Et privat pantebrev er et gældsbrev, hvor du låner penge af en privatperson eller mindre virksomhed, og långiver får pant i din ejendom som sikkerhed. Du bestemmer selv renten, løbetiden og afdragsformen sammen med långiver, så aftalen kan skræddersys til din økonomi. Privat finansiering kan især være en løsning, hvis banken siger nej, eller hvis du ønsker mere fleksible vilkår end de klassiske realkreditprodukter tilbyder.
Fleksibiliteten betyder også, at du kan forhandle om afdragsfri perioder, variable renter eller en afvikling, hvor hovedstolen betales samlet til sidst. Det giver plads til at tilpasse lånet til større renoveringer eller midlertidigt lavere indkomst. På den måde kan pantebrevet fungere som både primær finansiering og som et supplement til et eksisterende lån.
Skal boligen skifte ejer?
Du møder typisk private pantebreve ved familielån, køb af projektejendomme eller sommerhuse, hvor de almindelige kreditinstitutter ofte stiller skrappe krav. Privat finansiering kan også være relevant, hvis du ønsker at handle hurtigt og derfor ikke har tid til bankens sagsbehandling.
Sådan fungerer processen fra idé til tinglyst sikkerhed
Første skridt er at finde en långiver, der har midler og mod på at yde dig et lån med pant i ejendommen. I aftaler vilkårene i et udkast til pantebrev, der tydeligt beskriver beløb, rente, afdrag og forfaldstidspunkter. Derefter gennemgår I dokumentet sammen og justerer, så begge parter er trygge ved forpligtelserne.
Processen kan i princippet klares på få dage, fordi I ikke behøver at afvente bankens kreditvurdering. Det er dog en god idé at samle al dokumentation på forhånd – legitimationsoplysninger, købsaftale og oplysninger om eksisterende lån – så tinglysningsretten hurtigt kan godkende sagen.
Forventede omkostninger og typiske vilkår du kan forhandle
Størrelsen på dit privatpantebrev afhænger af ejendommens værdi og långivers risikovillighed. Mange vælger en belåning mellem 60 % og 90 % af ejendommens handelspris. Renten ligger ofte højere end bankens, men den afspejler også den individuelle risiko og fleksibilitet.
- Hovedstol fra 100.000 kr. og op til hele købesummen
- Renteinterval på 4 % – 10 % afhængigt af løbetid og risiko
- Mulighed for afdragsfrihed de første 1 – 3 år
- Løbetider fra 5 til 30 år med valgfri afdragsmodel
- Engangsomkostninger til tinglysning og eventuel vurdering af ejendommen
Et tema, der ofte dukker op, er pantebrevets prioritetsplacering. En lav prioritet bag et eksisterende realkreditlån kræver højere rente, mens en højere prioritet giver bedre vilkår. Læs mere om, hvordan du vurderer pantebrevets prioritering i praksis.
Fordele og faldgruber – hvad skal du være opmærksom på?
Privat finansiering giver stor forhandlingsfrihed, men den medfører også personafhængige risici. Dit forhold til långiver kan være en styrke, fordi I let kan tilpasse vilkår, men det betyder også, at eventuelle konflikter kan ramme privatøkonomien hårdt.
En fordel er, at udbetalingen kan være lavere end bankens krav, hvilket frigiver kapital til istandsættelse eller uforudsete udgifter. Du får desuden mulighed for unikke afdragsprofiler, der følger din indtjeningskurve frem for bankens standardmodeller.
Det er værd at overveje, om du kan håndtere en høj rente i hele løbetiden, og om ejendommens værdi forventes at stige nok til at dække restgælden ved salg. Vi mener, at gennemsigtighed om økonomi og exit-plan er afgørende, før du og långiver skriver under.
- Få altid en realistisk plan for tilbagebetaling
- Overvej rentejusteringer, hvis markedsvilkårene ændrer sig
- Husk at aftale, hvad der sker ved misligholdelse, flytning eller fremtidigt salg