor besparelse, hvis du skal lægge lån om eller optage tillægslån til forbedringer.

Hvilken rolle spiller det ved en familieoverdragelse?

Når forældre sælger en ejendom til deres børn, er finansieringen ofte et centralt punkt. Her kan et eksisterende ejerpantebrev spille en vigtig rolle. I stedet for at aflyse pantet, kan det i mange tilfælde overdrages til køberen.

Ved en familiehandel kan det være en fordel at lade det eksisterende ejerpantebrev følge med ejendommen. Det kræver blot et debitorskifte, hvor den nye ejer indtræder som skyldner på dokumentet.

Dette kan spare familien for mange penge i tinglysningsafgifter, da man undgår at skulle oprette helt nye sikkerheder. Det er dog vigtigt at have styr på papirerne, så overdragelsen sker korrekt i forhold til bankens krav.

Det er også værd at bemærke, at processen omkring sikkerhedsstillelse adskiller sig fra selve ejerskiftet. Mens tinglysning af skøde handler om selve ejendomsretten, handler ejerpantebrevet udelukkende om gæld og sikkerhed.

Hvordan foregår tinglysningen rent praktisk?

I dag foregår al tinglysning digitalt. Det betyder, at du ikke længere skal sidde med fysiske papirer, der skal sendes med posten. Du underskriver dokumenterne med dit MitID direkte på nettet.

Når du opretter et ejerpantebrev, skal det registreres officielt for at være gyldigt over for andre kreditorer. Dette sker via den offentlige portal Tinglysning.dk. Her indtastes oplysningerne om beløb, rentevilkår og ejendommens data.

Når dokumentet er tinglyst, er det synligt i Tingbogen. Det er her, bankerne kigger med, når de skal vurdere, om de vil yde lån i ejendommen. Det digitale system sikrer, at processen går hurtigt, ofte fra dag til dag.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom systemet er digitalt, er juraen bagved stadig kompleks. En fejl i opsætningen kan betyde, at banken afviser sikkerheden, og så skal processen gå om.

Hvordan tjekker du om der allerede er pant i boligen?

Er du i tvivl om, hvorvidt der allerede ligger et gammelt ejerpantebrev i din bolig, eller overvejer du at købe en ny bolig? Så er det en god idé at tjekke Tingbogen. Det er et offentligt register, hvor alle rettigheder over fast ejendom er noteret.

Her kan du se, hvilke lån og servitutter der hviler på ejendommen. Det giver dig et overblik over, om der er “plads” til nye lån, eller om der er gamle dokumenter, der kan genbruges.

Vi anbefaler altid, at man slår ejendommen op, før man indgår aftaler med banken. Du kan lære mere om, hvordan du bruger systemet ved at se på Tingbogen – hvem ejer huset? Find ejer via tinglysning.dk.