Tinglysningsafgift ved skilsmisse beregnes normalt som en fast afgift, når ejerskiftet mellem ægtefæller sker som led i opløsning af formuefællesskabet. Den almindelige procentafgift bruges kun, hvis overdragelsen falder uden for skilsmissesporet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Tinglysningsafgift ved skilsmisse er normalt 1.850 kr., når ejerændringen mellem ægtefæller sker som led i opløsning af formuefællesskabet. Den almindelige beregning med 0,6 procent bruges kun, hvis overdragelsen falder uden for skilsmissesporet.
- Fast-afgiftssporet kræver, at ejerændringen reelt sker mellem ægtefæller i bodelingen.
- Almindeligt ejerskifte beregnes som 0,6 procent af afgiftsgrundlaget plus 1.850 kr.
- Værdien af boligen er stadig relevant for bodelingen, selv om den offentlige afgift kan være fast.
- Bank, lån og pant skal behandles særskilt fra skødets ejerændring.
- Kontrollér dokumenttype og grundlag, før skødet sendes til tinglysning.
Hvornår er afgiften kun fast ved skilsmisse?
Efter tinglysningsafgiftslovens § 10 beregnes der kun fast afgift, når ejerskifte eller pantsætning af fast ejendom mellem ægtefæller sker som følge af opløsning af formuefællesskab. I 2026 er den faste afgift 1.850 kr.
Det betyder, at en ejerændring mellem ægtefæller ved separation eller skilsmisse ikke skal beregnes som et almindeligt salg med 0,6 procent af ejerskiftesummen, hvis betingelserne for skilsmissesporet er opfyldt.
Hvad skal være opfyldt for at bruge skilsmissesporet?
Den lave beregning forudsætter, at overdragelsen faktisk hænger sammen med separation, skilsmisse eller den formuedeling, der følger af ægteskabets ophør. Det er ikke nok, at parterne har været gift, hvis overdragelsen reelt er en anden type handel.
Dokumentet og bilagene skal derfor passe med den juridiske forklaring. Et skilsmisseskøde eller bodelingsdokument skal afspejle, hvem der overdrager, hvem der overtager, hvilken ejendom eller andel der overdrages, og hvorfor overdragelsen sker i bodelingssporet.
Hvornår gælder den almindelige procentregel i stedet?
Hvis overdragelsen ikke er mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab, skal du ikke bruge skilsmissens faste-afgiftsspor. Den almindelige regel i tinglysningsafgiftslovens § 4 er 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen.
Det kan for eksempel være relevant, hvis boligen sælges til en udenforstående køber, hvis der overdrages mellem ugifte samlevende, eller hvis en særskilt ejerændring ikke kan dokumenteres som en del af ægtefællernes bodeling.
Hvordan beregnes den almindelige afgift, hvis undtagelsen ikke gælder?
Den almindelige beregning har tre trin. Først finder du afgiftsgrundlaget for den ejerandel, der overdrages. Derefter beregner du 0,6 procent af grundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste hele beløb, der kan deles med 100, før den faste afgift på 1.850 kr. lægges til.
Illustrativt eksempel uden skilsmisseundtagelse: En ejerandel overdrages med et afgiftsgrundlag på 825.000 kr. Den variable afgift er 825.000 kr. x 0,006 = 4.950 kr. Beløbet rundes op til 5.000 kr. Samlet tinglysningsafgift bliver derfor 5.000 kr. + 1.850 kr. = 6.850 kr.
Hvordan ser beregningen ud i en skilsmisseoverdragelse?
Hvis den samme ejerændring sker mellem ægtefæller som led i opløsning af formuefællesskabet, er beregningen anderledes. Her skal du ikke først finde 0,6 procent af ejerandelen, fordi den variable del ikke bruges i det særlige skilsmissesporet.
Forenklet illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle overtager den andens ejerandel som led i bodelingen. Ejerandelen værdiansættes internt til 825.000 kr. Når betingelserne for fast-afgiftsspor er opfyldt, bliver den offentlige tinglysningsafgift for ejerændringen 1.850 kr.
Hvad betyder værdiansættelsen så for jer?
Selv om den offentlige afgift kan være fast, er værdiansættelsen stadig central for bodelingen. Værdien afgør, hvad den overtagende ægtefælle eventuelt skal betale, overtage i gæld eller modregne i andre aktiver.
Du bør derfor ikke forveksle tinglysningsafgift med prisen for at overtage boligen. En artikel om pris for overtagelse af hus ved skilsmisse handler om den økonomiske opgørelse, mens denne artikel handler om den offentlige afgift ved tinglysning.
Hvad med lån, pant og bankens godkendelse?
Skødet ændrer ejerregistreringen, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra lån. Banken eller realkreditinstituttet skal særskilt acceptere, hvis den ene skal overtage gælden alene, eller hvis lånene skal ændres.
Pant og lån kan også give selvstændige tinglysningsspørgsmål. Denne artikel beregner kun afgiften på ejerændringen. Hvis der samtidig skal ændres pant, optages nyt lån eller gennemføres debitorskifte, skal det behandles som et særskilt spor med egne dokumenter og eventuelle omkostninger.
Hvilke dokumenter skal afgiftsberegningen hænge sammen med?
Afgiften skal passe til det dokument, der anmeldes til tinglysning. Hvis I bruger et bodelingsdokument eller skilsmisseskøde, skal det hænge sammen med jeres aftale om boligen og den formuedeling, I gennemfører.
En privat aftale om økonomien er ikke altid nok i sig selv. Hvis aftalen faktisk skal flytte adkomst til fast ejendom, skal tinglysningsdokumentet kunne gennemføre ejerændringen. Læs også om forskellen på bodelingsoverenskomst og tinglysning, hvis aftalen og tinglysningen let bliver blandet sammen.
Hvilke forhold kan gøre beregningen forkert?
Den hyppigste fejl er at vælge sats ud fra ordet skilsmisse uden at kontrollere overdragelsens karakter. Afgiften afhænger af dokumenttypen, parternes relation, hvorfor ejerændringen sker, og om anmeldelsen faktisk falder ind under den særlige regel.
- Hvis boligen sælges til tredjemand, er det ikke en intern ægtefælleoverdragelse.
- Hvis parterne er ugifte samlevende, gælder ægtefællereglen ikke.
- Hvis der mangler dokumentation for bodelingssporet, kan tinglysningen kræve rettelse.
- Hvis anmeldelsen også omfatter pant eller andre rettigheder, kan der være flere afgifts- eller dokumentspor.
Hvordan holder du afgiften adskilt fra bodelingen?
Bodelingen fordeler værdier og gæld mellem jer. Tinglysningsafgiften betales for den tinglysningsmæssige registrering. De to beløb kan være forbundet i praksis, men de beregnes ikke på samme måde.
Det hjælper at skrive bodelingsaftalen, så den viser både den interne økonomi og den ejerændring, der skal gennemføres. Hvis den ene ægtefælle overtager boligen, bør aftalen afklare værdi, betaling, lån, overtagelsesdag og hvem der bærer offentlige afgifter og øvrige tredjepartsudgifter.
Hvad er en sikker rækkefølge før tinglysning?
Når afgiften afhænger af, hvilket spor overdragelsen hører til, bør du vælge rækkefølgen efter dokumenterne og ikke efter selve regnestykket. En praktisk rækkefølge er:
- Afklar om boligen skal sælges, overtages af den ene eller ejes videre midlertidigt.
- Fastlæg boligværdi, ejerandele, gæld og den økonomiske afregning i bodelingen.
- Afklar bankens krav, hvis lån eller hæftelse skal ændres.
- Vælg det tinglysningsdokument, der passer til ejerændringen.
- Kontrollér om afgiften hører under fast-afgiftsspor eller almindelig procentregel.
- Gennemfør tinglysningen og kontrollér bagefter, at Tingbogen viser den ønskede ejerregistrering.
Den samme rækkefølge er relevant ved overdragelse af skøde ved skilsmisse, hvor afgiftsberegningen kun er ét af flere trin.
Hvornår bør I stoppe og genberegne?
I bør genberegne eller få dokumentgrundlaget rettet, hvis forudsætningerne ændrer sig. Det kan være, hvis boligen alligevel sælges, hvis en anden person skal med i ejerkredsen, hvis banken kræver en anden låneløsning, eller hvis bodelingsaftalen ikke længere svarer til det dokument, der skal tinglyses.
Afgiftsreglen kan også ændre sig, hvis der anmeldes flere rettigheder samtidig. Derfor bør beregningen altid knyttes til den konkrete tinglysningsanmeldelse, ikke til en generel idé om, hvad en skilsmisseoverdragelse plejer at koste.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om tinglysningsafgift, formuedeling og tinglysning af ejerændringer ved separation eller skilsmisse.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven om almindelig afgift, afrunding og den særlige regel for ægtefæller.
- Officiel satsoversigt for tinglysningsafgiftsloven med satser for 2026 og 2027.
- Retsinformation: ægtefælleloven om formuedeling ved separation og skilsmisse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
