Mortifikation af ejerpantebrev: Hvordan gør jeg det?

Af Skøde Centret

Har du mistet det fysiske ejerpantebrev, og blokerer det nu for et boligsalg eller en låneomlægning? Det er en klassisk situation, der kræver en juridisk proces kaldet mortifikation. Her guider vi dig gennem reglerne, så du kan få ryddet op i tingbogen og komme videre med dine planer.

Hvorfor er det fysiske papir så vigtigt?

Mange boligejere bliver overraskede over, at et stykke papir stadig kan have så stor betydning i vores digitale tidsalder. Problemet opstår typisk, når du skal sælge din bolig eller lægge lån om. Her opdager banken eller ejendomsmægleren, at der står et gammelt ejerpantebrev i tingbogen, som ikke er blevet aflyst.

Et ejerpantebrev er et såkaldt ihændehaverpapir. Det betyder, at den person, der fysisk sidder med papiret i hånden, principielt har rettighederne til pantet. Selvom du ved, at gælden for længst er betalt, er det ikke nok blot at fortælle det til tinglysningsretten.

Uden det originale dokument kan du ikke bevise, at pantet ikke er overdraget til en anden som sikkerhed. Det skaber en juridisk prop i systemet. Banken tør ikke udbetale nye lån, og en køber vil ikke overtage ejendommen, før hæftelsen er væk.

Det er vores erfaring, at disse papirer ofte dukker op som manglende brikker i forbindelse med dødsboer eller skilsmisser, hvor der skal ryddes op i gamle dokumenter. Hvis papiret er væk, er den eneste udvej en mortifikationssag.

Hvordan foregår en mortifikationssag ved retten?

Processen med at få erklæret et bortkommet dokument for ugyldigt kaldes mortifikation. Det er en juridisk procedure, der kører via byretten i den kreds, hvor ejendommen ligger. Formålet er at sikre, at ingen andre retmæssigt har krav på pantet.

Første skridt er at indsende en ansøgning til retten. Her skal du forklare, at pantebrevet er blevet væk, og sandsynliggøre, at gælden er indfriet. Det kan være nødvendigt at indhente erklæringer fra banken, hvis de tidligere har haft pantet i depot.

Når retten har godkendt din anmodning, bliver sagen offentliggjort i Statstidende. Dette er en officiel efterlysning, hvor eventuelle kreditorer får en frist til at melde sig, hvis de mener at have krav på pengene.

Du skal være forberedt på, at denne proces tager tid. Den almindelige ventetid fra offentliggørelsen til den endelige dom er et helt år. Det er lavet sådan for at beskytte eventuelle rettighedshavere, men det kan være frustrerende for dig som boligejer.

Du kan læse mere om de formelle krav hos Danmarks Domstole, som administrerer processen. Når året er gået, og ingen har meldt sig, afsiger retten en mortifikationsdom. Med denne dom i hånden kan du endelig få slettet pantet fra tingbogen.

Kan jeg undgå at vente et helt år?

Et år er meget lang tid at vente, hvis du står midt i et boligsalg eller en skilsmisse. Heldigvis findes der en hurtigere metode, som kan reducere ventetiden betragteligt. Det kræver dog, at du har økonomien til at stille sikkerhed.

Hvis du stiller en bankgaranti over for retten, kan sagen ofte afsluttes på omkring tre måneder. Garantien skal dække pantebrevets hovedstol samt et års renter. Det fungerer som en forsikring, hvis det originale pantebrev pludselig skulle dukke op.

Denne løsning er især relevant, hvis et salg afhænger af, at tingbogen bliver renset hurtigt. Vi ser ofte, at sælgere vælger denne løsning for ikke at miste en køber. Det koster et gebyr til banken at få udstedt garantien, men det kan være pengene værd.

Hvad koster det at gennemføre en mortifikation?

Der er flere udgifter forbundet med at få slettet et gammelt pantebrev. Du skal først og fremmest betale en retsafgift til staten for at få behandlet sagen ved domstolene. Dertil kommer udgiften til annonceringen i Statstidende.

Hvis du vælger den hurtige løsning med sikkerhedsstillelse, skal du også regne med omkostninger til din bank. Banken tager typisk et oprettelsesgebyr samt en løbende provision for at stille garantien over for retten.

Selve sletningen i tingbogen er som udgangspunkt gebyrfri, når du har dommen i hånden. Det skyldes, at du blot fjerner en rettighed. Du kan tjekke de aktuelle satser og regler på Tinglysningens officielle hjemmeside.

Mange vælger at få professionel hjælp til papirarbejdet, da det kan være tungt at navigere i de juridiske formularer. En fejl i ansøgningen kan betyde, at du skal starte forfra, hvilket forlænger ventetiden yderligere.

Hvordan påvirker det en hushandel eller bodeling?

Ved almindeligt boligsalg vil købers rådgiver typisk kræve, at sælger indestår for, at pantebrevet bliver slettet. Her kan det være nødvendigt at tilbageholde en del af købesummen, indtil mortifikationssagen er afsluttet. Det sikrer køber mod ubehagelige overraskelser.

Det er derfor en god idé at tjekke tingbogen, så snart du overvejer at sælge eller ændre på ejerforholdene. Jo før du opdager det manglende papir, jo mindre stress giver det i den sidste ende.

Hvad skal jeg gøre før jeg starter sagen?

Inden du kaster dig ud i en mortifikationssag, bør du gøre en ekstra indsats for at finde papiret. Tjek bankboksen en ekstra gang, og gennemgå gamle mapper med papirer fra dengang, du købte huset. Nogle gange ligger det blot gemt et ulogisk sted.

Kontakt også din bank. Selvom du har skiftet bank flere gange, kan det gamle pantebrev teoretisk set ligge i et arkiv hos en tidligere bankforbindelse. En grundig eftersøgning kan spare dig for både tid og penge.

Hvis papiret er og bliver væk, skal du samle dokumentation for, at gælden er betalt. Gamle kontoudtog eller kvitteringer for indfrielse er guld værd, når du skal overbevise retten om, at pantebrevet er uden betydning.

• Tjek tingbogen på nettet for at se præcis, hvilket pantebrev der er tale om.
• Kontakt din nuværende og tidligere bank for at høre, om de har oplysninger.
• Find dokumentation for, at lånene i boligen er indfriet eller omlagt.