Hvad sker der med huset når ægtefæller skilles?

Af Skøde Centret

Når et ægteskab slutter, står boligen ofte som det mest følsomme og komplekse aktiv. Hvem har ret til at blive boende – og på hvilke vilkår? Her får du en forklaring på reglerne, processerne og de typiske faldgruber, så du kan træffe trygge beslutninger.

Hvem ejer huset, når I går fra hinanden?

Ejerskabet til boligen afgøres af skødet – ikke af, hvem der har betalt mest til indskud, renovering eller drift. Står I begge på skødet, ejer I som udgangspunkt hver jeres andel, ofte 50/50, medmindre der i skødet er tinglyst en anden fordeling. Står kun den ene på skødet, er vedkommende eneejer.

Mange blander ejerskab sammen med det, der i daglig tale kaldes fælleseje. Fælleseje handler om, hvordan jeres værdier deles ved skilsmisse, mens skødet handler om, hvem der juridisk ejer boligen. Det betyder, at selv om huset indgår i delingen ved skilsmisse, skal ejerforholdet ændres i tingbogen, hvis en af jer skal være eneejer fremover. Det sker ved at udstede og tinglyse et nyt skøde.

I praksis fastlægger I fordelingen af værdierne gennem en bodelingsaftale. Den bør klart beskrive, hvem der overtager hvad, og til hvilken pris. Det gør tinglysningen enklere, fordi skødet kan spejle aftalen. Processen omkring bodeling ved skilsmisse handler derfor både om værdierne på papiret og om at få rettighederne i tingbogen til at stemme overens med jeres beslutninger.

Har I tinglyst særlige vilkår (for eksempel særskilt ejerandel eller forkøbsret), vil de også spille ind. Det samme gælder, hvis der findes en ægtepagt om særeje. Men uanset jeres interne aftaler, er det skødet, der afgør, hvem der kan disponere over ejendommen, indtil der tinglyses en ændring.

Kan den ene blive boende og købe den anden ud?

Ja, den løsning er ofte både praktisk og realistisk. Nøglen er tre ting: en fair pris, en klar aftale og bankens accept. Prisen kan fastsættes med udgangspunkt i en mæglervurdering eller en forhandling mellem jer. I skal desuden blive enige om overtagelsesdato, fordeling af løbende udgifter indtil overtagelsen og håndtering af eventuelle lån.

Den typiske fremgangsmåde er, at I laver en intern købsaftale, som efterfølgende udmøntes i et bodelingsskøde. Det sikrer en ren og sporbar overgang fra fælles ejerskab til eneejerskab. Det er også helt normalt, at banken vil se aftalen, før de tager stilling til finansieringen og et eventuelt debitorskifte.

• Få indhentet en prisindikation (fx mæglervurdering).
• Aftal købesum, overtagelsesdag og betaling af udgifter frem til overtagelsen.
• Undersøg bankens krav til finansiering og debitorskifte.
• Udarbejd bodelingsaftale og bodelingsskøde.
• Tinglys skødet og få registreret ændringer i lån og ejerpantebreve.

Det er værd at vide, at I kan aftale en pris, der afspejler jeres samlede økonomi og ønsker – forudsat banken godkender finansieringen. Selve overdragelsesprocessen ved skilsmisse gennemgår vi trin for trin i vores guide om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse, hvor fokus er at få skødet, lånene og timingen til at spille sammen uden dyre omveje.

Hvordan håndteres lån og hæftelse, når én overtager boligen?

Hvis den ene part overtager huset, skal hæftelsen også flyttes. I praksis betyder det, at banken og realkreditinstituttet skal godkende, at den, der bliver boende, kan bære hele gælden alene. Det kaldes debitorskifte, og det er bankens beslutning – ikke noget, I selv kan bestemme jer for.

Indtil debitorskiftet er på plads, hæfter I i udgangspunktet fortsat sammen over for långiver. Derfor giver det mening at planlægge skøde, finansiering og debitorskifte som et samlet forløb med samtidighed: skødet tinglyses først endeligt, når banken har godkendt finansieringen, og den tidligere ejer frigives fra gælden.

Hvis banken ikke kan godkende overtagelsen, bliver løsningen typisk, at boligen sælges. Alternativt kan midlertidige ordninger (for eksempel midlertidig medhæftelse) være en kort overgang, men det ændrer ikke ved, at långiver skal være tryg ved den permanente løsning.

Vær også opmærksom på eventuelle ejerpantebreve i ejendommen. Når ejerforholdet ændres, bør de tilpasses eller slettes, så hæftelsen afspejler den nye virkelighed. Du kan læse mere om, hvad banker og realkredit typisk kræver, i vores artikel om hvad der sker med boliglånet ved skilsmisse. Pointen er enkel: skødet flytter ejerskabet, men lånene flytter sig først, når långiver siger ja.

Hvad kræver tinglysningen af et skilsmisseskøde – og hvad koster det?

Et skilsmisseskøde er dokumentet, der formelt overfører ejendomsretten fra jer begge til den, der overtager. Skødet bygger på jeres bodelingsaftale og tinglyses digitalt i tingbogen. Før tinglysning kontrolleres der for anmærkninger, servitutter og hæftelser, og skødet underskrives med MitID af begge parter.

Ved tinglysning skal der betales tinglysningsafgift. Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse kan den variable afgift på 0,6% helt undgås, hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling. I den situation betales kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Sker overdragelsen derimod ikke som led i separation/skilsmisse, gælder hovedreglen for almindelig handel: 1.850 kr. + 0,6% af købesummen.

Det er derfor vigtigt, at dokumentationen klart viser, at overdragelsen er en del af bodelingen i forbindelse med bruddet. Det typiske er, at bodelingsaftalen henvises i skødet, og at bevillingen vedlægges. Vil du dykke ned i processen og omkostningerne, har vi samlet alt i vores guide til skilsmisseskøde og pris, herunder hvordan afgiften beregnes i de forskellige scenarier.

Når skødet er tinglyst, er ejerskiftet officielt. Herefter kan den nye eneejer stå alene på lånene (når banken har godkendt debitorskifte), opdatere forsikringer og ajourføre øvrige registreringer. Husk, at skøde og lån skal hænge sammen – i den rækkefølge, långiver kræver.

Hvad misforstår mange om bolig og skilsmisse?

Siden 2003 har vi set de samme to faldgruber igen og igen. For det første tror mange, at en underskrevet bodelingsaftale automatisk frigiver den fraflyttende part fra lånene. Det gør den ikke. Banken skal godkende et debitorskifte, og indtil den dag er begge parter som udgangspunkt stadig ansvarlige. Det er her, uheldige overraskelser opstår: en part flytter ud og tror, at “sagen er lukket”, men hæfter stadig, hvis økonomien skrider.

For det andet ser vi ofte, at par aftaler en “hurtig løsning” – for eksempel en intern overdragelse uden at knytte den formelt til bodelingen. Resultatet kan være unødige afgifter, fordi man mister adgangen til at undgå 0,6%-afgiften. Overdragelser i skilsmissesituationer bør dokumenteres som led i bodelingen med henvisning til bevillingen. Ellers bliver tinglysningsafgiften beregnet efter almindelige handelsregler.

En tredje klassiker er forvekslingen mellem fælleseje og ejerskab. Fælleseje betyder deling af værdier ved brud – ikke at man “automatisk” ejer halvdelen af huset, hvis man ikke står på skødet. Den forskel er ikke bare teori. Den afgør, hvem der kan pantstille, sælge og underskrive, indtil der foreligger et nyt skøde.

Erfaringen er, at man undgår de dyre fejl ved at planlægge forløbet i den rigtige rækkefølge: bodeling, bankgodkendelse, skøde – og dokumentation af, at overdragelsen er led i skilsmissen.

Hvad gør vi, hvis vi er uenige om, hvem der skal have boligen?

Uenighed om boligen er almindelig. Start med at adskille “hvem kan blive boende” fra “hvem kan godkendes af banken”. Selv om den ene har et stærkt boligbehov (fx børn i nærområdet), kræver overtagelse stadig, at økonomien kan bære det. Kan ingen overtage alene, ender løsningen ofte med et salg.

I mange sager finder parterne et kompromis: en midlertidig brugsret i en periode, en forkøbsret til den ene eller en frist til at skaffe bankgodkendelse. Skriv aftalen ned og bind den sammen med bodelingen, så forventningerne er klare, og tinglysningen kan ske uden tvivl.

• Afklar begge parters boligbehov og ønsker.
• Indhent realistiske vurderinger og bankens forhåndstilsagn.
• Beslut plan B, hvis finansiering ikke er mulig.
• Nedskriv en tidsplan med faste frister.
• Knyt aftalen til bodelingen og skødet.

Selve bevillingen til separation eller skilsmisse søges hos Familieretshuset, og deres vejledninger giver et fint overblik over proces og dokumenter; det kan du se hos Familieretshuset. Når rammerne er på plads, er næste skridt at få ændret ejerforholdet korrekt. Her kan du følge vores praktiske trin i guiden om ændring af ejerskab efter skilsmisse, så skøde, lån og afgifter går rigtigt igennem første gang.