Hvordan deler man boligen ved skilsmisse?
Når du og din ægtefælle går fra hinanden, melder det praktiske spørgsmål sig hurtigt: Hvem ender med boligen? Nettoværdien deles ud fra formuefællesskabets grundregel om ligedeling, men vejen dertil kan tage flere former. Valget afhænger typisk af økonomi, følelser og tidshorisont.
- Sælge boligen og dele overskuddet proportionelt.
- Lade den ene overtage boligen mod kontant udbetaling af halvdelen af friværdien.
- Fortsætte fælles ejerskab midlertidigt og udskyde salget til markedet vender.
Metoden bør afspejle jeres ressourcer og behov. Har I børn, vægter stabilitet ofte højere end maksimal profit.
Skal boligen skifte ejer?
Står kun den ene på skødet, kan du dykke dybere i hvem der får huset ved skilsmisse. Den viden giver et realistisk udgangspunkt for forhandlinger.
Hvad er særligt ved formuefællesskab?
Formuefællesskab betyder, at du ejer dine aktiver alene, men værdien deles ved separation. Ordningen omfatter også boligen, uanset hvem der har betalt mest undervejs. Du kan frit disponere over egen opsparing, men ved bruddet lægges aktiver og gæld sammen, hvorefter nettobeløbet deles.
Værdistigninger indgår på delingstidspunktet. Har huset steget fra 2.500.000 kr. til 3.000.000 kr., er gevinsten fælles. Gæld fratrækkes, så hver modtager halvdelen af nettoen. Det overrasker mange, at større afdrag eller renoveringer ikke automatisk giver en større andel.
Dokumentation er derfor essentiel. Gem kvitteringer for forbedringer, bankudtog for ekstraordinære afdrag og oversigter over løbende vedligehold. De kan danne basis for en frivillig kompensation, hvis I ønsker en mere nuanceret fordeling end 50/50.
Hvad er særligt ved særeje?
Særeje placerer udvalgte aktiver uden for delingsformuen. Fuldstændigt særeje bevarer adskillelsen både ved skilsmisse og død, mens skilsmissesæreje kun gælder ved separation. Kombinationssæreje blander de to. Typisk bruges værktøjet til at beskytte arv, virksomhed eller store investeringer.
En bolig kan gøres til særeje, hvis den finansieres af midler, der allerede er særeje. Formuleringen i aftalen skal være præcis, ellers risikerer du, at ejendommen alligevel ender i fællesskabet. Særeje giver klarhed, men reducerer fleksibiliteten. Ønsker du senere at ændre ejerforholdet, kræver det en ny aftale og tinglysning.
Har I valgt særeje på boligen, skal den anden part ikke købes ud ved skilsmisse, men opnår heller ikke del i værdistigningen. Overvej derfor nøje, om låne- og renoveringsplaner harmonerer med et livslangt særeje.
Hvad indebærer formuefællesskab for din bolig under ægteskabet?
Din bolig fungerer som en fælles værdibeholdning, selvom skødet kun står i dit navn. Alle værdistigninger lægges i samme pulje, når ægteskabet ophører. Ud fra vores erfaring med flere hundrede skilsmisseskøder ser vi, at konflikter ofte udspringer af manglende samtaler om, hvem der betaler afdrag, vedligehold og renoveringer. En tidlig, skriftlig aftale kan afværge dyre diskussioner senere.
Optager du lån i eget navn, trækkes gælden fra din bodel, før værdien deles. En høj belåningsgrad kan derfor mindske den andens andel. Investerer du kontant i bad eller tag, øger du friværdien for jer begge. Vil du sikre en større del, må du have kvitteringerne klar og eventuelt aftale en intern godtgørelse.
Selv mindre forbedringer tæller. Nye hårde hvidevarer eller en carport kan virke ubetydelige nu, men kan være ti-tusindkroners poster i en bodeling. Notér derfor alt og gem dokumentationen, mens kvitteringerne er nemme at hente.
Hvordan opgør du nettoformue for boligen i en bodeling?
Nettoformuen er boligens markedsværdi minus restgæld og direkte omkostninger. Start med en realistisk vurdering, fx fra salgsstatistikker eller en valuar. Træk derefter alle lån og indfrielsesgebyrer fra. Husk de væsentlige poster:
- Boligens aktuelle handelsværdi, dokumenteret med vurdering eller salgstal.
- Samlet restgæld pr. skæringsdato, inkl. indfrielsesomkostninger.
- Omkostninger til salg, tinglysning og ejerskifte, som reducerer nettobeløbet.
Tinglysningsafgiften udgør normalt 1.850 kr. ved tinglysning af skøde i forbindelse med skilsmisse.
Når nettoformuen er beregnet, deler I beløbet ligeligt, medmindre I har aftalt andet. Udløsningen kan ske kontant, via gældsovertagelse eller som en mellemform, der tilgodeser begge parters likviditet.
Hvordan påvirker negative nettobodele boligens deling ved skilsmisse?
Har boligen tabt værdi, kan restgælden overstige markedsprisen. Nettodelen bliver så negativ, og minus deles ikke. Hver ægtefælle beholder sit underskud i bodelingen. Har I fælles lån, hæfter I fortsat solidarisk over for kreditinstituttet, men minusposten udligner kun egne plusaktiver.
Eksempel: Boligen vurderes til 1.800.000 kr., men restgælden er 2.100.000 kr. Nettodelen er minus 300.000 kr. Betragter man hele boet, trækker minussen værdi ud af ejerens samlede formue, før resterende aktiver deles. Den anden ægtefælle kan derfor ende med at modtage mindre eller slet intet, hvis egne aktiver er begrænsede.
Negative bodele kræver ofte kreativitet. I kan vælge midlertidigt fortsat ejerskab, omlægge lån eller aftale en kompensation i stedet for klassisk udkøb. Fleksible løsninger mindsker risikoen for tvangssalg og urealiserede tab.
Hvordan bestemmes ejerforhold, hvis I står med boligen i fællesskab?
Står I begge på skødet, er ejerandelen typisk 50/50, medmindre en anden brøk er tinglyst. Fordelingen af ejerskabet i tingbogen påvirker dog i udgangspunktet ikke deling af friværdi.
Har I investeret ulige beløb i renoveringer, kan en justeret fordeling føles mere retfærdig. Dokumentér alle ekstra bidrag med fakturaer, fotos og kontoudtog.
Nogle fravælger et salg ved skilsmisse og bibeholder fællesejet midlertidigt, fx hvis markedet er lavt. Det kræver klare aftaler om udgifter, løbende vedligehold og fremtidigt salg for at undgå konflikter.
Hvordan regner I markedsværdi ud ved salg eller overdragelse?
Markedsværdien er det beløb, en køber vil betale. Start med sammenlignelige handler inden for seneste år. Brug derefter automatiske vurderinger og valuarrapporter som krydstjek.
Offentlig vurdering følger ikke altid markedet. Er vurderingen lav, vil banken ofte kræve en frisk markedsvurdering. Til bodeling er det derfor bedste praksis at sammenholde flere kilder og dokumentere valg af pris.
- Offentlige salgsannoncer for boliger solgt i nærområdet det seneste år.
- Uafhængig valuarvurdering med gennemgang af stand og beliggenhed.
- Bankens konservative boligværditjek, som kan bruges som laveste referencepunkt.
