Berigtigelse af skøde: Hvad er prisen og hvordan gør jeg?

Af Skøde Centret

Berigtigelse er den praktiske og juridiske afslutning på en bolighandel. Her bliver skødet udarbejdet, underskrevet og tinglyst, hæftelser håndteret og købesummen frigivet korrekt. Kort sagt: Det er processen, der sikrer, at du bliver registreret som ejer – uden ubehagelige overraskelser.

Hvad vil berigtigelse sige – og hvorfor er det nødvendigt?

Berigtigelse af en bolighandel er alt det, der skal til for, at ejerskiftet bliver gennemført korrekt. Aftalen mellem køber og sælger står i købsaftalen, men først når skødet er udarbejdet og tinglyst, har køberen en sikker og gyldig adkomst til ejendommen. Berigtigelsen sørger for, at ejendommen overgår uden uønskede hæftelser, at banken kan udbetale lån og at købesummen frigives på rette tid.

Den, der berigtiger handlen, koordinerer parternes underskrifter, udarbejder skødet i det rette format, beregner afgifter og indsender materialet til tinglysning. Når skødet er registreret i det officielle system, opnår køber den beskyttelse, der følger af at stå i tingbogen. Hele processen kører digitalt via det officielle tinglysningssystem, og derfor er præcision i data, navne, matrikel og hæftelser afgørende.

Berigtigelse er ikke det samme som rådgivning. Rådgivning handler om at forhandle vilkår, gennemgå dokumenter og sikre, at du ved, hvad du køber. Berigtigelse er derimod den tekniske og juridiske gennemførelse af ejerskiftet. I praksis hænger de to ting ofte sammen, men det er vigtigt at kende forskel – især hvis du sammenligner priser og ydelser.

En berigtigelse er først i mål, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, hæftelser er håndteret efter aftalen, og pengene er fordelt korrekt. Ellers risikerer du forsinkelse, unødige afgifter eller registreringsfejl, der kan være dyre at få rettet bagefter.

Hvilke trin indgår fra købsaftale til tinglyst skøde?

Selve berigtigelsen begynder typisk, når forbehold i købsaftalen er afklaret (for eksempel finansiering eller advokatforbehold). Herefter udarbejdes skødet på baggrund af aftalens vilkår, ejendommens oplysninger og låneforhold. Skødet sendes til digital underskrift med MitID hos begge parter. Den, der berigtiger, sikrer, at oplysningerne er ensartede i skøde, tingbog og øvrige dokumenter, og at der ikke sniger sig fejl ind i ejerandel, matrikel eller navne.

Når underskrifterne er på plads, indsendes skødet til tinglysning. Samtidig afklares håndteringen af pantsikrede lån og eventuelle udlæg, så ejendommen kan overgå uden anmærkninger – eller med kun de hæftelser, som køber og långivere har accepteret. Købesummen deponeres normalt på en konto og frigives først, når handlen står rigtigt i tingbogen, og betingelserne i købsaftalen er opfyldt. Til sidst udarbejdes refusionsopgørelsen, hvor udgifter som ejendomsskat og forsikring fordeles efter overtagelsesdagen.

• Udarbejdelse af skøde og afstemning af data med købsaftalen
• Digital underskrift med MitID og indsendelse til tinglysning
• Håndtering af hæftelser, prioriteter og eventuel aflysning
• Deponering og korrekt frigivelse af købesummen
• Afslutning med kvitteringer, anmærkningskontrol og refusion

Pointen er enkel: Et skøde er ikke bare et dokument. Det er en række handlinger, frister og kontroller, der tilsammen sikrer, at du kan råde over ejendommen – og at sælger får sine penge uden risiko.

Hvad koster berigtigelse – og hvad påvirker prisen?

Udgifterne ved en berigtigelse består af to dele: honoraret til den, der udfører arbejdet, og tinglysningsafgiften til staten. Honoraret varierer alt efter kompleksitet og omfang. En standardhandel med få særlige vilkår ligger typisk lavere end en handel med særlige aftaler, ændringer i ejerandele eller behov for ekstra dokumenter.

Tinglysningsafgiften er lovbestemt. Du betaler et fast grundbeløb og en variabel del af købesummen. I visse situationer – som ved visse overdragelser i forbindelse med separation eller skilsmisse – betales kun grundbeløbet. Vil du forstå principperne for beregning og undtagelser, gennemgår vi det i vores forklaring af hvad tinglysningsafgift dækker.

Honoraret påvirkes især af, hvor mange parter der er, om der skal udarbejdes supplerende dokumenter (for eksempel gældsbrev eller samejeaftale), og hvor meget koordinering der er med banker og realkredit. Hastesager og handler med komplekse hæftelser kræver typisk ekstra håndtering, fordi der er flere parter og frister at styre.

• Handelstype og særlige vilkår (bytte, gave, ændret ejerandel)
• Antal købere/sælgere og krav fra banker/realkredit
• Behov for supplerende dokumenter og servitutkontrol
• Aflysning eller omlægning af eksisterende lån
• Tidsplan og behov for hurtig ekspedition

Vi arbejder principielt for faste, gennemsigtige priser, så du kan sammenligne æbler med æbler. Det vigtigste er at vide, hvad prisen inkluderer: skøde, tinglysning, aflysning af hæftelser, refusionsopgørelse og koordinering med banker – eller kun dele af det.

Hvem står for berigtigelsen – og hvad bør du vælge?

I praksis kan både mægler, skødefirma og boligadvokat berigtige en handel. Valget handler om behov, kompleksitet og økonomi. Det afgørende er, at den valgte part kender tinglysningssystemet, forstår bankernes krav og arbejder sikkert med prioritering og hæftelser. Vi har siden 2003 set, at mange sager bliver unødigt forsinkede, fordi aktørerne ikke får koordineret tidsplanen for skøde, lån og udbetaling.

Hvis du er i en helt almindelig handel med standardvilkår, kan et specialiseret skødefirma ofte løse opgaven hurtigt og til fast pris. Er der derimod tale om særlige situationer – for eksempel ændring af ejerandele, familieoverdragelse, dødsbo eller skilsmisse – er det værd at vælge en aktør med dokumenteret erfaring i netop disse typer overdragelser.

• Ejendomsmægler, som en del af formidlingen
• Specialiseret skødefirma med faste priser
• Boligadvokat ved komplekse eller konfliktfyldte forløb
• Køb og salg uden mægler, hvor skødefirma håndterer teknikken
• Egne kræfter, hvis du kender regler og frister til bunds

Uanset valg er din sikkerhed, at skødet bliver tinglyst uden anmærkninger, at prioriteringen er korrekt, og at købesummen frigives på det rigtige grundlag. Derfor er det vigtigt at aftale på forhånd, hvem der gør hvad, og hvilke ydelser der er med i prisen – især hvis der også skal laves refusionsopgørelse eller supplerende aftaler mellem parterne.

Hvad skal være på plads ved lån, hæftelser og refusion?

Berigtigelse handler ikke kun om at indtaste navne i et skøde. Nøglen er at få styr på de hæftelser, der allerede er tinglyst på ejendommen, og sikre, at eventuelle nye lån får den rigtige placering. Det kræver dialog med sælgers bank om indfrielse og aflysning og med købers bank om optagelse og prioritering. Den rigtige rækkefølge betyder, at skødet kan registreres uden anmærkninger, så købers beskyttelse i tingbogen er på plads.

Pengestrømmen skal også matche juraen. Købesummen deponeres og frigives først, når betingelserne i købsaftalen er opfyldt, og tinglysningen er i orden. Hvis der er udlæg eller andre byrder, skal de håndteres efter aftale – enten ved aflysning, indfrielse eller ved, at køber accepterer, at en servitut forbliver tinglyst.

Efter overtagelsen udligner parterne løbende udgifter i en refusionsopgørelse. Her fordeles udgifter og indtægter, så hver part kun betaler for sin periode. Vil du se, hvad der normalt indgår, gennemgår vi det i vores vejledning om skøde og refusionsopgørelse. Når refusionen er på plads, og berigtigelsen er afsluttet, modtager parterne kvitteringer og endelige opgørelser, som dokumenterer, at handlen er faldet rigtigt på plads – både juridisk og økonomisk.

Det kan virke teknisk, men præcis her undgår du de fejl, der ellers skaber forsinkelse og ekstraregninger. En lille unøjagtighed i prioriteringen kan koste tid og penge, fordi banker og tinglysning kræver, at alt stemmer 100 procent.

En typisk faldgrube

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er troen på, at et underskrevet skøde automatisk kan tinglyses uden videre. I virkeligheden kan banken stille krav, der stopper processen, hvis der mangler aftaler eller godkendelser. Det ser vi især ved skilsmisse og samlivsophør, hvor mange regner med, at en intern aftale om overtagelse er nok. Banken kræver næsten altid en formel gældsovertagelse, før skødet kan gennemføres som planlagt – og uden den kan tinglysningen ende med anmærkninger. Overvejer du overdragelse i forbindelse med brud, kan du derfor med fordel orientere dig i vores gennemgang af, hvad et skilsmisseskøde indeholder.

Vi ser også usikkerhed ved familiehandler. Mange tror, at “familierabat” altid gælder. Reglerne er mere nuancerede, og dokumentationen skal passe til situationen. Du kan læse om rammerne i vores artikel om familieoverdragelse af fast ejendom. For ugifte samlevende er en anden faldgrube manglen på klare aftaler om ejerskab og økonomi. Her kan en samejeoverenskomst om fast ejendom være afgørende for at undgå tvister om salg og udlægning, hvis forholdet stopper.

Ved dødsfald bliver berigtigelsen afhængig af skifteretten. Før ejendommen kan skifte ejer, kræves dokumentation, og i mange sager er en skifteretsattest nødvendig for at komme videre i processen. Fælles for alle særtilfælde er, at berigtigelsen først kan gennemføres sikkert, når de forudgående skridt er rigtigt håndteret – det er her, tidsplanen enten holder eller skrider.