Et ejerpantebrev på papir kan let blive væk, fordi det ofte ligger i en bankboks eller måske endda i en flyttekasse på loftet. Når pantbrevet er forsvundet, giver det problemer ved omlægning af lån eller salg af boligen, fordi tingbogen stadig viser pantet som aktivt. Løsningen hedder mortifikation af ejerpantebrev. Her får du en gennemgang af processen, tidsforløbet, hvilke omkostninger du kan forvente, og hvordan du kan gøre ventetiden kortere. Undervejs finder du links til mere dybdegående guides, hvis du vil dykke videre ned i detaljerne.
Hvorfor et bortkommet ejerpantebrev er et problem
Når tingbogen viser et aktivt ejerpantebrev, antager banken, at der stadig kan være gæld forbundet med pantet. Det kan begrænse dine finansieringsmuligheder og forhale et boligsalg. Samtidig skaber det usikkerhed for en køber, der ønsker et renskuret ejerskifte uden hæftelser.
Skal boligen skifte ejer?
Et ejerpantebrev er et værdipapir i sig selv – det er altså ikke nok at fortælle, at gælden er indfriet; papiroriginalen fungerer som nøglen, og uden den er låsen stadig låst. Hvis du er i tvivl om, hvad et ejerpantebrev egentlig er, kan du få en enkel forklaring her: definition af et ejerpantebrev.
Der er to klassiske situationer, hvor det bortkomne dokument først bliver opdaget:
- Når långiver beder om kronologisk prioritet i forbindelse med en ny belåning.
- Når ejendomsmægleren udarbejder salgsopstilling, og tingbogen ikke stemmer med de reelle lån.
I begge tilfælde er mortifikation den eneste realistiske vej til at få pantbrevet aflyst, så du kan komme videre med boligprojektet.
Trin for trin gennem mortifikation af ejerpantebrev
Selve forløbet følger en række faste milepæle. Der er ikke krav om advokat, men de fleste vælger professionel hjælp, fordi tidsfristerne er lange og formularerne tekniske.
- Anmeldelse til tinglysningsretten
Ejeren indsender en kort ansøgning om mortifikation af ejerpantebrevet med oplysninger om ejendommen, hovedstol, tinglysningsdato og begrundelse for bortkomst. - Offentlig bekendtgørelse
Retten offentliggør ansøgningen i Statstidende på en af årets kvartalsdatoer. Offentliggørelsen er en slags “eftersøgning”, hvor enhver med et eventuelt krav kan give lyd. - Høringsperiode
Standardforløbet er tolv måneder fra offentliggørelsen til det afsluttende retsmøde. I perioden kan tidligere panthavere dokumentere et krav; ellers fortsætter sagen uhindret. - Retsmøde og dom
Når høringsperioden udløber, træffer retten afgørelse. Har ingen meldt sig, erklæres ejerpantebrevet dødt. Derpå følger fire ugers ankefrist. - Aflysning i tingbogen
Når dommen er endelig, kan du registrere aflysningen. Praktisk sker det som en almindelig tinglysningsanmeldelse, der fjerner pantet eller parkerer det afgiftsfrit til senere brug.
Muligheder for at forkorte ventetiden
Tolv måneder er lang tid, især hvis du allerede har en køber på hånden. Det er derfor værd at kende en supplerende løsning, hvor sagen kan afsluttes på cirka tre måneder.
Hurtigbehandlingen kræver, at du stiller sikkerhed for pantets hovedstol plus et års rente. Sikkerheden kan typisk være:
- en bankgaranti udstedt til retten
- en kontant deponering på en spærret konto
Garantien skal løbe i mindst 18 måneder, så eventuelle krav kan dækkes, hvis nogen alligevel melder sig efter aflysning. Banken vil tage et gebyr for garantien, som varierer afhængigt af beløb og risiko. Du kan spørge din rådgiver, om beløbet kan reduceres, hvis du samtidig dokumenterer, at alle lån er indfriet.
Vi mener, at den hurtige model ofte giver bedst mening, når et forestående salg ellers ville gå i stå; merudgiften til garantien er typisk lavere end de samlede omkostninger ved at holde to ejendomme kørende i et år.
Omkostninger og timing i praksis
Mortifikation af ejerpantebrev består af både direkte gebyrer og tidsafhængige udgifter. De faste poster dækker blandt andet bekendtgørelsen i Statstidende, retsafgift ved indgivelsen og et mindre gebyr for ankepåtegningen. Selve aflysningen i tingbogen er som hovedregel gebyrfri, fordi du aflyser et ejerpantebrev, der allerede er stemplet.
Derudover kommer eventuelle honorarer til professionel bistand. Prisen afhænger af, om der skal indhentes bankkvitteringer, anmode om kontrollerede oplysningstjek eller udarbejde erklæringer fra tidligere långivere.
Når du planlægger et boligsalg, bør mortifikationen sættes i gang med god tidsmargin. Høringsperioden starter først ved offentliggørelsen – ikke ved indgivelsen – og offentliggørelsesdatoerne ligger fast fire gange årligt. Hvis du eksempelvis indsender ansøgningen få dage efter en frist, kan du risikere at vente tre ekstra måneder på næste offentliggørelse. På den måde kan et tilsyneladende simpelt papirproblem hurtigt koste et halvt år ekstra i ejerudgifter.
Undgå faldgruber før du går i gang
Det er fristende blot at indsende ansøgningen og vente, men du kan spare tid ved at forberede flere forhold på forhånd.
Start med at kontakte alle tidligere långivere og få skriftlige bekræftelser på, at lånene er indfriet. En kort e-mail, der refererer lånenummer og indfrielsesdato, er som regel nok. Har långiver fusioneret eller lukket afdelingen, kan du finde arkivdata i registeret over kodede pantebreve.
Sørg for, at tingbogen i øvrigt er ajourført. Har du eksempelvis lavet omprioriteringer eller registeret nye servitutter, kan tinglysningsretten stille yderligere spørgsmål. En samlet oversigt gør sagen mere robust, fordi retten hurtigt ser, at øvrige hæftelser allerede stemmer.
Til sidst kan det være en god idé at udarbejde en kort tidsplan, så du ved, hvornår du tidligst kan forvente aflysningen. Planen giver dig ro i maven og gør dialogen med ejendomsmægler og bank langt nemmere, hvis en køber melder sig, mens du stadig venter på dommen.
Den grundige forberedelse tager lidt tid, men den kan gøre forskellen på et gnidningsfrit salg og et forløb, hvor alle parter må vente på papirarbejde.