Når to parter køber en ejendom sammen uden at være gift, opstår der ofte tvivl om de juridiske spilleregler. En samejeoverenskomst fungerer som jeres fælles regelsæt, men mange er i tvivl om, hvorvidt dette dokument skal registreres offentligt for at gælde. Her dykker vi ned i reglerne for tinglysning af samejeaftaler.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Formål og exit-strategi: Aftalen fungerer som et fælles regelsæt, der især definerer processen, hvis ejendommen skal sælges, eller samlivet ophører.
- Beskyttelse mod tredjepart: Tinglysning er ikke et krav for aftalens interne gyldighed, men sikrer jeres rettigheder over for udefrakommende kreditorer.
- Økonomi: Tinglysningsafgiften til staten er et fast gebyr på 1.850 kr., da aftalen betragtes som en servitut uden variabel værdiafgift.
- Digital proces: Registreringen foregår via Tinglysning.dk, hvor dokumentet oprettes og underskrives af alle ejere med MitID.
- Risiko ved manglende aftale: Uden en kontrakt kan uenigheder ende i en tvungen "frivillig auktion" gennem Fogedretten, hvilket ofte medfører store økonomiske tab.
Hvad er formålet med en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst er i bund og grund en kontrakt mellem to eller flere ejere af en fast ejendom. Det er særligt relevant for ugifte samlevende, venner der køber bolig sammen, eller søskende der ejer et sommerhus i fællesskab.
Formålet med aftalen er at skabe klarhed over økonomi og rettigheder, mens I ejer ejendommen sammen. Endnu vigtigere er det dog, at aftalen beskriver præcis, hvad der skal ske, hvis I en dag ikke længere skal eje boligen sammen.
Ugifte samlevende er ikke beskyttet af lovgivningen på samme måde som ægtefæller. Derfor er det afgørende at tage stilling til, om I bør oprette en samejekontrakt, hvis I begge står på skødet.
Vi oplever ofte, at boligkøbere glemmer at tale om “exit-strategien”, når de står midt i glæden over at have købt drømmeboligen. En samejeoverenskomst tvinger jer til at tage den nødvendige snak, før problemerne opstår.
Er aftalen gyldig uden tinglysning?
Det korte svar er ja. En samejeoverenskomst er en juridisk bindende aftale mellem parterne, så snart den er underskrevet af alle ejere.
Når I har sat jeres underskrifter på papiret eller via MitID, er I forpligtet over for hinanden i henhold til aftalens indhold. Det betyder, at I kan bruge aftalen til at regulere jeres indbyrdes forhold, for eksempel fordeling af udgifter eller brugsret.
Hvis I bliver uenige om ejendommen, vil aftalen kunne bruges som bevis ved en eventuel retssag, uanset om den er tinglyst eller ej. Domstolene anerkender underskrevne kontrakter som gyldige forpligtelser mellem aftaleparterne.
Det er dog vigtigt at forstå, at en utinglyst aftale kun regulerer forholdet mellem jer som ejere. Den har ingen virkning over for omverdenen, hvilket kan skabe problemer i visse situationer.
Hvorfor vælger mange alligevel at tinglyse aftalen?
Selvom aftalen er gyldig mellem jer, vælger mange alligevel at få den tinglyst. Det skyldes hensynet til tredjepart, som typisk vil være kreditorer.
Tinglysning er en offentlig registrering, der sikrer jeres rettigheder mod andre end jer selv. Hvis en samejeoverenskomst er tinglyst på ejendommen, skal alle respektere dens indhold.
Dette er særligt relevant, hvis den ene part kommer i store økonomiske vanskeligheder. Hvis en kreditor foretager udlæg i den ene parts andel af huset, skal kreditor respektere vilkårene i en tinglyst samejeoverenskomst.
Er aftalen derimod ikke tinglyst, kan en kreditor i værste fald gennemtvinge et salg af hele ejendommen på tvangsauktion for at få dækket sin gæld, uden at tage hensyn til den anden ejers ønsker eller jeres interne aftaler.
Det er vores erfaring, at tinglysning giver en ekstra tryghed, især hvis der er stor forskel på parternes økonomi, eller hvis den ene part driver selvstændig virksomhed med en vis økonomisk risiko.
Hvad koster det at få tinglyst dokumentet?
Når man skal tinglyse en samejeoverenskomst, betragtes det typisk som en servitut eller en byrde på ejendommen. Det udløser en afgift til staten.
Prisen for at tinglyse denne type dokument er et fast gebyr på 1.850 kr. Der skal ikke betales en variabel afgift på 0,6%, som man kender det fra tinglysning af skøder, da der ikke sker en overdragelse af ejerskab ved selve tinglysningen af aftalen.
Det er en relativt lav engangsomkostning for at sikre, at aftalen står stærkt over for omverdenen. Gebyret betales direkte til Tinglysningsretten i forbindelse med den digitale anmeldelse.
Udover selve retsafgiften kan der være omkostninger til en rådgiver, hvis I har brug for hjælp til at udforme aftalen korrekt og håndtere den tekniske ekspedition.
Hvad bør aftalen indeholde vedrørende salg?
Det vigtigste punkt i enhver samejeoverenskomst er reglerne for opsigelse af samejet. Det vil sige, hvordan I kommer ud af ejerskabet igen.
Aftalen bør beskrive processen, hvis den ene part ønsker at sælge sin andel. Har den anden part forkøbsret? Hvordan skal prisen fastsættes? Skal der indhentes vurderinger fra en eller flere ejendomsmæglere?
Det er også væsentligt at aftale frister. Hvor lang tid har den tilbageværende part til at finde finansiering, hvis vedkommende ønsker at overtage hele ejendommen?
Hvis I ejer et fritidshus sammen med familie, kan situationen være mere kompleks. Her kan det være relevant at se nærmere på reglerne for familieoverdragelse af sommerhus, da det ofte involverer særlige hensyn til arv og gaver, som bør tænkes ind i samejeoverenskomsten.
Hvordan foregår tinglysningen i praksis?
Tinglysning foregår i dag 100% digitalt via den officielle portal Tinglysning.dk. Der findes ikke længere fysiske papirer, der skal sendes med posten.
Processen starter med, at dokumentet oprettes i systemet. Her indtastes de vilkår, I har aftalt. Det er vigtigt, at formuleringerne er juridisk præcise, så de kan håndhæves.
Når dokumentet er klar, skal alle ejere underskrive digitalt med deres MitID. Hvis der er en bank, der har pant i ejendommen, skal de i visse tilfælde også acceptere, at der lyses en samejeoverenskomst, hvis det kan påvirke deres sikkerhed.
Efter underskrift behandles sagen af Tinglysningsretten. Hvis alt er korrekt, bliver aftalen lyst på ejendommen, og den vil herefter fremgå af tingbogen.
Hvad er risikoen ved ikke at lave en aftale?
Hvis I ejer en bolig sammen uden en samejeoverenskomst, og I går fra hinanden som uvenner, kan det blive en dyr og langvarig proces at få opløst samejet.
Uden en aftale kan den ene part i princippet nægte at sælge eller nægte at lade sig købe ud. I yderste konsekvens er den eneste udvej at begære samejet opløst via Fogedretten, hvilket fører til en frivillig auktion (som minder om en tvangsauktion).
Dette resulterer ofte i en salgspris langt under markedsværdien, og der løber store omkostninger på til advokater og retsafgifter.
Ved at have en klar samejeoverenskomst og tinglysning på plads, sikrer I jer mod denne situation. I har på forhånd aftalt spillereglerne, så en eventuel separation af økonomien kan foregå så smertefrit som muligt.
Vi anbefaler altid, at man får styr på det juridiske grundlag, før man flytter ind. Det giver ro i maven og sikrer, at I kan fokusere på at nyde jeres fælles bolig.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
