Hvem skal stå på skødet, når vi køber bolig sammen?

Af Skøde Centret

At vælge, hvem der står på skødet, afgør både råderet og risiko. Her får du et klart overblik over regler, typiske faldgruber og praktiske løsninger – uanset om du er gift, samlevende eller køber sammen med familien.

Hvad betyder det i praksis at stå på skødet?

Skødet er dit officielle bevis på ejerskab. Den, der står på skødet, kan sælge ejendommen, optage lån med pant i den, og modtager hele salgsprovenuet – medmindre andet er aftalt. Skødet er altså ikke blot “papirarbejde”; det er den nøgle, der bestemmer, hvem der bestemmer over boligen og værdierne i den.

Skødet tinglyses i Tingbogen. Når dit navn står der, er dine rettigheder synlige for banker, købere og andre. Omvendt har du ingen råderet, hvis du ikke er tinglyst, uanset hvor meget du har betalt til udbetaling, afdrag eller forbedringer. Derfor er det afgørende, at ejerforholdene bliver sat rigtigt fra start – og at de dokumenteres korrekt.

Det er også vigtigt at skelne mellem lån og ejerskab. Banken kan lade jer begge hæfte for lånet, selv om kun én står på skødet. Det gør ikke den anden til ejer. Hæftelsen følger låneaftalen, mens ejerskabet følger skødet. Hvis rollerne ikke passer sammen, kan det skabe ubehagelige overraskelser ved salg, brud eller dødsfald.

Skødet kan skrives med forskellige ejerandele, for eksempel 50/50 eller andre fordelinger, der afspejler indskud og risiko. Ejerandelene på skødet er som udgangspunkt det, der gælder mellem jer og over for omverdenen. Har I andre ønsker, kræver det en tydelig, skriftlig aftale ved siden af. Du kan få den grundlæggende ramme forklaret i vores guide til hvad et skøde er.

Skal begge stå på skødet, når vi er gift?

Som ægtefæller har I formuefællesskab, medmindre I har aftalt særeje. Det betyder, at værdier, der spares op under ægteskabet, som udgangspunkt deles ved skilsmisse eller død. Alligevel er det ikke givet, at begge altid bør stå på skødet. Juridisk kan en af jer stå som eneejer, men I bør overveje, om det passer til jeres økonomi og planer på længere sigt.

Der kan være fornuftige grunde til at skrive begge på skødet: I får ens råderet, klarhed om deling og færre gråzoner ved fx salg og flytning. Omvendt kan det tale for én ejer, hvis den anden har en uforudsigelig økonomi eller driver virksomhed med risiko. I så fald kan I med fordel aftale, hvordan indskud og afdrag skal balanceres internt, så ingen føler sig snydt, hvis boligen skal sælges.

Vil I ændre ejerforholdet mellem ægtefæller, sker det med et ægtefælleskøde. Det er en relativt enkel proces, men tinglysningen skal være korrekt, og banken skal inddrages, hvis lån skal stå anderledes. Du kan læse om trin og dokumenter i vores gennemgang af hvordan ægtefællen kommer med på skødet.

Har I særeje eller ønsker særeje, bør det tænkes sammen med skødet. Særeje styres af en ægtepagt, og skødet styrer ejerskab. De to dele skal pege i samme retning, så papirerne ikke taler hver sin sag.

Hvad hvis vi er samlevende uden at være gift?

Som ugifte samlevende har I ingen lovbestemt arveret efter hinanden, og I deler ikke værdier automatisk ved brud. Derfor er skødet helt afgørende: Står du ikke på skødet, har du ingen ejerskab, uanset om du har betalt til udbetaling, afdrag eller renovering. Den tinglyste ejer kan i udgangspunktet sælge uden din godkendelse og beholder hele provenuet, medmindre I har aftalt andet – skriftligt.

Hvis I begge står på skødet, bør ejerandelene afspejle de reelle indskud. Betaler én part efterfølgende mere til afdrag eller forbedringer, kan en særskilt skriftlig aftale beskrive, hvordan den indsats kompenseres. Det skaber ro, hvis livet ændrer sig, I går fra hinanden, eller boligen skal sælges.

Det bedste redskab for ugifte er en samejeoverenskomst. Her aftaler I, hvordan udgifter fordeles, hvordan I træffer beslutninger om lån og salg, hvem der kan købe den anden ud, og hvordan I fordeler værdistigninger. Overvej også testamente og forsikringer, så den efterlevende ikke risikerer at stå uden bolig eller udbetalinger.

Få en praktisk ramme for indhold og tinglysning i vores guide til samejeoverenskomst om fast ejendom, hvor vi gennemgår de typiske klausuler og faldgruber for samlevende.

Hvordan fordeler vi ejerandele og bankens hæftelse fornuftigt?

Ejerandele handler om, hvem der ejer hvor meget af boligen. Hæftelse handler om, hvem der skylder banken hvad. De to spor blandes ofte sammen – men de er ikke det samme. I kan for eksempel eje 30/70 og samtidig hæfte ligeligt for lånene. Det kan være fornuftigt, men det skal være et bevidst valg, så risiko og råderet hænger sammen.

Banker og realkreditinstitutter kræver ofte, at alle låntagere står på skødet. Andre kan acceptere, at en kun kautionerer. Det afhænger af kreditvurdering og lånetype. Tag snakken med banken tidligt, så I undgår at indgå en ejerfordeling, der ikke kan finansieres.

Overvej følgende, når I fastlægger ejerandele:

• Skal andelene matche udbetalingen, eller vægter I også fremtidige afdrag?
• Hvem kan blive i boligen ved brud, og til hvilken pris?
• Hvordan fordeles værdistigninger og forbedringer – efter ejerandel eller indsats?
• Skal der være forkøbsret, hvis en vil sælge sin andel?

Husk at justere aftalerne, hvis virkeligheden ændrer sig: hvis indkomster skifter, børn kommer til, eller én part tager ekstra udgifter på sig. Et klart skøde og en velovervejet intern aftale er den bedste forsikring mod senere konflikter.

Hvornår giver det mening at ændre skødet undervejs?

Der er mange naturlige tidspunkter at ændre et skøde: når I bliver gift, hvis en samlever flytter ind og køber sig ind, ved separation og skilsmisse, ved dødsfald eller ved familieoverdragelser. Hver situation har sine regler – og sine særlige faldgruber.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er antagelsen om, at skødet “automatisk” følger med, når I aftaler, hvem der bliver boende ved brud. Det gør det ikke. Banken kræver som regel en formel gældsovertagelse, og skødet skal ændres og tinglyses. Sker det ikke, kan den, der flytter, fortsat hæfte for lån, eller den, der bliver boende, kan mangle råderet til at omlægge eller sælge.

Ved skilsmisse kræver långiver ofte dokumentation for aftalen og en konkret kreditvurdering af den, der bliver i boligen. Først når bankens godkendelse foreligger, kan skødet ændres. Processen for tinglysning af skilsmisseskoede omfatter både ændring af ejerskab og afklaring af hæftelse. Det er her, et præcist skøde og en klar aftale om overtagelsesdato, købesum og risiko gør en stor forskel.

Også ved dødsfald skal skødet tilpasses. Arver I via skifteretsattest eller uskiftet bo, er skødet og tinglysningen vejen til at få rettighederne registreret. Ventetid og uklarheder kan forsinke lån og salg – og koste dyrt i renter og gebyrer.

Hvordan foregår tinglysningen, og hvad koster den i praksis?

Tinglysning er den digitale registrering af skødet i Tingbogen. Processen foregår via det offentlige system, hvor parterne signerer med MitID, og hvor ændringen registreres, så banker og andre kan se, hvem der ejer ejendommen. Den tekniske del er enkel, men kun hvis indholdet er korrekt: ejere, ejerandele, købesum, overtagelsesdato, adkomstdokumenter og eventuelle forbehold skal stemme.

Der betales en tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af en fast del plus en procentdel af købesummen eller den værdi, der overdrages for. Der er særlige regler for overdragelser mellem ægtefæller, ved skilsmisse og ved arv. Få et samlet overblik over, hvordan afgiften beregnes, i vores guide om tinglysningsafgift.

I praksis kan tinglysning opsummeres i disse trin:

• Klargør aftalegrundlaget: købsaftale, bodelingsaftale eller skifteretsattest.
• Udarbejd skødet med korrekte parter, ejerandele og datoer.
• Indsend og underskriv digitalt via det offentlige system.
• Betal tinglysningsafgiften.
• Afvent registrering og eventuel bankfrigivelse af lån.

Hvis du vil se den officielle ramme for registrering, kan du læse mere på den offentlige portal for tinglysning. Sørg for, at skøde og aftaler peger i samme retning – det sparer både tid, omkostninger og usikkerhed, når ejerskabet skal stå rigtigt første gang.